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房价分析 公共政策分析ppt公共政策实践报告 专 业 年 级 2010级劳动与社会保障 课 程 名 称 公共政策分析 指 导 教 师 姓 名 学号 实 践 日 期 2012.11.19-12.17 实 践 地 点 合62 实 践 成 绩 教务处制 2012年12月15日 一、2003年北京市房地产业总体运行情况及政策分析 1房地产销售 京 从房地产销售的情况看，北京市房地产市场明显处于景气状态。截止到2003年10月市 底全市累计竣工各类商品房1059.8万平万米，增长41.2%，销售各类商品房993.2万平方2003 米，实现销售额478.9亿元，分别增长49.8%和53.5%，其中销售商品住宅939.3万平方到 米实现销售额428.2亿元，分别增长48%和51%。1,10月个人购买的商品住宅达896.982012 万平方米，增长49.8%，占商品住宅销售面积的95.5%。 这 十 从销售结构上看，2003年上半年共销售经济适用房和存量房(即二手房)283.7万平年 方米，占总销售面积的36.3%，其中二手房销售100万平方米，在交易的二手房中，二手房 已购公房占70%多，二手商品房占20%左右，二手经济适用房不足10%。 地 2，房地产价格 产 调 2003年1,10月北京市商品房平均销售价格小幅上扬。全市商品房平均售价为控 4822元/平方米，同比增长2.4%。其中，商业营业用房平均销售价格达到每平方米10394政 元，增长38.5%;办公用房为13880元/平方米，增长5.4%;住宅为4559元/平方米，增策 长2%。 分 析 2003年前三个季度北京市房屋销售价格指数基本保持不变;房屋租赁价格指数第二季 度受“非典”影响，急剧下降，第二、三季度保持不变; 第二、三季度保持不变。说明北京市房地产价格比较平稳。 2003年上半年据北京市统计局统计，商品住宅销售按环路观察，分布在五环路和六环路之间的商品住宅销售面积最多，共销售了178万平方米，占总销售面积的31.1%，均价为3289元/平方米;而经济适用房和存量房的均价分别为2754元/平方米和3554 元/平 方米，均低于住宅的平均售价。 3，政策及其背景。 ?6月13日中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(“121号”文件)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。“121号”文件出台，降低了银行信贷风险，但也提高了门槛，一些品质低的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。 ?8月31日国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了“18号”文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知。“18号”文件肯定了房地产市场的发展“对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷了重要作用”，强调支持力度”。 ?物业管理条例自2003年9月1日起施行。条例明确规定了业主大会为物业管理最高决策机构，并且强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益 权。条例也第一次明确了业主与物业公司的主仆关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。今后，如再出现开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施的情形，业主可以依法索赔。 ?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释自6月1日起实行。该解释依据相关法律，结合民事审判实践，就关于商品房交易双方在合同中的权利责任做出了规定，为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件做出了指导，更有利于保护购房人，解释可以给房屋买卖双方在签订合同时提供一个标尺。 ?2月28日，作为治理整顿土地市场秩序的重要环节，国土资源部发布了2003年“45号”文件，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。国土资源部又于9月17日下发一份通知强调，中国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。 ?北京市房地产转让办法自12月1日起实施。该办法着力解决房地产市场存在的面积纠纷、规划变更等五大问题。按建设部规定，商品房销售可在建筑面积、套内面积和套三种计价方式中任选其一，但按建筑面积销售时，有关房屋面积缩水的纠纷呈上升趋势，在市场调研基础上，有关部门出台了按套内面积销售的新规定。套内建筑面积，包括套内使用面积、墙体和阳台面积,部分，自己就可测量，既可避免开发商多算公摊面积等作弊行为，又能有效减少住房面积缩水、分摊面积不合理等纠纷。新办法还解决了规划变更问题，今后，凡新开发上市出售的项目，只要有人购买了房子，开发企业要调整规划设计时，就必须征得买房人的同意，然后报主管部门批准，否则将承担相应法律责任。