CC地产项目商业计划书高质量.doc

CC地产项目商业计划书一、项目介绍1、PG公司概况PG公司是香港PG投资集团有限公司全资子公司，主要承担PG集团在DL地区的房地产开发业务。PG集团1995年肇创于中国香港，是经中国香港政府批准注册成立的国际投资集团有限公司。集团公司注册资本金港币3亿元，下属多间子公司，产业布局涵盖房地产开发、金融投资和电子贸易。先后成功投资开发深圳仙湖苑高档住宅，海南玉龙湾中心商住楼，深圳龙岗聚龙苑商住项目和惠州汤泉高尔夫酒店公寓等多个地产项目。PG地产发展（DL）有限公司成立于2010年6月，注册资金4.3亿元人民币，作为PG集团的区域子公司，主要承担PG集团在DL地区房地产开发项目的运营与管理。公司土地储备量超过100万平米，目前在建项目16.8万平米。其地产集团在全国的投资思路为立足于二三线城市，通过在二三线城市的城乡接合区域评估地块，经科学测算后做为其投资决策的依据。另外，该公司的基金管理公司业务发展方向拟定位为信托公司，通过产品打包的形式将其在各地所投资的房地产项目列入产品模块内，通过融资的形式保障其各个项目的资金支持，其运作思路为：发起设立私募证券投资基金，设置优先、劣后资金，资金配比1：2到1：5，部分资金用于购买上述信托产品；费用：私募基金发行费1%左右，托管费0.2%，基金管理年费1-3%。信托费用：除了给予投资人收益7-8%外，还要付出大约1%的发行费用，3%左右的渠道费用，3%左右的中介费等；资产管理机构开展公募证券投资基金管理业务暂行规定，目前还是讨论稿。新设立的资产管理公司无法介入信托计划的销售，但可协议购买，节约信托基金发行费及渠道费，降低信托融资成本；私募基金投资范围：可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、开放式基金、央行票据、短期融资券、资产支持证券、金融衍生品以及中国证券监会规定可以投资的其他投资品种。实际运作中，私募的投资集中在股票、交易所和银行间债券等；结论：信托计划由银行担保，无风险，仅借助其通道，发行可能性较大，费用较低，且可从中学到较多经验。由此可见，通过私幕及信托的推进，PG公司可最大程度规避现行政策对房地产企业信贷收紧的制约，保障企业房地产项目在运作过程中资金需求且融资成本及风险较低。其组织结构见图2-1所示。2、项目概况A项目所在城市概况介绍DL市是中国北方较为发达地区，是东北部重要的港口城市，也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012年中国城市竞争力排名十一位，金融竞争力全国排名第八，东北第一名。辖6个区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺口、金州），3个级市（瓦房店、普兰店、庄河）和1个海岛县（长海）。总面积1.25万平方公里，人口603万。B区域地块规划金州新区未来发展重心为航运服务集聚区、现代产业集聚区、滨海旅游、船舶配套、汽车电子等产业集群。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同时挂经济技术开发区的牌子。CC项目位于金州开发新区。随着DL政府对新区招商引资工作的大力推进，各类名企业进驻该区，为该区的房地产发展带来较好的市场机会。区域功能定位为保税区中心商务区，是保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的核心组成部分，未来发展前景不可限量。项目所在区域的土地规划见图2-2所示。保税区填海区是由政府投资兴建，总投资超过14亿元，总规划面积500万平方米，其核心部分功能定位为保税区中心商务区，具体细分为居住、商住混合、商业金融、工业、仓储物流、市政设施及休闲绿地等功能，是集多功能为一体的综合性商务区。综合商务区的兴建将有力促进保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的实现，未来发展前景不可限量。