招商策划方案.doc

招商策划方案 目 录 一 、项目介绍 二、 市场调查 三、 产品定位. 四、 SWOT分析. 五、卖点分析 六、租金价格表制定的原则与建议. 七、 市场招商目标客户定位. 八、招商项目组织架构 一.项目介绍二.市场调查 为项目做好更精确的定位，初步调查西安市高新区主要建材城的租金价格如下： 项目名称 位置 业态 租金 备注 主要市场的优劣势比较： 项目名称 优 势 存在不足 市场类型 发展前景 三产品定位四SWOT分析一. SWOT分析：1、S-优势(1) 地段-离西安城市中央只有 公里，规划的物流商贸区域对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 (3) 口碑-项目为西安市政府招商引资项目（这个是项目的具体情况可以修改，有什么资质、级别、奖项都可以罗列）(4) 物业-项目占地面积 亩，投资金额 万元,建筑面积近 平方米，商铺面积达 平米，仓储面积 平米。是西安市最大的建材家具批发零售市场。（可以增加项目其他方面较明显的物业优势）(5) 配套-配置 （这里可以填自动扶梯或者什么电梯等便利配套设施） 、 平米的大型停车场，还有周边宽 米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。(6) 品牌商家入驻- 成功引进 （罗列知名建材品牌） 西安总经销， （罗列知名建材品牌） 西安专卖店，品牌影响力强盛。2、W-劣势(1)西安建材市场中高端经营模式尚未成熟给投资者带来忧虑。(2) 新的建材商业城运营初期需要一定周期的培育。(3) 交通方面的。项目位于高新，车流快，人流被阻隔，在维修，有碍人气的聚集和商气的形成。项目居西安市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。3、O-机会(1) 经济因素-有效投资渠道窄，闲置资金找不到有较好回报的投资方式。(2) 政策因素-2013年保障房的建设目标是1000万套，几乎相当于去年全年商品住房的销售总量。今年保障房建设规模将实现72%的爆发性增长。而且，保障房问题也将是两会上最可能出政策的焦点之一。在这种量级的投资拉动之下，保障房建设对建材产业链的带动将成为一个极具想象力的题材。最直接受益的无疑是建筑建材类企业。(3) 市场因素-随着经济飞速发展，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景越来越美好，西安房地产市场仍处于稳步上升的阶段，建材行业也无意潜藏着巨大的收益能量。(4) 区域发展项目所在区域被政府规划为高新产业开发区(5) 现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。4、T-威胁(1) 国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。(2) 招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭受质疑，继而可能引发招商危机。(3) 建材城市场竞争激烈、经营难以找寻创新模式。五卖点分析 规模超大：总建筑面积#万平方米，西安市高新区唯一的经营中高端家居的建材市场；（主题诉求） 业态齐全：一楼品牌家居（欧式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、红木家具、办公家具）。 二楼家居展销（床上用品、布衣窗帘、工艺品、家装饰品） 三楼生活体验馆（陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金） 停车便捷：大容量停车场，市场交通组织极为便捷，设计跛具前瞻性； 专业运营：市场化运营商业化管理，统一运营、统一包装、统一招商、统一管理，由专业运营管理公司担纲运营管理，彻实维护投资者利益。 政策优势：（待定）1 政府政策优惠： 2 市场政策优惠： 六、租金价格表制定的原则与建议: 招商客户更看重眼前实实在在的利益，即： 我们来xx有没有生意？ 能不能赚到钱？ 因此必须具有实实在在的利益吸引。在做主题推广方案的时候，要从租客最终做生意的角度出发，以租客的现实需要为前提条件，以租客的消费心理为价值取向，站在商户与投资客户的角度我认为我们要解决的问题. 