大连市个人住房政策性贷款管理办法实施细则.doc

大连市个人住房政策性贷款管理办法实施细则大房金发2005 8号第一条 根据大连市个人住房政策性贷款管理办法(大连市人民政府第35号令，以下简称办法)，制定本实施细则。 第二条 办法第三条所称代办银行是指中国工商银行大连市分行、中国建设银行大连市分行、交通银行大连分行。第三条 办法第四条第（一）项是指借款人自申请个人住房政策性贷款（以下简称贷款）之日起向前推算，按时足额缴存住房公积金一年以上。借款人住房公积金账户处于封存状态或欠缴住房公积金三个月以上（含三个月）的，大连市住房公积金管理中心（以下简称中心）不予贷款。办法第四条第（二）项所称本市区域是指大连市所辖区（市）县。办法第四条第（三）项是指借款人申请贷款前收入稳定，没有不良贷款记录或不良信用记录。办法第四条第（四）项所称规定比例是指：1、购买商品房申请贷款的，纯个人住房政策性贷款的自筹资金不得低于房款总额的20%；组合贷款的自筹资金不得低于房款总额的30%；2、购买房改房申请贷款的，纯个人住房政策性贷款的自筹资金不得低于房款总额的30%；3、购买无房屋所有权住房、存量房申请贷款的，纯个人住房政策性贷款或组合贷款的自筹资金均不得低于交易价与评估价较低值的40%；4、自建房申请贷款的，纯个人住房政策性贷款或组合贷款的自筹资金均不得低于评估价的40%。外市户口或本市农业户口的借款人申请贷款须由符合贷款条件且户口在本市的职工提供保证。子女可以自己名义为已退休的父母申请贷款。第四条 办法第五条第一款所称住房分别简称为：（一）自建房；（二）房改房；（三）无房屋所有权住房；（四）存量房；（五）商品房。办法第五条第二款所称个人住房政策性贷款合作协议（以下简称合作协议）是中心对开发项目及房地产开发企业提供的相关材料进行考察、审查后，与房地产开发企业签订的。根据中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发（2003）121号和建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见建住房（2002）217号等有关规定，中心与房地产开发企业签订合作协议前，需考察开发项目是否封顶，审查房地产开发企业营业执照副本、法定代表人证明书、资质证书、组织机构代码证、银行账户开户许可证、项目中标通知书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等材料的真实性，并核实开发项目的实际投资情况。合作期限为1年，合作期限届满可以续签。中心与房地产开发企业签订合作协议后，购买商品房的借款人方可办理贷款。第五条 贷款程序办法第六条至第八条规定中，根据借款人购房类型不同，分别按以下程序办理贷款：（一）商品房1、受理：借款人填写贷款申请表，并向中心提交借款人户口簿原件及复印件1份、身份证原件及复印件（购房人3份、借款人1份）、经房地产交易管理机关登记备案的商品房买卖合同正本原件及复印件2份、预交房款收据原件及复印件3份、权属转移登记申请书、维修基金收据第六联、减免契税审批书（有减免的需提供）等材料。2、审批：中心审查借款人提交的贷款申请材料齐全后，确定贷款额度，并将除维修基金收据第六联外的原件返还借款人。借款人交纳抵押物保险费或担保费、代理公司代办费（委托中心招标选定的代理公司代办抵押登记等手续的需交纳，下同）、抵押登记费、户籍图复制费、契税、房屋所有权证及他项权证工本费后，中心与借款人签订借款合同。若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度后打印组合贷款联络单交由借款人到组合贷款银行窗口办理商业贷款。组合贷款银行经审查同意贷款的，在组合贷款联络单上填写商业贷款额度和期限，并与借款人签订商业借款合同。借款人将组合贷款联络单、商业借款合同及贷款申请材料提交中心。