恒大沈阳皇姑四台子地块定位报告.doc

恒大地产集团沈阳公司HENGDA REAL ESTATE GROUP呈 批 报 告呈： 集团领导 编号： 由： 沈阳公司营销部 日期： 2012年3月5日 事由：沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告 现呈沈阳公司营销部沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告。建议如下：1、 项目定位为中高档盘，名称为沈阳.恒大雅苑；2、 装修标准为1000元/平方米豪装；3、户型配比：面积套数比例户型80100平方米50%二房、小三房100130平方米30%三房130平方米以上20%四房、带书房五房敬请领导审批。主管领导审核意见：地区公司董事长：营销中心领导意见：集团分管领导审批：董事局主席批示：一、区域分析1、皇姑区发展概况沈阳是辽宁省会，东北地区最大的中心城市，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口1100万人，户籍人口（常住人口）810万人，城区人口615万人。皇姑区是沈阳市九个辖区之一，位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口83万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置优越。辽宁省人民政府、省军区各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。2、区域资源皇姑区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合。皇姑区把守着沈阳的北大门，北部的三台子出口是北京、大连、内蒙古、黑龙江等地进出沈阳的重要通道。便捷的交通给予皇姑的发展提供了有利条件。皇姑区还拥有优质的教育资源，完备的医疗、购物资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区。3、项目地块意向地块面积约24万平方米（折合358亩，08-1地块119亩，08-2地块239亩）。位于沈阳市皇姑区，三环路北侧。紧临沈阳北部最重要的主干道、中轴线黄河北大街，往南连接沈阳“金廊”北段，距省政府约6公里。往北是沈阳大学城（沈阳航空航天大学3.9km，辽宁大学4.5km，等），斜对面即沈阳师范大学，南距沈阳医学院2公里，西面与保利溪湖林语一路之隔。怒江北街开通后，距恒大城约1公里。距周边辽宁省重点高中实验中学4.2km，距沈阳市重点高中十一中学2km，距739医院3.6km。距市政府14公里距区政府9公里距省政府6公里项目位置18地块北侧边界文大路 地块北侧内部遥望恒大城地块中部遥望保利溪湖林语 二、典型项目分析1、整体商品住宅市场概况2011年12月商品住宅供应量为98.48万平方米，同比下降1.81%，环比下降30.97%；成交量为81.40万平方米，同比下降34.27，环比下降20.54%。沈阳商品住宅成交均价为6836元/平方米，同比上升18.63%，环比上涨0.52%，供求比为0.83，同比下降32.52，环比上升15.28%。本月成交套数为9576套，单套成交面积为85.01平方米，从数据上来看，12月份商品住宅成交量呈下降趋势，成交均价有小幅上涨，供大于求，从市场情况上来看，12月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场持续着较为冷淡的销售状态。2、区域代表项目分析瑞赛居圣苑多层、小高层5600元/平银亿万万城多层5500元/平保利 溪湖林语多层 5700元/平小高层 4900元/平中海城多层、高层、联排高层5200元/平雅居乐花园形象期1、保利溪湖林语（项目西侧） 项目地址建筑类型均价起价面积销售情况保利溪湖林语皇姑区黄河北大街芳溪湖多层（板式、无电梯、6层）、高层（板式，18层） 多层5500；板式高层49004700多层80-148，高层48-107截至2012年1月11日，供应房源3283套，累计销售2017套，剩余1266套。开发商：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司;总用地面积：427,964规划总建面积：150,000容积率：2 最早开盘日期：2011-06-25最晚交房日期：2012-12-31物业管理费：1.20元/.月最早开工日期：2011-04-01车位配比：1:0.30装修情况：毛坯2、中海城 项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况中海城沈阳市于洪区西江街160号多层、高层、联排多层6800、高层5200、联排140004800628270-180截至2012年1月11日，供应6282套房源，累计销售4046套，剩余2236套。开发商：沈阳中海新海汇置业有限公司;总用地面积：1,274,200容积率：2.20最早开盘日期：2010-08-21最晚交房日期：2011-12-31物业管理费：1.80-3.00元/.月最早开工日期：2010-04-01车位配比：1:0.20装修情况：毛坯3、银亿万万城 项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况银亿万万城怒江北街东侧 多层55004600526881-166截至2012年1月11日，总供应5268套，累计销售3435套，剩余1833套开发商：沈阳银亿房地产开发有限公司;总用地面积：6.5万总建筑面积：9.5万容积率：1.4最早开盘日期：2010-07最晚交房日期：2012-06物业管理费：1.00元/.