佛山三水奥特莱斯商业项目定位策划报告（中）.ppt

OutletChina佛山商业项目策划定位报告 中 主题区产品策划 契合儿童目前的消费倾向 打造具有教育意义 好玩的游乐场所 新兴的儿童职业体验馆 主题区产品策划 儿童主题 目标客户分析 数据来源 中国人口统计年鉴 及本项目所辐射的11个城市年鉴 儿童主题 发展概况 国内在运营的儿童职业体验中心列表 业态背景 国内的消费者在儿童方面的支出越来越多 消费的重点从儿童用品到儿童娱乐不断转移和变化 儿童职业体验中心其辐射范围广 带动很多衍生消费 工程条件 场地要求3000 20000平米 主力面积5000 8000平米 大多数进驻购物中心 但同样有少数项目则进驻大型购物中心内 层高8 10米 承重800 1200公斤 平方米 柱距8米以上 主题区产品策划 经济效益 收入构成 门票收入 广告收入 周边衍生品收入 场馆冠名权 临时场地出租收入等租金 由于前期投入较大 需要一定的市场培育期 且租赁面积较大 因此能够承受的租金水平非常有限 儿童主题 儿童职业体验中心案例研究 北京比如世界 职业体验城 儿童摄影 生日宴会厅 保健室 餐饮 业态组成图 戏剧院 地址 北京市朝阳区京顺路111号比如世界购物中心二层规模 近10000平米 50多种体验馆 可同时容纳2000余人 票价 儿童200元 大人80元 经营状况 其周六日的客流量开业达到2000人次 主题区产品策划 杭州DO都城案例研究 购物区 儿童摄影 中餐厅 冰点店 业态组成图 西餐厅 地址 杭州钱江新城市民中心K楼1F 2F 规模 共分2层 建筑面积10000平米 设置了50多个项目 共计100多种职业和角色 门票 上午场 120元 下午场 100元 凭杭州市 第二课堂券 五折 杭州DO都城 儿童主题 儿童职业体验中心案例研究 主题区产品策划 契合目标客群 以儿童职业体验乐园为主力店 糅合儿童服装百货以及玩具餐厅等项目打造儿童主题商城 考虑陪同的家长需求 周围布置各类餐厅 咖啡馆 书店等相关购物商店实现客流共享 业态建议原则 快餐 儿童摄影 亲子诊所 本项目儿童主题业态组合建议 购物 生日宴会 儿童职业体验中心 儿童主题 本项目业态组合建议 主题区产品策划 儿童主题业态规模建议 儿童主题 业态规模及布局建议 主题区产品策划 室内分层业态布局示意图 儿童用品及玩具 亲子诊所 购物 快餐 生日宴会厅 儿童职业体验中心 咖啡厅 儿童摄影 1F 夹层 大陆的儿童职业体验乐园选址的地区分布表 儿童主题 主要业态描述及商家推荐 主题区产品策划 儿童主题 业态描述及商家推荐 儿童摄影 主题区产品策划 宝贝们每一个开心的微笑 每一张稚嫩的表情 每一段成长的足迹都是他们最美好 最宝贵的童年回忆 儿童主题 业态描述及商家推荐 儿童用品及玩具 主题区产品策划 芭比娃娃 HelloKitty 美人鱼是小女孩心中的梦幻公主 变形金刚 奥特曼 超人是小男孩口中的无敌英雄 相信有了他们的陪伴每一个小朋友都能拥有一个无忧无虑 健康快乐的童年 儿童主题 业态描述及商家推荐 儿童生日Party 主题区产品策划 吹蜡烛 吃蛋糕 拆礼物这样的传统生日形式早已满足不了小朋友们的期待 他们更渴望去儿童城和自己的卡通明星们一起庆祝生日 开个快乐的Party 儿童主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 儿童主题备选方案 汽车主题馆 类似迪斯尼的 主题公园 由福斯汽车厂改编 因此又名 福斯汽车城 融企业文化 汽车文化 汽车展览销售和旅游餐饮于一体 儿童游乐空间 模拟开车室 触摸油泥制作的汽车模型 电脑上亲手设计汽车 做液体的汽车燃料 主题区产品策划 是索尼公司在全球第一家以 光 与 声音 为主题的公益性科普场馆规模 上下共三层 总面积1200平方米总投资额 3千万美元应用了索尼在数码 IT 音视频等领域的尖端科技 展品多以 光 与 声音 为主题 