3、放款：代理公司做完预抵押登记后，中心委托银行以转账方式将贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户。（二）存量房1、受理：借款人申请贷款前，所购买房屋应过户至买受人名下。借款人的贷款申请由中心初审，初审通过后，借款人到中心大厅房地产估价机构对房屋进行评估。三日后，借款人填写贷款申请表，并向中心提交借款人户口簿原件及复印件1份、身份证原件及复印件（购房人3份、借款人1份）、房地产买卖契约、已过户的房屋所有权证原件及复印件2份、房地产评估报告原件2份、房地产交易契税完税发票原件及复印件1份。2、审批：中心审查借款人提交的贷款申请材料齐全后，确定贷款额度，并将原件返还借款人。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、代理公司代办费、抵押登记费、他项权证工本费后，中心与借款人签订借款合同。若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度后打印组合贷款联络单交由借款人到组合贷款银行窗口办理商业贷款。组合贷款银行经审查同意贷款的，在组合贷款联络单上填写商业贷款额度和期限，并与借款人签订商业借款合同。借款人将组合贷款联络单、商业借款合同及贷款申请材料提交中心。3、放款：中心收到代理公司或借款人转来的抵押登记手续后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。 （三）无房屋所有权住房1、受理：借款人的贷款申请由中心初审，初审通过后，借款人到中心大厅房地产估价机构对其提供的抵押物进行评估。三日后，借款人填写贷款申请表，并向中心提交借款人户口簿原件及复印件1份、身份证原件及复印件（购房人3份、借款人1份）、无房屋所有权住房买卖合同（或投资代建协议书）及交易过户的有关发票凭证、作为担保的自有、共有或第三者所有的房屋所有权证原件及复印件2份、房地产评估报告原件2份。2、审批：中心审查借款人提交的贷款申请材料齐全后，确定贷款额度，并将原件返还借款人。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、代理公司代办费、抵押登记费、他项权证工本费后，中心与借款人签订借款合同。若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度后打印组合贷款联络单交由借款人到组合贷款银行窗口办理商业贷款。组合贷款银行经审查同意贷款的，在组合贷款联络单上填写商业贷款额度和期限，并与借款人签订商业借款合同。借款人将组合贷款联络单、商业借款合同及贷款申请材料提交中心。3、放款：中心收到代理公司或借款人转来的抵押登记手续后，委托银行以转账方式将贷款资金划至房地产开发企业指定的银行账户（无房屋所有权住房为商品房适用）或借款人的个人银行结算账户（无房屋所有权住房为存量房适用）。（四）房改房 1、受理：借款人填写贷款申请表，并向中心提交借款人户口簿原件及复印件1份、身份证原件及复印件（购房人3份、借款人1份）、公有住房买卖合同原件及复印件1份、购买公有住房付款通知单原件及复印件1份。 2、审批：中心审查借款人提交的贷款申请材料齐全后，确定贷款额度，并将原件返还借款人。借款人交纳抵押物保险费或担保费、抵押登记费、房屋所有权证及他项权证工本费后，中心与借款人签订借款合同。3、放款：代理公司做完预抵押登记后，中心委托银行以转账方式将贷款资金划至售房单位指定的银行账户。 （五）自建房1、受理：借款人申请贷款前，应取得自建房屋的房屋所有权证或房产执照。借款人的贷款申请由中心初审，初审通过后，借款人到中心大厅房地产估价机构对自建房屋进行评估。三日后，借款人填写贷款申请表，并向中心提交借款人户口簿原件及复印件1份、身份证原件及复印件（建房人3份、借款人1份）、县级以上规划行政管理部门出具的建设用地规划许可和占地审批书原件及复印件1份、县级以上建设行政管理部门出具的建筑工程施工许可原件及复印件1份、房地产行政管理部门出具的房屋所有权证或房产执照原件及复印件1份。