《房地产经济学》第4章 房地产市场.ppt

第4章房地产市场 4 1房地产市场概述4 2房地产市场需求与供给4 3房地产市场的均衡 4 1房地产市场概述 4 1 1房地产市场的定义4 1 2房地产市场划分 4 1房地产市场概述 4 1 3房地产市场特点与功能1 房地产市场的特点美国不动产学术界在分析不动产市场特性时 认为不动产市场不像其他商品市场那么有效率 其特点如下 1 一般商品市场 交易的商品或劳务本质上是同质产品 彼此可容易替代 2 一般商品市场 市场参与者众多 自由竞争充分 较难形成垄断 3 一般商品市场 价格相当一致且稳定 商品价格经常是买卖双方决策的主要依据 4 1房地产市场概述 4 一般商品市场 自我规范 公平竞争 限制很少 5 一般商品市场 因竞争而易形成均衡 6 一般商品市场 买卖双方对市场和商品有较充分的了解 7 一般商品市场 商品易被消费 也易迅速供给和运送 4 1房地产市场概述 结合我国房地产市场现状分析 我国房地产市场与一般商品市场相比有如下鲜明特征 1 竞争不充分 2 供给调节滞后 3 区域性 4 交易的复杂性 5 与金融市场的关联度高 6 政府干预性强 4 1房地产市场概述 2 房地产市场的功能 1 资源配置功能 2 信息传递功能 3 价值实现和价值评价功能 4 2房地产市场需求与供给 4 2 1房地产市场的需求分析1 房地产市场需求的概念2 房地产市场需求的特性 1 大众性 2 多样性 3 连续性和间断性 4 需求弹性的差异性 3 潜在需求和有效需求的矛盾与统一 1 房地产市场潜在需求与有效需求的矛盾 2 房地产市场潜在需求与有效需求的统一 4 2房地产市场需求与供给 4 2 2市场性需求和非市场性需求4 2 3影响房地产市场需求的因素1 城市化水平和社会经济发展状况2 城市人口结构及增长状况3 国民收入水平和就业状况4 房地产产业政策5 经济运行周期6 心理预期 4 2房地产市场需求与供给 4 2 4房地产市场的供给1 房地产市场供给主体的构成2 房地产市场供给的含义3 房地产市场供给的性质和类型4 房地产市场供给的特性 1 一级市场具有垄断性 2 供给的多样性 3 供给具有刚性 4 供给的滞后性和风险性 4 2房地产市场需求与供给 4 2 5影响房地产市场供给的因素1 可供城市房地产开发使用的土地数量2 城市经济发展水平3 建筑业和建筑技术的发展4 资金 建材和房屋设备供给能力5 非市场性供给对市场供给的影响6 有关房地产开发 建设及相关经营活动的政策法规 4 2房地产市场需求与供给 4 2 6我国房地产市场供给的现状1 房地产商品的供给主体之一 房地产开发企业仍处于较低发展阶段2 房地产商品的供给结构不合理3 房地产供给仍为双轨制 4 2房地产市场需求与供给 4 房地产市场供给价格居高不下 1 地价上涨过快 2 开发建设成本过高 3 税费和贷款利息过重 4 利润率过高 5 房地产经营的风险管理不足 4 3房地产市场的均衡 1 完善房地产市场体系 为沟通供求创造良好的市场条件2 深化住房制度改革 积