C中心商务区功能划分为更好地配合保税区的发展，DL政府对该区域进行城市规划，根据统计数据，该区域用于工业用地及仓储用地给占该区域的60%以上，而住宅用地仅为16.93%，由此可见，自该区域内住宅用地供少于求，随着园区内各产业的繁荣发展，该区域内住宅的销售压力不大。有关该区域的商务功能规划，见表2-1所示。D现有业态1汽车4S集群店DL汽车4S店集群位于DL保税区填海区，毗邻DL汽车码头、中央商务区，与疏港高速相连，占地面积33万平方米，总投资15亿元人民币，全部完工后将聚集40多家汽车4S店，年销售额超过100亿元。DL汽车4S店集群项目，于2007年11月获批，2008年10月正式开工建设，目前已完成项目总工程量的80%。同期还将建设汽车试车场，高标准汽车影院、汽车综合展厅、高级商务休闲会所、高档餐厅等设施。汽车业务综合服务厅、汽车主题公园、二手车经纪公司、汽车美容服务、汽车物流、金融保险、汽车餐厅、汽车博物馆等配套服务设施也将陆续推出。DL汽车4S店集群项目建成后，将成为东北地区规模最大、配套设施最完善、功能最齐全、影响力最大的海景4S店集群。一期规划面积12.5万平方米，分为17个独立地块，汇集了“斯巴鲁”、“铃木”、“悍霸”、“一汽丰田”、“奥迪”、“通用”、“菲亚特”、“起亚”、“一汽大众”、“雪佛兰”、“卡迪拉克”、“广州本田”、“北京现代”、“东风日产”、“比亚迪”等多个中高档品牌汽车4S店。一期项目预计年底全部开业。2海关检验检疫中心（航运大厦）海关检验检疫中心占地2.6万平方米，建筑面积达7万平方米，该大厦是由万邦集团与DL保税区共同开发建设，投资总额达3亿元人民币。现在海关检验检疫中心已入驻投入使用，主要职责为海关、出入境检验检疫、海事、边防等政府部门的行政服务中心，为大窑湾集装箱码头、汽车滚装码头、油品码头、矿石码头、粮食码头、大窑湾北岸集装箱码头等提供服务。综上所述，保税区中心商务区规划完善，各地块功能布局规划齐全，具备商务居住核心区域的基本条件，在政府打造保税区“一城、一区、一港”的发展契机下，本中心商务区将作为保税区的核心发展区域，该区域未来发展前景无限。E区域人口分析根据保税区政府最新公示的保税区填海中心商务区控制性详细规划，从现有地块功能布局中了解到，中心商务区围绕“居住、商业、金融、仓储物流及工业”相汇集的功能目标，形成了以“产业金融、人文居住、市政办公”相结合的大型滨海居住区，此区域依托大窑湾港，在未来5-10年的发展规划中区域人口将会不断发展壮大，区域消费价值将有更大提升，具体区域人口分析如下：1商住混合用地人口增长情况：该区域共有两块商住混合用地（本项目为其中之一），共占地7.12平方米，总建筑面积17.8平方米，商业建筑面积2.67万平方米，居住建筑面积15.13万平方米，按容积率2.5推算，未来居住户数为1999户，居住人口将达6596人。2商业金融用地人口增长情况：以本项目为中心，直径1公里范围内周边区域规划多以商业金融用地为主，该区域规划占地面积40.31万平方米，建筑面积达48.37万平方米，其中规划商业建筑面积7.26万平方米，规划金融建筑面积41.11平方米。预计该区域居住流动人口将达4000-5000人左右。3居住用地人口增长情况：以项目地为中心，周边直径2公里内的居住用地占地面积45.5万平方米，建筑面积90.8万平方米，以容积率2.0计算，该居住区域居住户数在11996户，常住人口约为4万人（39587人）4小结综上分析，在未来5-10年的发展中以本案为核心，本案周边规划用地属性分别为：商住混合用地（人口6596人）、商业金融用地（人口4000-5000人）、居住用地（人口40000人）；流动人口约1万人；整个保税区中心商务区内流动、办公及常住人口总和将达6万余人，按此人口增长比例推进，该区域未来人口消费圈层将逐渐形成。二、市场分析和竞争性分析及销售策略1、市场环境分析自2008年以来，各种针对房地产的调控政策层出不穷，业界为区别冠以“国五条”、“新国五条“等予以区别，可见，政策层面一直以来针对房地产市场的调控力度不减。为抑制房价的上涨，政策更是从需求端予以控制，各种房贷利率的差别化更是一定程度上抑制了需求，更有房产税等大棒挥在头上未曾落下。