安徽省xx市家居广场招商策划方案.doc

(为维护企业的商业经营安全，本招商策划方案均隐去企业项目名称， 并以穿插式节选的方式展示、方案版权归企业所有） 安徽省xx市家居广场招商策划方案 目 录 一 、项目介绍 二、 市场调查 三、 产品定位. 四、 SWOT分析. 五、卖点分析 六、第一期租金测算 七、第二期租金价格表制定的原则与建议. 八、 市场招商目标客户定位. 九、二期业态划分建议与楼号的建议. 十、招商项目组织架构 十一、管理体系. 十二、项目销售 十三、项目售后管理 （节选） 二 市场调查 为项目二期做好更精确的定位，初步调查xx主要建材城的租金价格如下： 项目名称 位置 业态 租金 备注 皖东装饰城 天康大道（南） 平安南路（东） 陶瓷 灯具 板材 油漆 橱柜 门业 20元月 （一年15000元） 三年一签合同 (共32户商户) 天康装饰城 天康大道（北） 与平安南路交口 天宝路两边 陶瓷 板材 墙艺 油漆 门业 五金 40元月（东） 32元月（西） 一年一签合同 （40户商户） 天长装饰城 石梁西路 房产交易中心旁 业态相对齐全 9.8至15元月（一层 二层价格相差小） 物业费1800一年（80户商家） 广厦装饰城 天康大道（北） 炳辉中学旁 家私，家具城 （双虎、红苹果 ） 路口42元月 一层28元月 二层25元月 家居品牌多 单一品牌面积需求大（13户商家） 物资装饰局 建设西路与二凤路交口 电动车 摩托车业 41元月至 95元月 电动车专卖街 （10户商家） 广厦家具城：沿街一年一涨价，40 一年12000元 平均25元月 门口位置是90 一年40000元 平均37元月 内部一层：28元月 二层25元月 没有物业管理费用，水电可优惠； 天长装饰城：楼上与楼下价格相差很小，二层160一年19000元 物业费用1800元，今年160租金要涨到20000以上。 沿街的位置：25元月; 天康装饰城: 路东边沿街 49.9元月 一年22000元 路西边沿街 30元月 90一年28000元 皖东装饰城: 三年一签合同 60平均一年15000元 主要建材市场的优劣势比较： 项目名称 优 势 存在不足 市场类型 发展前景 皖 东 1 广告效果好 2 门脸清晰 3 产品价格实惠 4 物流便捷 1经营没保障 租金续涨严重 2 结构不合理 沿街底商型 受地理位置限制 天 康 天长装饰城 1 老市场认知高 2 业态齐全 3 广厦特色经营 4 租金低 1 配套设施滞后 门脸拥挤 2 老城区交通拥挤。 市场型 扼守老城区 交通 仓储 受困 广厦装饰城 天润城一期 1 规模大 2 一站式购齐 3 位置优越 4 管理优势 1 统一广告力度小 2 管理优势没有 充分发挥 专业建材市场 专业市场，应 充分发挥统一广告、统一管理的优势。 五、卖点分析 规模超大：总建筑面积万平方米，xx规模最大的家居建材市场；（主题诉求） 业态齐全：一楼品牌家装（陶瓷、卫浴、油漆涂料、墙纸、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金）。 二楼家居展销（木地板、灯饰集成吊顶、整体橱柜、床上用品、布衣窗帘、工艺品、家装饰品） 三楼生活体验馆（欧式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、红木家具、办公家具） 四楼到六楼（商务酒店、KTV休闲商务、健身中心、沐浴、休息、游戏电玩） 停车便捷：10000平方米大容量地下停车场，市场交通组织极为便捷，设计跛具前瞻性； 专业运营：市场化运营商业化管理，统一运营、统一包装、统一招商、统一管理，由专业运营管理公司担纲运营管理，彻实维护投资者利益。 