铃铛阁房地产营销策划书.doc

铃铛阁房地产营销策划书 导读：一、 项目简介：铃铛阁位于天津市西关大街、海会寺南街、复兴路、芥园道之间，是红桥区 较为繁华的地段。本项目开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式 为 6 跃 7 层的砖铃铛阁房地产营销策划书.doc一、 项目简介：铃铛阁位于天津市西关大街、海会寺南街、复兴路、芥园道之间，是红桥区 较为繁华的地段。本项目开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式 为 6 跃 7 层的砖混截水沟围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面 和内部环境上进规划设计，营造出特色的小区。户型以错层和平层为主。二、 市场分析今年红桥区楼宇经济发展初见成效。制定全区楼宇经济发展规划，完善了扶 持政策，形成了“一楼一定位、一楼一政策、一楼一专人”的发展思路。充分调 研，摸清全区楼宇底数，确定了未来三年全力打造的 10 座亿元楼宇，目前已全 部通过市政府审核。全面加快银泰大厦、宝能创业中心等 7 栋 34.5 万平方米新 建商务楼宇建设。投入各类资金 7000 余万元，对天鸿大厦、金兴大厦等 6 座 17.5 万平米楼宇进行了硬件提升和业态调整。充分发挥政府主导作用，国投公司投资 购买了水游城项目中的 4 栋商务楼宇，用于打造专业楼宇。大胡同管委会积极推 进天鸿大厦的业态调整，启动了大厦内部设施和外部环境的改造。科委加快虹桥 科贸大厦的企业招商，配合财政局成功引进天津滨海农商银行入驻，开业月余已 实现留区税收 300 多万元。确定了对金兴科技大厦、意库创意中心的楼宇扶持奖 励政策。上半年全区商务楼宇实现税收 7200 万元，同比增长 77.8%。三、 项目 SWOT 分析（一） 优势市场细分如下：a、高端市场被高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业， 是终极消费，10 年内不会再置业。b、中端市场被中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。C 复合市场，铃铛阁是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。 某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽 相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果某房地产二期销售象青 年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（二）劣势铃铛阁可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置 业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅 850 万元，房源主力是 159 平米的 五、六楼 3 室 2 厅。目前，通常 142 平米的面积即能做出比较舒适的 4 室 2 厅，大户型并非市场的主力所在， 由于总价原因，总面积在 150 以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要 和周围其他板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是 850 万元的大户型现房可售资源，不能放任 由二期带一期（通常小户型带不动 100 平米以上的大户型），不能全力以赴主打现有房源（总 房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期 尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。