因此就房地产市场环境而方，称之为寒冬不为过。行业洗牌，优胜劣汰是必然趋势。对此，巴署松认为，中国房地产行业正进入“库存消化”阶段，对于大部分从事于中低端住宅类型的房地产企业而方，政府正在推进的保障房将对其形成较大的冲击。巴署松认为，面对此种市场环境，开发商的应对策略可能是：（1）降价；（2）布局三四线城市；（3）产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；（4）金融资本与产业资本的互动交可能激发部分上市企业退市或私有化倾向，房地产金融会日趋活跃；（5）定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。中国社会科学院研究员易宪容对于现阶段政府学习香港及新加坡房地产市场发展模式，积极推进保障房建设表达了他的担忧。他认为，按目前政府推进保障房的进度，预计在2015年保障房将达3600万套，仅能够满足城市家庭的近五分之一，而85%以上的家庭在目前的房价无法承受，因此结合香港及新加坡的发展历程来看，其花费将近六七十年的历程才形成的住房保障体系，而我们想在短期快速解决全球最大人口的住房问题，显然想法是美好的，而过程需要一步一步实现的。沸沸扬扬的房地产宏观调控新政策在2月20日的国务院常务会议上见真章。当天的国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。这就是市场所称的新“国五条”。在十八大召开期间，又出台了对二手房征收利得税的政策，为此当天股市暴跌，于次日消化政策后，市场逐步稳定。有关新政对房地产市场的冲击作用，尚有待进一步观察。2、 DL房地产市场分析DL作为二线城市，主要的房地产开发商有万达地产公司、中粮置业公司、鲁能地产公司、佳兆业置业集团公司等较有实力的开发商。CC项目所在地，与本公司较强竞争的对手为香港上市公司佳兆业地产公司。由驻扎该市的开发商看，整体看好该市的发展。2012年，DL政府发布购入户政策，对于购房面积为70平方米的，给予入户政策优惠，为当地房地产市场带来较好的政策支持。在一项购房意愿调查中，7成网友愿意在DL安家置业发展前景受看好，有关统计如图3-1、3-2、3-3所示：结合图3-1、3-2、3-3上述三个图表可以看出，在本次接受调查的网友中，21-30岁的青年人群占了总人数的63.89%。可见青年刚需购房者仍是房地产市场上的主力购买人群。有69.44%的网友选择了“有回DL置业的打算”，占了总调查人数的大多数，而在回DL置业的理由中，有45.24%的朋友选择了“看好DL，在DL有更大发展。”从经济情况来看，DL近年来经济发展较快，来DL投资和置业的人数逐渐增多，房价因此水涨船高。众多的网友之所以选择来DL发展正是看重了DL的发展潜力和经济活力，同时说明DL仍有很强的房地产发展潜力。如果说“国五条”的出台为市场吹来一阵冷风的话，从3月1日起即将实施的DL市户籍准入规定，无疑为DL房地产市场带来了“利好”的预期。最新的DL落户政策，全面放宽了DL落户条件，规定个人购买主城区（旅顺口区除外）商品房单套住宅建筑面积达到70平方米或单套非住宅建筑面积达到50平方米、存量房单套住宅建筑面积达到90平方米或单套非住宅建筑面积达到70平方米，主城区购房即可落户。专家认为，此次户籍新政出台，影响了买卖双方对未来房地产市场的预期，也增加了DL对外来人口的吸引力。随着哈大高铁的建成通车，将会整体提升了我市在东北乃至环渤海地区的核心竞争力，继而对房地产交易量、交易价格产生拉动。虽然在市场环境莫测的背景下，出台“购房落户”政策无疑具有强烈的“托市”意味，但通过新政的刺激，如果市场能够回归理性，挤干泡沫，使成本更加透明，那么购房者信心将会重塑，做到“救市”而不是“托市”才是主流的政策取向。3、 DL同类型地产项目市场分析目前，DL金州新区的在售楼盘区域主要以金马路板块、大黑山板块、滨海路板块、大学城板块、双D港板块、保税区板块、金石滩板块等区域构成，现阶段在售的楼盘以滨海路板块及大学城板块成为开发区楼盘销售的热点板块区域，目前在售的楼盘以远洋时代城、远洋红星海、华润海中国、益宁岭湾峰尚等项目为主，无论是产品规划还是品牌影响无疑在开发区都是具有一定号召力的，各家产品具体情况如图3-4所示。