目前储备项目(1).doc

北京昌盛投资集团目前储备项目北京昌盛投资集团目前储备项目介绍2007年9月目 录1、 福寿岭项目2、 和平门项目3、 青龙湖项目4、 金枫大厦项目5、 熙旺中心项目6、 “金梦海湾”项目福寿岭项目分析一、项目基本情况位于石景山区地处北京著名景点八大处公园西南侧 ，北京法海寺公园东麓，北临福寿岭南麓。本案二、项目技术指标 1、项目总用地面积： 34134.385平方米 （注：另外拥有配套代养用地250亩，使用年限50年） 其中建设用地面积：16344.226平方米 代征绿地面积： 3413.964平方米 代征林地面积：14376.195平方米 2、建筑面积： 38200 平方米 其中地上： 26400 平方米 地下： 11800 平方米 3、容积率：1.2 4、建筑密度：40% 5、建筑高度：9米 6、建筑层数：地上4层，地下1层 7、绿地率：45三、项目取得的法律文件序号文件名称文号1国有土地出让合同（已支付土地出让金，土地证正在办理中）京地出【合】字（2006）第0081号2北京市规划委员会规划意见书（A类）；北京市规划委员会规划意见书附图2004规意字0617号3北京市规划委员会关于福寿岭休养中心设计方案审查意见的复函2006规复函字0484号4建设用地规划许可证；建设用地规划许可证附件（建筑工程）2006规地字0162号5北京市固定资产投资建设项目立项登记备案通知书京发改投资（备）字【2004】33号6关于北京福寿岭休养中心有限公司建设北京福寿岭休养中心项目备案的通知京发改【2005】1460号7产权交易凭证北京产权交易所NO0021754、NO0021755四、项目取得方式及现状该项目通过在北京产权交易所摘牌取得，即将开始开发建设。宗地红线内基础设施达到“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）。五、投资测算售价35000元/平方米。预计07年底完成前期开工手续的办理，08年初正式开工，预计2年后竣工。投资估算表序号项目名称建筑面积（平方米）单位造价（元）成本总额 (万元)说明一总支出53,348 1土地成本及前期费用26,400 含土地出让金、七通一平2工程建安造价38200 5,000 19,100 3管理费210,000,000 2,000 运作期限2年计4财务费用4,000 融资2亿元，10%利率，2年5销售费用1,848 二销售收入92,400 1住宅26400 35,000 92,400 三税金92,400.005.56%5,137 四所得税前利润33,915 五投资回报率63.57%通过上表分析，总投资成本为5.3亿元，销售收入9.2亿元，所得税前利润为3.4亿元，投资回报率为63.57%（2年）。和平门项目分析一、项目基本情况项目位于北京市正中央，长安街中段，居“文东武西”皇脉之地。 项目处于政经生态圈中心位置，西北侧为西单商业中心，东侧为前门、天安门区域，地理位置相当优越。二、规划技术指标v 总占地面积： 14,074平方米 其中建设用地面积： 7,756平方米 代征道路面积： 6,318平方米v 地上建筑面积： 25,102平方米v 地下建筑面积： 20,000平方米（估算）v 建筑高度24米v 停车泊位：机动车：每一万平方米不少于65辆v 自行车：每一万平方米不少于200辆三、项目用地现状及取得方式 项目通过土地整理储备中心摘牌取得，目前项目建设用地及代征地范围内的拆迁工作已全部完成，且已经达到六通一平，为良好的开发用地。四、项目取得的法律文件1、规划意见书（2006年规意选字0305号）2、拨地测量成果报告书（2006拨地0815号）3、国有土地使用权出让合同（京地出【合】字2007第0197号），土地出让金已支付，预计2007年9月底拿到土地证，其余相关证件正在办理中。五、投资测算预计07年底完成前期开工手续的办理，08年初正式开工，预计2年后竣工。