金冠国际广场可研.doc

金冠国际广场可行性研究报告1 总论1.1项目背景1.1.1项目名称金冠国际广场1.1.2项目承办单位湖南省隆庆置业有限公司成立于2003年6月9日，是隆庆（香港）有限公司的控股公司，具备房地产开发企业资质。已成功开发了湖南永州农业综合开发农产品展销市场和湖南生智商业广场等具有鲜明特色的开发项目，具有较丰富的开发素质和经验。公司坚持“公崇惟志、业广惟勤” 的发展理念，按照现代企业要求，建立和不断完善了策划、建设、质量、成本、营销、财务等一系列规范的企业内部管理制度，并构成了竞争上岗的用人机制。 公司技术人员构成：高级工程师4人，注册规划师1人，注册会计师1人，注册造价师1人，建筑工程师3人，以及统计、施工管理等专业技术人员共计40多人。1.1.3研究范围与研究依据研究主要范围：根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步设计方案、投资估算及建设资金筹措、经济效益等方面内容。研究主要依据：1、株洲市发展和改革委员会下发的株发改【2007】260号关于核准金冠国际广场项目的批复；2、株洲市规划局2006年1月23日审批通过的株洲金冠国际广场总平面规划图；3、湖南隆庆（香港）有限公司与株洲汇文文化产业有限责任公司，株洲市演员接待站于2005年11月7日签订的合作开发合同；4、湖南隆庆（香港）有限公司与株洲市房产局于2006年7月25日签订的房产宾馆拆迁补偿合同；5、株洲市人民政府专题会议纪要株政专纪【2006】5号关于株洲影剧院改建项目相关问题的会议纪要；6、株洲市统计局、房产局等政府部门发布的数据；7、相关专业设计；8、相关政策文件。1.1.4项目提出的理由与过程株洲市地处湖南省东部，为我省长、株、潭“金三角”一体化重要一隅，是我国南方最大的铁路交通枢纽，具有得天独厚的区位和交通优势。改革开放以来，株洲的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。2006年，株洲市区人口达84万人，根据城市发展总体规划，到2010年，将成为100万人口的综合性大城市。在“城市发展带动战略”指导下，我市继续深化流通体制改革，基本形成市场发育完善、市场法规统一规范、政府调控灵活有力、与国际市场初步接轨的商品流通体制，促进交通优势转化为流通优势，产品优势转化为出口优势的方针，实行内贸、外贸同时扩展，批发零售齐头并进，餐饮娱乐服务周全，促进商业快速发展。株洲市的芦淞市场群在上世纪90年代，曾是中南地区最大的批发市场，1995年在全国服装类批发市场成交额中排名第5位。但近年来，由于芦淞市场购货环境，商品档次、质量等问题，销售额逐渐萎缩， 2001年底，销售额仅40余亿元，而当年前5名的另外4家，销售额均接近200亿元，2004年后，随着市场改造和提升，极大的提高整个市场群的品位、档次，成交额遽年攀升，2005年销售额达到了240余亿元，荣获全国“十大服饰名城”的盛誉，为全市重振商业雄风提供历史性机遇。随着城市的发展和人口的增加，对文化设施提出了新的要求。加快对现有文化设施的改造，实现物质文明和精神文明的协调发展已成为各级政府的一项紧迫工作。现全市共有艺术表演场所6个，文化馆9个，群众艺术馆1个，博物院4个，纪念馆4个，公共图书馆6个，文化站148个，电影、剧院及俱乐部34个，体育场93个。文化设施现状存在的问题：一是文化设施规模偏小，分布不合理；二是缺少统一的规划，剧院、博物院等严重缺乏；三是社区文化设施数量少且规模小。原株洲市影剧院，由于剧院陈旧，已不能满足现代电影院的要求，急需改造更新以适应社会的发展。 2003年12月31日，株洲联谊房地产开发有限公司通过土地市场以摘牌的方式取得该项目的土地使用权，由于种种原因，一直未实施开发。根据市政府专题会议精神，由湖南隆庆置业有限公司接替株洲联谊房地产开发有限公司与株洲汇文公司、株洲市演员接待站联合开发，土地按当时摘牌条件办理有关手续，土地不再重新挂牌。 2006年3月6日和3月13日，株洲市颜石生市长先后两次就原株洲影剧院改造工程进行现场调研并召开现场专题会议，对项目建设有关事宜进行了专题研究并决定：株洲影剧院改造项目是株洲市重要的文化设施建设项目，是本届政府向市民承诺要办的十件大事之一，列为市重点工程，项目采取招商引资的方式开发建设，尽快对原株洲影剧院及邻近建筑进行改造，建设一座现代化的、高标准的剧院，以改善和丰富市民的文化生活，提升芦淞市场群乃至中心城区的城市品位。本项目选址正是位于芦淞区核心地带，芦淞大桥位于建宁港入口湘江的上游，连接芦松区的建宁大道和天元区的泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路与建宁大道平交，区域商务氛围极浓，其周边与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，条件极其优越，适宜市场、娱乐、休闲、饮食、写字楼、住宅的开发建设。业主经反复踏勘、论证，并最终与市政府达成开发意向，确立了投资项目。本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。