（三）机会红桥区现在正处于高速发展的阶段，而铃铛阁的又属比较繁华的地段，有较好的发展前 景。天津西站城市副中心这一战略决策，给红桥带来了巨大的发展契机和新的房产增长点。 随着市场不断稳定有序的发展，市政配套的逐步完善，客户对于红桥也有了进一步的了解和 认同。同时红桥区域各不同楼盘的共同炒作，对于激活区域市场和提升该区域的市场地位也 起到了相当的作用，为此本案升值潜力巨大。（四）威胁行业内的竞争：红桥区楼盘云集，客户分流，竞争激烈。 红桥区小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰 世界经济的衰退，金融市场的低迷，使得房地产业的投融资不景气的出现，加剧了竞争的激 烈程度。 全球经济的影响：全球的经济危机对房地产造成很大的威胁，影响了房地产的发展。同行业的竞争：房地产行业之间的竞争会影响产品的开发前景 同类型物业的竞争：已有相同住宅小区的开发会对项目的需求量产生很大的冲击和影响。四、功能定位将该小区定位于红桥区最大的商业住宅广场，将小区的居民用全方位的商业 配套服务好，让该小区的商业广场成为项目周边乃至红桥区最大的商业广场，成 为红桥区最大的城市综合体。五、市场营销策略1、销售方案本项目将以“虹桥中心”为主题，倚在树立该项目在红桥区的核心地位和品 牌价值，意图将该项目打造成红桥区的万达广场，让该地块广场成为红桥区居民 休闲娱乐的一个中心场所之一。内部认购和初次公开认购阶段，采用低价策略， 一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间，后续反应较好。 根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升。工 程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格 稳步提高提供有力物质基础。根据物业单位朝向、区位、总量、结构等多元特质， 采用差异定价方式（一房一价）。 差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行 售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出， 以获得更好商业利益。2、广告宣传推广方案通过路牌、车体、电台、报纸、网络等软性推广手法向投资者传递项目的基 本情况、项目特点及优势通过网络广告、户外广告和电台广告树立本案形象。强 化项目主题定位，进行买点细分，使投资者对本项目的认识更加深入，消除投资 者的疑惑、担心的不安心理，坚定投资者的信心。 （1）网络资讯推广拟选定腾讯网、移动飞信网、赶集网、淘宝网、搜狐网、新浪网等网站在新 闻或网页主页上持续打出“红咸里小区”项目的广告，使其深入人心，为进一步 宣传和销售做好充分准备。（2）主题：绿色节能环保创意生活大赛 在小区开盘之期，不断制造市场话题，同时让客户体会到铃铛阁小区的绿色建筑设计风格，扩大影响力，打开市场，同时给小区内装点布局提供方案。在网 络上公布部分高层、洋房和别墅的户型，请参赛者设计户型内部装修方案、花园、 公共设施以及部分细节，将作品上传到网络上，发动网络力量，请网民投票选出 最佳方案，综合专业评委意见，选出好方案给予奖励。房地产营销策划实战模拟 实验报告二铃铛阁项目房地产营销策划书班级：工程0901班学号：20092041姓名：李荣伟指导教师： 王小明成绩：2011 年 11 月 20 日房地产营销策划实战模拟 实验报告一铃铛阁项目房地产可行性研究报告班级： 学号： 姓名： 指导教师： 成绩：2011 年 11 月 20 日红尘紫陌，有轰轰烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韵脚中，一直都泛着故事的清香，我看到每一寸的光阴都落在我的宣纸上，跌进每一个方方正正的小楷里，沉香、迷醉。秋光静好，窗外阳光和细微的风都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的门扉，写一阙清丽的小诗，送给秋天；在一杯香茗里欣然，读一抹秋意阑珊，依着深秋，细嗅桂花的香 馥，赏她们的淡定从容地绽放。