浅谈房地产项目的工程造价.doc

浅谈房地产项目的工程造价跟踪审计（论文一）摘要：有效地控制房地产开发项目的工程造价，提高项目的投资效果，必须进行事先、事中、事后。主动地贯穿于房地产项目建设全过程的工程造价控制，本文从房地产项目策划、设计、工程施工、竣工、配套等各方面论述过程造价的控制及主要影响因素，以及在实际工作中应重点审查和切实要做好的有关工作。 关键词：房地产开发、造价、跟踪审计 狭义的工程造价的管理和控制、主要是工程决算的审计、即对根据确定的设计图纸、计算工程量、套用定额、计取费用，或根据竣工图纸，施工组织设计以及监理、甲方代表现场鉴别等资料编制的竣工决算的审计，这仅仅是房地产项目的工程造价审计的一个重要方面。广义的房地产项目的造价跟审计应该是贯穿于整个房地产开发项目的全过程，即从房地产项目的决策、规划设计、工程施工，配套设施的建设，制度建设，预销售环节，等整个过程中进行全方位地完善地堵塞漏洞，降低房地产项目的开发总成本，规避某些潜在的投资风险，从而使房地产项目在取得较好地社会效益下，能最大限度地取得经济效益。 一、房地产项目的正确决策是控制工程造价的基础和先决条件 任何一个房地产项目的成功与否，取决于房地产项目的正确决策，正确的决策是规划、设计的依据，直接关系到房地产开发项目的工程造价和投资效果，正确的决策是控制工程造价的首先前提和先决条件，决策影响工程造价的主要因素有以下几个方面： 1、房地产开发项目的用途，规模、档次、开发时机地点，配套等对控制工程造价的影响。 房地产项目的用途和规模的档次决定着工程造价的高低，必须选择最佳最优的用途，规模和档次，用途不合理，没有根据地块区域发展的要求去正确决策是对用地资源浪费，而规模过小又使资源得不到有效配置，规模过大又有可能超过市场需求，而房地产项目的档次高低与否又会使工程造价扩张，并会影响到房地产开发项目的社会效益，因此，合理地确定房地产项目用途、规模和档次是决策阶级控制工程造价的关键。 房地产项目开发时机和地点以及配套设施的考量，也会直接影响项目的工程造价，如建筑材料价格的升降，对建筑工程造价有直接影响。开发时机的确定。一方面要重点看房地产的开发形势，另一方面，建筑材料价格在府谷区时，旺旺会舍房地产开发项目带来直接效益，而配套设施对整个 地步项目的总工程造价也有直接关连，而有时配套设施的价值往往带有不可估性，对配套设施的决策，比如绿化配套、小区道路配套，园林景点配套等，必须在符合整体规划设计要求基础上要做到适用、美观。控制工程造价。 2、可行性研究使投资估算对项目工程造价的影响： 房地产项目的决策依据是可行性研究，投资估算是确实可行性研究阶段工程总投资的限额，可行性研究不仅要评估房地产项目是否可行、更重要的是对项目方案进行优化论证。而投资估算必须准确且能满足现新设计和控制概算的要求，初步设计概算必须控制在批准的可行性研究投资估算范围内：收目的概算规模不能突破可行性研究投资估算，因此，决策阶段的可行性研究，必须得证投资估算的准确性。二、合理的设计是控制房地产项目工程造价的关键1、设计是房地产建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程。是房地产项目处理技术与经济的关键，设计是否合理是控制工程造价的关键，在具体的工程设计中，包括规划总体设计，评 规划设计，以及施工图设计，及配套工程和景观设计，做一名工程造价审计和编审人员必须要站在公司经济的高度对前期项目的各类设计要提前介入，对有可能影响工程造价的重点关键环节要提出自己的控制意见，设计上的优劣与否，会影响整个房地产项目是否经济，因此，在满足项目的使用功能及销售前提下，尽可能地进行方案比较和优化设计，选用适度超前，经济合理，安全可靠，满足市场需求的设计思想，和取价值工程理论优化设计方案，尽可能地在满足功能及市场要求的前提下降低工程造价。2、在工程设计中尽可能采取成熟的建筑技术和建筑材料，对新技术新材料的运用一段都会导致工程成本的上涨。3、对附属配套及景观工程设计中，一定要进行方 优化，不仅要求考虑功能要求的需要，同时也要考虑合理的投资主次度，因为这方面对房地产项目的工程造价的影响是很大的。三、项目实施施工阶段是工程造价控制的重要环节房地产项目有了正确的决策及优化的设计方案，那项目的施工阶段是工程造价控制的重点内容。一般建设项目的施工费用占整个工程的造价的60%70%左右。在施工阶段对房地产项目的工程造价的控制重点在以下几个方面：1、加强合同管理，规范招投标活动，在项目的施工阶段对房地产项目的工程造价管理的控制重点放在招投标活动与施工合同条款的确实上。在招投标中，作为工程造价人员必须要先期做好准备。确定在合理的施工期限内可能出现的价格波动因素，明确双方应承担的价格风险范围，尽可能不用 ，在合同条款约定上一定要谨慎细致。积极推动了工程量清单计价，减少施工合同纠纷。2、加强设计变更的审查设计变更时施工阶段影响项目工程造价的又一个重要因素。设计变更是工程变更的一部分，因而也关系到进度、质量和投资控制，加强对设计变更的管理，对确保工程质量、进度及控制造价有十分重要的意义。设计变更因尽量提前，防止产生施工损失。尽可能在施工实施之前进行设计变更。设计变更之前一定要先进行工程造价核算，杜绝内容不明没有详图、不合理的设计变更，项目的设计变更必须采取慎重的态度，并有充分的理由。3、严格现场签证的审查：在房地产项目实施的过程中，现场鉴定一定要严格把关，甲方代表及监理人员不能盲目鉴证，对由施工单位填写的鉴证，一定要现场认真审核，特别是对施工方在鉴证上巧立名目弄虚作假，蒙哄欺骗，遇到问题不及时办理鉴证结算时搞突击，互相扯皮的现象也要严格审查。四、做好工程 工结算的审查工作是工程造价控制的最后关口重视工程 工结算工作，应当建立工程量核对备案制度与内部复核制度，定期跟踪检查，监督管理，必须要到工地现场核对，眼见为实，严格审查工程量计算是否准确，材料价格是否有依据，是否执行了合同之条款。1、对采取工程量清单计价的工程，重点审查工程量，结算的工程量及材料价格因以招标文件和承包合同中的工程量为依据，审查时要熟悉图纸，掌握工程量计算规则，并对整个工程的设计和施工有系统的认识。2、材料价格的合理性审查：重点审核材料的单价是否合理，防止施工单位以劣充好，抬高价格。3、审查隐蔽验收记录和设计变更及鉴定是否属实，防止施工单位事后补鉴与虚假记录。4、对配套附属设施及园林景观工程审查，必须到现场认真核对，以合同设计图纸为基础，以实际发生为依据，做好审计工程。工程造价的跟踪设计是全过程，全方位的，做为一名优秀的工程造价人员必须有过硬的专业知识与开阔的视野，同时又要有良好的职业道德，坚持实事求是，坚持公正、公平。工程造价审查和控制目的不仅仅是审减工程费用，更重要的是通过跟踪审计和控制，来发现房地产项目投资管理上存在的问题和薄弱环节，提高房地产项目的投资效果。在工程造价审计过程中，与施工、监理及项目经理等紧密配合，以内部审计控制为重点，科学合理的选择审计跟踪点，准确把握工程造价审计参与的程度。坚持实际查验核对