报建员工作应知应会.doc

报建员工作应知应会作者；yinkeyou 一；前言 改革开放以来，随着我国国民济济的快速增长，我国的城乡基本建设也在迅速地发展，报建员作为一种新兴的职业，也越来越受到人们的关注和重视，一些地方政府的城乡建设规划部门也正在积极地组织各单位的报建员实行专业知识的培训和考核。但是，由于我国各地市制定的城乡建设规划管理技术规定在一些技术性规范上各有不同之处，我们也很难将这些资料汇编成一本能在全国统一施教的报建员培训教材。目前，各地编制的报建员培训教材内容，无非是贯彻性地宣讲本地城市建设规划部门制定的城乡建设规划管理技术规定，至于报建员真正要掌握的关于我国的土地使用的基本原则和城市规划学方面的基本原理却很少涉及。针对这些教材中存在的一些缺陷和不足，笔者根据我国土地使用的基本原则和城市规划学的基本原理，结合笔者多年来从事建设工程项目规划和建设工程项目报建的经验，撰写了这扁小文，文中详细的介绍建设工程报建工作的基本原理和报建员应掌握的一些关于我国土地使用的基本原则和城市规划学的一些基本原理以及报建员应掌握的一些基本知识。二；建设工程进行规划报建的基本原理和建设工程在规划报建中使用的一些常用术语的解释 建设一个工程项目就必须先有土地，本小节先介绍一下我国土地的所有制关系、土地的使用性质和土地的出让、转让和划拨的方式。1；什么是“土地的所有权、使用权和城镇国有土地使用权出让、转让与划拨土地使用权”； 土地作为一种可开发利用又可以经营的自然资源，依照我国的社会制度和所有制形式，实行土地的社会主义公有制，即；全民所有制形式和劳动群众集体所有制形式。在我国，土地的所有权与使用权是分离的，即；土地的使用权是可以实行出让或转让的。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。所称的城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地的使用权，进行土地开发、利用、经营。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让应当签订土地使用权出让合同。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，划拨土地的使用者应当依照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。2；什么是“土地红线图”与“建筑红线图”；简单地说，土地红线图是指定了建设项目的用地范围，而建筑红线图则是限定了建筑物的具体位置、建设规模和建筑空间条件。这两份图纸都是报建员在建设工程施工前必须办理的文件。土地红线图是由当地的国土资源管理部门颁发，建筑红线图是由当地的建设规划管理部门颁发。国土资源管理和城市建设规划管理本来是分属两个不同的管理机构，随着政府机构的改革和为了提高政府机关的办事效率，目前，有的地区已把这两个机构合并在一起，称为；“规划与国土资源局”。也有把规划局与建设局合并在一起，称为；“规划建设局”的，但不管怎样，这两个机构在业务上是分开的。3；什么是“红线退让”；必须在当地的建设规划管理部门取得建设用地规划许可证后，国土部门才会给你圈定土地的使用范围，叫“土地红线图”，但是，土地红线图绝对不是建筑红线图，建设规划管理部门在制定你的建筑红线时，你的建筑红线可能会要做出一些必要的退让，常见的退让方式如下；（1）建筑间距的退让；如果在你的建设用地相邻的地域内有建筑物，不管是已建的、在建的或是在今后的城市规划建设中拟建的，你的建筑物都要与它保留一定的建筑间距，这个距离是多少，各地规划部门根据各地的特点，制定了相应的技术管理规定，必须按规定执行。保障建筑间距的原理是；其一，是要充分保证建筑物的日照面和采光面。