可以让参观者体验到世界最先进的数字技术带来的光与声音的艺术与乐趣 2000年10月启动历时两年 由索尼 中国 有限公司提供全面支持 索尼探梦 致力于开启21世纪中国广大青少年的科学梦想 开馆五年来 已接待了超过50万余名来自中国乃至世界各地的观众 同时 索尼探梦 也得到了社会各界的认可和教育界的充分肯定 索尼探梦 被评为全国科普教育基地 北京市青少年科普活动基地 儿童主题备选方案 索尼探梦科技馆 主题区产品策划 主题区产品策划 契合国际群体的消费习惯 打造充满国际特色产品 同时具备国际氛围的购物街区万国荟萃 本项目核心客群 承接outlet购物群体 年龄20 50岁 追求品质感 购买能力较强 核心客群的生活方式特点 品质感 欧美范儿 时尚 主题区产品策划 万国荟萃 目标客户解读 与中国国际贸易促进委员会广东省分会强强联手 在购物中心内开辟专区 长期展售 呈现异彩纷呈的民俗表演 文化交流等活动 让顾客在购物的同时 体验和参与世界各地的民俗文化和独特风情 世博会的成功召开 为国民带来全球各国文化的盛宴 嫁接世博概念 打造万国荟萃 万国荟萃 以各国节日为媒 打造永不落幕的小世博 业态背景 主要卖点 合作方式 番茄节 狂欢节 追芝士节 筷子节 万圣节 宋干节 卫塞节 主题区产品策划 圣诞节 由于项目具备OUTLETS的独特资源 知名品牌的产品同时也是艺术品 而时装插画作为这些艺术元素的衍生 正逐渐流行开来 时装插画 不再只是杂志插图或者设计效果图 它们成为了知名广告的灵感来源 大牌设计的跨界合作 火热单品的行销新计 文化相关产业 包括设计师或画家的作品展 品牌新一季的发布会等展览展示活动 将本项目所拥有的独特的品牌进行无限制的衍生 提升项目在相关产业的影响力 文化艺术衍生 万国荟萃 规模及建筑形态打造建议 主题区产品策划 万国荟萃 规模及建筑形态打造建议 规模建议 7000 10000平米 业态建议 世界各地特色鲜明的丰富物产零售业 如德国的啤酒 法国的香水等 设置展览区 为各国特色产品宣传 说明所用 同时为室内活动预留空间 形态建议 建议以街区形式为主 结合外围打造以各国为特色的建筑小品 营造国际化意向 同时预留充足的公共空间为活动准备 配合商业发展 主题区产品策划 动漫主题 本项目业态规模及布局建议 室内分层业态布局示意图 一层 各国特色产品销售 知名品牌 艺术插画 文化相关产业的展示 主题区产品策划 主题区产品策划 把握老年人的消费习惯 结合高压工作群体的消费需求 打造养生 康体的生命主题馆 主题区产品策划 生命主题 目标客户分析 数据来源 中国人口统计年鉴 及本项目所辐射的11个城市年鉴 生命主题 打造方向建议 服务人群 50岁以上老年群体及28 45岁高压工作群体 业态背景 目前国内项目均以项目本身具备的资源为特色背景 如温泉 生态等 同时将养生与健康相结合的方式 打造养生康体中心 不仅为休闲 修身之地 更是衍生出多种形式业态 其业态的包容性较强 以生态为背景 打造特色设施 发展医疗保健 整形美容 康疗养生 文化休闲等在内的新型养生康体产业 跟主题匹配的两个发展方向 以自然生态为背景的养生康体中心 以温泉为背景的养生康体中心 创新方式 美容整形相结合 差异化策略 本项目生命主题打造建议 主题区产品策划 区位 位于北海道中富良野地区占地面积 6万平方米年访客量 约100万人内容 花田 生态餐饮 休闲 香水加工等 富田生态景观场 生命主题 生态景观案例 本项目打造建议 借鉴案例中的衍生业态组合 但缩小其规模 以室外花园命名 以生态景观的意向打造为主 主题区产品策划 生态景观 香水体验中心 生态餐饮 生态特色产品 观光 富田业态组合 花卉交易 生命主题 业态组合建议 香水体验中心 室外花园 含交易 生态特色产品 养生餐厅 慢生活馆 美容整形 体检中心 减肥中心 药妆 主题区产品策划 本项目打造建议 借鉴案例中的衍生业态组合 但缩小其规模 以室外花园命名 以生态景观的意向打造为主 