国外老年住宅发展的若干动向.doc

成都老年住宅研究2005-9-7.作者:世家机构汇高行唐俊.发布人: 点击:37 一、老年住宅市场的兴起o 人口老龄化来势迅猛 有关资料显示，我国60岁以上老年人口达到1.34亿，按照国际通行标准，我国人口年龄结构已经开始进入老年型。而成都的老龄化问题更为突出，目前成都市60岁以上老人有152.7万人，占全市总人口的14.6，这一数据超过了全国10的平均水平，预计在2030年前，成都老年人将达到总人口的25，提前进入老龄化社会。o 传统养老模式受到挑战 儿女忙于工作，或在外地奔波，即便是和父母同住一城，也很难照顾老人生活。“空巢现象”日益显著。养儿防老的传统模式破裂。于是，对有一定经济基础的老年人向往远离喧嚣、渴望亲情、消除孤独的愿望也越发强烈。 一种新的养老模式“老年亲情社区”，把家庭养老和社会养老相结合，突破传统养老和简单的老年公寓养老模式，从而产生出“亲情社区养老模式”。北京东方太阳城退休社区种植园o 社会需求拉力强劲，养生住宅乘势而上 巨大的人口老龄化压力，产生了强大的老年住宅社会需求，细分出独特的养生住宅市场。 还有的老年人，儿女收入高，但儿女们又没法照顾自己的老人，他们这群成功人士，也需要老年养生住宅，希望早日把父母送到高档社区，依托现代社区平台和以人为本的物业服务体系，实现儿女尽孝心的愿望。 成都的养生住宅社区已渐渐成熟，老年养生住宅开发商大多选在远离城市的都江堰、龙泉、温江等地，靠山傍水兴建养生住宅。老年养生住宅方兴未艾。比如早期的假日青城、新丽江、明星花园等楼盘的主要购买群体均为中老年人。近期推出的崇州金色怡园成为成都首个中老年社区。o 住房制度的改革和旧城改造的不断深入，刺激了人们的换房需求，也推动了老年住宅市场的成熟。 随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们中也有许多人有能力为父母购买或租用价格适当的老年公寓。 成都旧城改造过程中，普遍采取了“货币补偿”的拆迁安置政策，从而大大激活了人们二次购房的需求，在推动整个房地产市场迅速发展的同时，也加速了住宅市场的进一步细分，老年人也逐步成为人们关注的目标消费群体。o 农村集体用地大量转化为城市建设过程中，带来的市场契机。 农村城市化步伐的不断加快，以及核心城市外延的迅速扩展，也促使了来越多廉价的农村集体土地大量转为城市建设用地，也稀释了部分房地产市场份额。其所稀释的市场份额中有相当的部分为中老年群体消化。? 小结： 成都目前的老年住宅市场正处于启动阶段，养老物业分散于成都周边各个郊县。其运作模式、开发主题均不成熟，故为本案开发养老型物业提供了良好的市场契机。二、中老年置业群体的需求特征 通过深访问世家机构数位具有丰富郊区养老型住宅销售经验的销售经理，我们可以初步将中老年购房群体的需求特征总结如下： 良好的社区环境和生态环境是影响中老年购房的首要因素 作为度假、养老的功能定位和居家需求，区域的生态环境不一定要非常的优越和稀缺，但是在空气质量、生态景观等方面和市区相比一定要有比较明显的环境优势，才会吸引人群到此消费。 在成都郊县许多精明的开发商，以花园洋房的外观，多层的品质来吸引消费者。相关市场资讯： 据世家机构对成都龙泉明星苑的客户统计，客户购房最关心的因素为环境，超过了50，其次为价格。 合理、低廉的价格 目标客户群的经济承受力相对有限，因此，物业产品在价格上控制非常重要。只有价格适中，才能将客户的潜在需求转变为有效需求。2004年，成都郊县以老年人为目标客群的楼盘均价普遍低于2000元/平方米。 便捷的公共交通 由于度假休闲型物业往往位于远离城市核心区的郊区，而中老年人有车和自行驾车的比率非常小，因此，畅顺的路况条件，尤其是发达的公共交通也是中老年及其家人选址住宅的重要因素。养老、休闲型物业通常为业主专门配备了往返于城市与楼盘间的豪华交通车。 完善的社区配套 中老年人行动不便，健康状况不佳，对医疗配套的要求很高；同时，中老年人基本处于退休或半退休状态，生活比较安逸、闲适，需要丰富的小区配套来渡过平淡的生活。 合理、人性化的产品设计 合理、人性化的产品设计对工薪阶层的度假养老项目十分重要，主要是针对该类产品的功能设置而言，对面积、套型的要求较高，并且在设计上尤其要求体现人性化。清新空气和开阔视野是老年人对环境的要求，低密度住宅和良好的绿化设计就成为老龄社区的必备因素。三、老年住宅开发建设特点 为了符合老年人的生理和心理需要，老年住宅在规划设计上有以下特点； 私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。 社会交往：老年人喜欢群居，害怕孤独，应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。 可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。 清楚的方向性和明确的标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。 安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。 