辽宁房屋资产租赁管理办法.doc

辽宁邮政XX(行业)房屋资产租赁管理办法（暂行）第一章 总则第一条 为规范全省邮政XX(行业)房屋资产租赁行为，强化房屋租赁集中管理，制定本办法。第二条 本办法适用于全省各级邮政XX(行业)企业出租及承租的全部房屋资产。第二章 房屋租赁管理原则第三条 全省邮政XX(行业)房屋资产租赁（包括出租和承租，下同）实行“省公司集中管理，各市局分层操作”的基本原则。第四条 房屋租赁实行地区统一集中管理，各市局为房屋租赁合同的签订主体，市局所属二级单位无权签订房屋租赁合同。第五条 文件下发之日起，各单位新签出租房屋合同，签订期限原则上为一年，最长不得超过三年。承租房屋合同签订期限原则上为五年以上，最短不得少于三年。第三章 组织机构及职责分工第六条 省公司成立房屋租赁领导小组，分管领导任组长，成员单位包括计财部、市场部、办公室等相关部门。计财部是房屋租赁管理的主管部门，负责组织审核各市局上报的房屋租赁审批表，提出批复意见。，负责房组织屋租赁报表的审核、汇总及效益分析等工作。市场部负责分析、审核租入网点的周边的市场环境、业务发展潜力、拟开办业务等情况，提出租入网点批复意见。办公室负责审核房屋租赁合同，对租赁合同的规范性、有效性、合法性提出批复意见。第七条 各单位成立房屋租赁管理小组，分管局领导任组长，成员单位包括计财部、房产管理部门、市场部、办公室、房产管理等相关部门。计财部是房屋租赁管理的牵头主管部门，负责组织房屋租赁的论证，效益分析，租赁收支的账务处理，统计、上报租赁房屋报表及对相关责任部门考核等工作。房产管理部门负责租赁房屋意向、选址、询价，参与论证，租金价格的洽谈，签订租赁合同，按时收付租金、建立房屋租赁管理台账等工作。市场部负责参与房屋租赁论证、租金价格的洽谈，租入网点市场环境分析论证，确定开办业务种类等工作。办公室负责租赁合同的日常管理，保证租赁合同的规范性、有效性、合法性。房产管理部门负责租赁房屋意向、选址、询价，参与论证，租金价格的洽谈，签订租赁合同，按时收付租金、建立房屋租赁管理台账等工作。第四章 房屋租赁流程第八条 公开招租房屋资产。房屋租赁管理小组本着公开、公正、公平的原则，采取公开竞价、管理小组集体议价的方式对外出租房屋资产。第九条 内部论证。房屋租赁管理小组牵头部门组织对租金价格、房屋租赁收益，拟租入网点市场环境等情况进行论证，提出初步意见。第十条 局长办公会议讨论。房屋租赁管理小组论证通过后，将房屋租赁相关事宜以及初步意见提交局长办公会议讨论。讨论内容包括房屋租赁流程的公开性、公正性，租金定价原则，房屋租赁期限以及租金收付方式等。第十一条 上报省公司审批。各单位局长办公会议讨论通过后，将房屋租赁事项上报省公司。上报材料包括房屋租赁审批表（附表1、3）、局长办公会议纪要、房屋租赁草签合同以及出租期限超过一年的说明等相关材料。其中，房屋租赁审批表一式三份，本单位计财部、档案室各留存一份，省公司留存一份。第十二条 签订租赁合同。省公司批复后，各单位与对方签订房屋租赁合同一式五四份，省公司计财部留存备案一份，本单位计财部、档案室、房产管理部门、计财部、各一份，对方单位各留存一份。第五章 租赁定价管理第十三条 各单位要主动了解、掌握房屋租赁市场动态，扭转出租房屋价格较低，承租房屋价格较高的状况，实现承租房屋价格的对等。第十四条 各单位坚持市场定价与评估定价相结合的方式确定房屋租金，租金要保持与当地房屋租赁浮动指数物价（包括但不限于房价）上涨水平相适应。市场定价原则。各市局续租及新租赁的房屋资产，市场定价要满足以下三项原则之一。一是出租房屋租金定价不低于当地税务部门确定的征税底线。一二是参考当地房产交易管理部门当期公布的房屋租赁指导价格，保证出租（承租）房产租金价格不低于（高于）当地租金平均水平。二三是参考出租房产周边中介机构报出的房产租赁价格信息，保证出租（承租）房产租金价格不低于（高于）周边同等房屋租金价格水平，三是出租房屋租金定价不低于当地税务部门确定的征税底线。评估定价原则。各单位新出租邮储银行、速递物流公司等内部企业的房屋资产，参考集团公司确定的出租邮储银行房产租金价格标准。对外租赁房屋，根据地区、环境、营业性质及房屋情况等因素确定租金，。条件允许的单位，可聘请专业评估机构出具房产租金评估指导价格。出租邮储银行、速递物流公司等内部企业的房屋资产，参考集团公司确定的出租邮储银行房产租金价格标准。