第一、如何经营市场，赢得更多的人气，把市场能够真正盘活； 第二、盘活的方向与动作他们要看到并了解； 第三、如何让物业的价值得以提升（意识引导 价格引导）； 第四、如何树立项目市场在当地的霸主地位； 第五、如何充分发挥统一广告与统一管理上的优势，解决经营户的实际问题，达到永续往市的目的； 租金的制定原则： 1 最理性租金 市场比较法定租金 可以通过对比市场租金分析，来确定最理想的租金，“可比”的租金包括（规模、经营业态的差异、市场周边的租金位置） 2 按照行业的投资回报规律来定租金： 成熟的建材市场租金与售价的比例8%为最符合。 七市场招商目标客户定位 市场经营成功与否除去市场外在条件，最关键的内在因素在于商户的经营能力，它建立在商户实力、经营成本基础之上。本项目的市场目标定位，决定了市场的客户群体定位。通过对周边临街商铺的调查和分析，依据具体情况，预计项目招商的客户群主要来自于以下区域： 1 按照区域做招商目标客户定位分以下三个类别： A 西安市市区经营的商家； B 周边乡镇的家居建材经营户； 乡镇的建材经营户为了寻求更多的市场机会，急需向更大的地域聚齐，周边乡镇的一些主要的建材经营户 C 一线城市回乡的经营户以及新的行业创业者； 2 根据品牌做招商目标定位：（特别强调天润城一期没有的品牌） 一般县级城市或者县级市城市常见的十大品牌： 中国十大建材超市品牌 1 百安居B&Q (建材超市行业第一品牌) 2 东方家园建材超市 (建材超市行业知名品牌) 3 好美家建材超市 (建材超市行业知名品牌) 4 家福特建材超市 (建材超市行业知名品牌) 5 家世界家居建材超市 (建材超市行业知名品牌) 6 新家园建材超市 (建材超市行业知名品牌) 7 华美乐建材超市 (建材超市行业知名品牌) 8 靓家居建材连锁超市 (建材超市行业知名品牌) 9 喜盈门建材超市 (建材超市行业知名品牌) 10 世纪中心家居广场 (建材超市行业知名品牌) 中国十大油漆品牌 1 华润油漆 (驰名商标,中国名牌,国家免检) 广东华润涂料有限公司 2 立邦油漆 (中国驰名商标,国家免检产品) 廊坊立邦涂料有限公司 3 多乐士油漆 (世界品牌) 卜内门太古漆油有限公司 4 紫荆花油漆 (中国名牌) 深圳大中化工有限公司 5 大宝油漆 (知名畅想品牌) 东莞大宝化工制品有限公司 6 嘉宝莉油漆 (中国名牌) 广东嘉宝莉化工有限公司 7 三棵树 (中国名牌,国家免检产品) 莆田市三江化学工业有限公司 8 灯塔油漆 (中国驰名商标) 天津灯塔颜料有限责任公司 9 大象 (中国名牌,国家免检产品) 江苏大象东亚制漆有限公司 10 美涂士 (国家免检产品) 顺德市美涂士涂料实业有限公司 中国十大名牌木地板 1 圣象地板 (中国驰名商标，中国名牌) 圣象集团 2 盈彬大自然 (中国名牌，国家免检产品) 佛山盈彬木业有限公司 3 德尔地板 (中国名牌，国家免检产品) 德尔集团苏州地板有限公司 4 升达 (中国驰名商标，中国名牌) 四川升达林产工业集团 5 菲林格尔 (中国名牌) 菲林格尔木业 6 莱茵阳光 (国家免检产品) 柯诺（北京）地板 7 安信地板 (木地板行业领导品牌) 上海安信企业 8 瑞嘉地板 (知名畅销品牌) 北京瑞嘉欧亚木业 9 福人地板 (中国驰名商标，国家免检产品) 福建福人木业 10 吉象地板 (国家免检产品) 湖北吉象 中国十大名牌瓷砖 1 诺贝尔瓷砖 (知名畅销影响力品牌) 杭州诺贝尔集团 2 马可波罗瓷砖 (中国名牌，国家免检产品) 广东唯美陶瓷有限公司 3 冠军瓷砖 (台湾业界第一品牌) 信益陶瓷(中国)有限公司 4 东鹏瓷砖 (中国驰名商标，中国名牌) 广东东鹏陶瓷股份有限公司 5 蒙娜丽莎瓷砖 (中国驰名商标，中国名牌) 广东蒙娜丽莎陶瓷有限公司 6 罗马瓷砖 (知名畅销品牌) 罗马瓷砖有限公司 7 萨米特瓷砖 (中国驰名商标) 广东新明珠陶瓷集团 8 亚细亚瓷砖 (中国名牌) 上海福祥陶瓷有限公司 9 鹰牌瓷砖 (中国名牌) 佛山石湾鹰牌陶瓷有限公司 10 金舵瓷砖 (中国名牌) 南海市金舵陶瓷有限公司 中国十大家具品牌 1 曲美家具 (中国驰名商标,中国名牌) 2 红苹果家具 (中国名牌,国家免检产品) 3 宜家家具 (世界品牌) 4 华日家具 (中国驰名商标,中国名牌) 5 全友家具 (中国名牌,国家免检产品) 6 天坛家具 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 7 月星家具 (中国名牌) 8 华丰家具 (中国驰名商标,中国名牌) 9 双叶家具 (中国名牌) 10 富之岛家具 (中国名牌,国家免检产品 十大卫浴品牌 1科勒卫浴 2 TOTO卫浴 3 和成 HCG卫浴 4 箭牌卫浴 5 恒洁卫浴 6 海鸥卫浴 7 英皇卫浴 8 阿波罗卫浴 9 美标