月绿化率：3.004、沈阳雅居乐花园 项目地址建筑类型均价总套数面积销售情况沈阳雅居乐花园沈阳市沈北新区道义经济开发区形象期开发商：雅居乐地产置业有限公司沈阳项目公司;总用地面积：342563总建筑面积：685126容积率：2.00最早开盘日期：2010-10-24最晚交房日期：2011-12-31装修情况：毛坯5、瑞赛居圣苑 项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况瑞赛居圣苑沈阳市皇姑北部经济开发区文大路多层、高层多层5800、高层49004800140537-124截至2012年1月11日，累计销售1081套，剩余324套开发商：沈阳中航瑞赛置业有限公司;总用地面积：63059总建筑地面积：145035容积率：2.3最早开盘日期：2010-11-04最晚交房日期：2011-12-31物业管理费：1.00-1.50元/.月最早开工日期：2010-12-20车位配比：1:0.50装修情况：毛坯6、华强城 项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况华强城沈北新区道义大街一号多层、小高层、 高层多层6300，小高层6000，高层5400 5300262947-129截至2012年1月11日，总供应587套，累计销售119套。开发商：沈阳汇置高棋房地产开发有限公司;总用地面积：121920总建筑面积：426720绿化率：3.5最早开盘日期：2011-09-02最晚交房日期：2012-12-31物业管理费：2.00元/.月容积率：2.007、远洋公馆 项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况远洋公馆沈阳市于洪区白山路北侧多层高层9000未定8500未定728180-330平方米2012.1-2月累计销售20套开发商：远洋地产（辽宁）有限公司总用地面积：70000总建筑面积：141353绿化率：35%最早开盘日期：2011-12-10最晚交房日期：2013-6-30物业管理费：3元/.月容积率：2.008、恒盛阳光尚城四期项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况恒盛阳光尚城沈阳市于洪区怒江北街与黑山路交汇处洋房高层950064008000488887470-190平方米2012.1-2月累计销售54套开发商：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司总用地面积：85111总建筑面积：114500绿化率：45%最早开盘日期：2010-10-16最晚交房日期：2013-12-31物业管理费：1.7元/.月容积率：1.59、天豐成壹米阳光项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况天豐成壹米阳光于洪于洪区怒江北街与白山路交汇处高层60005500124860-92平方米2012.1-2月累计销售66套开发商：香港天豊成国际股份有限公司总用地面积：35000总建筑面积：120000绿化率：36%最早开盘日期：2011-9-22最晚交房日期：2013-9-26物业管理费：1-1.2元/.月容积率：2.810、保利上林湾三期项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况保利上林湾沈阳市于洪区白山路多层小高层70006000150050-1702012.1-2月累计销售41套开发商：辽宁保利房地产开发有限公司总用地面积：35000总建筑面积：210000绿化率：40%最早开盘日期：2010-11-27最晚交房日期：2012-5-31物业管理费： 1.2元/.月容积率：1.611、橡树湾项目项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况华润橡树湾二期沈阳市于洪区白山路180-196号小高高层7500650070006000250070-1402012.1-2月累计销售65套开发商：华润置地（沈阳）开发有限公司 总用地面积：370000总建筑面积：740000绿化率：30%最早开盘日期：2011-7-17最晚交房日期：2013-12-31物业管理费： 3.2-4.8元/.月容积率：2三、SWOT分析1、优势项目紧临沈阳北部最重要的主干道、纵轴线黄河北大街，约10分钟车程直达繁华区。黄河北大街往南连接沈阳“金廊”北段，距省政府约6公里。往北是校区密集的大学城。项目西边的市政规划路网（如怒江北街等）今年开通之后，与恒大城、保利溪湖林语等成型豪宅区的距离迅速拉近，构成广义的“皇姑北”生态豪宅区。2、劣势项目位于“三环”以外，周边市政配套暂不成熟，销售时期需要引导消费者的观念。3、机会地铁二号线延长线将到达沈北新区。地铁沿线楼盘将涨价，本项目将受连锁利好。沈阳外扩，在观念上，主城区的边界线将逐步从传统的二环变为三环。紧邻的怒江北街今年将开通，区域局面可以改观，将与以恒大城、中海城等为代表的沈阳西北部豪宅板块相连。相对后者50008000的毛坯价位，本项目具有价格洼地的优势，可吸引其溢出的客户。黄河北大街沿线在售楼盘普遍品质不高、规模不大、配套不全，本项目产品竞争力强大，可吸引来自市区南、东部的较高端客户。四台子等区域旧民居拆迁，购房需求持续增加。宏观调控抑制的刚性需求预计将在今年逐步释放。4、威胁位置更优的在售楼盘供应量较大，具有板式、小高层、户型等优势，并以价格相竞争。本项目将以综合素质、高性价比为竞争优势。四、市场定位1、消费者来源与偏好受恒大楼盘的品牌、品质、园林、配套等吸引，将有三大类购房者：（1）沿黄河北大街、怒江北街等主干道而来，无法接受市区高房价的溢出购房者。这是最主要的。（2）大学城区域各行业的从业者就近购房，部分购买力不低。大学城毕业后的年轻人对地段认同，首次置业。四台子拆迁户。（3）来自北面县市的投资者、在沈阳的务工人员，对地段认同。这占少量。以上三类购房需求，决定近年本项目主要应供应中偏小户型。2、消费者购买力参考一路之隔的保利溪湖林语（配套、品质等较逊色，板式，18层，目前市场低迷期毛坯约5000元/平方米均价），预计本项目开盘均价6500-7000元/平方米（带1000元/平方米装修），总房款约70万/套。五、产品定位1、项目档次：中高端。2、项目命名：沈阳.恒大雅苑。3、建筑类型：小高层、高层。4、户型面积建议：以恒大城为参考。75-101平方米的户型去化速度最快，单价最高，