川沙商业策划书.doc

附录：曹路公建配套项目商业策划建议第一部分 市场定位一、商业总体定位 “集休闲、购物、餐饮、娱乐于一体的”区域性社区商业中心曹路配套商品房项目是上海政府“两个1000万”商品住房项目的配套商业部分，目前周边的商业设施相对缺乏。镇区商业也大都属自发形成，没有形成规模性、系统性、主题鲜明的商业中心。以本项目D-1-1地块、D-1-3地块总建筑面积约24，700，其中行政管理用房3,100,则商业总面积约2.16万的体量，完全可以整合当地的商业市场，形成主题性的、有鲜明特色的、在当地居民中有口皆碑的，集餐饮、娱乐、服务为一体，以基础消费为主、质量消费为辅的区域性社区休闲商业中心。本项目商业业态定位：以餐饮娱乐为主业态定位特色餐饮+时尚休闲娱乐+社区便民服务 根据市场研究发现，本区域商业中一个极大的空白点为餐饮和娱乐，尤其缺少成规模的、品牌性的“餐饮集中营”和“娱乐休闲圈”，这也恰恰成为了本项目的机会所在。而纵观所有成功的社区商业，“餐饮”和“娱乐”都必然是一个不可忽视的主流成分。同时考虑到作为新建的大型居住区特色的“餐饮”和“娱乐”的辐射范围较大（可以超出本项目），对人流的吸引力较强。因此，本项目业态布局上除了传统的社区便民的商业外应该围绕“餐饮”和“娱乐”做文章，将其塑造成本项目的核心动力。二、商业档次定位 物业档次：中档理由如下：曹路配套商品房项目作为上海政府“两个1000万”商品住房项目，建成后住宅单价将合理控制，以中、低价普通商品住房的供应比例将达到65，将成为一个中档楼盘；同时也有原本地回迁民，概念上档次较低。商业档次定位上必须与楼盘的定位一致并略有提升。先期开发地块（D-1-1地块、D-1-3地块）的商业面积规模不大，决定了商业街的档次定位不宜过高。从项目所在的曹路镇消费群的心理分析（经常到商业中心购物的主要为年青人、打工一族、学生、居家老小等多数抱着“物美价廉”的消费心态），更适合走中档次的定位路线以上三点理由可见中档次的定位路线更为稳健、实际，减小发展商投资风险。第二部分 商业业态功能建议一、功能分区建议相对于市中心的楼盘来说，本案作为新建楼盘的社区商业，价值更为重要，本案区域性社区商业定位主要是弥补周边商业配套上的不足，实现社区自我完善功能。比如便利店、美容院、网吧各种相关服务都属于社区商业范畴。考虑到具体的商业形态还未确定，仅就主要商业功能区块进行分为：外围南北向临街即经三路段商业（社区生活商业服务中心）,北端设置核心商业综合超市，形成社区级的商业中心点，面向社区的服务功能也不能忽视，包括健身会所、便利超市、银行设施等服务性功能的设置，将在极大程度上扩展本项目的影响力。外围东西向纬二路临街段（主题休闲商业街区），西侧端点设置核心商业菜市场，满足社区居民的基本需求将对整体商业环境产生明显的影响力。中间段以餐饮、休闲娱乐为主的时尚美食街区;服务性功能的完善将使本项目的主流“餐饮”和“娱乐”得到较大程度的价值提升。纬二路东端设置小型商业广场，它将增强项目聚集人气的能力和休闲功能，与纬二路北侧商业广场（后期规划）相对应，打造区域型中心商业休闲广场。二、商业业态建议本案社区商业“因住而商”，建议立足点是全面迎合社区消费色彩，满足社区居民基本生活消费，体现就近方便、价廉物美、服务多样的商业特征，具备以下五项基本功能： 购物功能：提供主副食、生活用品等；修理服务功能：满足社区居民日常用品修理的需要； 综合服务功能：社区居民美容美发、洗衣熨衣、彩扩等全将在社区内完成。 餐饮服务功能：设置为居民提供早点、便餐为主的配套型餐饮；打造集核心餐饮、中型餐饮、特色美食为主的核心餐饮街区；休闲娱乐功能：引入美容美发、健身房、精品服饰、棋牌室、卡拉OK等商业业态，满足日常休闲生活需求，成为居民社交综合性休闲场所。项目业态构成建议类型项目一般规模()千人指标(/千人)所需数量（处/万人）设置区域社区购物中心区域性社区商业街社区底商基础配套设施银行分理处7501，00015200.2邮电所150-30010-150.5-0.7门诊所2，000-3，00055-700.2-0.25社区商业业态综合超市1，500-2，00045-600.2-0.3菜市场1，000-2，70070-900.3-1便利店60200201书店200-30010-150.5洗衣店506040.3小饭店1202006036中西药房10010-120.3-0.5修理店12015012151彩扩冲洗店1002008100.51茶馆7545035-400.3-0.4花店20-509-110.2-0.3宠物店 