1.2项目概况1.2.1建设地点株洲市芦淞区建设南路63号（株洲火车站广场左侧斜对面）。1.2.2规划占地7963.52，总建设面积79838.6，工程总投资19448万元。建设期限：2008年3月2009年12月。建设目标：本项目主要是为了顺应株洲城市和新特区发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个讲究场所精神、功能适用的影视区、展示区、娱乐休闲区、购物区、居住办公区，满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的娱乐、办公、经商、展示需求。1.2.3项目投入总资金及效益情况项目投入总资金：19448万元。项目建设资金来源：企业自有资金8000万元，银行贷款5000万元，预售款6448万元。项目经济效益项目建成后，实现收入罗35512万元，净利润11803万元，投资利润率60.7%，投资利税率66.2%，投资回收期1.2年。项目社会效益项目可提供 530套住宅，改善芦凇区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求；项目建设能加快市场群提升进程。项目建设能促进人文景观的建设，项目位于市场群周边区域，结合现代主流派风格，力求营造一个具有居家办公理念超前商业氛围活跃的商业广场。有利于加快株洲市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变；增加全社会固定资产投资力度，促进国民经济增长；带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入1亿元将带动相关产业链1.479亿元的投入；房地产属劳动密集型产业，可吸纳大量劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定作用。1.2.4主要经济技术指标详见主要经济技术指标表： 主要经济技术指标表 表1-2序号指标名称单位指标备注1总用地面积7963.522总建筑面积79838.62.1地上总建筑面积71077.52.1.1铺面建筑面积8321.12.1.2住宅写字楼建筑面积43097.742.1.3宾馆建筑面积3910.122.1. 4影剧院建筑面积12825.672.1.5六层架空建筑面积3012.872.2地下总建筑面积8761.12.2.1地下商业建筑面积4217.42.2.2地下车库及设备房4543.73建筑密度%52.94容积率8.95建设总工期年26总投资万元174447总收入万元355128销售税金万元42619所得税万元106510利润总额万元1286511税后利润万元1180312投资利润率%60.713投资利税率%66.21.3问题与建议本项目主要面向芦淞区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层建设市场区、影视区、宾馆、住宅和写字楼区，并以市场化的方式进行开发，这与国务院国发200318号关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神和2007年国家的宏观政策调控是一致的，其总体方向符合国家投资政策导向。通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：掌握开发节奏。本项目的建设规模虽不大，而市场消化有一个过程，因此，开发与销售、招商必须协同。现有的市场南向配套离规划布局有一定距离，尽管销售目标基本商定，还有待于进一步落实，因此，开发商应掌握好开发节拍，策略上坚持控制资源、落实销售对象的原则，掌握开发的主动权。重视建筑细节。尽管一个市场项目或住宅等项目的成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。本项目场地条件十分优越，在保持优先条件并贴近特定目标群体的实际需要上，进一步对规划设计论证。本项目目标消费群体的收入处于中等偏上，销售单价和总价都较高，因此目标消费群体对建筑品质的关心程度、远景规划、文化结合可能高于价格。因此，设计理念须超前，丰富建筑类型，品质适度超前。控制资金风险。后政策时期，银行对商业地产信贷控制较严，不仅影响了部分购买力，而且降低了资金回款速度。本项目建设资金拟全部自筹，理论上资金成本是最低的，但效率较低，而且也承担了全部风险，这在大盘开发中少见，建议适当调整资金结构，按3.5：2：4.5（自有资金：银行贷款：预售款）比例筹措，将风险分散。2 项目建设的必要性分析2.1 城市发展的需要株洲市城市总体规划（20012020）确定株洲市的城市性质为：“我国南方重要的交通枢纽，长株潭区域中心城市。湖南省以高新技术产业为先导的新型工业基地和现代物流中心。”按照规划，以服饰流通为主的芦淞市场群将加快提质改造的步伐，加快现有市场结构调整和布局优化，合理布设商业网点，努力扩大经营规模，大力发展有一定辐射功能的大型专业市场，发挥龙头带动作用。