2、审批：中心审查借款人提交的贷款申请材料齐全后，确定贷款额度，并将原件返还借款人。借款人交纳评估费、抵押物保险费或担保费、代理公司代办费、抵押登记费、他项权证工本费后，中心与借款人签订借款合同。若借款人申请组合贷款，中心审批贷款额度后打印组合贷款联络单交由借款人到组合贷款银行窗口办理商业贷款。组合贷款银行经审查同意贷款的，在组合贷款联络单上填写商业贷款额度和期限，并与借款人签订商业借款合同。借款人将组合贷款联络单、商业借款合同及贷款申请材料提交中心。3、放款：中心收到代理公司或借款人转来的抵押登记手续后，委托银行以转账方式将贷款资金划至借款人的个人银行结算账户。第六条 借款人应自商品房买卖合同（或房地产买卖契约、无房屋所有权买卖合同、公有住房买卖合同）签订之日或自建房取得房屋所有权证（或房产执照）之日起一年内向中心申请贷款。第七条贷款额度办法第九条第一款，若借款人为两人，计算贷款额度时，应分别计算每个借款人的贷款额度后相加。办法第九条第二款中最高贷款额度是根据大连市所辖区（市）县住房公积金及其他房改资金可用量、周转速度及职工收入水平、偿还贷款能力分别确定的，其中借款人为一人的，最高贷款额度分别为：市内四区10万元，金州、旅顺9万元，瓦房店、普兰店、庄河8万元，长海5万元，开发区暂定为14万元；借款人为两人的，最高贷款额度分别为：市内四区20万元，金州、旅顺18万元，瓦房店、普兰店、庄河12万元，长海10万元，开发区暂定为19万元。军人的配偶在地方工作且符合贷款条件，可由配偶与其共同申请贷款，但军人需提供所在部队出具的军人身份证明和工资收入证明。第八条贷款期限 办法第十条所称贷款期限是根据中国人民银行有关规定，结合大连市所辖区（市）县住房公积金及其他房改资金的周转使用情况、职工偿还贷款周期及房屋折旧等因素综合确定。贷款期限最短为1年，最长分别为：市内四区30年，其它区（市）县20年，且必须是整数年。若借款人为两人，可以其中任一借款人的最长可贷款期限作为贷款期限。借款人具有大中专院校（含科研院所）副高级以上职称，按国家有关规定延长法定退休年龄的，借款期限可相应延长，但应出具相应的职称证书及单位延期聘用证明。存量房贷款期限加上房龄不得超过40年。第九条 贷款利率贷款利率执行中国人民银行的有关规定，并随中国人民银行利率调整而调整。目前执行的贷款利率为：1-5年（含5年）年利率为3.78%，6-30年年利率为4.23%大银发（2004）158号；逾期贷款在原借款合同利率基础上加收50%的罚息银发（2003）251号。借款人提前偿还贷款本息的，利率需按原借款合同利率执行，已偿还的贷款本息不再调整。第十条 办法第十二条中的还款方式一经确定不得变更。第十一条 贷款偿还一年后方可办理提前还款。办法第十四条第二款所称规定数额是指人民币伍仟元。提前部分还款的，借款期限应缩短一年以上，具体期限由借贷双方协商确定。第十二条 办法第十五条所称合同约定时间目前为每月21日至当月最后一天。若超过合同约定时间还款，中心将从次月1日起按应还贷款本息额及欠还期限加收罚息。第十三条 贷款的偿还顺序为：（1）罚息；（2）利息；（3）本金。第十四条 借款人及其配偶可以委托中心以转账划款方式使用各自住房公积金存款偿还贷款。划款顺序为：（1）借款人住房公积金；（2）配偶住房公积金；（3）借款人个人银行结算账户资金。 第十五条 购买商品房、存量房、公有住房、自建房，借款人应以购、建房屋作抵押；购买无房屋所有权住房，应以自有、共有或第三者所有的房屋作抵押。借款人以上述房屋作为贷款抵押物的，必须将房屋价值全额用于贷款抵押。第十六条借款人以所购买的存量房作抵押的，该存量房应不在动迁公告范围内。因城市建设需要，已抵押的房屋被列入拆迁范围的，抵押人应当及时通知中心，并以拆迁补偿款提前偿还剩余贷款；拆迁补偿款不足以偿还剩余贷款的，借款人须重新提供中心认可的抵押物或提前全部偿还剩余贷款。