6015010-150.2-0.4休闲商业业态健身中心1，000-1，50015美容美发店201-2核心餐饮8001，200400.30.5卡拉Ok、夜总会3515-200.3网吧300-45030-350.2注：为社区购物中心须设置的项目； 为社区购物中心可能设置的项目 ;为社区商业街须设置的项目；为社区商业街可能设置的项目为社区底商须设置的项目 ；为居住小区级可能设置的项目; 为不必设置的项目 由上表可以发现，区域型社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次，即：“强度需求商业设施”：需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“饭店”、“24小时便利店”、 “菜市场”、 “美容美发店”、 “药房”； “中度需求商业设施”：需求比重在10-50%之间，主要有 “核心餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“卡拉OK”、 “网吧”、“花店”、“宠物店”、“综合超市”、“书店”等；“弱需求商业设施”：需求比重在10%以下的归纳为，主要包括 “彩扩冲洗店”、“茶馆”。社区商业服务中心经三路段，功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休闲、娱乐等功能的设置；打造时尚休闲街区。一般具体设施配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。总结：当社区商业改变沿街零散布局，而集餐饮、娱乐、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露出可观的赢利前景。生活环境是评价生活舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费需求都能在其居住的社区中高质量地得到满足，而环境质量依然保持高标准，社区商业无疑将获得最大利益。第三章 商业产品建议一、面积建议项目底商部分面积应控制在50左右，提高单价。减轻客户初始经营资金投入的压力，降低了投资门槛，帮助了部分实力不太强的客户实现创业梦想，此举相当于为项目的销售拓宽了客户层面。沿维二路底层商铺90120大面积商铺单元，建议一分为二进行小面积分割，可分可合，沿内侧设置内街商铺，提升一层临街单元的商业价值，确保小面积间隔商铺的综合优势。二、三层合一，商业面积应保证业态规划整体统一，尽可能运用柔性设计，使各单元间可以自由组合，最小单元面积不易小于80，建议按照单元面积200左右分割设计。二、产品建议一层作为底铺，尽量做小面积商铺的划分，实现商业价值的最大化空间。增加底层商业门面的数量，充分利用一层沿街的人气优势配合核心餐饮店，打造时尚购物休闲中心。二、三层合一，在内街的主入口进行架空，形成一个挑高门厅，作为2-3层商业内街的主入口。二层每间商业通道建议设置6米左右，形成商业步行街区概念，扩大餐饮商户、卡拉Ok外围的经营面积，大大增加商业的附加值空间；设立三层退台（形成露台）或2-3层间一定面积的挑空，减少实际面积，创造未来业主可塑空间形成销售利益点。根据整个建筑体与周边空间关系和使用定位的合理性两方面综合考虑。建议底层层高可做到4.24.5米，二层层高做到5.4米5.6米,三层层高4.2米；二层可自行分割，设置挑空，实现商业产品价值的最大化挖掘；实现项目商业的均好性，确保二层、三层商业的成功销售。初步定位二层、三层以餐饮为主，所以必须考虑相关的功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建议管道位置设在每两个单元的之间的中部位置。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。三、配套建议1、 对项目进行整体形象包装，提升物业品质，塑造项目商业品牌形象，统一店招、标识。2、 美化外部购物环境，增加休闲娱乐设施等，从而保证售价有良好的物业品质作支撑，提高产品的附加值。3、 在当地法规允许的前提下，对临小区面的隔墙不作统一规范，考虑可破墙面对小区经营。4、 针对社区配套型商业中部分进深在17米左右的底层铺面作使用功能上的调整储存空间或居住功能改造说明：1、 黄色部分改造成住家部分或仓储部分，白色为商铺营业面积，增加卫生间2、 整个形成小