4、CC项目SWOT分析1优势SCC项目区位优势突出，是保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的核心组成部分，未来发展前景不可限量。保税区填海区是由政府投资兴建，总投资超过14亿元，总规划面积500万平方米，其核心部分功能定位为保税区中心商务区，具体细分为居住、商住混合、商业金融、工业、仓储物流、市政设施及休闲绿地等功能，是集多功能为一体的综合性商务区。综合商务区的兴建将有力促进保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的实现。A.规划设计条件附图：由该规划设计条件图可知，项目地块呈三角形，周边与交通主干道交接，建成后方便出行，利于日常生活。因此，在规划设计过程中，对小区的主要出入口的设计可考虑方便车行与人行购物便利等方面予以统筹考虑。对于主干道对小区居住环境的影响，可通过外围树木种植予以屏蔽，另外通过各单元摆放位置、主力户型的规划等，可予以规避。B.地块概况：?地理位置：本项目位于汽车4S集群店地块西侧，港前4号路、港前6号路及中心环形路环绕而成。?本项目占地：41150平方米?容积率：2.5?总建筑面积：121259平方米?住宅面积：83301平方米?住宅式公寓面积：16868平方米?商业约6589平方米C.综合经济技术指标：D.地块优势概述：?紧邻大窑湾码头，规划利好；?紧邻4.7万平米日式主题公园；?与汽车4S店为邻商业氛围浓郁有利于人气带动；?北侧航运大厦（海关检验检疫中心）已建成并投入使用；?政府规划集中绿化用地占地面积达7万平米，建成后将成为区域内明显的景观配套设施；2弱势W成熟配套较少，交通不便利。商业氛围不浓厚。3机会ODL市户籍准入规定政策的推行，为DL房地产市场注入动力，同时，随着政府对开发区招商引资的大力推动，各类符合政策的企业落户开发区及保税区，将带来居住人口的增加，有利于房地产的销售。4威胁T政府对房地产调控政策的频繁推出，使得有各类需求的潜在客户驻足观望，如何挖掘客户资源，开发设计合理户型，是考验企业综合能力的关键。在同区，佳兆业地产作为发展近二十年的港资企业，其品牌与综合实力均高于本企业，如何在借鉴先进企业经验，避免产品同质化的同时，加快企业品牌建设，是重中之重。以上分析汇总结果如表3-2所示。通过上述表格的综合分析可以得出如下结论：该项目的成功机遇大过其所面临的困难与威胁，因此该项目可进入项目财务分析，以充分论证项目的可行性。5、市场战略的制定A客户定位金州新区公司职员、工厂工人、长住企业员工为中坚阶层。改善生活品质，追求高性价比，投资、自住兼得是这部分目标客户的主要诉求。B客户分析?项目客群以地缘性、刚需、自住客户，35岁以下为主；?自住约占八成左右，关注价位、产品、配套、升值空间等；?投资约占二成左右，对小户型公寓有所青睐；?职业构成主要为附近公司职员、工厂工人（婚房居多），有购房需求且收入稳定人群会成为核心C客户来源?市内四区30%、开发区50%、外地20%（多为北三市、东三省客户）?想投资自住的改善型三口之家的为重要客户?投资与自住追求性价比的为偶然客户D客户目标户型定位根据前期市场调查得出结论，开发区是一座因工业发展而形成的新型配套产业居住区域，其主要客群以周边工厂为主。开发区工厂的各项福利及工资待遇都十分稳定，开发区各公司、工厂的员工以外地人居多，这批客群由于在本地工作性质的原因以及对居住诉求的渴望，已经形成了以厂为家的新DL居民的特色，他们是开发区庞大的消费群体；开发区及保税区各家公司、工厂员工均以22-35岁的青壮年为主，他们到了适婚年龄以后购房需求就更加强烈，首次置业的他们，将是开发区刚性需求客户最大的潜力军。本项目规划的产品，主要以此类人群为目标，全方位满足其对居住功能的最大诉求，为本项目未来销售奠定了良好的基础。另外，通过调查周边竞争对手销售情况不难看出，70-90平方米的户型仍然是开发区市场的主力户型。