进一步完善市场配套和服务功能，增强其作为我国十大服饰流通市场之一的市场地位。株洲世纪文化广场位于芦淞市场群商圈的核心区位，人流与物流密度大，市场群需要更多的物流集散、市场配套和服务功能建设。项目设计了商场、宾馆、停车、居住等功能，正是顺应了市场发展的需要。2.2是城市旧城改造的需要按照株洲“东提西拓，合拢三角”的城市发展思路，按“现代化、大都市的标准建设，具有特色而适合自身规模”的方针，需加强城市重要地段的旧城改造。 项目所在地地处株洲火车站前，芦淞市场群入口部位，项目内的株洲影剧院、鸿宾宾馆都是上世纪六、七十年代的建筑，属旧城改造的重点部分，在功能布局和配套服务上确已不能适应城市发展的需要。新建世纪文化广场，正符合了旧城提质改造的需要。2.3 是城市文化设施建设的需要株洲市目前影剧院十分缺乏，按照株洲市第十一个五年计划，城市人口将增至100万人，这对影剧院等文化娱乐设施提出了更高的要求。世纪文化广场建成后，集影视、文艺演出、娱乐休闲、餐饮、商业于一体，丰富了文化种类，提升了文化用地的资源利用，增加了人均占有的文化娱乐设施面积，满足了文化设施增长的需要。3 市场分析、定位与预测3.1 房地产市场营销环境分析城市环境：2007年12月14日，国务院正式批准长株潭为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，株洲处于“新特区”重要一隅按照株洲市总体规划，以服饰流通为主的芦淞市场群将加快提质改造步伐，以增强株洲在我国十大服饰流通市场的市场地位。因此对芦淞服饰市场的改造将得到更一步加强，市场容量在政府的推动下将进一步加大。同时按株洲第十一个五年计划，到2010年将增加22万城市人口，年平均新增加人口4.4万人，约合1万户居民，必将对房地产产品的需求将进一步加强。经济环境：株洲作为湖南新兴的高科技工业城市和重要交通枢纽，全国十大服饰流通市场之一，经济基础相对比较雄厚且极具发展潜力，这都将有利于商品房的销售。市场环境，本项目地处芦淞商圈的北口，处在火车站广场的左侧，既是城市商业中心，也是从火车站、汽车站进入芦淞商圈的入口。近年来，芦淞商圈通过提质改造 ，其重心已移至项目所在地段。老市场内落后的配套设施和拥挤的道路，已严重的制约了市场的发展，已有相当部分的经营户搬出了老市场。目前需改善经营环境的经营户大有人在，一直在等待新商圈中心合适的经营场所，而新加入服饰经营的经营户更无法找到合适的经营场地，因此本项目的开发建设，正好可以满足部分市场需求，项目极具市场前景。3.2市场需求3.2.1供给市场特征 普通商业性用房：主要分布在新开发区域或沿街布置，在芦淞区以外也有部分大型商业项目开发，其主要功能主要以大卖场零售为主。而在芦淞商圈北扩提质地段中的商业性用房，租售都供不应求，上一定规模和档次的、可批零兼营的商业项目则更是畅销。从目前商业经营趋势看，各小型国有和集体的商业网络，受其机制限制和其原有经营场所设施老化，已逐步退出商业流通舞台。私人经营已成为批零销售的主体。从大型的专业流通市场发展趋势来看，市场越来越细分，对环境要求越来越高，能及时提质扩容的专业场则越来越强。芦淞专业服饰流通市场正在朝愈强的方向发展。因此整个市场对具有高品质的商业性用房需求旺盛。小户型住宅：由于城市中心商业等服务性行业的迅猛发展，使之成为了人口密度大、流动人口汇集地，导致了对小户型住宅的巨大需求。芦淞商圈巨大的就业群体，为寻求便利的交通与生活环境，急需在就业地点附近安顿，目前商圈内完整成套的小户型非常少，已远远不能满足市场需求。招待所：在火车站周围目前一次性拆除了株洲大饭店、鸿宾宾馆、演员接待站三家中低档的住宿场所，而项目所在地是株洲流动人口绝对集中的地段，且此地尚没有类似项目兴建，因此本项目内修建部分中低档招待所，极具市场前景和投资潜力。3.2.2个人需求的特征影响个人需求的主要因素是价格、位置和品质。从价格市场来看，不同区域营业性用房价格明显不同，其中以芦淞市场群北边临火车站方向价格最高，需求主体对购买此地段物业的倾向非常明显。从对营业性用房成交客户的分析中发现，购买物业的客户对物业经营品种的定位十分关注，对市场定位准确，购物和经营环境舒适、政府给予政策扶持力度大的经营场地，是非常乐意置业的。3.3相关项目的市场调查与分析 为了解市场的运行情况，开发商汇同营销公司对芦淞商圈及周边地段开发的各类项目进行了调查：3.3.1调查情况金帝广场：开发商大地房产，地处火车站零售商圈与芦淞商圈结合部，总建筑面积12万平方米，一至七层为男装批发市场，八至二十七层，一栋为小户型住宅，一栋为写字楼，一至三层为销售产业，四至七楼为自留物业，商业性用房和小户型住宅尚未开盘已全部订空。负一楼平均售价1.5万元/，一楼：3.5万元/，二楼：2.5万元/，三楼：1.5万/。开业时间为2006年9月29日。中国城服饰广场：该广场地处人民路与泰合路交汇处，开发商株洲市华中房产，总建筑面积5.2万平方米，共七层，为中、高档男女服装批发市场，为销售经营权商铺、12年经营权，一层2.8万元/，二楼1.8万元/，三楼1.2万元/，已售完。华丽三期：地处站前路、人民路、泰合路交汇处，总建筑面积10万平方米，开发商凯达集团和方正集团，以经营中档时尚女装为主。