其二，是根据流体力学原理，如果两栋建筑物相距太近的话，相邻的两栋建筑物之间产生的上升热气流、或者在两栋建筑物之间有气流通过的话，都会在这两栋建筑物之间产生一个负气压，这个负气压，对建筑物和建筑物周边的环境不利。（2）规划道路红线的退让；各地的城市建设规划管理部门会根据城市的规模和城市空间的发展以及今后城市交通流量的需要，给城市的未来规划出了一些主次要的交通干道，原来的道路也会要加以拓宽和拉直，还有，如果原来的道路两边的人行道没有绿化带或是机动车道与非机动车道之间没有隔离带等，也都会要进行完善，并制定了相应的道路拓展红线图，原则上规定了这些红线是不能改变的，遇到这样的情况，会要求你的建筑物做出道路红线的退让。（3）主要人、物流通道，紧急疏散通道和消防通道的退让；建筑设计必须符合交通组织设计、防灾减灾和人员紧急疏散和避难的要求，房屋之间必须留有消防通道，人口集中的地区，可能还会要留出“紧急集散地”。遇到这种情况，也会要求你让出一部分地方给人、物流通道、消防通道和人员紧急疏散和避难用。（4）市政管线退让；城市的主要管道和主要线路一般都是安设在马路（或街道）的两旁，如，给水、排水、中水、热力、燃气管道和电力、通信、路灯照明线路等，这些，你都要给它们留出安装、维修和今后管线扩容的空间。如果在未来的规划中将规划有管道遂道和电缆遂道的话，还必须按照这些遂道的施工面宽度做出相应的退让。（5）无线信号通道（也称无线信号走廊）的退让；如，某地块刚好是处在雷达站和机场指挥塔或者是在发射塔与信号中继站之间，这样的块地一般是不允许建高大建筑物的，因为要保证两点之间的无线信号通道畅通，遇到这种情况，会要求你做出建筑退让。（6）需要永久性保留的测量标志点的退让；依照中华人民共和国测量标志保护条例；建设在地上、地下或者建筑物上的各种等级的三角点、基线点、导线点、军用控制点、重力点、天文点、水准点，觇标、全球卫星定位控制点等，这些都是要求严格加以保护的，如遇到有这种情况，规划部门会要求你的建筑物做出避让或退让。（7）电压安全等级距离的退让；如你的建筑物旁边有高压架空电线，你必须按照电路的电压等级，做出符合各种电压等级的安全距离的退让。（8）其它；根据文物保护法规定，如果地上或地下有科研和考古价值的历史文物、受保护的宗教和民俗建筑物、古树、古井等，也会要求你做出退让。4；什么是“土地代征”和“代征土地面积”；根据城市发展需要，当地的城市建设规划部门会在未来的城区内规划一些为城市功能配套服务的一些城市基础配套设施，如，商店、医院、学校、幼儿园、变电站、污水处理站、停车场等，这些城市基础配套设施也有可能刚好规划在你所征用的那块土地上。虽然这些设施不一定会要你来建设，它的土地使用权和建筑物的产权也不会归你，但是，建这些城市基础配套设施的用地有可能会委托你一起来代征。不然的话，都把土地占用了，谁来提供这些配套设施的用地？为这些城市基础配套设施的建设用地的征用面积，我们在习惯上称为“土地代征”，所征用的面积也称为“代征土地面积”。4；什么是“规划管理技术规定”；（如，建筑密度、建筑间距、控制高度、容积率、绿化率、车辆泊位，交通组织设计、紧急疏散与紧急避难场所等）这些，各地的城乡建设规划管理部门都针对本地的自然地理环境和气候条件、民族风俗、社会文化背景和对文化遗产的保护、防灾减灾和对生态环境保护以及今后的社会经济与文化发展的需要和对城镇的空间和规模的控制、重大基础设施的布局等；相应的制订和规范了符合本地区的城乡建设规范和与其配套的规划管理技术规定。这个规范和与其配套的规定都是经过各方面的专家反复论证、通过民意调查、意见反馈，并且都要通过地方的人民代表大会审议、通过的。规范中同时还制定了一些相应的惩罚条列，是强制性的，带有法律性，期限一般为二十年，任何单位和个人，都必须遵照这个规范和规定，它的解释权是当地的规划管理部门。