此类户型配套合理，功能完善，是开发多刚性需求客户买房首选；其次，一些小户型也备受年轻人喜欢。因此，结合区域内市场情况，充分考虑区域内客户群对产品的需求，户型搭配以中、小户型为主，90平方米以下户型占70%以上，符合市场的销售预期。6、市场策略制定不仅仅是促销的规则，还划分到产品、定价和渠道A产品定位通过前期市场调研，本楼盘在产品定位方面拟作如下规划：50平方米小户型，占总建筑面积的20-25%左右；70-90平方米为本楼盘主力户型，约占总量的70%左右；90-120定义为大户型，约占5-10%左右，以满足部分潜在客户的需求。B产品定价通过对竞争对手及同区域楼盘的调查与综合分析，依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预计定价为：住宅及公寓7,100元/，商铺15000元/，车位65,000/个。有关商铺部分，可根据与周边主要街道交通的关系予以适度调整，可按人流热度与冷淡的情况，按10-20%的调整幅度；住宅部分则根据不同楼栋、不同楼层再给予200-500元的调整，并于销控表中予以落实。C营销渠道户外媒体：包括车体广告、候车亭灯箱广告、交通指示牌、地旗、道旗等短信：短信群发活动：结合楼盘销售情况，根据相关节假日、周末等关键时间，开发各种活动，扩大潜在客户对楼盘的了解，并积极跟进，争取实现完成销售任务。销售地图：把开发区域划分三个区域，分别为十里岗区域、东北大街区域、保税区区域。从数据上分析，共有67家企业，估计用工总人数在25830人，工资在2000-3000元的企业大多分布在十里岗区域，3000元以上集中在保税区区域，保税区区域企业将是接下来客户拓展的重点。D销售方案销售准备一：价格策略及优惠政策根据周边竞争对手售价及整体楼盘预测，确定价格策略及具体价格表；确定优惠政策，加大老带新、新带新及内部渠道客户优惠力度；确定外部渠道客户计佣幅度及审核方式销售准备二：置业顾问培训考核主要包括：公司介绍、企业文化、及项目介绍、销售部管理制度培训；房地产从业人员必备素质及心态培训；房地产基础知识及宏观市场培训、大连房地产市场概况及金州新区房地产市场概况；客户类型分析及应对方法、销售技巧培训；房地产从业人员礼仪培训；项目地图（概），产品分析；竞品调研，竞品产品分析；销售流程、贷款政策法规、合同条款解答、日常表单填写；项目规划理念、项目配套分布以及未来用途；建筑设计理念，工艺功法，以及建筑材料、园林设计理念及特色销售准备三：销售物料合同部分包括：按揭办理须知；意向书（认购单）；合同附件；合同用户型贴图；认购须知；前期物业管理协议；销售道具包括：上岗证；工装；激光笔；销售代表名片等销售准备四：客户拓展及导入三、项目运作1、组织架构因PG公司在该区域尚有其它在建开发楼盘，因此，有关规划设计、人力资源、成本部及部分中高管人员，可与区域公司共享，以合理控制成本。有关人员岗位职责如下：1项目经理职位描述直属公司工程部经理领导，为施工现场的负责人，管理项目部日常工作，；负责开发项目工程管理，协调内外部关系的。工作内容（1）遵章守法，安全文明生产，保障施工现场安全及形象展示工作；（2）按时保质完成工程类招标、评标工作。（3）保质量、控进度，抓安全。作好进度款的确认审核工作；（4）参与图纸会审和技术交底；（5）把控设计变更，及时与规划部门确认，并完善最张变更图纸的存档工作；（6）按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求；（7）对关键设备材料进场时，应严格把关验收。对常用材料应组织抽检等，杜绝不合格设备、材料进场；（8）主持各单项工程的竣工验收工作；（9）协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；2土建建师职位描述直属项目部经理领导，负责工程土建专业方面的全程管理；工作内容（1）在符合专业设计规范的前提下，保质保量、经济合理完成土建方面的设计；（2）参加图纸会审，并提出专业建议；（3）负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；（4）监督施工方的作业质量，对施工人员的专业情况进行监督；（5）协助项目经理对本专业内的施工材料完成招投标及进场的检验工作；（6）协调各专业工种之间的作业平台、施工现场保护等工作，确保施工进度及文明施工；（8）及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。