武汉市2010房地产调控政策以及对楼市的影响.doc

2010年，武汉市房地产市场受到以下5项宏观政策的影响：2010年4月17日，“新国十条”2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称“新国十条”。其内容如下：(一)统一思想，提高认识。(二)建立考核问责机制。(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。(十)完善房地产市场信息披露制度。政策点评：根据武汉市房管局发布武房指数，4月份“国十条”发布后，武汉楼市在第三季度“量价齐跌”。专家认为三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用，但由于目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大。在一定程度上遏制了外地炒房者。2010年9月29日，“新国五条”为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。“新国五条”具体内容如下： 1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。政策点评：“新国五条”被称为史上最严调控，频繁的楼市调控确实影响了新房的销售，无论是成交量还是价格上涨幅度，都明显比去年同期有所下降。而二手房的成交量和成交价格都出现未曾预料的上扬。2010年10月20日，“鄂六条”省政府办公厅20日下发关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知，要求各地立即研究制定“国十条”实施细则。通知内容共有六条。1、 省政府要求，省住建厅、省国土资源厅等部门要对各市、州、县政府稳定房价和住房保障工作进行日常巡查与年度考核。对工作不力的地方政府领导要进行约谈，直至追究责任；2、 各商业银行要坚决执行差别利率等房贷调控政策;3、 各地政府要切实落实2010年保障性住房建设计划；4、 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售;5、 对房地产开发企业闲置土地、拖延开工竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度;6、 加快房地产信息系统建设。政策点评：业内人士分析这次的调控总体来说很温和，实质上是给开发商吃了一颗定心丸，基本上只是强调落实此前住建部和银监会共同出台的调控举措，对市场打击力度不大。2010年10月25日，“汉六条”武汉市政府下发的关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见。该意见也被称作是“汉六条”。武汉市公布酝酿已久的全面贯彻落实国家房地产宏观调控政策细则。调控细则涉及六大方面，要求全面落实稳定房价政策，大力推进保障性住房建设，努力促进武汉房地产市场持续健康发展。 武汉市房地产调控细则(业内简称“汉六条”)是9月底出台的“国五条”和上周出台的“鄂六条”的延续，内容基本差不多。调控细则没有涉及限购、房产税等内容。 人均16平方米以下家庭住房问题将基本解决；每套房屋价格须在规定时间内公开；买房首付至少要三成；加快房地产信息系统建设；首付款比例调整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，三套房则禁贷。对于外地人买房，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明也被禁贷。政策点评：业内人士指出“汉六条”显得很温和，没有什么实质性的内容。基本上是将国家关于楼市调控的措施搬到地方。就目前来说，这一系列的调控政策对武汉市房地产市场的影响力度并不是很大。2010年1月14日，“武汉限购令”1月14日，武汉市房管局出台了关于贯彻落实我市中心城区商品住房限购政策的通知，其中实行限定居民家庭购房套数政策，每户只能新购一套商品住房。武汉市自1月15日起，暂定本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市中心城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山及武汉东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区）新购一套新建商品住房。对不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。政策点评：虽然限购令刚颁布不久，效果目前还不是很明显，但就长远来看，限购令会对武汉市房地产市场构成以下影响: 中心城区的新房价格估计不会受到太大影响，下降空间不会太大。 成交量应该会比较大幅度的下滑，因为根据统计数据，外地人在武汉买房的大概占到了30%左右，限购令实施后，这部分购房人将暂时退出市场。 郊区的住房和二手房的价格将会上涨，因为限购令并没有对郊区和二手房作出规定。 开