商品房购房须知.doc

商品房购房须知一、购房者购买商品房要事先了解该商品房项目的房地产开发商、房地产销售代理企业有关情况，要搞清楚他们的“身份”是否合法，应把实力强、信誉好、知名度高的品牌企业推出的商品房项目放在购房的首选位置，这样容易买到权属完整、质量服务有保证的“放心房”，减少购房风险。 二、在售楼部可以要求查阅商品房预售许可证（原件），了解该预售项目的预售面积、预售部位、预售证有效期限等基本情况。凡未取得预售许可证的商品房项目不能销售。三、如商品房预售项目是房地产中介企业代理销售的，购房者要仔细检查其营业执照以及是否具备房地产中介服务企业备案证书，并要求中介企业出示我市房地产行政主管部门商品房代理销售备案表和销售代理承诺书，查看中介企业代理销售该楼盘是否经过我市房地产行政主管部门备案，了解委托代理的范围和权限。四、应当和开发商签署由省建设厅印制商品房买卖合同合同文本，并查明代表开发商签字的人是否持有“授权委托书”，另外应要求开发商在合同上加盖公章。最好聘请律师和有过购房经验的人协助签约，否则极易产生纠纷。五、在签约时必须认真阅读合同文本，确认所有内容。如果很多您所关心的内容合同里没有体现，就要与开发商签订补充协议或特别约定。购房者在预售合同中一定要明确约定违约责任，采用公平公正的原则，注意违约责任的对等性。有时候，补充协议和预售合同约定的纠纷处理方式有所不同，请购房者注意协调统一，以免日后产生法律纠纷。六、在商品房买卖合同签订过程中，应当以自愿公平为原则，购房者要提防开发商设立不公平的限定性条款。而对于开发商发布的的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。七、购房者在售楼处通过网上联机备案系统签订购房合同，可以通过中国宁波住房与房地产网（）“楼盘信息”板块查看所购商品房的备案情况。八、对于合同履行过程中可能出现的纠纷，买卖双方可以采用协商方式解决。协商不成的，可选择当地仲裁机构或向法院提起诉讼的方式解决。契税补贴首次购买90平米以下，全额补贴 根据关于加强住房保障 促进房地产市场稳定健康发展的若干意见（下简称意见），从2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人首次购买90平方米及以下面积的普通住房，缴纳的契税能享受全额补贴；个人首次购买90平方米以上普通住房，缴纳的契税能得到50%补贴。在新政出台前，宁波市普通住房的契税征收标准为房屋总价的1.5%，非普通住房则为3%。普通住房与非普通住房的面积分界线是140平方米。该政策对购买90平米以下房子的首次置业购房者减负不少。营业税二手房满2年转让，免收 意见指出，将减免二手住房交易营业税，这无疑给二手房市场注入了一剂强心针。具体的减免措施为：从2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人将购买的普通住房超过2年（含2年）转让的，免征营业税；个人将购买的普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房超过2年（含2年）转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人将购买的非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。在个人所得税方面，从2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人转让超过2年（含2年）的普通住房缴纳的个人所得税按40%补贴。新政出台前，购房不足5年转让的话，均需按房屋总价的1%缴纳个人所得税。也就是说，现在，购房2年到5年的市民只需要按房屋总价的0.6%来缴纳个人所得税。二手房产权过户须知一、申请人应提供的资料：1、转让双方身份证复印件（校对原件）2、出让方委托他人办理的，需提供公证部门公证的委托书原件，委托人身份证复印件及受托人身份证复印件（校对原件）3、房屋所有权注明为共有产的，共有权人需一同前往办理，不能到场的，需出具经公证部门公证的委托书原件、委托人身份证复印件及受托人身份证复印件（校对原件）4、受让方是单位的需提供法人资格证书（法人代码证或营业执照）复印件（校对原件）、授权委托书原件及委托人身份证复印件和受托人身份证复印件（校对原件）5、受让人是个人委托办理的，需出具公证部门公证的委托书原件，委托人身份证复印件及受托人身份证复印件（校对原件）6、受让人未满 16 岁可以由监护人代其办理，带户口本及监护人身份证 7、属房改房上市转让的，需提供户口簿复印件（校对原件），房改房审批表复印件，配偶及同住成年人需一并前往办理，不能到场办理的必须出具同意上市转让的公证文书原件8、出让方需提交房屋所有权证、土地证、契证原件（契证遗失要登报申明，房改房有些没契证的不用提供）9、产权登记申请表，房地产转让合同二、办理时限：1、市交易所：1）5个工作日契证、房产证同步做出 2）受理起10个工作日后土地证做出 2、鄞州中心区房地产管理所：1）过户 7 天后交税，契证出2）契证出后 30 左右出房产证 3）房产证出后 6 个工作日出土地证（行政服务中心） 出三证共需 40 一 45 天（加快 20 天左右出证）3、集仕港 1）过户（集仕港）2）5 一 7 天后交税，契证出（集仕港）3）契证出后 20 一 30 天出房产证（集仕港房管所）4）房产证出后 20 一 30 天土地证（集仕港土管局）出三证共需 60 天 4、石契 1）过户（石契房管所）2）7 天后交税，契证出（鄞州区地税，下应） 3）契证出后 20 一 30 天出房产证（石契房管所） 4）房产证出后 6 个工作日出土地证（行政服务中心）出三证共需 40 一45 天 5、高桥：出三证需 2 个月左右 6、洪塘：出三证需 2 个月左右 7、东钱湖：出三证需 30 天左右 三、过户税费明细：契税：1）普通住宅成交价 l . 5 %。90平方以下首次购房成交价的1% 2）非普通住宅（建筑面积 140 平方以上）3 % 3）商业用房成交价 3 % 营业税：1）普通住宅 5 年以内的按成交价5 . 