（9）做好销售期间形象展示工作；物业收楼期间的整改等工作；3水电工程师a.给排水工程师岗位职责职位描述直属项目部经理领导，负责工程给排水、暖通专业的全程管理；工作内容（1）在符合专业设计规范的前提下，保质保量、经济合理完成给排水、暖通方面的设计负责；（2）参加图纸会审，并提出专业建议；（3）负责给排水、暖通专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；（4）监督施工方的作业质量，对施工人员的专业情况进行监督；。（5）协助项目经理对本专业内的施工材料完成招投标及进场的检验工作；（6）协助项目经理办理专业范围报批报建等配套手续；（7）严格监督进场设备、材料质量，坚决杜绝不合格产品进入施工现场；对甲供设备材料，仔细进行市场调研、比较；随时了解给排水、暖通工程设备、施工材料市场行情；对于新型设备、材料要有所了解，紧随建筑市场的变化；（8）协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。（9）及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。（10）做好销售期间形象展示工作；物业收楼期间的整改等工作b.电气工程师岗位职责职位描述直属项目部经理领导，负责开发工程强电、弱电专业的全程管理，；工作内容（1）在符合专业设计规范的前提下，保质保量、经济合理完成电气方面的设计；（2）参加图纸会审，并提出专业建议；（3）负责电气专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合国家规范、行业标准及企业内部标准；（4）监督施工方的作业质量，对施工人员的专业情况进行监督（5）协助项目经理对本专业内的施工材料完成招投标及进场的检验工作；（6）协调各专业工种之间的作业平台、施工现场保护等工作，确保施工进度及文明施工；（8）及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。（9）做好销售期间形象展示工作；物业收楼期间的整改等工作；4内业职位描述负责项目部的内务工作，做好各类工作纪要、档案管理、销控数据管理等。工作内容（1）保证项目部各种文件及资源的妥善保存。（2）负责每天项目部种类表格的统计与核对，确保销控表的及时准确，相关内容准确及时的输入电脑存档。（3）根据广告计划，按照收集项目各种报刊资料，并整理归档。（4）做好每天来电来访登记统计、调查，并在每天上午十点前将前一日的销售数据输入电脑。（5）对项目周边市场动态及竞争项目的情况要及时调研及住处记录。（6）及时准确填写每周、月的各种项目部报表及会议记要，并按时上报公司。（7）建立客户销售档案，并领存保管保留单|签约单、认购协议书、商品房买卖合同等。（8）负责审核每日签署的合同、认购书等文件，录入各项销售数据。（9）处理售前、售后各类合同、单据、文件传递及保管工作。综合上述岗位职责描述，项目部组织架构见图4-12、人员选聘与配置项目经理任职条件：1岗位基本任职条件和要求大学及以上工民建专业，中级以上技术职称，年龄在40风以下，有十年以上相关工作经验，三年以上房地产相同岗位工作经验，有承担过公共建筑施工全过程的工作经验2对品德的特殊要求做事踏实；认真；有良好的敬业精神各积极的工作态度3岗位技能与素质要求熟练掌握相关的专业技能与知识；有较强的文字表达能力和沟通能力，顺利进行工作交流；工作方法得当，效率高；有较强的组织和协调能力；电脑操作熟练，能使用操作OFFICE系列软件4本公司内部同级别或略低半个行政级别人员优先编制：一人土建工程师任职条件：1大专以上学历，建筑、工民建、土木工程类相关专业；2三年以上施工现场工作经验，具有中级以上职称者优先；3熟悉国家及地方相关法规、政策，熟悉土建类施工图、施工管理和有关土建的施工规范及要求，掌握项目规划、建筑设计、施工、验收规范等基本建设程序；编制：一人水电工程师任职条件：1大专以上学历，给排水，电气工程类相关专业；2三年以上施工现场工作经验，具有中级以上职称者优先；3熟悉国家及地方相关法规、政策，熟悉给排水、电气工程类施工图、施工管理和有关给排水、电气的施工规范及要求，掌握项目规划、建筑设计、施工、验收规范等基本建设程序。