第十五条 各单位若有特殊情况，租金定价未达到上述定价标准的，上报省公司材料中附详细说明。第六章 房屋租赁日常管理第十六条 各单位要在保证正常生产经营用房需求的前提下，积极盘活临街房、门面房、繁华区域房产，加大招租力度，提高房屋资产效益。第十七条 各单位要充分利用自有房屋资产，在确属生产经营急需，且自身房产不能满足需求的情况下，方可租用社会房产。承租社会房产时，要加强对房产基本情况的考察，重点查验出租方的房产证原件，确保其具有房屋完全、合法产权。第十八条 租赁房屋安全管理。出租房产要事先登记房屋内外设施清单，房屋租赁管理小组定期巡检，重点检查房产完好情况，是否存在安全隐患，是否违反合同转租或转借他人，是否经营合同外行业，确保承租人不利用租赁房屋从事非法活动，不放置易燃、易爆等危险品，不擅自拆改、扩建房屋或增减附属设施，不改变房屋使用性质。租赁期满后，房屋租赁管理小组现场验收，对破坏房屋结构、损坏房屋设施等缩短资产使用寿命的行为，按照合同约定，要求承租人恢复原状或按规定标准进行补偿，确保企业资产的保值增值。承租房屋要按照合同约定，合法开展邮政生产经营活动，严禁违反合同相关规定，影响企业信誉。第十九条 强化房屋转租管理。各单位租赁房屋，要坚决杜绝转租行为发生。一旦发生，合同自动终止，租赁房屋收回。第二十八条 租金收付管理。各单位出租房屋要重点考察承租方的付款能力和资信水平，对付款能力强、资信水平高的承租方优先考虑；对于付款能力弱、资信水平低的承租方不予考虑。为规避风险，出租房屋要事先收取至少两个月租金作为押金。原则上，出租房屋采取“上打租”的方式收取租金，对因特殊原因租期超过一年的房屋，租金可每年初收取；承租房屋租金按年支付。承租房屋支付租金时，必须向出租方索取正规的出租房屋发票，承租个人房屋，应索取税务机关代开的房屋租赁发票。第二十一十九条 出租房屋日常费用管理。出租房屋发生的电费、物业费、取暖费等相关费用，原则上由承租方自行支付，不得以租金形式收取。若出租房屋的上述费用无法明确划分，则采取结算方式，即为承租方代收代缴上述费用。第二十二条 规范财务核算。出租房屋所得租金要及时、足额上缴财务部门，严禁账外滞留。租金收入按照权责发生制原则，计列其他业务收入，严禁串项列收。承租房屋的会计凭证要以房屋租赁合同复印件及正规的出租房屋发票作为原始凭据。第二十三第二十一条 房屋租赁统计报表管理。各单位计财部、房产管理部门要建立房屋租赁台帐，实行租赁房产信息的动态管理。每季初月15日前，计财部将上季度房屋租赁情况统计表（附表2、4）上报省公司计财部。第二十八二条 租赁房屋安全管理。出租房产要事先登记房屋内外设施清单，房屋租赁管理小组定期巡检，重点检查房产完好情况，是否存在安全隐患，是否违反合同转租或转借他人，是否经营合同外行业，确保承租人不利用租赁房屋从事非法活动，不放置易燃、易爆等危险品，不擅自拆改、扩建房屋或增减附属设施，不改变房屋使用性质。租赁期满后，房屋租赁管理小组现场验收，对破坏房屋结构、损坏房屋设施等缩短资产使用寿命的行为，按照合同约定，要求承租人恢复原状或按规定标准进行补偿，确保企业资产的保值增值。承租房屋要按照合同约定，开展邮政XX(行业)生产经营活动，严禁违反合同相关规定，影响企业信誉。第二十九三条 强化房屋转租管理。各单位租赁房屋，要坚决杜绝转租行为发生。一旦发生，合同自动终止，租赁房屋收回。第七章 房屋租赁监督考核第二十四条 强化监督检查。省公司每年组织一次全省房产租赁情况检查，重点检查定价原则、合同规范、租赁收益、租金收入核算等情况，检查结果全省通报。第二十五条 建立检举公示制度。省公司每年组织各单位要每年对进行房屋出租情况进行公示，使全体职工了解本单位房屋租赁情况。职工在公示过程中发现问题，可直接向省公司监察室反映。第二十六条 加大考核力度。省公司检查发现的及各单位职工反映的问题，一经核实，除对举报人给予奖励外，视情节对相关责任人予以不同程度的考核。出租房屋收入资金财务账外核算管理，发生设立“小金库”行为，按违规违法相关规定处理。房屋租赁流程管理中，管理小组部门发生互相替代，越权审批，“一人决策”等行为，纳入绩效考核基础管理工作进行考核。出租房屋收入串科目核算的，除按正确科目调整外，取消串列专业的绩效考评资格。出租（承租）房屋价格明显低于（高于）周边市场