代理词租赁合同纠纷—单方解约.doc

精选资料（2017）粤0306民初*号代理词尊敬的审判长：广东*律师事务所接受深圳市*有限公司（以下简称“原告”）的委托，指派张*律师担任其与深圳市*有限公司（以下简称“被告”）租赁合同纠纷一案中的代理人。 本所律师接受委托后，认真查阅了本案的有关证据，充分了解了案件事实，并参与了本案的庭审活动。经过庭审，本所律师对本案的事实和法律有了全面的把握和认识，现根据有关事实和法律，针对本案的争议焦点问题，发表代理意见如下：一、原告与被告之间的房屋租赁合同成立并有效 ，合同约定为双方真实意思表示，双方均应严格履行合同义务，承担合同责任。二、根据房屋租赁合同，被告提前解除租赁合同的行为属于严重违约，应当承担违约责任并赔偿原告的损失。双方签订的租赁合同约定租赁期间是自2015年8月4日至2020年8月3日，合同期间为五年，但被告在承租了不到一年半的时间便提前单方解除租赁合同关系，给原告造成了巨大的经济损失。（一）被告应当承担2017年2月1日至2月6日期间继续占用租赁房屋期间的租金。被告支付租赁费用截至日期为2017年1月31日，但被告实际占用租赁房屋至2017年2月6日，故被告应当承担其自2017年2月1日-2月6日期间实际占用房屋的租赁费用。（二）被告应当承担未提前三个月通知解除租赁合同给原告造成的租金损失，即被告应当支付2017年2月7日-3月17日期间的租金。1、租赁合同第五条明确约定“如一方中途退租，应提前三个月通知对方”，即约定了提前三个月通知的义务。该约定意思表达清楚，且对双方均有约束，被告签订合同时能明确其合同责任；2、租赁合同约定提前三个月通知条款，是因为双方考虑到：如果原告违约，被告有合理的时间去找新的租赁场地；如果被告违约，因客观上确实存在招租难的事实，原告亦能预留多一点的时间重新招租，减少因房屋闲置产生的租金损失，该条款约定合理合法。同时，被告亦在法庭上承认：因为其退租的时间较为特殊，给原告另行招租带来很大不便。 （三）被告应当就其提前解除租赁合同，向原告赔偿三个月房租费的损失费。根据租赁合同第五条的约定“如一方中途退租，但需赔偿对方三个月房租费的损失费”，被告在合同期限未届满的情形下提出解除合同，属于中途退租，而原告因被告的提前退租需要另行招租。事实上，在被告提前退租后，被告承租的房屋空租期长达四个月，另外，原告为促成与被告五年期的租赁合同，向中介支付了一个月租金的中介费用，以上产生的租金和费用损失均是因被告的提前退租产生的。（四）被告中途退租属于违约行为，原告有权不予退还被告的租赁保证金。租赁保证金是被告为保证全面履行合同而支付的，被告中途退租的行为显然违反了诚实信用原则，未能履行其在合同中的约定。因此，原告有权基于被告的违约行为，要求其承担违约责任，不予退还租赁保证金。（五）被告应当向原告支付装修期租金。原被告双方约定的合同期限是五年，原告基于该合同期间预期的经济利益，才同意给予被告共计22天，即近一个月的装修期作为免租期，但是被告实际承租期限不足一年半，原告并未能获取被告承诺的租金利益。故被告提前退租的情况下，原告有权向被告主张免租期的租金。综上所述，被告应当为其中途退租的行为承担违约责任，并赔偿原告因其违约行为所遭受的经济损失。以上代理意见，恳请法院予以采信！ 广东*律师事务所 代理