一楼为产权式商铺，其他为租赁商铺，租价约230元/，已完成招商。金都大厦：为旧市场改造项目，地处本项目隔壁，为销售经营权式商铺，经营权为12年，一楼平均价2.5万/，二楼1.8万/，三楼1.2万/，以经营抵挡服装和鞋类为主，已全部售完，已于2005年底开业。3.3.2调查后的市场观点芦淞商圈从经营形式上分为零售和专业市场两种，从产权形式上看为租赁、经营权和产权式三种，其中以租赁和经营权占市场主流。以零售为主的商业区域在建设南路、建设中路与新华西路交汇处，包括了百货商场、书城、服饰、专卖店、超市等商业业态，以销售品牌服饰、日用产品为主，是株洲目前消费最集中区域。但其与专业市场的结合部，以批零兼营的新型经营模式，逐步受到消费者关注。 以专业市场为主的商业区域主要集中在人民南路上，主要经营服装、小商品、鞋帽等，年成交额近60亿元，以批发业务为主，是我国目前五大专业服装流通市场之一，市场发展潜力巨大。（三）市场结论： 当前在芦淞商圈专业市场与零售市场交融部，营业房市场状况良好，消费基础稳定，有利于本项目开发。本项目地处芦淞专业市场与株洲最繁华的零售市场交融处，项目连接了建设南路与人民南路，地理位置十分优越，交通便捷，项目有效辐射范围大，市场容量充足，易制造销售卖点。但存在的劣势是项目规模偏小，项目周围有较大规模的项目开发，面临直接竞争。3.4房地产市场特征充分显现，出现新的竟争趋势市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竟争更加激烈，概念化楼盘更具生命力；产品结构高档化、智能化、数字化、概念设计化特征进一步明显；生产设计能力、市场占有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加快；渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度进一步加强，强势互补、优势互初、内外结合的局面开始形成；土地资源稀缺，土地争夺战加剧；不正当竟争依然存在，一定程度上影响市场；2005年后，株洲市房地产市场保持了稳定增长的局面，呈现出了许多特点、热点和趋势，整个市场的运行是积极的、良性的，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品结构高档化的倾向有着本质的不同。3.5项目建设的目标市场3.5.1芦淞市场群新贵对项目建设的需求株洲市国民经济和社会发展第十一个五年计划明确指出，芦淞区将加大现有各类市场的结构调整和优化升级；发展、改造、提升芦淞市场群，芦淞服饰市场已名列全国十大服饰名城的第八位，其中出现了一批经营大户，需要新的经营、展示、新闻发布场所，融入新的理念，锻炼企业文化，出现了新的需求。3.5.2城市化进程对房地产业的需求 根据株洲城市总体规划，到“十五”末期和2010年，市区人口将分别达到85万人和100万人，城区人口将比2003年增加25万人左右。今后五年将是株洲城市发展较快的时期。城市人员的增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些进入城市的农民产业工人化，购买住宅将成为他们的首要消费。同时，伴随着城市化进程的工业化进程的加快，又会产生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，这对株洲的房地产市场无疑是增加了巨大的消费群体。1）城市人口数量的增加对房地产需求预测从城市发展来看，未来五年将新增人口25万人，根据有关资料分析，在新增的人口中，只有20%的人不需要新的住宅消费，而80%即20万新增城市居民将形成对住宅的需求。按照中华人民共和国人类居住发展报告，关于2010年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米标准，2004-2010年株洲市需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。2）达到预期住房面积目标的住宅需求预测 200五年底，株洲市居民人均居住面积16.5平方米（建筑面积23.5平方米），为达到2010年人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）的目标，2004-2010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市区总人口75万人（26-23.5平方米），平均每年需新建住宅38万平方米。3）旧房屋更新改造对住宅的需求预测未来五年，株洲市在城市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，涉及这些建设的居民对住宅产生消费需求。2002年底株洲市区总户数23.26万户，若每年按1%涉及旧房屋更新改造考虑，则每年有2326户对住宅产生新的需求，未来五年需新建住宅140万平方米（每户按120平方米），平均每年需新建住宅28万平方米。