在新办法中，还包括对房地产广告的规范，凡虚假广告，特别是涉及规划和房价两项条款的，卖房人除退房外，还要承担不少于一倍的经营损失;房地产销售中不应再出现不退还订金的现象;外地人在京买房的，自12月1日起，将享受和北京市市民同等待遇。最后，新办法还对按时交房、预售商品房的样板间、面积误差等做出相应的规定。 4， 在政策调控的情况下2003年北京房地产业运行特点 ?北京房地产业目前处于高速发展期，运行态势总体良好。受北京市2008年举办奥运会和首都率先实现现代化要求的影响，北京市房地产业依然存在较大的上升空间。北京市土地供应量在2002年大幅增长的基础上，2003年仍然保持高速的增长，反映北京房地产业正处于高速发展期。截止到目前，北京市的土地闲置和空置房问题并不突出，据北京市统计局统计，1,7月份全市商品住宅空置面积为653.1万平方米，同比减少110.1万平方米，下降了24.4%。从房地产销售的情况看，全市始终呈现供求两旺的局面，市场比较明显地处于景气状态，销售额和销售面积的全面增长也给开发商以继续投资的信心，目前北京有3000多家房地产开发公司在从事开发业务，预计将来会有更多的集团进入。反映了北京市房地产运行态势比较好。 ?北京房地产开发进入成熟期。产品的性价比越来越好，同时开发利润逐渐摊薄，竞争越来越激烈，消费者购买的产品的质量和服务逐步提高。2003年北京市商品住宅投资增长缓慢，而商品住宅销售面积增长迅速，有利于减少空置面积，保持北京商品住宅市场的健康发展。 ?北京商品住宅市场进入普通家庭购房的新阶段，商品住宅价格稳定。首先从总量上 那么房地产市场经过两年多的宏观调控，究竟发生了哪些变化呢? 1,宏观调控后市场发生的变化 1)、房价的变化。2005年全国房价继续上涨15.2%，各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，北京市房价在2005年第一季度猛涨了17%。，为2.2%。从北京市统计局发布的数据看，2005年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2005年9月全市商品住宅销售价格比2004年同月上涨了10.3个百分点。 2)、空置面积的变化。2005年，北京市商品房的销售面积虽然总体上仍高于竣工面积，但却出现了部分时段销售面积低于竣工面积的情况。同时，商品房销售面积和竣工面积之间的增幅差距也在缩小，这就导致了商品房空置面积的严重扩张。2005年11月末，北京市商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2%，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0%，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。 对房地产新政宏观调控政策分析总结 1、供需相互作用的结果，真实需求强劲。大家知道，土地是一种稀缺资源，住房市场刚性需求大，供不应求是一个不争的事实。得到彻底落实和贯彻，房价也必将越来越合理。 3、宏观调控政策的滞后性和北京市区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。 4、统计部门的统计口径和标准不规范，部分统计数据未能真实反映房地产市场运行的实际情况，虚假信息的存在影响了宏观决策。 四、2006年北京市房地产业总体运行情况及政策分析 2006年北京市市场运行情况。 1、全年销售面积1601万平米 2006年住宅市场销售总面积达到1691万平米，其中普通住宅销售面积1601万平米，公寓销售面积68万平米。而2005年北京住宅市场销售总量达1827万平米，去年比前年销售总量下降了136万平米，其中销售量下降最大的是普通住宅，2005年北京普通住宅销售量为1714万平米。 2006年住宅市场销售整体下降在情理之中。2006年是宏观调控非常严厉的一年，去年有关房地产的调控政策接连不断，尤其是以国六条和九部委新政为核心的调控政策对北京房地产市场形成了一定的影响。 2、全年均价8050元/平米 虽然销售总量和普通住宅的销售量有所下降，但2006年普通住宅的销售价格则依旧保持快速上涨态势。根据北京市房地产交易所的统计数据，2006年北京普通住宅销售均价为 二，调控政策及分析 2010年的宏观政策是历史上更新最频，力度最大，条列最多，覆盖面最广的调控。国家通过对土地供给，销售环节，金融信贷等多方面的管制，力图达到抑制房价快速上涨的目的。在此我们对本年度所有出台的重点政策做出罗列，做深入分析与研究。(具体政策请参见附表) 1、差别化信贷政策对房地产市场的影响 2010年4月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策后，北京市场的成交均价及成交量曲线下滑，楼市观望气氛浓重，有效的抑制了投资投机行为。北京泡沫严重的区域如通州区域，交易量萎缩。 2、2010年上调住房公积金贷款对房地产市场的影响 上调住房公积金贷款利率政策将直接提高了开发商贷款和个人购房的成本，会对楼市的市场预期及开发企业的心理产生影响，再加上年底国家再次释放对楼市进行调控的信号，投资性的炒房者可能会受到一定的影响，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。但从现金流角度分析，排名前30位的房地产公司大多完成了年度销售任务，开发商目前现金流充足，短期降价销售可能性不大。 