西安国际港务区周边市场调查报.doc

西安国际港务区区域发展报告报告一、城东区市场发展状况北方缺水，西部尤甚。就此而言，傍大河而居的城东区可谓得天独厚。建国后，得水之利，这里被国家布局为西部重要的纺织工业基地，全省十大国棉厂城东区独居其四，近 10 万纺织产业工人创造了灞桥历史上难得的辉煌。2000年，西安市委常委会专题研究浐灞河经济社会发展问题时，特别提出要把浐、灞河区域建成以绿色为主、绿水相融、房在林中、人在绿中的生态环境的优良示范区域。目前，浐河城市段已经建成数座橡胶坝，并已形成数千亩水面。这一距市中心最近、离繁华不远、西安城区首个活水区域的形成，不仅使这一过去被人忽视的区域魅力得到彰显，而且使这一区域价值得到了快速提升。随着沁水新城、水岸清城以及千亩大盘广厦水岸东方等一批毗邻浐河的楼盘相继亮相，乐水市民已蜂拥而至。从商业环境上看，城东拥有康复路综合市场、轻工批发市场和小食品批发市场一条街。以康复路、轻工市场、义乌商城为中心的核心商圈，年成交额 30 亿元以上，令城东商贾云集，人气旺盛。对陕西乃至整个西北五省来说，影响非常之大，是让西安商贸经济充满活力的“发动机”，也极大地提升了城东的居住舒适度和区域价值。城东区的支柱产业以前是纺织业，现在是军工业和机电产业。目前城东的支柱产业一是以韩森寨为中心的国防工业区，除“华山”、“东方”和“昆仑”机械厂、黄河机械制造厂、西北光学仪器厂 6 家大军工企业外，陕西汽车总厂，西安微波设备厂亦坐落其间；二是以胡家庙为中心，省属工业为骨干的建筑机械、机电工业区，该工业区在1985 年建成了全国最大的中外合资制药企业杨森制药公司。从道路设施看，城东与城内交通便捷，二环、三环路全线贯通，绕城高速也已经通车。纺织城的道路设施也较好，不过通的公交线路相对较少，与其他区域往来不是很方便。从教育上看，城东有西安交通大学、西安工业学院等大专院校以及交大、工业学院附属中学、黄河、西光、昆仑子校等知名大、中小学，也为区域提供了良好的教育背景，形成了城东日渐浓厚的文化教育氛围，由此所衍生的校园经济、文化产业经济、使东部具有了与南郊伯仲难分的优势。另外，城东的医疗配套也是很好的，有第四军医大学、西京医院、唐都医院、省纺织医院等知名医疗机构。城东的综合环境优势在西安是比较突出的，无论是自然环境、道路设施，还是教育、商业配套，都是比较完备的，规划上更是有大的格局，经济产业正在高速向前发展。 二、西安国际港务区整体规划解析 （一）、西安国际港务区区位西安国际港务区位于西安主城区东北灞渭三角洲，是西安主城区未来空间发展格局中的战略要地,是西安经济社会发展和城市建设“北迁、东拓、西联”的前沿区域。泾渭浐灞四水聚港，涵养了良好的自然环境。 （二）、西安国际港务区规划背景2003年11月，西安市正式提出建立西安国际港务区的构想。2005年12月，西安市人民政府正式批准实施西安国际港务区项目，由西安市商贸委和灞桥区共同负责实施。2007年3月，西安市市委常委会原则通过灞桥区拟定的 “西安国际港务区用地总体规划。规划用地面积7.68平方公里。2008年4月， 2008年3月份以来，省市政府明确提出了“产业大发展需要大物流，大物流可以带动大发展”的新理念，2008年4月，西安市市委、市政府决定调整西安国际港务区的管理体制 ，组建市一级的西安国际港务区管委会，为市政府派出机构。（三）、西安国际港务区建设 1）、优化现代商贸物流业发展格局，承接产业功能转移的需求。将形成以西北五省和成渝地区为主，兼顾中部地区和环渤海、长三角、珠三角地区的现代商贸物流业发展格局。2）、推进西安经济结构调整和发展方式转变，保持经济增长的需求 。 有力提升在西安经济发展中的主导地位。3）、是拉动西咸经济一体化，服务陕西三大经济区域、四大产业基地，发展壮大关中城市群的需求。4）、是服务关中天水经济区产业发展，体现中心城市核心带动作用的需求。5）、打造“西三角经济圈”，壮大西部地区经济实力的需求。以西安、成都、重庆三市为核心的“西三角经济圈”，对于完善中国区域经济格局，打造经济互补、辐射全国的第四增长极具有积极的促进作用。西安国际港务区的发展建设对于强化西安在西部地区的核心带动作用具有极大的推动作用。6）、是体现新亚欧大陆桥中心城市地位，适应世界经济发展新格局的需求。可以强化西安作为新亚欧大陆桥上重要物流节点城市的作用，是西安城市价值充分兑现的重要载体。（四）、西安国际港务区规划范围 建设区：西沿灞河，北至铁路北环线，东至西韩公路，南接西安绕城高速，总用地范围44.6平方公里。 起步区：西沿灞河，北达集装箱中心站，东至西韩公路，南接西安绕城高速，总用地范围28平方公里。依据人口容量计算：一期建设区内规划人口为28.65万人。