4）流动人口对城市住宅的需求预测据测算，目前在株洲市的城市流动人口约有10万人。随着城市化进程的加快，流动人口会更多。到2010年，株洲市流动人口预计将达到20万人左右，按人平居住最低标准建筑面积8平方米计算，则需要为新增的流动人口建造80万平方米的住房，未来五年中，每年需建设16万平方米的住宅。5）缺房户对城市住宅的需求预测虽然近几年来长沙市的城市缺房户在逐年减少，但2005年底，仍然有缺房户1.6万户，按每户人口3人计算，缺房人口达到4.8万人，按2010年人平建筑面积26平方米计算，为解决城市缺房户住宅问题，需建住宅117万平方米。综合以上分析，随着株洲市城市化进程的加快，株洲市城市居民存在巨大的住宅消费需求。按以上五项需求预测，2004年到2010年株洲市城市化进程加快对住宅需求总量达1047万平方米，年均达 175万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，建设这些住宅需投资104亿元，平均每年对住宅的投资需求达17.5亿元。若按近五年来株洲市房地产开发中住宅建设投资比重占65%左右的平均水平计算，至2010年株洲市投资开发（包括住宅、写字楼、商业用房等）建筑面积将达到1600万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，到2010年房地产开发投资累计将达到160亿元，年均房地产开发投资将达到26亿元。这为株洲市房地产业的发展提供了巨大的市场，也为株洲市的房地产企业提供了较长时间的发展空间。3.6项目定位3.6.1商业定位 项目定位：芦淞市场群服饰文化建筑综合体。项目建成后必将对芦淞服饰市场文化、生存形态产生革命性的影响，其功能、形态、体量、造型、空间等都将给市场群带来创新的感受，新的风尚，从而提升整体价值。3.6.2主题定位 定位主题：芦淞市场群服饰文化建筑综合体精品文化地产项目服饰文化购物憩息园。休憩方式，可以细化为展示方式、演示方式、观赏方式、游览方式、休憩方式、康体方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、学习方式、交流方式等多个方面。 3.6.3功能定位 从传统的需求开始向有欲望的文化型、游乐型、商务型、休闲型方向转化，从分散经营向品牌密集方向转化。本项目主要功能可划分为：高档精品商品的零售、展示、电子商务、资信；文艺精髓的演出、演示、播映，市场群中产阶级或城市中相当一部分的商业展示、洽谈、订货、培训、办公、娱乐；企业会所、俱乐部；餐饮、休闲、康体服务。 芦淞服饰文化建筑综合体，是一大突破，更是一大创新，恢弘大气、时尚的建筑及强劲磅礴的复合能量凝聚了文化商业广场成功的实力与气度，不仅延续传统意义上的多功能性，更讲究建筑的简洁、厚重、场所精神与空间生态，价值、舒适、便利、亲切感将成为其灵魂。在株洲，芦淞服饰文化建筑综合体地产项目将成为最为关注的开发方向，将成为房地产商首选突破口。经营观念开始转变的今天，经营、文化与物流的结合将为经营管理带来巨大变革。当文化与地产联姻、资源与资本携手之时，一次思维裂变正昭示着文化商业市场的光明前景。 3.6.4目标客户群定位 1）写字楼住宅目标客户 结合市场细分与需求调研，本案的主要目标客户群为：注重“5+2”生活模式、追求品质生活、快乐生活、文化生活、文艺生活、快乐学习的都市人群和品牌经销商。2）商业目标客户 项目的目标客户是国际性、全国性著名品牌的代理商，市场的招商将严格把握品牌关，不让一般的品牌进入，更杜绝假冒品牌进入市场，确保市场的高档和纯正特点，保证品牌的延续性。3.6.5项目业态定位在项目进行整体物业定位时，应当以市场部分作为项目运作的基础和优先考虑的最重要环节。一楼主力业态：一楼定位零售商场，吸引国内、国际（如韩国）知名箱包、皮革、服饰等企业进驻，以充分利用其业态自身优势为项目聚集人气，最大限度的挖掘项目价值，一定程度上也契合了各方的投资愿望以及市场需求方向。二楼主力业态：二楼引入品牌企业。为了体现项目档次形象，必然要求经营的品牌在国内外有较高知名度和规模。三至五楼主力业态：三至五楼采用模块结构、变化舞台、多功能演示、展示为吸引国际、国内知名艺术团演出、表演和服饰展示，订发洽谈、新闻发布、形象展示、人才培训。3.7 价格预测历史上，芦淞区是株洲市商业中心，其市场开发优于石峰区、天元区、荷塘区，基本上集中了株洲市大规模楼盘和大规模的商业，商业物流、资金流、信息流、人流密集，素有“黄金区”之称。通过这几年的市政建设，市政情况大为改进，跨越湘江的芦淞大桥将于9月通车，高新技术开发区及湘江两岸经济风光的建设，使芦淞区潜力进一步发挥，一些有实力的开发商纷纷进入。就芦淞区来说，大体分为四个板块：白石港板块、中心广场板块、芦淞板块、高家坳板块。白石港板块基本成为市区一级商业建材中心，商业开发潜力较大。中心广场板块基础配套完备，适宜商住，市区一级经济、文化中心。芦淞板块曾为中国十大服装市场之一。高家坳板块因商业（摩托及配件）概念提出而引人注目，商业流拟从白石港载流，抓稳北向客流，吸引南向人流，辐射到河西。建设路的拓宽、亮化、芦淞大桥建设拉近了与未来客户心理距离，升值期望较高。