（一）保守型方案（按目前规划）1、技术指标及功能分布说明： （1）建筑高度：24米（2）地上总建筑面积：25000平方米（地上6层）（3）地下建筑面积：20000平方米（地下4层）（4）功能分布：地上3-6层：高档酒店式公寓地下1层地上2层：商业地下2-4层：车库（350个） 2、重要数据说明 （1）土地成本：按22000万元/计（七通一平、含市政配套费） （2）建安成本：每平方米3595元（框架结构）（3）销售价格： 商业面积B1层：40000元/平方米1-2层：60000元/平方米酒店式公寓3-6层：36000元/平方米车库350个：30万元/个投资测算表序号项目名称建筑面积（平方米）单位（元）总额 (万元)说明一总支出88,910 1土地成本及前期费用30000 22,000 66,000 2工程建安造价45000 3,800 17,100 框架结构3管理费25,000,000 1,000 运作期限2年计4财务费用2,000 融资2亿，10%利率，1年5销售费用2,810 按销售收入的2二销售收入140,482 1高档酒店式公寓（3-6层）16664 36,000 59,990 2商业（1-2层）8332 60,000 49,992 3商业（B1）5000 40,000 20,000 4车库(B2-B4)350 300,000 10,500 三税金140,482.405.56%7,811 四所得税前利润43,762 七投资回报率49.22%结论：项目总投资8.89亿，销售收入14亿，所得税前利润4.37亿，投资回报率49.22%（2年）。（二）乐观型方案（按调整后的规划）1、技术指标及功能分布说明： （1）建筑高度：36米（2）地上总建筑面积：37500平方米（地上9层）（3）地下建筑面积：25000平方米（地下5层）（4）功能分布：地上3-9层：高档酒店式公寓地下1层地上2层：商业地下2-5层：车库（460个） 2、重要数据说明 （1）土地成本：按22000万元/计（七通一平、含市政配套费） （2）建安成本：每平方米3595元（框架结构）（3）销售价格： 商业面积B1层：40000元/平方米1-2层：60000元/平方米酒店式公寓3-6层：36000元/平方米车库460个：30万元/个投资测算表序号项目名称建筑面积（平方米）单价（元）总额 (万元)说明一总支出105,926 1土地成本及前期费用30000 22,000 72,000 补交土地出让金6000万2项目图纸及设计费用62500 550 3,438 3工程建安造价62500 3,800 23,750 框架结构4管理费25,000,000 1,000 运作期限2年计5财务费用2,000 融资2亿，10%利率，1年6销售费用3,776 按销售收入的2二销售收入188,775 1高档酒店式公寓（3-9层）29162 36,000 104,983 2商业（1-2层）8332 60,000 49,992 3商业（B1）5000 40,000 20,000 4车库(B2-B5)460 300,000 13,800 三税金188,775.205.56%10,496 四所得税前利润72,354 七投资回报率68.31%结论：项目总投资10.6亿，销售收入18.87亿，所得税前利润7.2亿，投资回报率68.31%（2年）。青龙湖项目投资分析一、项目基本情况位于北京市房山区青龙湖镇，三面环水，面向万余亩青龙湖水库，背靠京辉高尔夫球场，是绝好的别墅用地。二、项目技术指标规划总用地面积： 4.69公顷 总建筑面积： 31678 地上建筑面积： 18490 其中：住宅建筑面积： 16470 配套公建面积： 2020 地下建筑面积： 13014其中：住宅建筑面积： 12018 配套公建面积： 1170 容积率： 0.394 绿化率： 57.32%三、项目取得方式及法律文件项目通过出转让方式获得，目前用地已具备项目前期施工条件。取得法律文件如下表：序号证件名称证号1国有土地使用证京房国用（2002）字第131号2建设用地规划许可证2002-房规地字-00173建设工程规划许可证2003-房规建字-01314建筑工程施工许可证 00（建）2005.09835房山区2007年商品房屋建设计划表（内资）房发改【2007】47号四、投资测算预计07年底完成前期开工手续的办理，08年初正式开工，预计2年后竣工。1、可售面积可售面积18490。其中：住宅面积16470，配套公建面积 2020，均为地上。说明：建筑面积31678平方米，分为别墅和配套公建两部分，其中地下住宅面积12018平方米（建设工程规划许可证中没有此部分）和地下公建面积1170平方米作为别墅的赠送面积，故不计入可售面积。2、售价别墅售价18000元/平方米，地上公建售价15000元/平方米。 