我们在做建设项目的前期规划时，首先就要了解和熟悉当地的城乡建设规范和相配套的规划管理技术规定，做出合理的决策。5；什么是“主要建设经济指标”；这是在做建设项目的投资估算时，报建员必须收集的一个重要紧急指标。以前，各省、市的工程造价管理（或咨询）部门，每隔一段时间（要求是在每一个季度），都要参考本地区各类建筑物的工程造价，公布出一个主要建设经济指标，即；在这个地区，各种类型建筑的土建工程造价是多少钱一平方，水、电、气、暖、及园林绿化工程的造价又各是多少钱一平方，并且要求分析出各项分类工程的每平方米单价是怎样组成的，如；工程直接费中，其中人工费用占多少钱、其中材料费用占多少钱，各类间接费用占多少钱等。这个指标主要是提供给建设单位、投资单位做投资预算和和给审计部门做建设工程资金审计时参考。随着建筑经济的市场化和工程计价方式的改革，目前，我们也很难见到有这方面的资料公开发布了。这就要求我们做前期工作的同志去收集这方面的资料，尽可能地做到在做建设工程项目的前期规划时，能准确的概算出建设项目的投资规模、投资收益和可能发生的风险，正确的指导建设资金的投入，避免资金风险。笔者在这里建议；最好是请一个当地有建设经验的报建员，如果此人既熟悉当地的建设规范和规则，又有工程造价管理方面得知识，那就更好！因为他比较了解当地的建设项目分布情况、市场的热点，并且熟悉当地建筑市场的行情以及各类地方费用的收取标准。再者，这些人与政府部门的沟通能力也比较强，办事也很顺利。据笔者所知，各个地区都大有这样的人存在。6；什么是“红线调查”；在建设工程的报建方式未进行改革以前，办理一个建设工程的红线调查往往是一件很烦人的事，有时在进行红线调查中，只要有一个单位持有不同的意见或是提出的条件没法达到，就不在调查红线图上或调查表上签字同意，甚至有的工程的报建手续办了几年甚至十几年，报建员都换了几批了，工程还没拿到批文，企业意见很大。现在，随着各地对开发用地的前期综合整理方式不同和政府办公制度的改革以及对工程报批手续的简化，各种费用实行政府统一收费，项目的审批工作实行集中审批制或实行现场办公等；建设工程的报建程序有了很大的改进，报建手续也没从前那么难了，有时简单到你只去拿土地红线图，甚至连三通一平也给你搞好了。鉴于目前各地对建设工程项目规划报建的审批程序各有不同，模式也不一样，本节只把对建设项目进行“红线调查”时的大致过程，也是目前国内较为流行的程序介绍一下。（1）土地红线调查；建设单位必须在先取得建设工程规划许可证后，才可以到当地的规划部门申办建设用地规划许可证。国土管理部门在给你划定土地红线图之前，往往会先给你1张代表该块土地的缩印件，名为“宗地图”，并指定一些要调查的内容和范围，要你先去对这块土地进行一番前期的调查，这个过程相应比搞建筑红线调查来说，也简单得多，只要相邻土地的使用单位或相邻土地的使用部门能证明他们与该块土地无土地纠纷和对该块土地的使用方式无别的建议和要求就行了。 （2）建筑红线调查；规划部门在为你的建筑物划定建筑红线前，也会要你先去做一些建设项目周边的调查工作，如，你的这个项目能不能供上水、电、气、暖，会不会影响到别的单位的工程建设，地下是否有或将会有各类管线和地下建筑物，铁路、邮政、军方及通信部门在这块地上是否也有别的规划等（因为有的中央直管部门的建设计划不由地方建设规划管理部门管理），都会要你先去了解和调查。这时，他们会给你一张“调查红线图”和“调查表”去进行调查。大致过程是这样的；，规划部门会通知你到测绘部门去买两张你所要征用的那块土地所在地的“地形图”，一张是做工程的建筑红线图用，一张是规划部门存档用。，将你经审批通过后的建筑设计总平面图用黑色描图笔（02或03）准确的描在两张相同的地形图上，要求两张图纸要描得一模一样。