业态规模及布局建议 主题区产品策划 本项目生命主题规模及业态组和建议 生命主题 业态规模及布局建议 主题区产品策划 美容整形医院800 特色生态产品500 其他500 保健用品专卖500 养生餐厅1000 香水体验中心1000 药妆300 慢生活馆2000 美容整形医院1300 减肥中心500 体检医疗机构3000 3F 2F 1F 生命主题 业态描述及商家推荐 定位 打造珠三角抗衰老美容圣地 凝聚世界上最先进的医疗设备和卓越的生化技术 汇集最顶级的护肤产品功能 肌肤抗衰老 医学美容 皮肤激光美容客群 吸引明星 政要 富豪的高端养生消费 瑞士莱可琳医疗美容中心 瑞士雷曼纳健康医疗中心 主题区产品策划 抗衰老中心 舒适 温馨的健检环境 尽享高级会所礼遇的健检过程 让体检成为享受 广州国宾体检中心规模 面积达7000平米 投资 设备总投资三千万余元 北京慈铭体检中心规模 面积约1000平米 现状 在北京 上海 广州 深圳 天津等十余城市拥有连锁机构 北京民众体检中心规模 总面积约2000平米背景 第37届世界旅游小姐大赛唯一指定体检机构 体检中心 生命主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 食养坊养生餐厅面积约800平米 根据消费者在不同季节 不同需求特点 研制出达50多款具有养生滋补的各款炖汤 广州食养坊 武汉御甲堂 御甲堂养生餐厅面积约600平米 推出宫廷特色小菜搭配各种滋补养生火锅 苏州鼎膳 鼎膳有机养生餐厅面积约800平米 是苏城首家以有机食品为主要原料 根据客人健康情况而科学配餐的健康型有机养生餐饮 生态餐厅 生命主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 伊美尔背景 政府核准执业的正规医疗机构设计了一整套私人会员式就诊程序 提供一对一私密性医疗与美疗服务 彰显尊贵 规模 面积达3000平方米 广州华美整形美容医院背景 成立于1994年 全国率先在医学整形中引入 航空式尊贵服务体系 让求美者真正感受到与国际接的全新医学整形美容 规模 面积6000平米 上海万众整形美容医院 背景 是华东地区高规格水准的医学整形美容基地 并率先在国内导入5S国际星级医疗服务理念 国内最具影响的权威医疗整形美容机构之一 规模 面积约4000平米 整容整形 生命主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 北京黛梦丽人国际养生会所 宁波Rococo养生 会所 总营业面积为800平方米巨资引进各种高科技美容仪器及独特的法国香薰品牌 另独立开设有男士美容标准专区 福州富力 爱丁堡尊贵养生会所 营业面积1000平米 是崇文区规模最大 功能最全 美誉度最高的星级服务机构 营业面积近2000平方 是美国TibeartCorporation进行整备 辅导的专业养生沐足国际连锁机构 养生会所 生命主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 主题区产品策划 结合婚礼一族的消费流程 打造特色 浪漫 完善的庆典场地 婚礼教堂 目标客群 结婚人群 年龄22 35岁 80后为主核心客群的生活方式特点 浪漫 温馨 品质 便捷 服务 统计数据显示 全国每年约有近 万对新人结婚 09年官方统计全国就有 万对新人登记结婚 随后登记结婚新人数量连续两年突破 万大关 结婚人数增长的趋势明显 浪漫主题之婚礼教堂 主题区产品策划 服务人群 即将步入婚礼殿堂的情侣及其亲朋好友 业态背景 婚庆经济是持久不衰的朝阳行业 本项目具备良好生态环境 齐全配套服务设施及知名的市场影响力 具备发展婚庆浪漫主题商业条件 浪漫主题之婚纱摄影机构 浪漫主题 发展概况 主题区产品策划 浪漫主题 业态组合建议 业态组合原则 满足婚礼一族一站式的消费需求 把握当今年轻人 