听风穿过幽幽长廊，在平淡简约的人生中，把日子过成云卷云舒，行云流水的模样，过成一幅画，一首诗。有你，有我，有爱，有暖，就好。在安静恬淡的时光里，勾勒我们最美的今天 和明天。醉一帘秋之幽梦，写一行小字，念一个远方，痴一生眷恋。一记流年，一寸相思。不许海誓山盟，只许你在，我就在。你是我前世今生的爱，是刻在心头的一枚朱砂。任由尘世千般云烟散尽，任由风沙凝固成沙漠的墙，你依然是我生命的风景。人生苦短，且行且珍惜。十月如诗，就让我独醉其中吧！行走红尘，做最简单的自己。简单让人快乐，快乐的人，都是因为简单。心豁达，坦然，不存勾心斗角。从容面对人生，做最好 的自己，巧笑嫣然，你若盛开，蝴蝶自来。那就做一朵花吧！优雅绽放，优雅凋落，不带忧伤，只记美好。这个秋日，一切都很美，阳光浅浅，云舞苍穹，闲风淡淡。捡拾一片薄如蝉翼的枯叶，写着季节流转的故事，沉淀着岁月的风华。安静的享受生命途径上的一山一水。执笔挥墨，耕耘爱的世界，轻声吟唱岁月安好，把一缕缕醉人的情怀，婉约成小字里的风月千里，泅成指尖上的浪漫和馨香。静立于秋光潋滟里，赏碧水云天，携来闲云几片，柔风几缕， 缝进岁月的香囊里，将唯美雅致收藏，醉卧美好时光。秋，是静美的，是收获的，是满载希望而归的季节。秋只因叶落，葳蕤消，花残瘦影，不免总给人一种无边萧瑟。然而秋，也有秋的美。如黄巢不第后赋菊诗中有句：待到秋来九月八，我花开后百花杀。是不是听起来特别霸道有味。谁说秋实悲凉的，百花残了何妨？我菊正艳艳，香影欹满山。还有一句歌词叫：春游百花，秋有月。秋天的月，要比任何季节都美，都明亮，都让人迷恋陶然。 秋有赤枫把美丽的秋燃烧成通红火辣，秋有万千银杏如蝶，秋哪有萧索？秋一直很美，你可有发现美的眼睛呢？ 每一个季节，都有着不同的旖旎。人生何尝不是如四季，有青春绝艳的花季，也有老骥伏枥的暮年。容颜老去，青春不复，所有的美好不会消失，一直珍藏着。 即便时光变得荒芜，而你我一直永如初见，彼此温柔以待。走进十月，蓦然回首，你我都在，惟愿光阴路上，且行且惜，寂静相伴，无悔一生。 红尘紫陌，有轰轰烈烈的昨日，也有平淡如水的今天。在生活平平仄仄的韵脚中，一直都泛着故事的清香，我看到每一寸的光阴都落在我的宣纸上，跌进每一个方方正正的小楷里，沉香、 迷醉。 秋光静好，窗外阳光和细微的风都好，我也尚好。不去向秋寒暄，只愿坐在十月的门扉，写一阙清丽的小诗，送给秋天；在一杯香茗里欣然，读一抹秋意阑珊，依着深秋，细嗅桂花的香 馥，赏她们的淡定从容地绽放。 听风穿过幽幽长廊，在平淡简约的人生中，把日子过成云卷云舒，行云流水的模样，过成一幅画，一首诗。有你，有我，有爱，有暖，就好。在安静恬淡的时光里，勾勒我们最美的今天 和明天。 醉一帘秋之幽梦，写一行小字，念一个远方，痴一生眷恋。一记流年，一寸相思。不许海誓山盟，只许你在，我就在。你是我前世今生的爱，是刻在心头的一枚朱砂。 任由尘世千般云烟散尽，任由风沙凝固成沙漠的墙，你依然是我生命的风景。 人生苦短，且行且珍惜。十月如诗，就让我独醉其中吧！行走红尘，做最简单的自己。简单让人快乐，快乐的人，都是因为简单。心豁达，坦然，不存勾心斗角。从容面对人生，做最好 的自己，巧笑嫣然，你若盛开，蝴蝶自来。 那就做一朵花吧！优雅绽放，优雅凋落，不带忧伤，只记美好。 这个秋日，一切都很美，阳光浅浅，云舞苍穹，闲风淡淡。捡拾一片薄如蝉翼的枯叶，写着季节流转的故事，沉淀着岁月的风华。安静的享受生命途径上的一山一水。 执笔挥墨，耕耘爱的世界，轻声吟唱岁月安好，把一缕缕醉人的情怀，婉约成小字里的风月千里，泅成指尖上的浪漫和馨香。静立于秋光潋滟里，赏碧水云天，携来闲云几片，柔风几缕， 缝进岁月的香囊里，将唯美雅致收藏，醉卧美好时光。 秋，是静美的，是收获的，是满载希望而归的季节。秋只因叶落，葳蕤消，花残瘦影，不免总给人一种无边萧瑟。 然而秋，也有秋的美。如黄巢不第后赋菊诗中有句：待到秋来九月八，我花开后百花杀。是不是听起来特别霸道有味。 谁说秋实悲凉的，百花残了何妨？