投资估算表序号项目名称建筑面积（平方米）单位造价（元）成本总额 (万元)说明一总支出20,279 1土地成本及前期费用31678 12,000 含土地出让金、七通一平2项目费用31678 60 190 3工程建安造价31678 2,000 6,336 4管理费21,500,000 300 运作期限2年计5财务费用800 融资5000万元，8%利率，2年6销售费用654 按销售收入的2二销售收入32,676 1住宅16470 18,000 29,646 2地上公建2020 15,000 3,030 三税金32,676.005.56%1,817 四所得税前利润10,580 七投资回报率52.17%通过上表分析，总投资成本为2亿元，销售收入3.3亿元，所得税前利润为1亿元，投资回报率为52.17%（2年）。金枫大厦项目分析一、项目基本情况1、 项目位置：朝阳区大山子彩虹路，其四至为西南至彩虹路、东南至银枫家园、正北至草场地南路、东北至银湖别墅区。2、 项目性质：办公及商业3、 总用地面积：5142平方米（规划建设用地4248平方米，代征道路用地894平方米）4、 地上总建筑面积17300平方米5、 容积率：46、 建筑控高：60米7、 建筑密度35%8、 停车数目：45辆/万平方米二、法律文件1、北京市国土局建设项目用地预审意见 2、建设用地规划许可证3、人防工程设计条件通知单4、北京市国有土地使用权出让合同 5、中华人民共和国国有土地使用证6、北京市规划委员会规划意见书（条件） 7、北京市环保局关于金枫大厦建设项目环境影响报告表的批复8、北京市发改委、北京市建设委员会关于金枫大厦项目重新核准的批复三、收益分析预计07年底完成前期开工手续的办理，08年初正式开工，预计2年后竣工。（一）保守型方案（按目前规划）1、技术指标及功能分布说明：（1）建筑高度：60米（2）地上建筑面积：17300平方米（地上18层，每层960平方米）地下建筑面积：17000平方米（地下4层，每层4250平方米）（3）功能分布： 商业面积：地下一层地上3层，面积共计7300平方米；高档酒店式公寓：地上4层及以上部分，面积共计14247平方米；车库部分：地下2、3、4层，约12600平方米（停车位250个）；（4）建筑结构：框架结构2、重要数据说明 土地成本：按1.6亿元计（七通一平、含市政配套费） 建安成本：每平方米4255元（框架结构） 销售价格：商业面积B1层：25000元/平方米 商业1-2层：42000元/平方米 商业3层：30000元/平方米酒店式公寓4-17/26层：20000元/平方米 车位：20万/个序号项目名称建筑面积（平方米）单位造价（元）成本总额 (万元)说明一总支出35,577.181土地成本及前期费用3430016,000.00七通一平、含市政配套费2建安造价343004,510.0015,469.30框架结构3管理费25,000,000.001,000.00运作期限2年计4财务费用2,000.00融资2亿，使用一年（10%）5销售费用1,107.88取销售收入的2%二销售收入55,394.001商业面积730030,000.0021,900.00均价300002酒店式公寓1424720,000.0028,494.003地上、地下车库250200,000.005,000.00车库每个20万元三税金55,394.005.56%3,079.91四所得税前利润16,736.91故：项目总投资3.56亿，销售收入5.54亿，所得税前利润1.67亿，投资回报率47%（2年）。（二）乐观型方案（规划调整）1、技术指标及功能分布说明：（1）建筑高度：100米（2）地上建筑面积：35000平方米（地上28层，平均每层1250平方米）地下建筑面积：17000平方米（地下4层，每层4250平方米）（3）功能分布： 商业面积：地下一层地上3层，面积共计8286平方米；高档酒店式公寓：地上4层及以上部分，面积共计30961平方米；车库部分：地下2、3、4层，及地上部分（停车位350个）；（4）建筑结构：框架结构2、重要数据说明 土地成本： 2.4亿元 建安成本：建筑高度100米，建安成本调高至4500/平方米销售价格的预计同上一方案。投资估算表序号项目名称建筑面积（平方米）单位造价（元）成本总额 (万元)说明一总支出52,775.601土地成本及前期费用5200024000七通一平、含市政配套费，增加地上面积，补交土地出让金2建安造价520004,500.0023,400.00框架结构3管理费25,000,000.001,000.00运作期限2年计4财务费用2,500.00融资2.5亿，使用一年（10%）5销售费用1,875.60取销售收入的2%二销售收入93,780.001商业面积828630,000.0024,858.00均价300002酒店式公寓3096120,000.0061,922.002地上、地下车库350200,000.007,000.00车库每个20万元三税金93,780.005.56%5,214.17四所得税前利润35,790.23故：项目总投资5.3亿，销售收入9.38亿，所得税前利润3.58亿，投资回报率68%（2年）。