这时，要注意的是，买来的地形图和你的建筑设计总平面图的图形和比例不一定相同，但是一定要参照地形图上的基准坐标点和按照地形图上的比例描画准确。建筑施工的轴线不要描在上面，但建筑物各层屋面的高度和建筑物的建筑轮廓线一定要描在上面，如果设计上有山墙或女儿墙或是有垂直或水平的突出物如露台、雨篷等，也都要描画上去，并标注各点的标高（相对于设计图纸的正负零标高）。，规划部门会把你描好的其中一张地形图用红笔把你画的那些线条选择性描红一遍，同时也交给你一份调查意见表，写上要调查的内容和调查的范围，并指定你必须去调查的单位或部门，你就可以按照建设规划管理部门要求的调查内容和调查范围进行建筑红线调查了。，如果各有关部门或单位对该建设项目无意见或争议，都在上面签署了意见并盖上公章，你就交给规划部门，他们会把两张张的线条都描红，签上意见并盖上章作为你工程的建筑红线图。你就可以在建筑红线图规定的控制范围内进行工程施工了。6；什么是“工程放线”；在取得了建筑红线图后，在进行工程施工时，一般情况下，是不会允许建设单位或施工单位自己来放线的，必须由当地的建设规划管理部门指派专人来给你放线。建设规划管理部门一般是指派当地有权威的勘测设计部门来给你放线。放线时，他们会根据建筑红线图上规定的控制性要求，在地上划定几个坐标控制点，有时也会在每个坐标控制点打上一个铁质的码钉。这时你一定要作好记录，最好是自己找一些其他的参照点，因为在工程挖土方或在建施工临时设施中，这些控制点往往被破坏了。日后，施工单位在施工时给建筑物施工放线时就找不到这些控制坐标点了。注意，施工放线时千万不能放错线。历史上多有建筑物因放错线而被炸掉重建的记录，其造成的损失是可想而知的。7；什么是“两证一书”与“三通一平”；（1）“两证一书”；在工程前期要申办的建设文件中，报建员必须办的只有两证、一书；即建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和选址意见书（计划经济时期称为计划任务书，俗称项目批文）。现今，有一些建设项目的宣传资料中，自称是“取得了政府部门的五证一书，甚至是九证一书，这些都是夸大其词，他们把那些渣土运输许可证、夜间施工许可证和施工工地排污许可证等，也算作建设工程文件了。实际上，有一些“证”是应改是由施工单位去申办的，建设单位已经把那些办证的费用和应缴纳的费用，算作工程措施费用（或称现场经费），已作为工程款付给了施工单位，你建设单位不必去重复地付冤枉钱。还有一个必办的证，即施工许可证，那是由建设单位协助施工单位去办，因为所有的报批文件都是由建设单位保管而施工营业执照和施工资质证书又在施工单位，建设管理部门在颁发施工许可证前要审查建设工程资料和施工单位的施工资质，并且要为工程备案存档，所以，必须由两家一起到场才能办到施工许可证。（2）“三通一平”；“三通”，是指在施工单位进场施工前，建设单位要保证施工场地能通电、通水、通车。“一平”，是指要保证施工场地在施工前要平整到设计图纸上的相对土地设计标高。这里要纠正一种说法；有的文献上说是要求在施工前，建设单位要把土地平整到正负零，这种说法有误。正负零标高一般是指建筑物首层地面的设计标高，而相对土地设计标高是指建筑物周边的地面高度，是以“高程系”来标注的（目前一般采用的是54黄海高程系），在进行施工前的土地平整时只要把土地平整到设计图上的相对土地设计标高就行了。目前，很多工程的施工单位在承包建设工程时，同时承包了土方工程，施工场地平不平，那就是他们自己的责任，你只把土方量算给他们就行了。在施工单位进入施工场地前，建设单位要依照施工单位提供的施工组织设计书中要求的在满负荷施工时的最大用电、用水量，送到距离施工现场不超过25米的地方，这笔钱由建设单位承担，到各个作业点的用电用水的临时用管线，建设单位就不要管了。