第十七条为保证评估价值的真实性，借款人对抵押房屋进行评估，应到中心招标选定的与中心有合作协议的房地产估价机构办理，评估费用由借款人承担。第十八条 借款人办理抵押物保险，应到中心招标选定的与中心有合作协议的保险公司办理，保险费用由借款人承担。第十九条 借款人提前全部偿还贷款后，保险公司或担保公司可按实际贷款期间（按整月数）计算实收保险费或担保费，并从办理贷款时收取的保险费或担保费中抵减，余额部分返还借款人。若借款人不办理剩余保险费退还手续，保险公司继续在保险范围内承担保险责任。第二十条 借款合同变更包括借款人变更、抵押人变更、抵押物变更、借款期限变更。（一）借款人变更。贷款期间，借款人出现离婚、死亡等情形，经中心审核同意，可以变更借款人。因离婚变更借款人，需提供以下材料：变更个人住房政策性借款合同申请表、离婚证、经公证的财产分割协议或法院出具的离婚判决书（调解书）、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。因死亡变更借款人，需提供以下材料：变更个人住房政策性借款合同申请表、医学死亡证明、公安机关出具的死亡销户证明或法院出具的宣告死亡判决书、经公证的房屋继承证明、变更后的借款人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。办理程序：申请人持上述材料向原申请贷款的办事处提出申请，经审查同意后，双方重新签订借款合同，原借款合同自动终止。抵押人与借款人是同一人的，抵押人随借款人变更相应变更，需提供的材料和办理程序与本条（二）相同。（二）抵押人变更。贷款期间，抵押人出现离婚、死亡等情形致使抵押房屋权属发生变动的，可以变更抵押人。因抵押人出现离婚、死亡等情形变更抵押人的，需提供的材料与变更借款人所需资料相同。办理程序：申请人持上述材料向原申请贷款的办事处提出申请，经审查同意后，由代理公司到房地产抵押管理机关办理抵押人变更手续。中心收到代理公司转来的房地产抵押管理机关变更抵押人的手续后，在微机系统中进行抵押人变更操作。借款人与抵押人是同一人的，借款人随抵押人变更相应变更，需提供的材料和办理程序与本条（一）相同。（三）抵押物变更。贷款期间，借款人出现调整所购住房或因其他原因需要变更抵押物等情形的，经中心审核同意，可以变更抵押物。但新变更抵押物价值不得低于原抵押物的价值。因借款人所购住房调整变更抵押物，需提供以下材料：变更个人住房政策性借款合同申请表、房地产开发企业同意退房的证明、房地产交易管理机关登记备案的商品房买卖合同、保险公司或担保公司同意变更的书面证明、契税、维修基金等相关税费缴交证明。因其他原因需要变更抵押物，需提供以下材料：抵押物评估报告、抵押人身份证件、保险公司或担保公司同意变更的书面证明。办理程序：与本条（二）相同。（四）借款期限变更。贷款期间，借款人申请缩短或延长借款期限的，经中心审核同意，可以变更借款期限。申请缩短借款期限的，借款人应提前部分还款。申请延长借款期限的（即贷款展期），需提供变更个人住房政策性借款合同申请表、失业证、街道出具的家庭生活困难证明等材料，延长后的借款期限不得违反办法第十条及本实施细则第九条的规定。借款人还应征得保险公司或担保公司的书面同意，并补交保险费或担保费等相关费用。第二十一条 办法第三十二条所称违约责任是指根据贷款通则（中国人民银行1996年6月28日颁布）有关规定，除提前收回全部贷款本息外，对逾期或挪用部分的贷款按中国人民银行有关规定加收罚息。第二十二条 夫妻的一方已以自己名义申请了贷款，不影响另一方以自己名义申请贷款；若夫妻双方已共同申请贷款，则不得违反办法第三十五条之规定。第二十三条 附则个人住房政策性贷款是指中心以住房公积金等房改资金向在大连市行政区域内参加住房公积金缴存的在职职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的专项贷款。贷款利率执行中国人民银行规定的利率标准，借款人须以自有、共有或第三者所有的房