政策优势：（待定）1 政府政策优惠： 2 市场政策优惠： 七 二期租金价格表制定的原则与建议: 二期招商客户不仅仅需要发展商对远景所进行的承诺实现，更看重眼前实实在在的利益，即： 我们来xx城有没有生意？ 能不能赚到钱？ 因此二期必须具有实实在在的利益吸引。在做主题推广方案的时候，要从租客最终做生意的角度出发，以租客的现实需要为前提条件，以租客的消费心理为价值取向，通过对比一期的成功经验，不妨站在商户与投资客户的角度我认为二期我们要解决的问题. 第一、如何经营市场，赢得更多的人气，把市场能够真正盘活； 第二、盘活的方向与动作他们要看到并了解； 第三、如何让物业的价值得以提升（意识引导 价格引导）； 第四、如何树立项目市场在当地的霸主地位；（非常重要） 第五、如何充分发挥统一广告与统一管理上的优势，解决经营户的实际问题，达到永续往市的目的； 租金的制定原则： 1 最理性租金 市场比较法定租金 可以通过对比市场租金分析，来确定最理想的租金，“可比”的租金包括（规模、经营业态的差异、市场周边的租金位置） 2 按照行业的投资回报规律来定租金： 成熟的建材市场租金与售价的比例8%为最符合。 3 分区制定价格 在市场内，根据路段人气来客的量定政策，在天润城家居广场靠近平安南路的临街价格可以高定，这点一期的定价基本符合这一条；40元月12月12年（回报年限）=5760元，在内场可以按照分区定价。 综合以上定价规律：建议租金按收取系数收取： 位置月租金 第一年收取系数（7%） 第二年收取系数（8%） 第三年收取系数（9%） 1号家居馆一层 50元月 28元月 32元月 40元月 市场一层 45元月 28元月 32元月 36元月 市场二层 25元月 18元月 20元月 23元月 市场三层 21元月 15元月 17元月 19元月 市场四层 16元月 12元月 13元月 15元月 五层至六层 15元月 11元月 12元月 14元月 在选定招商目标客户之前：根据品牌、租赁面积、租赁位置适当优惠或者加价。大的品牌进驻，根据实际情况单独申请。 八 市场招商目标客户定位 市场经营成功与否除去市场外在条件，最关键的内在因素在于商户的经营能力，它建立在商户实力、经营成本基础之上。本项目的市场目标定位，决定了市场的客户群体定位。通过对周边临街商铺的调查和分析，依据具体情况，预计项目招商的客户群主要来自于以下区域： 1 按照区域做招商目标客户定位分以下四个类别： A xx市市区经营的商家，包括天康、皖东、外贸、广厦 四个装饰城； 项目的招商必须以本地为主体，皖东装饰城（简称皖东）与天康装饰城（简称天康）将是本项目的重点招商目标客户。皖东以价格低廉与租金便宜赢得很多消费者的注意，在建材产品的档次与公司规模上偏小，整个皖东只有21家商户，只要能鼓励几户稍有影响力的商家，很多的商户会动摇。劣势就是皖东租金是三年已签订合同，而且租金是xx最低的达到15元月。 天康48的商铺租金是22000元年，租金的价格也在不停的涨价，调查当中有两户商家就是今年新签的合同，优胜劣汰，不断有商家撤离天康装饰城。 B 天润城一期商户 天润城在三年的返租当中，有的品牌经不起行业的竞争被淘汰掉，而有的品牌需要有更大的经营面积来扩充品牌实力，一期的商户当中有不少优秀的品牌急需寻找新的经营面积。 