关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》沪房.doc

上海市房屋土地资源管理局文件 沪房地资拆2001673号 关于贯彻执行上海市城市房屋拆迁管理实施细则若干意见的通知各区县房地局，各有关单位： 为贯彻实施上海市城市房屋拆迁管理实施细则(以下简称细则)，现就有关问题提出以下实施意见： 一、关于拆迁计划和拆迁方案的具体内容 拆迁计划和拆迁方案应当包括以下主要内容：(1)拆迁四至范围；(2)拆迁房屋总建筑面积(分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量，公房、私房、宗教产和代管产的具体数量)；(3)拆迁户数；(4)拆迁期限；(5)拆迁基地分期实施拆迁的情况；(6)拆迁补偿安置资金总额的预算；(7)申请拆迁许可证时首期补偿安置资金到位数额、安置房屋的价值量，及后续资金分期到位计划；(8)实施拆迁的方式。 二、关于申请拆迁许可证需提供的材料 建设单位申请拆迁许可证时，应当提供细则第十二条第二款规定的文件，还需要提供以下材料： 1、拆迁人的身份证明文件； 2、拆迁基地综合情况表； 3、自行拆迁的，应当提供本单位工作人员取得的上海市房屋拆迁工作人员上岗证；委托拆迁的，应当提供拆迁委托合同、拆迁实施单位资格证书； 4、标明拆迁范围的1/500地形图一份，以及拆迁范围1/500空白地形图一式四份。 以出让方式取得土地使用权的建设单位提交上海市国有土地使用权出让合同的，可以作为提交细则第十二条第二款(一)、(二)、(三)项规定的有关文件。 除重大市政建设项目外，拆迁基地跨两个以上的区、县十，建设单位应当分别向所在地区、县房地局提供所需材料。 三、关于拆除房管部门依法代管房屋应事先征求意见的程序 拆除房管部门依法代管房屋的，建设单位在申请房屋拆迁许可证前，应当书面征求上海市人民政府落实私房政策领导小组办公室的意见。 四、关于房屋拆迁范围的划定 区、县房地局核发房屋拆迁许可证时，应当附地形图并统一用蓝线划定具体的拆迁范围，并盖上区、县房地局公章。所划范围应当依据规划管理部门核发的建设用地规划许可证和土地管理部门核发的用地批准文件确定。由于规划红线穿越，影响房屋连接体安全或者使用功能，经区、县房地局审核确须一并拆迁的，可以在划定拆迁范围时一并划入，但超出用地批准范围的土地，拆迁人不得占用。 五、关于房屋拆迁裁决受理时间的计算 细则第二十四条中所指的裁决申请，是指符合受理要件的申请。申请房屋拆迁裁决的资料不全的，裁决机关应当告知申请人补齐，收到申请的时间从申请人补齐资料之日起开始计算。 六、关于建设项目转让 细则第二十九条中建设项目在拆迁期限内发生转让，应当经区、县房地局同意，是指建设项目转让前，拆迁人应当将拆迁基地的拆迁实施情况、补偿安置协议及裁决的履行情况报拆迁管理部门；有意受让建设项目的单位应当提供补偿安置资金存款证明及安置用房证明，先行征得拆迁管理部门同意。转让人与受让人在转让建设项目后，应当到原核发房屋拆迁许可证的部门办理房屋拆迁许可证的变更手续。 七、关于拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置 拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款；被拆迁人或房屋承租人选择价值标准房屋调换的，应当按照上述货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；被拆迁人或房屋承租人选择面积标准房屋调换的，应当将居住用建筑面积和非居住用建筑面积合并计算为居住用建筑面积，进行补偿安置。 八、关于公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的，补偿安置协议签订主体的确定 租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的，由按照上海市房屋租赁条例的规定可以急需承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人由多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照上海市房屋租赁条例的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。 九、关于同住人的界定 细则第五十四条中的同住人，是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日十在该房屋处已实际居住生活一年以上的(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。 十、关于房屋使用人的界定 细则中所指的房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。 十一、关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定 细则中所称的执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房管部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日城市私有房屋管理条例实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。 拆迁执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，拆迁人应当以被拆迁人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据： 1、当时的房屋租赁协议； 2、租金交纳证明； 3、1983年12月17日前，已有承租人户口报在被拆迁房屋内的证明。 十二、关于被拆除房屋建筑面积的认定 房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。 承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积： 房屋类型 公寓 独立住宅 新里住宅 新工房(成套有电梯) 新工房(成套无电梯) 新工房(不成套无电梯) “两万户”新工房 旧里住宅 简屋 换算系数 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25 在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。 十三、关于非居住房屋的界定 细则中非居住房屋，按照下列规定予以认定： 1、原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋； 2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋； 3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外； 4、原始设计为居住房屋，经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变未非居住房屋用途的，不认定为非居住房屋。 区、县劳动部门核发非正规就业许可证，以及区、县民政部门或街道核发社区服务证的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。 十四、关于停产、停业补偿的适用范围和标准 细则第四十五条规定的因拆迁造成停产、停业适当补偿，是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300-400元，由拆迁当事人协商确定。 十五、关于被拆迁人或者房屋承租人拒绝评估的处理 在房屋拆迁中，房屋所有人或者承租人不提供相关资料、拒绝评估人员实地勘察，致使房屋评估无法正常进行的，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行评估。当事人对房屋评估结果有异议的，可以按细则第五十三条的规定申请鉴定。 十六、关于委托评估的范围 适用市场单价计算补偿安置款，且被拆除居住房屋的房地产市场单价明显低于最低补偿单价标准的，可以不评估。 适用评估单价计算补偿安置款的，应当评估；但拆迁当事人协商一致的，可以不评估。 用于价值标准房屋调换的安置房屋，应当评估。 十七、新老政策衔接 2001年11月1日以后取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，适用新细则。 2001年11月1日以前取得房屋拆迁许可证的拆迁基地，新老政策衔接按下列规定执行： 1、补偿安置方式和标准及拆迁私房的征询意见程序适用老办法。 2、拆迁当事人签订补偿安置协议后，被拆迁人或者房屋承租人未按时搬迁的，不适用限迁、强迁，拆迁人应当通