（五）、西安国际港务区交通配套 航空联系日常航空运输由咸阳国际机场承担，应急物流运输由窑村机场承担。 外围交通主干路与三环、绕城高速等快速路及其他对外公路相连，实现与外围交通的对接。 功能区交通通过城市快速连接线、绕城高速、三环、草临路等与经开、浐灞、阎良、未央、灞桥、临潼、高陵的路网衔接。 内部交通网采用方格网形式，形成“五横五纵加一环”的主干路网格局。轨道交通地铁铁三号线引入。3号线2011年10月三号线全线开工，2015年底建成试运营，途径国际港务区站点有国际港务区站、会展国际站、新筑新城站、综合保税区站。 （六）、西安国际港务区功能布局集装箱作业区、综合保税区、国内贸易区、综合服务区（物流CBD）、居住配套区、应急物流园区、产业转移承接区、城乡统筹建设区。西安国际港务区内居住用地主要位于灞河东岸港务西路两侧及原新筑镇周围，与浐灞生态区隔河相望，利用灞河沿岸的生态景观优势，建设宜居新城。 新筑小城镇建设示范区面积约4.7平方公里。 居住配套区 （七）、西安国际港务区服务设施按照现代化新城的标准，结合人口分布和城市功能布局，西安国际港务区将形成功能互补的多层次，多元化的城市级居住片区级公共服务及市政基础体系。 规划在一期建设区内设置市级商务办公中心、商业中心、文化活动中心、体育中心、医院及教育培训基地、居住区级中学、小学、托幼等两个级别的公共服务设施。 同时设置公交枢纽站、社会停车场、公交保养场、地铁车辆段、污水处理厂、变电站、天然气门站、区域锅炉房、城市应急供水厂、雨水加压泵站、电信端局、邮政局、消防站等市政基础设施。三、浐灞区房地产发展前景 2011年4月28，西安世园会在浐灞生态区举行，会期178天，世园会的举办将大大提升浐灞片区域的发展潜力，不仅会使文化环境、经济建设等各方面有进一步改善升级，而且也将带动其区域房地产市场的发展。就目前西安房地产市场发展的格局来看，各区板块都在不断的拓展，而不管是南边曲江、北边大明宫，还是西边汉城湖，显然都没有世园会周边的项目更“招惹”人。与此同时，世园会区域城市化建设对西安国际化都市形象的提升，也有很大推动作用。从2006年开始，很多企业开始抢滩浐灞区域，普华地产、中新集团、上海绿地、深振业等一大批知名开发商相继入驻，浐灞一跃成为了争相抢购的宝地。浐灞生态区将打造西安最理想的假日旅游基地，区域房地产市场很多项目都旨在打造亲水居所、旅游地产，产品档次相对较高，且类型比较丰富，绿色低碳宜居性地产成为区域内的主流。同时，依托良好的区域交通优势（地铁一号线、东三环交通枢纽），加上“都市型生态区，生态化商务城”的发展定位，城东区城东新房将会形成一个产业、居住、生态、文化四位一体的宜居新城雏形。届时，西安生态建设方面的层次和水平将得到进一步提升，区域房地产发展也将进一步提速，对浐灞生态区的房地产市场发展也将是一个利好推动。随着城市化的不断发展和现代化水平的不断提高，人们在追求物质生活丰裕性和精神生活多样性的同时，对城市的“宜居性”要求越来越强烈。浐灞区域将依托得天独厚的水域资源，借“世园会”之势引领西安高端地产的走向。在未来相当长一段时间，区域房地产将是兼具生态、人文的低密度住宅区，将成为继曲江、大明宫之后的又一个“炙手可热”的板块。四、国际港务区周边房地产市场调查 （一）、国际港务区区域现状2008年9月27日西安国际港务区的龙头项目西安铁路集装箱中心站建设启动，此标志着西安国际港务区建设的正式启动。按照“统一规划、分步实施、多元投入、滚动发展、市场运作、政策扶持”的开发区模式建设实施，计划至2015年，分三期开发完成。港务区建设中的重点工程之一就是为区内1.1万个行政村的拆迁农民修建“新筑新城”安置新城。这个安置区总投资额约132亿元，占地6800亩，项目内设置了学校、社区、市场、体育场、医院等完备的功能配套设施。区域建设高速发展，各个产业功能区的引进与发展不但会拉动西安经济的大幅提高，还会为项目区域房地产发展带来利好机遇。西安标志，西安形象世园会的举办围绕浐灞区域，与“国际港务区”形成经济与环境齐头并进的“南北大发展”，从而带动城东区域房地产价值的进一步提高。目前，项目周边配套的成熟度有待提高，区域居住适宜度属初级阶段，整体建设需要5-7年的周期才能达到宜居状态。 （二）、国际港务区周边项目解析 国际港务区为西安市新规划发展区域，其特点呈现“统一规划，多元投入，滚动发展”的特点，统一规划，即运用科学和超前的规划思想及理念将区域一次性全面规划；多元投入，即充分发挥各个功能区的优势，引入资金进行发展建设；滚动发展，即将国际港务区用10年的时间分三期进行滚动建设。 在了解西安国际港务区规划特点后，可以得出目前区域所处状态，即属于产业高发展阶段，以产