打造特色 浪漫的庆典场所 吸引目标客户 婚礼教堂 婚宴餐厅 婚纱摄影 主题区产品策划 婚庆用品 浪漫主题业态规模及布局建议 主题区产品策划 婚礼教堂 婚纱摄影楼及摄影基地 多功能厅 浪漫主题规模及业态组和建议 教堂基底1500平米商业基地2300平米建筑基地 3800平米室内建筑面积 6100平米 婚礼教堂 婚礼教堂 婚纱摄影楼及摄影基地 婚庆用品 业态布局建议 3F 2F 1F 城市花园尊贵城 源于台湾 数万平米的超大摄影基地 在现今中国影楼界可算独一无二 可媲美美国好莱坞 香港制片厂及台湾中影文化城 城市花园尊贵婚纱电影城 色色婚纱摄影 色色婚纱摄影面积4000平米 在全国 包括港澳 拥有50多个直营机构和50多个加盟店 是全国婚纱摄影行业规模最大的企业之一 天使之恋 婚纱摄影机构 天使之恋 婚纱摄影机构成立于2009年11月 拥有38万平方米的龙凤山庄影视基地 是目前中国规模最大的婚纱摄影机构 婚纱摄影机构 浪漫主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 香港天使之恋婚纱摄影机构 目前已经在华南 东莞 和华东 宜兴 分别投资建设了2个项目 他们依托婚纱摄影 以外景基地大力发展旅游休闲业 可以引荐部分商家参与到佛山项目中来 营销部赖先生 城市花园尊贵婚纱 是北京乃至国内市场上的佼佼者 觉得如有合适项目可以向老板推荐 访谈总部陈小姐 浪漫主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 浪漫主题 业态描述及商家推荐 随着西方文文化大量的融入中国 很多新潮时尚的年轻新人更多的选择了在教堂举行婚礼 庄严浪漫的在牧师的见证下许下他们一生的誓言 主题区产品策划 上海徐家汇天主教堂 北京西什库教堂 香港圣约翰教堂 品牌推荐 婚礼教堂 婚纱影楼 摄影基地 如今拍婚纱照 已经不再是一种潮流 而成为了每对新人结婚过程中必不可少的一个环节 甜蜜的微笑 个性的服装 梦幻的场景 在镜头里记录下那幸福浪漫的瞬间 浪漫主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 多功能厅 无论是中式的桌宴 还是西式的自助 婚宴都是婚礼中不可或缺的一部分 新人们在亲朋好友的祝福中 举杯畅饮开始一段崭新的人生旅程 同时 多功能厅也是举办公司年会 商务酒会的最佳场所 浪漫主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 婚庆用品 美轮美奂的婚纱 塔式婚礼蛋糕 新娘手捧花 个性喜糖等等 新颖时尚的婚庆用品已经成了新人婚礼中一道亮丽的风景线 浪漫主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 浪漫主题馆经济效益的延伸 拉动不同类型酒店经济 甜蜜假期 浪漫蜜月 轻松周末 养生疗养 浪漫主题 业态描述及商家推荐 主题区产品策划 主题商业 生命主题 浪漫主题 宠物主题 慢生活馆 体检中心 养生餐厅等 浪漫博物馆 情侣特色餐饮 心理咨询等 宠物培训基地 宠物展览 拍卖等 动漫主题 儿童主题 万国荟萃 动漫主题公园 拓展基地等 儿童职业体验馆 儿童乐园等 万国街区 展览区 主题区产品策划 目前宠物在家庭结构中的地位契合目前家庭结构宠物消费的需求 满足outlet客户的消费细分 同时吸引都市中的宠物爱好者们 打造可聚集型成规模的专业消费场所 宠物主题 本项目核心客群 宠物爱好者 outlet购物群 核心客群的生活方式特点 休闲 专业领域 为宠物的活儿而聚集 宠物主题 目标客户分析 主题区产品策划 宠物的相关消费目前一直保持在高位水平 宠物乐园成为消费者周末与宠物一起玩耍的新兴场所 在满足了成年人的购物 孩子的娱乐之外 还需要为带宠物出行的消费者提供寄存及相关服务的场所 为宠物提供全方位的服务 包括美容 医护 喂养 寄存 