编制：水电各一人内业任职条件：1从事房地产工作二年以上，大专以上学历；2有房地产销售经验；3对档案管理等行政工作熟悉；4女性优先编制：一人3、主要工作流程制度建设图纸会审，技术交底制度：1项目部经理签收设计院送来的施工图纸，并组织各专业工程人员进行图纸会审，并汇总各专业意见向工程部相关领导汇报审批；2将公司工程部签发的图纸组织各专业工程人员向施工单位进行技术交底工作，并形成会议纪要；3将纪要及相关图纸存档备查。工程现场管理规定：1做好现场施工文明管理，确保企业形象，杜绝安全事故发生；2熟知分管范围内的各项合同，依据合同对各施工方进行管理；3各专业工程师应至少于上午、下午对施工作业点各巡查一次，重点部位及关键工序做到巡查各工作点达到100%；4根据现场实际情况，会同监理、各专业施工单位进行每周小检查、每月大检查，及时参加分部分项检查，及竣工工程初步验收；5针对检查结果及时以口头或书面形式告知监理、各专业施工单位；6现场工程师应作好施工现场工程量的统计、审核，并配合成本控制部进复核；7项目部各专业工程师在完成工程进度、质量、投资控制过程中，应每天有详细的工作日志，记录当天的施工情况（部位、人员、材料、设备进出场等等）、监理公司工作情况、周边环境（停水、停电及其他）、业务单位接洽等；特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。设计变更制度：1在缺少图纸及结合现场情况，专业工程人员应以确保质量、合理把控成本的原则下完成设计变更与签证工作；2变更的最张审批人是项目经理签发，均应以书面形式予以确认，对于在施工现场以口头形式通知的，应最多不超过七天补交书面确认单，以作为档案存档及签证结算的依据。3各专业工程师在接到设计变更资料后应当天分发到施工承包单位、监理单位并监督实施。4经审核的执行结果备案登记，作为今后结算的依据。签证管理制度：1现场签证单由施工单位报送，经现场监理工程师审核签字盖章后，由现场专业工程师和项目经理复核后，共同签字并盖章，签证有效。2工程施工现场签证由项目部专业人员、施工单位、监理公司共同签证。补办签证手续。3工程使用材料的质量、价格如有特殊情况需签证时，由工程监理、项目部有关人员共同签证，必要时可进行招标确定。4与本项目无关的相关费用如施工单位参评等，均由相关方自行承担。四、项目财务分析1、项目总开发成本费用估算A土地成本分析PG公司已采用信息化管理，建立了较为完善的成本数据库及供应商数据库，制定了设计限额参考标准，为项目拓展及目标成本制定奠定基础。成本部门负责项目目标成本的拟定及动态成本的及时跟进、监督，及时了解市场价格的变动。采购部负责招投标及市场询价。部门相互配合、相互监督，保证价格信息的相对准确。设计院、大包单位、桩基础勘察公司、土石方施工单位、门窗施工单位、电梯供应商等建立了良好的合作关系，且并非唯一。通常不签唯一战略合作协议，目的在于保持适度竞争，保证业务的顺利开展。该项目已取得土地使用权证，政府规费、涉税事项明晰，规费标准及税率、税目在政府网站可查询。根据规划经济指标，结合项目经验，在确定主要设备及材料配置表后，估算工程量，参考数据库计费标准，计算填列成本测算表。房地产在国内已相对成熟，设计费（含方案、施工图）按建筑面积控制在25-30元/平米，百米建筑建安成本（含粗装修）在2,100-2,300元/平米，基础设施配套成本在150-300元/平米。项目成本差异主要在地下基础部分，基本在80-300元/平米，财务费用与企业融资渠、产品去化速度紧密联系。管理成本与企业管理目标所确定的架构及配置密切相关。