施工用的水费和电费由施工总包单位去缴纳，因为建设单位已把工程项目中所有各工种应消耗的水、电的销耗总量应计取的费用和施工中用水用电的临时设施所发生的费用，已作为“工程直接费”和“临时设施费”计付给工程的总包单位了，他们各工种之间怎么去配合，那是由总包单位自己去组织和安排了。目前，社会上流传什么建设单位要保证工地达到五通一平、九通一平的，你可以不管他，那些施工单位在工程施工期间的通电话、通邮和通互联网的安装和使用应缴纳的费用，已作为工程的办公费用，已包含在施工单位的现场经费和工程管理费中，由施工单位自己去申办和交费。 如果施工单位是采用“包清工”的形式（即只包人工费）承包的工程，或者是建、施双方对工程中各项费用的使用方式另外签有协议的话，那就按双方签订的协议办，各自承担协议中的费用。三；建设工程项目在规划、立项和进行工程报建时应上缴的一些费用；在上世纪末，工程建设项目在规划、立项、征地、建设、销售及使用过程中的各种收费名目繁多，复杂而又混乱，有的费用而是重复性收费。多到什么程度？当时的情况是；就连居委的老太太们也可以带个红袖章，颤颤巍巍的跑来收取什么“扰民费”、“门前三包费”、“治安巡逻费”“计生宣传费”等，企业和群众意见很大。近年来，国家采取了一系列的措施加以清理与整顿，取消所有未按规定权限和程序设置的收费项目。2001年，国家发展计划委员会、财政部联合发出通知，一次就取消了47种，（据笔者所知，当时的收费项目远不止这47种）。“通知”强调；“责令由各省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、燃、道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准，凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，一律取消”。因为各地的城市基础设施配套费的费用标准和取费费率有所不同，计取的方式也有不一样之处，本节就几种建设工程必须交纳的几种费用项目介绍如下；1；“城市基础设施配套费”； 城市基础设施配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施，包括城市主次干道、桥梁、涵洞、给排水、供电、供气、路灯、公共交通、环境卫生和园林绿化等项目的建设和维护，是市政基础设施建设资金的补充。目前，各地的城市建设配套费的计算方式一般是；按建筑面积乘以地方政府规定的城市建设配套费费率计算。2；“规费”；什么是“规费”？即；由法律法规授权收取的费用，我们称它为“规费”。在工程建设项目所发生的各类费用中，我们会遇到两类不同交纳与管理方式的“规费”，笔者在这里分别介绍这两类“规费”。（1），建设单位在为建设项目办理各种工程施工文件时，办证部门会根据你的建设工程项目的规模大小，按规定的计取方式和取费系数收取一定数量的工本费用，称为“规费”。这个费用是经法律法规授权，由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的工本费，主要目的是为了补偿在服务中所耗费的实物成本。这类“规费”的费额一般都不是很大。（2），依照GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范；在计算建设工程的工程总造价时，把工程费用中由法律法规授权收取，由政府部门统一管理的一些费用，在项目栏中称为“规费”，并要求在计算工程款时单独列表计算。这部分规费是按计算基数乘以地方政府规定的费率来计算，作为工程款付给施工单位，再由施工单位上缴给各有关管理部门。由施工单位向建设方索取，再上缴给有关管理部门的“规费”中包含以下费用项目：，工程排污费。，工程定额测定费。