养老产业盈利的终结.doc

养老产业盈利的终结，其后期的运营服务才是其利润爆点。养老产业主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老公寓视做商业产品长期经营；此外，将养老产业和健康养生.旅游度假产业相结合也是一个重要的趋势。 市场潜力不容小视 事实上，国家在政策上已经给予养生养老地产提供了支持。早在2006年，国务院就发布关于加快发展养老服务业的意见，要求积极支持以公建民营、民办公助、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，大力发展社会养老服务机构。 2011年发布的我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要提及要“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，增加社区老年活动场所和便利化设施。开发利用老年人力资源。” 2012年全国老龄工作会议指出，截至2011年年底，全国60岁以上老年人口达到了1.85亿，占总人口的13.7%，预计到“十二五”期末，全国老年人口将增加4300多万，达到2.21亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万。 国外先进经验借鉴 完善的社会福利保障体系是开发养老产业的有力保证,西方国家政府对住老年公寓的老年人实行了个人支付与社会保障相结合的政策，并采取视老人收入的不同情况调整社会保障比例的办法。西方国家完善的社会福利保障体系重点解决了低收入老年人的养老问题。实际上，欧洲大多数国家已将老年人养老问题纳入整个社会保障体系中，如英国、法国、德国和瑞典等国家的福利政策中重点考虑的一个内容就是养老问题。 体现人性化的设计理念和区别对待的关怀模式,在国外，专家认为理想的老年人公寓应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年公寓建筑的模式。 老年公寓的设计和建设过程中，应考虑按不同年龄段老人的需要来设计，如“普通型”“家庭型”以便老人能在自己居住的环境中安度晚年。在这种住宅中，设计模式可按一般住宅, 但建造时就得将老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己。 未来发展方向浅谈 养老产业也必须避免重蹈覆辙，一方面，要保证护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等配套设施的完善，为老年客户提供全面系统的服务；另一方面，将养老产业融入商业市场元素势在必行，目前，健康养生.旅游度假产业在国内的发展可谓风生水起，背靠大树好乘凉，养老产业与这些产业具有良好的契合点告别钢筋水泥森林，回归绿野生态田园，将是未来养老一族的首选；此外，对于经营者而言，在这一领域寻求强大的商机是必然趋势，养老产业在国内的发展前景无疑是值得期待的，但也绝不是铺满黄金的公共走廊，务必的看清形势、练好内功，方能在这块眼馋的大蛋糕上分得属于自己的一份。 养老产业，一个待解的方程 中国老龄化问题日趋严重，第六次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为1.776亿人，占13.71亿总人口数量的13.26%，其中65岁及以上人口为1.188亿人。近1.8亿的市场蛋糕中“县级以上的退休干部有多少？”养老地产的市场需求到底有多大？这一“夕阳产业”究竟何物？政府持何态度？等等太多的问题亟需破解。养老产业，眼下就如一个待解的方程。养老产业，处于盲动的状态。究竟怎么做，政策不清晰战略不是很清楚。” 经过多次考察认为，护理加疗养和旅游是目前市场的主流，因为这种市场更阔。没事疗养.旅游, 有事照顾，给老人的感觉不是老人院。 有大部分老人都是很健康的。按照年龄段的分配，75岁甚至80岁以前照料的成分不是太高，所以这些老年人都需要一种健康居家养老的生活条件。居家养老实际是一种普适化的养老模式，根据不同条件可以让老人自己居住照顾自已，依托公寓管理组织的服务功能，尽可能满足不同老人的养老需求.让老人有家的感觉。 观念的改变需要时间。随着时间推移和社会发展，尤其是人口素质和文化水平的提升，自然会有养老理念的改变。优质养老项目的出现，也可以对需求加以引导。作为养老产业的运营者，更多还是要立足自身，提升项目的综合品质，包括医疗服务、生活管理、老人休闲、文化活动等各方面，这样在吸引需求的同时也会引导和制造需求。 目前市场调研不足以获得市场真实想法。很多老人也说不清楚想要什么。所以现在需要带有引领性的运营，不需要太多的市场数据支撑，关键在未来怎么操作。 1980年，我国开始实施生一胎政策，这些独生子女已经成家、结婚、生子。他们上有双方父母，下有幼年子女，于是四二一家庭结构已经形成。 四二一家庭结构中的上有所养，下有所育的问题，保证老人晚年过得幸福，儿童能够茁壮成长，现在靠养儿防老，有些不现实；依靠自己安度晚年，总有动不了的哪一天，事实上又不能成立；依靠政府养老，从目前来讲条件还不具备，有关这种待遇的体制、机制还没有建立起来。 国外老人把自己的房子卖了换取一个养老床位，或者是买了养老保险也可换到一个床位。现在我国制度都没有，这是一整个体系的问题，不光是观念。据联合国世界人口统计预测，至2015年中国60岁以上老人人口将达2亿。目前为止国家投入的养老机构数量才突破1%老年需求。整个养老模式来讲，基本上处在解决老年人吃住的问题和基本生活物质需求，医疗比较弱。随着今后家庭的变化，送养老院的会越来越多。家里养老不太可能，以后老年人住到养老机构去的，会是5%至10%。社会上的床位数，只能满足1%、2%。而且2%里边，据我的调查，1个县有1000张床位，但是有500张床位就是乡下那种人都不愿意去住的，纯粹是无保户住的。真正有尊严的养老床位还是非常紧缺，做多少都不会多。政策未明的前提下，民间资本的目光盯上的都是高端市场。 据调查目前的需求主要是三类人群，第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授。他们退休金高，而且观念更为开放。但高端群体只占了老年数量的1%。这意味着，高端养老项目将会是一个巨大的竞争市场. 由于养老产业需求还没有集中爆发，市场上的养老产业销售得慢。上海亲和源2008年开始对外营运，截至2012年3月为止的数据显示，总套数834套，已售出569套，入住户数414户。 中国老人和国外的老人不一样，比较考虑到儿女问题，有钱不会自己花会留给小孩。奢侈的东西不舍得花。另外，现在掌握财富的人还不是老人，调研显示，目前在中国最能掌握财富的人群是45岁至55岁。相信5年后，有新的需求入市，养老市场会渐入佳境。今天需求不是很大，但未来商品养老可行。 养生，养老，还是休闲旅游？ 养老产业，该是怎样的产品？ 价值的开始，更好的享受。家里有条件的大多不愿去养老院，认为精神层面的东西太少。要打造令老人向往的地方，要使老人愿意用自己的家产、房产去换一个养老床位，就必须是富有生气有很好的服务和管理. 不脱离社会的, 让老人觉得是去享受人生, 而不是养老. 这将是今天老年产业的需求 新一代老年人对诉求不但是有人照料和温饱，追求更高品质的生活。养老公寓的设计要考虑到新一代的老年人的需求是什么。模式和服务的理念须着眼于这点。 养老地产的定位，究竟是什么？ 客户定位要清楚。是给生病