6 % ；5 年以上的免征2）非普通住宅（建筑面积 140 平方以上） 5 年以内的按成交价5 . 6 %； 5 年以上的按成交价跟原值的差价 5 . 6 % 3）市区商业用房不论年限均按成交差额 5 . 6 %； 鄞州区商业用房营业税有两种计税方法可选择： A不论年限均按成交全额5 . 6，个税为成交额2%，土地增值税为1 B营业税按差额的5.6%，个税为成交额2% , 土地增值税以差额的3060（增值50%以下30%，200%以上60%） , 评估费 2 一2 . 3。 4）拆迁户 5 年内未扩户的免征营业税，面积超出部分 x 房屋成交均价5 . 6 % （需提供拆迁协议、建房证明、资金结算单） 个调税： A ：成交总额 x 1 % B : （成交差额一合理费用） x20 % （必需提供原值发票，成交差额就是成交价减去原值，五年以上的唯一住房免征个税） 其他税费： 交易手续费：住宅 6 元/m ，商业用房 12 元m 产权证登记费：住宅80元；商业用房550元 土地证转让费： 113 元（鄞州区免），商业用房 210 元 评估费： 0 . 35 % （仅限于鄞州区的商业用房） 土地划拨转出让税费：市区 一类 733/ 二类 603/ 三类 421/ 四类 243/ 五类 142/ 六类 108/ 鄞州区 180-240/（一般是240/） 最新房地产税费政策一、实行购买住房契税补贴。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人首次购买90平方米及以下普通住房，按规定缴纳的契税给予全额补贴；个人首次购买90平方米以上普通住房，按规定缴纳的契税给予50%补贴；以及市六区范围内人均住房面积低于28.02平方米的购房者，均可向契税部门申请购房契税补贴。商品住房购买时间以经备案登记的商品住房买卖合同签订的日期为准，二手住房购买时间以房地产交易机构受理之日为准。 二、减免住房交易营业税。具体规定按照我局转发财务部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知（甬财政预20081315号、甬地税二2008192号）文件精神执行。 三、暂免征收住房交易印花税、土地增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 四、实行住房交易个人所得税补贴。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，个人将超过2年（含2年）的普通住房转让的，缴纳的个人所得税按财政体制地方分成部分给予补贴；对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。 五、暂停收取房屋所有权登记费等相关收费。自2008年12月31日起至2009年12月31日止，暂停收取普通住房交易个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费3项行政事业（服务）性收费。 六、征收单位在办税大厅设置补贴资金受理窗口，办理具体的契税、个人所得税补贴发放工作。 市局契税中心负责征管区域内契税、个人所得税的补贴资金申报受理和具体发放工作。具体范围为：海曙区、江东区全部；江北区城市规划区部分（慈城、洪塘及未纳入市房产局直接发证的部分庄桥地块以外）；高新区杨木碶路以西部分；鄞州区书香景苑及纳入市房产局直接发证的飞虹新村部分。 七、征收机关凭当地房地产管理机构开具的首次购房证明、改善型家庭购房证明，确定契税税率、办理补贴手续。 八、购房当事人名下现没有以买受形式取得的住房登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的住房买卖登记申请记录的，可申请出具个人首次购房证明；市六区范围内人均住房面积低于28.02平方米的，可申请出具家庭住房登记情况证明。 其中，申请出具个人首次购房证明，当事人只须携带本人身份证；申请出具家庭住房登记情况证明，当事人须携带身份证、户口簿、房屋权属证书或商品房预售合同等有关资料，提出书面申请，当场办结，并实行免费服务。购房者凭所出具的证明，可按有关规定向契税部门申请契税补贴。 个人普通住房买卖财政补贴申领指南一、 个人首次购买普通住房契税补贴： 1、补贴对象：在鄞州区购房缴纳契税的首次购买普通住房的个人。 2、补贴时间：自2008年12月31日起至2009年12月31日。商品房购买时间以经备案登记的商品住房买卖合同签定的日期为准，二手住房购买时间以房地产交易机构受理之日为准。 3、补贴金额： 购房人（契税补贴） 90平方米及以下普通住房实际缴纳契税税款*100% 90平方米以上普通住房实际缴纳契税税款*50% 4、所需要资料： A、个人首次购房证明（改善型家庭购房证明）原件，B、契税完税证原件及复印件；C、购房合同原件及复印件或二手房房地产交易、申请审批表原件及复印件；D、纳税人身份证原件及复印件（正、反两面复印）； E、纳税人名义开具的鄞州银行或农业银行个人结算帐户原件及复印件； 5、办理流程： （1）购房人申报缴纳契税时，同时递交上述规定的资料，申请填写财政契税补贴申领表； （2）补贴发放：经审核监督程序，对符合财政补贴条件的，将财政补贴资金通过银行转帐方式转入纳税人提供的个人结算帐户。每月1-9日以及上月25日后受理的于当月20日前到帐，每月11-24日受理的于次月5日前到帐。(遇法定节假日顺延) 二、 住房交易个人所得税补贴： 1、补贴对象：在鄞州区缴纳个人所得税的转让超过2年（含2年）的普通住房的个人，2、补贴时间：自2008年12月31日起至2009年12月31日转让普通住房的（以房地产交易机构受理之日为准） 3、补贴金额： 售房人（个人所得税补贴） 转让超过2年（含2年）的普通住房实际缴纳个人所得税款*40% 4、所需资料 A、售房人的中华人民共和国税收电子转帐专用完税证、二手房房地产交易、申请审批表原件及复印件； B、售房人出售的契证原件及完税证原件、复印件、房屋产权证原件及复印件；C