3、2010年保障房建设的相关政策对房地产市场的影响 地方政府并没有真正动力推进保障房的建设。虽然每年初各地都公布保障房规划，但年年都成为都完不成的政治任务，今年年初亦是如此，直至此轮地产调控政策落地之前，各大城市保障房用地成交占比都很小。目前各地方政府拿出的政策也仅仅是规划，保障房建设推进情况到底如何，还要看此番房地产调控政策的连续性、落实情况以及相关政策的补充。 4、2010年加强房地产市场管理相关政策对房地产市场的影响 2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为: 融资环节 4月“国十条”要求各商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后的管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11 月12日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行常规性风险自查，银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对象，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压 力。 土地开发环节 进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。 商品房交易环节 加大交易秩序监管力度，对存在捂盘、惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。 “9?29新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法， 加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。 总体来说，2010年的房地产调控政策有以下几个方面的特点: 1, 目标清晰 2010年的房产政策从出台起，就将调控重点目标放在投资型客户群体上。后期的连续调控，也依然保持这一目标。其主要目的是为了挤压房地产泡沫，挤出房市热钱，稳定房价，保证报地产市场的健康发展。 2,出台及时 2010年的房地产政策更新频率，更新速度乃中国房市历次调控之最。今年的房市调控明显呈现出政策出台及时，针对目标清晰的特点，。不论是国四条还是9.29新政，时间节点均卡在房市回暖期前，预防出现楼市报复性反弹。 3,力量空前 2010年的房地产政策，是行政手段与经济手段相结合的综合调控，其调控力度甚至要超过2008年的调控政策。从信贷、公积金，保障房与市场管理四个重点方面着手。具体条理包括上调首付款比例，上调利率，央行加息，限购等，调整幅度较大，对房市造成了很大压力。 房地产开发投资完成情况 2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%;写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%;商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。 房地产开发投资中，土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产投资比重为44.6%。 房地产市场供给情况 12月末，全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末增长6%。其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%;写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%;商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。 2010年，全市全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%;写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%;商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。 2010年，全市全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年下降10.9%。其中，住宅竣工面积为1498.5万平方米，下降7.1%;写字楼为198.4万平方米，下降37.3%;商业及服务业等经营性用房为271.9万平方米，下降15.7%。 十、2012年北京市房地产业总体运行情况及政策分析 一、2012年北京房地产市场供销情况 1，市场供应情况 6月末，全市商品房施工面积为11042.1万平方米，比上年同期增长16%。其中，住宅施工面积为6528.4万平方米，同比增长17.2%;写字楼为1298.4万平方米，增长8%;商业及服务业等经营性用房为1038.3万平方米，增长2.8%。 上半年，全市商品房新开工面积为1482.4万平方米，比上年同期下降18.9%。其中，住宅新开工面积为792.6万平方米，同比下降25.6%;写字楼为169.1万平方米，下降34.2%;商业及服务业等经营性用房为159万平方米，增长18.7%。 上半年，全市商品房竣工面积为568.8万平方米，比