，社会保障费（包含养老保险费）、失业保险费、医疗保险费。，住房公积金。，危险作业意外伤害保险金。3；“教育费附加”；教育费附加是以纳税人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据征收的一种专项附加。征收教育费附加目的是为了多渠道筹集教育经费，改善中小学办学条件，教育费附加具有专款专用的性质。根据国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知的精神，教育费附加征收率为“三税”税额的3%。目前，很多的地方政府部门为了改善本地区的基础设施条件和城乡建设环境，加快本地区的城乡建设速度，加速城乡的经济发展，积极地引进建设项目和建设资金，有一些费用在不违反国家经济法规的原则下，是可以适量的优惠或减免的，这就要看搞前期工作的同志对当地建设费用组成方式的了解程度和与政府部门的谈判能力了。有的费用也是可以合理退返的，比如；你的建设项目中已按规划建有商场、学校、幼儿园、医院等公共设施，政府部门就应当把这一部分设施所占的建筑面积的工程造价中其中的土地成本费用退返给你，因为公共设施的用地本应是由政府划拨的。再有，一些由地方财政收取的积资性收费项目，如；“新型墙体材料发展基金”；如果在你的建筑物中确实使用了这些新型、节能的墙体材料后，收取这些费用的单位应按你使用这些材料的多少，按照退返比列把这些钱退返给你。理由是；任何商品的成本价格组成中已含有商品的研发成本，我买你的这些材料时，你已把这些费用收回了，我预交的那些钱你应当退给我。四；报建员应具备的一些基本知识1；在对土地开发项目的前期调查时应注意的事项； 建设单位或开发商在对一个土地开发项目做出决策之前，报建员有必要对该土地项目的基本情况进行一些前期的调查和了解。去调查一个土地开发项目时，有时见到的只是土地红线图的复印件，而这块土地是什么年间圈定的？土地的使用性质是什么？使用者是谁？使用期限是多少年？土地使用权是否被抵押或转让？与别人有没有纠纷等；我们有必要了解一下。其实这个方法也很简单；土地一经登记或重新登记或土地变更，这块土地的地块面积、使用性质、使用者、使用期限以及土地的圈定日期等，国土部门都是会直接把它写在土地红线图的正本上，并盖上国土部门的公章，字体一般都是采用红色，以区别于正本和复印件，字体也较大，我们很容易看出来。同时也要注意的是，有一些马路和街道两旁的地块，过去，国土部门在测定相邻单位间的土地界线时，为了保证测量工作的连续性和土地测量数据的完整性，对一些临街和临马路的地块往往是“以马路中心线”或是“以街道两边路基石”为界来划分的，但是，随着马路和街道的拓宽和拉直，这些地块能实际利用来搞建设的面积也相应的减少或变样了，原土地的使用者也没有到国土部门去重新进行土地登记。这时，他们提供给你的土地面积数据还是原来的土地红线图上标注的数据。像这样的地块， 我们在进行土地开发项目的前期调查时，最好是能够看到它的土地红线图正本，注意看它原来的土地红线位置在哪里，估计今后的建筑红线还会要退让到哪个位置，是否符合建设和施工条件，征了这块地合不合算，有没有利用价值等，都要做到心中有数。还有，如果在相临两块土地之间有池塘，也要调查一下这池塘的使用权归谁所有，因为在过去，往往像池塘这样的地形地貌，相临的两家是没有明确确定土地界线的，只是明确了池塘的管辖权归谁所有，如果有这样的情况，也要先了解一下。 要说明的是，在目前，各地方政府或一级（一期）开发部门统一规划和组织开发的土地是没有分块的土地红线图的，你看中了哪一块，办完了征地手续，当地的政府部门会给你办理好。像这样的土地，它的前期开发费用（包括征地、拆迁、拆迁补偿、青苗补偿和苗木移植等所有应该发生的费用），都已包含在土地出让价内。