对楼盘的价格预测可采取市场比较法，选择邻近地区的楼盘或者是处于同一共需圈的楼盘作为比较对象。上面分别对芦淞市场群具有市场、写字楼、公寓功能的楼盘进行了比较，通过比较可以看出，芦淞市场群高层住宅、写字楼均价在3300元/平方米左右，首层商铺在40000元/平方米左右，二层商铺在25000元/平方米左右，附一层在15000元/平方米左右。22湖南隆庆置业有限公司金冠国际广场可行性研究报告4 城市规划及行业政策4.1城市规划项目原在2003年12月31日株洲联谊房地产开发有限公司通过土地市场以摘牌的方式取得该项目的土地使用权，由于种种原因，一直未实施开发。根据市政府专题会议精神，由湖南隆庆置业有限公司接替株洲联谊房地产开发有限公司与株洲汇文公司、株洲市演员接待站联合开发，2006年3月6日和3月13日，株洲市颜石生市长先后两次就原株洲影剧院改造工程进行现场调研并召开现场专题会议。株洲市发展和改革委员会株发改【2006】260号关于核准株洲世纪文化广场项目的批复，核准项目立项。同年，株洲市规划设计院对项目用地进行总平面规划设计，株洲市规划局于2006年1月23日对项目总平面进行批复：同意按该规划审批实施。湖南隆庆置业有限公司拟开发建设金冠国际广场项目，打造集购物、休闲、娱乐、文化、住宅、商务公寓于一体的文化商业建筑综合体，设计院重新对项目进行规划设计。项目地处于株洲市芦淞区河东核心组团之芦淞片区建设路地段。根据株洲市城市总体规划20012020，该区域主要功能为生活居住、对外交通和市级商业贸易中心，同时也是在周边城市和地区有重要影响的特色商业区。项目的建设是符合株洲市城市发展规划。4.2房地产行业政策2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过国务院2005年工作要点，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，提出八项措施引导和调控房地产市场。针对当前部分地区房价增长过快，建设部、发展改革委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见，提出六条调控房地产业的政策措施：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型的普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。2006年5月24日，国务院转发了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。通知指出，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国家发展改革委、建设部等九部委的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，提出了十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，当前的房地产业将产生重要的影响。如自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2006年，株洲房地产工作的基本思路是贯彻中央宏观调控政策措施，保持全市房地产业持续健康发展；采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格；改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，限制高档商品房特别是别墅项目建设；遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求；发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式；稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境；继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理。对于旧城区改造，株洲市和芦淞区政府按照“东提西拓”的既定战略，加快芦淞市场群的提升和改造步划，已取得显著成绩。经过提升和改造过的芦淞市场群，正以崭新的面貌，创造新的辉煌。本项目作为旧城区改造项目，重新启动后得到市、区两级政府的支持和关照，力求在株洲市中心区域，建设成大型的综合性商场、商务办公建筑群。项目中的商务公公寓大多为小户型套房，有35，50，70，80等四种小于90的套房，小户型比例占72；大于90的套房户型比例占28。项目的开发建设，符合国家当前的房地产政策。5 项目选址及建设条件5.1地理位置项目场址位于芦淞市场群北，火车站斜对面。这一城区商业云集，向西、向北均可进入长沙、湘潭，向南则可进入衡东，向东可入江西。场址距中心广场约0.8公里，距环线约1.5公里，距湘江大桥1公里，到区政府新址约3公里。