无障碍性：供老年人活动的空间应有很好的可达性(即无障碍)。常用设施(如门、窗、家电)应易于操作。建筑层数一般不超过4层。 适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。 适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。 环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。 尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 四、成都典型养老物业分析 成都的养老物业发展尚处于起步阶段，新丽江、芙蓉古城、假日青城等楼盘原先的市场定位为旅游度假型物业，但实际的销售过程中，却吸引了众多的老年购房群体，成为成都市场养老物业的代表。青城高尔夫新丽江楼盘名称青城高尔夫新丽江规 模占地面积：243604.50平方米（365亩）建筑面积： 94692.18平方米临200亩青城湖容 积 率0.39 绿 化 率70.30% 总 户 数一期：1000多户产品形态2层楼中、小户型渡假别院，面积区间20-100平米川西民居风格，坡屋顶停车位：1：1， 建筑规划模仿丽江水乡小镇小区外护城河、小区内水渠交织配 套商业步行街、游泳池、公园、茶房、棋牌、餐饮配套距离青城大观镇5-10中路程，崇州街子古镇10-15分钟路程，居家生活配套主要由大观镇、街子镇满足医疗保健配套未来小区设农贸市场销售价格一期：起价1775元/平方米 ；均价2100元/平方米尾盘价格2200元/平方米开发策略前期中低端产品低价入市、实行总价控制原则，待市场认可度提高，后期产品开发较前期档次和价格提高。功 能养老、度假项目位置青城山大观镇 开盘时间2003-12-5销售进度一期基本售完（尾盘）付款方式7成20年，一次性付款优惠1%开 发 商成都金联房地产开发公司代 理 商四川省大名房地产咨询有限责任公司 卖 点总价低，户型种类齐全，面积区间20 100 平米，经济适用200亩青城湖，江南水乡风格主要功能养老度假简 析： 模仿丽江水乡小镇，川西民居风格。二层、中小户型四合院，底层送20-30平米花园。户型种类较多，从20平米单间到98平米的经济型联排，公摊低8%-10%，在户型设计中体现总价控制、经济适用原则，产品受欢迎度高，销售顺利。比如60多平米总价13万，送20-30平米花园，双拼98平米总价22万。 从其销售状况反映市场对此类产品反响较好，有较大需求，而且目前青城山区域近期没有此类产品上市。假日青城楼盘名称假日青城规 模总用地面积：158600平米(238亩)总建筑面积：63980平米商业服务用房：3420平米容 积 率0.4绿 化 率61.5产品形态联排式度假住宅，川西民居风格一期以两层小楼公寓为主，面积区间4652.22m2三期40-100平米度假联排配 套一般，物管、茶房销售价格一期均价2000元/平米，二期均价2600元/平米，三期均价3300元/平米开发策略分三期开发，三期开发产品变化不大项目位置都江堰市青城山镇开盘时间第三期开盘时间2004年7月20日，销售进度一二期售完，三期有预售证的已售完，三期未获得预售证的已预订完付款方式省建行提供7成20年按揭施工进度一二期已入住，三期2005年初交房开 发 商中铁二局集团房地产开发有限公司卖 点两层联排别墅式度假公寓，户型经济实用，总价较低体现了青城山清幽的环境特点简析： 假日青城建筑多为两层度假联排，一二期刻意划分为4652.22m2的小型单位，将总价尽可能的降低。三期开发面积在40-100平米之间，突出经济适用性和总价控制。假日青城在产品形态上超越了一般的度假公寓，其均价也高于同期度假公寓。“假日青城”入市时以其低总价、小面积的度假养身型公寓，市场反应较好，但内部系统客户（铁二局）占了较大比例。金色怡园楼盘名称金色怡园规 模一期用地面积：200亩总建筑面积：57479平米容 积 率0.49绿 化 率70产品形态多层公寓、联排、独栋别墅 配 套社区医疗保健中心销售价格起价1300元/平米，均价1800元/平米，独栋现价2500元/平米项目位置成都崇州南门西江河畔开盘时间2004年4月销售进度从2003年排号开始至今，还剩余部分较大户型的住宅施工进度2005年上半年交房开 发 商四川金色老年实业开发有限公司卖 点四川首家中老年社区，新型的养老模式大型苏州园林式宅院社区简 析： 金色怡园自去年推出以来，销售速度较为缓慢，单纯的打中老年的概念，注重产品品质的常规住宅开发路线，并不能充分赢得购房者的青睐，将成都及周边的购房者吸引过来。金色怡园只是从概念上做到了创新，做到了概念的复合，但真正的复合地产除了概念以外还需要主题性物业的介入，才能将较生僻的市场氛围培育成熟。芙蓉古城楼盘名称芙蓉古城规 模一、二期用地面积：680亩总建筑面积：20万平米容 积 率一、二期0.65，三期0.557绿 化 率72绿 地 率50产品形态庭院式别墅、联排别墅配 套特色商业区、文化休闲区、运动保健区、星级宾馆会所区销售价格2003年均价3300元/平米2005年均价3600元/平米项目位置成都温江永宁镇开盘时间2003年销售进度一期已售完，二期销售70开