在进行开发项目的前期调查时，同时也要调查一下项目周边基础配套设施的基本情况。目前，很多开发项目的招标公告中都宣称开发区内已达到了“五通一平”或“九通一平”的条件，你也似乎看到马路上的路灯已亮了，老百姓家里有了自来水和煤气、有电视、电话还通了宽带，就以为开发条件已成熟了，要知道，路灯线路是不允许接入作民用电的，人家院子里的管网也是不会允许你接入的。在电力配供上，一个大型的建筑物或建筑群的供配电，一般都是要求采用“高供高计”的方式，你就要调查一下这里离最近的10千伏变电站或10千伏开闭所有多远，容量是否有富余，当地的电力部门是否允许你接入。因为在项目的建设费用中，供配电工程要占较大的比例，重要的建筑物还要求采用双电源供电。如果供电部门要为你的项目专门来架设（或敷设）两条高压线路来为你的项目供电的话，其费用是较大的，在做开发项目的投资估算时也要考虑到。在燃气方面，如果是高层住宅，因为住户多，用气量大，楼层又高，燃气部门一般是采用的“中压供气”方式来为住户供燃气的。由其是采用煤制气也俗称水媒气为燃气的地区，因为这种气体的比重较天然气大，设计上是要求采用中压供气的，你不要认为附近的居民家里有了燃气，你也可以接入，人家用的是低压燃气，不能供高层建筑。这时，你可以看看附近的燃气调压站在哪里，有调压站的地方，一定有中压燃气管道。周边的供、排水管网和热力管网的分布情况，也要了解一下，房子建成后，能不能保证供水，供热。有些地方的一些“烂尾楼”，也有的是因为这些配套设施跟不上而烂掉的，房子建起来了，接不到水、电、气、暖，就“烂”下来了。再有，项目周边的交通设施配套状况和商店、医院、学校的配套情况，也要了解一下，看看这些基础配套设施是否已成熟了，因为，上班、购物、就学、就医，都是老百姓在购房前先要考虑的几件大事。要知道，现在的国民，在解决了温饱问题后，更注重的是生活质量。2，房地产开发商怎样主动地获取开发项目信息； 房地产开发商找土地开发项目，通常是以下几种方式；通过各种形式的开发项目招投标发布会或开发项目的招投标公告；地方政府部门对开发项目的邀请投标；买断别的开发商的开发项目；经人介绍来的开发项目信息等。作为一个优秀的报建员，应当主动去获取这些信息，不要在家等米下锅，我们也可以通过以下方式去获取；一个城市在制定它的发展规划时，这个城市的建设规划管理部门都会要印发一本城乡发展规划和与其配套的城乡发展规划图。这个“规划”和“规划图”，都必须是符合国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制的全国城镇规划体系，直辖市的城市总体规划还必须报国务院审批，除国务院批准重大建设工程确需修改规划外，一般情况下，是不允许改变的。现在，很多城市的规划部门都把本地的城乡发展规划图卦在办公大厅内或城市展览馆内，有的城市，还在大街上把城乡发展规划图做出巨幅的广告，目的就是让民众了解这个城市今后的发展空间与规模。我们也可以在这个“规划”和“规划图”中了解到很多关于这个城市的信息，如；它的政府机关将会集中在哪里，工业将会集中在哪里，金融与商业将会集中在哪里，科技、文化与教育将集中在哪里等，我们可以从这些信息中寻找商机，找到适合自己投资的项目。3，报建员应具备的一些最基本的建筑学和城市规划学的知识；报建员去走访的对象，都是相关各部门的一些专家和部门的行政官员，有的重要文件可能还要由市长亲自来签发。他们在为你的建设项目做出决策前，可能会要询问你一些基本的技术数据，你必须能正确地回答。报建员要记住的一些常用技术数据是； 土地使用面积；是指土地红线图上标明的面积，以亩为计量单位。 总建筑面积；是指建筑物的总建筑面积，以平方米为计量单位，并要分别列出；其中正负零以上是多少，正负零以下是多少。如果建筑物内有不同功能的使用空间，要求按不同的使用功能分别列出，如；其中商场是多少面积，