5.2 建设条件5.2.1交通项目经湘江大桥可与京珠高速公路和长潭高速贯通，通过湘江大桥与河西联为一体，经建设大道和人民路可与各区相通，可便捷到达市区中心，从项目地到达城市任一片区的时间能控制在半小时之内。5.2.2基础设施条件供水：此片范围由市一水厂供水，可从建设路、人民路城市自来水管接入。供电：附近有110KVA变电站，可在项目内设配电间。通讯：直接由市话通信网接入。排水：区内污水、雨水可分别排入建设路和人民路的城市污水、雨水管网系统。5.2.3商业及文化教育配套设施学校：附近有株洲市第一中学，樟树坪水学等。医院：株洲市第一医院，株洲市第四医院，株洲市妇幼保健医院。商业服务：项目区域为芦淞市场群商圈、市区商业中心。5.2.4场地呈规则四方形，东西长，地势较平坦，用地范围较开阔，基本被四周建筑围合，可阻挡冬季寒冷的西北风，营造一个具有冬暖夏凉的小气候环境。5.2.5地质根据项目场地岩土工程勘察报告，场地内未发现影响其稳定性的不良地质现象和可液化地层，场地是稳定的，宜于兴建拟建建筑物；场地水文地质条件简单，地下水较贫乏，地下水对砼及钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性； 历史上未发生过6级以上地震，地基土壤持力层厚，承载力较强，宜于工程建设。5.2.6地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB19306-2001），株洲市区的地震动峰值加速度分区g=0.05，对照项目建设场地地震基本烈度为VI度。5.2.7气象条件株洲地区属亚热带季风湿润型气候，四季分明，光热充足，雨水充沛，年平均降水量1200-1600mm，年平均气温16.6-17.6。5.3 土地利用5.3.1 土地所有权性质项目用地属城市一级土地，地势最大落差为1.5米。用地范围内均为砖混结构，建筑面积为10000平方米，全部是上世纪七、八十年代建筑。目前土地利用价值较低。我公司通过合法手续获得该宗地拟进行文化地产综合开发，符合株洲市土地利用总体规划。5.3.2 用地现状 现状用地主要由影剧院和房产宾馆构成，大部分建筑为老式建筑，地势较平整，场地内水电基础设施己到位，靠东向暂未进行拆迁，累计需拆迁面积约10000，其中：影剧院7000，房产宾馆3000，项目己完成了拆迁。5.3.3 拆迁安置方案 根据有关标准和安置办法，对拆迁户进行一次性货币补偿安置方案。补偿标准和安置办法按株洲市人民政府二六年八月一号文株洲市城市拆迁补偿安置条例实施办法实施，拆迁安置完毕。6 建设规模及功能标准6.1建设内容及规模本项目规划建设高层商业购物区、住宅办公区、影视区组成，规划总占地面积6073.2，总建筑面积78127.71，其中：商业建筑面积7283.8，住宅办公建筑面积48861.76，。6.2功能设施标准6.2.1建筑使用功能商铺划分的灵活性和适应性要求更高，购物环境要开阔、明朗、通透，有一定规模的休闲场所相配套，并使空间有可能再划分。现代家庭向小型化发展，户规模以3口户为主，居住环境质量要求要有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。室内外各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。6.2.2住宅办公标准住宅办公为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙漆，节能、环保保温材料；内墙：厨房、卫生间墙面粉水泥砂浆找平、其余房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为水泥砂浆找平；门窗：入户门为高级房盗门，户内留门洞，高级塑钢窗；卫生间：蹲式大便器；大户型预留坐式大便器和浴盘管道；数字有线电视、宽带网、电话线户内预埋；合资名牌电梯代步；空调位置预留。6.2.3区内设有空中花园、休息厅、影剧院、地面停车场、室内外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。7 建设方案7.1总体规划方案7.1.1总体设计理念时尚标志：重塑时尚、前卫的城市形象和文化品味，耸入城市天际线的标志性双塔将提供创新视形象。以人为本：按照现代人的消费方式和心理需求，建造人文化商场、商务办公和公寓式住宅。强化精品：创造具有时代特色、超前意识的建筑与环境，并与先进的物业管理相匹配的品牌市场。提高科技：采用新技术、新材料、新设备，倡导节能、节水、节材，加大小区的智能化。7.1.2总平面布置项目总平面规划由设计，主体建筑与建设南路和人民路平行布置，裙楼5F加2座21层高层塔楼（1幢21F的A为商务公寓楼，1幢21F的为演员接待站）。塔楼每四纭设空中花园，供塔楼业主休闲使用；另，供裙楼商场采光。临建设南路和人民路设置人流出入口，两侧（A座商务公寓楼和B幢公寓式住宅楼）分别设置人流、车流和货物出入口。7.1.3交通及流线车行流线因考虑城市街道的存在，为解决本项目自身巨大的车流要求，充分利用城市现状路网，将绿园酒店与金都大厦旁的支路设计为两个尽端式车行道路，并在这两条路上设置地下车库出入口、商业卸货平台、商务办公出入口等功能性开口。