同时售卖宠物用品 为消费者提供了一个信息共享的平台 可以交流饲养心得 解决饲养过程中所遇到的问题 还可提供宠物转送寻找到适合的家庭 本项目得天独厚的自然资源 可增加宠物玩乐的户外场所 让宠物及他们的主人找到回归大自然的感觉 主题区产品策划 宠物主题 发展概况 宠物主题 香港一宠百货案例研究 香港一宠百货 一宠百货 宠物日用品 宠物写真馆 宠物美容院 宠物运动场 业态组成图 宠物食品 地址 香港Emax九龙湾国际展贸中心规模 5600平米 含部分室外宠物训练场地 经营模式 租赁购物中心整层 出租其余部分给其他业态独立经营 其中还提供货柜出租给其他品牌 合作品牌 DogOneLife DogOneLifeStudio PetParadise JustCare吉之家 時代寵物美容學院 主题区产品策划 宠物培训 宠物售卖 宠物托管 宠物主题 业态组合建议 打造宠物消费的全产业链 形成规模性和聚集性 配合主人的消费习惯 设置配业态 业态建议原则 宠物展览及拍卖 宠物赛事 宠物培训及寄存 本项目宠物主题业态组合建议 宠物美容 宠物诊所 宠物用品 主题区产品策划 主题区产品策划 宠物主题 业态规模及布局建议 宠物展览 拍卖 宠物培训基地 宠物寄存 宠物诊所 宠物美容 宠物用品 室外培训基地 与配套商业合并在一座单体建筑内 位于顶层 室内面积3500平米 设置顶层露天部分 结合实际情况作为培训基地的室外部分或者设置花园茶座 为宠物主人提供舒适的休闲消费环境 狗狗们奋力的奔跑 主人们激情的呐喊 聪明伶俐的宠物们就像运动员一样在赛场上拼搏 让我们和这些宠物明星们一起分享他们的快乐与荣耀吧 宠物竞技场 主题区产品策划 宠物主题 业态描述及商家建议 主题区产品策划 宠物训练中心 完善的设施 丰富的课程 专业的训练 宠物就如同小孩子 其实宠物的训练能令他们懂得表达自己 体会主人對他们的爱 让可爱的宠物们快乐 健康的成长 宠物主题 业态描述及商家建议 宠物展览会以其突出的贸易性 广泛的国际性 良好的专业性 完善的服务性 成为中国主流宠物用品生产商 经销商 乃至国际专业贸易商采购盛会 主题区产品策划 宠物展览及拍卖 宠物主题 业态描述及商家建议 宠物诊所 宠物的健康已经成为许多爱宠人士越来越关心的问题 先进的设备 精湛的医术 整洁的环境 专业的呵护 宠物诊所为宠物们提供最优质的服务 主题区产品策划 宠物主题 业态描述及商家建议 宠物美容院 当宠物美容渐渐成为了一种流行趋势 越来越多的宠物走进了美容店 多变的造型 多样的服饰 在这里每一只宠物都被打造的焕然一新 主题区产品策划 宠物主题 业态描述及商家建议 宠物百货 宠物商店里日用品 食品 服装 配饰一应俱全 几乎可以满足宠物们所有的日常需求 LV GUCCI BURBERRY原来宠物也可以拥有这样的小资生活 主题区产品策划 宠物主题 业态描述及商家建议 完善区域商业功能 为区域购物者及未来居住人口提供便利的生活环境 如 仓储超市 洗衣店 音像店 银行等 交通资源 区域规划 项目综合体量大 拥有别墅 星级酒店等高端产品的组合 有利于本项目的商业形象的建立 芦苞镇四通八达的路网交通设施正在进一步完善 建成后可实现快捷的交通 商业体系构成 配套商业体系 配套商业 社区商业 美食文化中心 夜游项目 契合广东人丰富的夜生活习惯 凭借未来便利的交通条件 规划吸引人群的夜游项目 延长消费时段 同时与区域 内其他物业相互关联 促进 带动消费 弘扬当地饮食文化 同时满足区域内大体量人群的生活需求 配套商业 美食文化中心 夜游项目 作为项目整体餐饮配套 延伸消费时段 实现全天候消费 社区商业 区域内便捷的生活配套 商业体系构成 配套商业体系 夜总会的类型与酒店类型的契合度分析 考虑本项目区域内规划多个酒店设施 结合区域的地理位置以及便利的交通环境 设置夜总会的业态 不仅延伸了区域内消费的时段 形成夜游项目 同时与与酒店相结合 相互促进消费 配套商业产品策划 夜游