C xx周边乡镇的建材经营户； 乡镇的建材经营户为了寻求更多的市场机会，急需向更大的地域聚齐，周边乡镇的一些主要的建材经营户 D 一线城市回乡的经营户以及 新的行业创业者； 2 根据品牌做招商目标定位：（特别强调天润城一期没有的品牌） 一般县级城市或者县级市城市常见的十大品牌： 中国十大建材超市品牌 1 百安居B&Q (建材超市行业第一品牌) 2 东方家园建材超市 (建材超市行业知名品牌) 3 好美家建材超市 (建材超市行业知名品牌) 4 家福特建材超市 (建材超市行业知名品牌) 5 家世界家居建材超市 (建材超市行业知名品牌) 6 新家园建材超市 (建材超市行业知名品牌) 7 华美乐建材超市 (建材超市行业知名品牌) 8 靓家居建材连锁超市 (建材超市行业知名品牌) 9 喜盈门建材超市 (建材超市行业知名品牌) 10 世纪中心家居广场 (建材超市行业知名品牌) 中国十大油漆品牌 1 华润油漆 (驰名商标,中国名牌,国家免检) 广东华润涂料有限公司 2 立邦油漆 (中国驰名商标,国家免检产品) 廊坊立邦涂料有限公司 3 多乐士油漆 (世界品牌) 卜内门太古漆油有限公司 4 紫荆花油漆 (中国名牌) 深圳大中化工有限公司 5 大宝油漆 (知名畅想品牌) 东莞大宝化工制品有限公司 6 嘉宝莉油漆 (中国名牌) 广东嘉宝莉化工有限公司 7 三棵树 (中国名牌,国家免检产品) 莆田市三江化学工业有限公司 8 灯塔油漆 (中国驰名商标) 天津灯塔颜料有限责任公司 9 大象 (中国名牌,国家免检产品) 江苏大象东亚制漆有限公司 10 美涂士 (国家免检产品) 顺德市美涂士涂料实业有限公司 中国十大名牌木地板 1 圣象地板 (中国驰名商标，中国名牌) 圣象集团 2 盈彬大自然 (中国名牌，国家免检产品) 佛山盈彬木业有限公司 3 德尔地板 (中国名牌，国家免检产品) 德尔集团苏州地板有限公司 4 升达 (中国驰名商标，中国名牌) 四川升达林产工业集团 5 菲林格尔 (中国名牌) 菲林格尔木业 6 莱茵阳光 (国家免检产品) 柯诺（北京）地板 7 安信地板 (木地板行业领导品牌) 上海安信企业 8 瑞嘉地板 (知名畅销品牌) 北京瑞嘉欧亚木业 9 福人地板 (中国驰名商标，国家免检产品) 福建福人木业 10 吉象地板 (国家免检产品) 湖北吉象 中国十大名牌瓷砖 1 诺贝尔瓷砖 (知名畅销影响力品牌) 杭州诺贝尔集团 2 马可波罗瓷砖 (中国名牌，国家免检产品) 广东唯美陶瓷有限公司 3 冠军瓷砖 (台湾业界第一品牌) 信益陶瓷(中国)有限公司 4 东鹏瓷砖 (中国驰名商标，中国名牌) 广东东鹏陶瓷股份有限公司 5 蒙娜丽莎瓷砖 (中国驰名商标，中国名牌) 广东蒙娜丽莎陶瓷有限公司 6 罗马瓷砖 (知名畅销品牌) 罗马瓷砖有限公司 7 萨米特瓷砖 (中国驰名商标) 广东新明珠陶瓷集团 8 亚细亚瓷砖 (中国名牌) 上海福祥陶瓷有限公司 9 鹰牌瓷砖 (中国名牌) 佛山石湾鹰牌陶瓷有限公司 10 金舵瓷砖 (中国名牌) 南海市金舵陶瓷有限公司 中国十大家具品牌 1 曲美家具 (中国驰名商标,中国名牌) 2 红苹果家具 (中国名牌,国家免检产品) 3 宜家家具 (世界品牌) 4 华日家具 (中国驰名商标,中国名牌) 5 全友家具 (中国名牌,国家免检产品) 6 天坛家具 (中国驰名商标,中国名牌,国家免检产品) 7 月星家具 (中国名牌) 8 华丰家具 (中国驰名商标,中国名牌) 9 双叶家具 (中国名牌) 10 富之岛家具 (中国名牌,国家免检产品 十大卫浴品牌 1科勒卫浴 2 TOTO卫浴 3 和成 HCG卫浴 4 箭牌卫浴 5 恒洁卫浴 6 海鸥卫浴 7 英皇卫浴 8 阿波罗卫浴 9 美标卫浴 10 鹰牌卫浴 十大灯具品牌 1 飞利浦灯具 2 欧普灯具 3 雷士灯具 4 松下灯具 5 亚明灯具 6 TCL灯具