消防流线考虑紧急状态下借用步行内街作为扑救道路。外部人流则在整个项目的内街设计美观、顺畅的人行道，并利用建筑的退让、外廊等手法变换空间尺度，形成商业内街、中庭等丰富的、多主题的开放步行体系。内部人流主要分为塔楼人流与商业人流。A座人流主入口位于人民路，临街设置电梯将人流引上影视厅和塔楼，进入后的人流转乘电梯可到达每一层。B座人流入口位于建设路，大堂设在一层。商业人流除之前所述主要流线外，结合商业需要在每层均有辅助流线和流廊。另外，建筑内的每组垂直电梯均有一部消防电梯到达地下每层。7.1.4环境景观本项目的景观设计为大面积的空中花园。外围商业街系统的景观主要为硬地铺装上的点缀绿化，体现观赏和休闲两重价值。在城市道路和广场的空间开阔的地方设置花坛、观赏植物等较大面积绿化，烘托商业文化氛围。7.2建筑结构与抗震设防7.2.1结构根据建筑平面布置和使用功能的要求，所有建筑采用框架结构。7.2.2抗震设防根据中国地震动参数区划图，对照项目区地震基本烈度为六度，本项目应按株洲市发展计划委员会、株洲市建设局、株洲市规则局、株洲市科技局联合下发的株计字【2002】193号文件关于将建设工程项目抗震设施要求管理纳入基本建设程序的通知的要求，按有关规范要求进行抗震设防。7.3供配电7.3.1负荷等级负荷等级：商场用电负荷属一级负荷；办公住宅用电负荷属二级负荷。7.3.2用电负荷项目用电按功能分为裙楼（地上和地下商场）和塔楼（A座商务公寓楼和B座宾馆）两部分。裙楼（地上和地下商场）按建筑面积计算，塔楼（A座商务公寓楼和B座公寓式住宅楼）按套房面积估算，其估算标准设定如下表：功 能估 算 标 准备 注建筑面积3550708090地上商场80W/地下商场80W/地下车库40W/A座10KW10KW10KWB座10KW10KW10KW经估算，总用电负荷为4500KW。7.3.3高压配电系统高压配电系统采用环网供电方案。双回路高压供电，能够完全满足项目供电要求。7.3.4配电站在负荷中心安装配电站，其高压开关采用真空断路器。变电站将10KV电源降为220/400V后向各功能用房的低压用电设备供电。7.3.5办公住宅配电建筑的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每个单元单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。办公住宅进户线不小于10平方毫米，分支回路线不小于2.5平方毫米。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。7.3.6应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。7.3.7户外供电户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。7.3.8夜景灯饰照明按照城市沿街建筑物灯饰管理要求，根据项目所在区域环境和特点，布置夜景灯饰照明。7.3.9防雷接地建筑物防雷接地与电气保护分开设置。变配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。项目建筑物属第一类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。7.4暖通本工程冬季供热机组采用清洁能源之一的天然气作为主要燃料，燃烧后产生的废气浓度极低，污染极小，对大气环境影响不大，可以直接排放。夏季电制冷系统则全部采用为无公害制冷设备，制冷剂要求对生态环境及大气臭氧层等均无破坏作用，其使用时间不受限制，但要符合国家环保政策要求。7.5弱电本项目的弱电部分由计算机网络、信息显示系统、火灾自动报警系统、广播电视系统、综合布线系统、通讯系统、安保系统、停车场管理系统组成。其智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。建筑物设集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线应到达商务办公和公寓式住宅房间。有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求，应设设置有线电视、电话插座。弱电系统配线采用弱电专用敷设系统。7.6 给排水7.6.1给水7.6.1.1给水水源本项目供水由自来水公司市网供给，项目用水可从建设南路和人民南路就近接入。7.6.1.2用水量根据有关规定，本项目中商务公寓楼日综合生活用水定额为350L/人日，设计人数为540人，日用水量为189m3/日；地上和地下商场日综合生活用水定额为50L/人日，设计人数为2000人（工作人员），日用水量为100m3/日。经估算，项目日综合生活用水量为289m3/日，时变系数1.6，最大时用水量为19.3m3/小时。不可预见用水量按总用水量的15%计算，为44m3/日，时变系数1.6，最大时用水量为3m3/小时。项目最大用水量为333m3/日，最大时用水量为22.3m3/小时。7.6.1.3