由此可见，若能调整规划，项目的开发将给公司带来巨大的收益。熙旺中心项目介绍分析一、基本情况1、项目位置：门头沟区双峪环岛东南角 2、用地性质：综合公建（商业、酒店式公寓、公寓式办公）3、建筑占地面积：10935.55平方米4、总建筑面积：122793.31平方米5、容积率 ：8.46、建筑层数：地下 3 层；地上24层7、建筑总高度：99.9米（西四环外最高建筑）8、停车位：467个（地上30，地下437）二、项目取得的重要证件1、国有土地使用证（京门股国用2004出字第00046号）2、建设用地规划许可证（2004规门地字0010号）3、建设工程规划许可证（2004规门建字0057号）4、建设工程施工许可证（00建20043046）5、预售许可证（京房售证字（2005）616号）三、项目功能分布说明1、地下2-3层 人防、停车场及设备间19,594.55平米2、地下1层 商业（超市） 10108.81平米3、地下1层-地上4层 商业（购物中心）29,351平米4、地上5层-地上9层 餐饮、娱乐、健身等配套20,902平米5、地上A、B座10层-地上25层 公寓/公寓式办公51,980平米四、项目现状“熙旺中心”项目五证（请见附件）齐全并已经结构封顶，预计2008年6月大厦可交付使用。五、收益分析序号项目名称建筑面积（平方米）单位造价（元）成本总额 (万元)说明一总支出81,804.671土地成本及项目前期费用122793.3120,000.002大小市政工程122793.312,597.003建安造价122793.314,332.4853,200.004管理费25,000,000.001,000.00运作期限2年计5财务费用3,000.006销售费用2,007.67取销售收入的1.5%二销售收入133,844.821商业面积39459.8115,000.0059,189.722配套面积2090213,000.0027,172.603公寓519809,000.0046,782.004地上、地下车库46715,000.00700.50车库每个15万元三税金133,844.825.56%7,441.77四所得税前利润44,598.37故：项目总投资8.18亿，销售收入13.4亿，所得税前利润4.46亿，投资回报率54.5%。秦皇岛“金梦海湾”项目6号地块项目分析一、基本情况1、项目位置：海港区河北大街西段2、规划用地性质：商服；酒店3、总用地面积：76.74亩；4、总建筑面积：117,792 地上：85,600 地下：32,192；5、停车数量：805辆地上：161辆地下：644；二、法律文件 昌盛公司于2007年初通过摘牌方式，从秦皇岛市国土资源局取得该块土地的使用权，相关法律文件正在办理过程中。 三、收益分析预计07年底完成前期开工手续的办理，08年初正式开工，预计2年后竣工。1、规划条件说明 地上部分：写字楼：50000平方米； 高级酒店：26200平方米； 商业：9200平方米； 地上停车：161辆地下部分：停车（644辆），设备用房等2、重要数据说明 土地成本：楼面地价1800元/平方米，依据文件，配套费免去 建安成本（超高层）：地上3500元/平方米，地下3200元/平方米 销售价格：为方便测算，所有物业按商业14000元/平方米，酒店12000元/平方米，办公10000元/平方米,停车位20万/个。序号项目名称建筑面积（平方米）单位造价（元）成本总额 (万元)说明一总支出61,072.391土地成本及前期费用11779215,372.00楼面地价1800元计；配套费免收2建安造价11779240,261.44框架结构2.1地上面积856003,500.0029,960.002.2地下面积321923,200.0010,301.443管理费25,000,000.001,000.00运作期限2年计4财务费用3,000.00融资3亿，使用一年（10%）5销售费用1,438.95取销售收入的2%二销售收入95,930.001商业面积920014,000.0012,880.002