成本管控人员经验丰富，项目前期工程费、单体建安成本、基础设施配套费及财务费用控制在3000元/平方米，有关成本核算见表5-1、5-2、5-3、5-4所示。B建筑成本分析（1）工程前期费C配套费用、期间费用、税费分析D项目总投资分析为表5-1至表5-4相关费用的汇总分析，经综合分析可见，项目可售单方造价为6233.09元/平方米，见表5-5项目总投资分析表。2、项目资金估算A项目收入分析通过对相关同类竞争对手及楼盘的调查显示，其楼盘销售价格分别为：远洋红星海8500元/；远洋时代城7000元/；佳兆业君汇上品8000元/，华润海中国8500元/。依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预计定价为：住宅及公寓7,100元/，商铺15000元/，车位65,000/个。见表5-6B项目利润分析将前面表5-5项目总投资分析表及表5-6项目收入分析表的相关数据汇总入本表,得出净利润为14211万元。详见表5-7所示。C项目现金流量分析根据表5-5项目收入及回款率计算出期间的现金流入，开发过程中应支付有关费用计算出期间的现金流出。得出内部收益率为28.18%；投资回收期为2.64年，见表5-8。4、盈亏平衡点分析盈亏平衡点又称盈亏临界点、保本点、零利润点、收益转折点、损益分歧点等。对于CC项目，盈亏平衡点是指项目支出成本与项目收入相比时的销售额。本项目的盈亏平衡销量为73532平方米,详见表5-9盈亏平衡点分析表所示。5、资金筹措分析项目融资方式选择为开发贷，按开发贷的要求自有资金率达35%以上，与银行沟通，由银行提供贷款约为3亿，投资差额部分由销售收入反投。详见表5-10资金筹措分析表五、风险及对策1、盈亏平衡点与敏感性分析A盈亏平衡点盈亏平衡点又称盈亏临界点、保本点、零利润点、收益转折点、损益分歧点等。对于CC项目，盈亏平衡点是指项目支出成本与项目收入相比时的销售额。B敏感性分析房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标，如内部收益率、净现值、投资回收期等，对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，则认为项目对该变量很敏感。顺因此，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本，本次分析以销售单价及单方变动成本为考核分析。结果见表6-3敏感性分析表。从表6-3可知，价格下调16.5%及变动成本上浮33%时，项目接近盈亏临界点；当售价下调超过16.5%或变动成本增长幅度超过33%时，项目无利润，方案不可行。由此可见，相对于变动成本来讲，价格为敏感因素。2、市场风险及对策前期充分的市场调研，可最大程度避免市场风险，通过分析同期相关销售业绩予以综合分析，可对潜在客户的需求进一步挖掘，合理定位，开发对路的产品户型，并且通过合理的价格，以吸引目标客户。另外作为CC项目的目标客户为开发区的白领阶层，该人群对价格相对不敏感，但对户型的实用性、私秘性有较高的要求，因此通过科学的规划设计，可较大程度规避市场风险。3、管理风险及对策PG于其他城市已开发数个楼盘，开发经验相对丰富，但由于CC项目是该公司进驻DL的第一个项目，良好的口碑至关重要，因此不但要开发出使用功能良好、价格适中的房屋，还要有前瞻性能，对于后期的物业服务应从销售阶段应予以展示，因此一个成熟的物业服务队伍及完善的服务流程是PG公司应予以重视的。因公司前期均服务于南方城市，因此聘请服务于北方的物管公司，通过其学习一些北方特有的设施设备的管理经验的同时，更多的是要多学习北方的人文特色，以便于后期更好地服务于业主。为此，公司拟引进物业顾问公司，于销售阶段便展示于业主面前，不但可以更好地促进销售，更为日后的良好口碑打下扎实的基础。4、政策风险及对策所谓政策风险，即国家及相关地主政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响，与房地产业相关的政策主要有土地政策、金融政策、税收政策等。近期的房地产调控，政府在土地政策方面