物业管理实务_第二章.ppt

第二章物业管理招投标 本章内容 一 物业管理招标投标的基本概念二 物业管理招标三 物业管理招标文件四 物业管理投标五 物业管理投标书的编写六 物业管理方案的制订 第二章物业管理招投标 相关法律法规 中华人民共和国招标投标法 2000 前期物业管理招标投标管理暂行办法 2003 学习目的与要求 1 了解 物业管理招标投标的意义 2 掌握 物业管理招标投标的基本概念 物业管理招标投标的原则 招标文件的主要内容 招标书的编写内容 物业管理招标的程序 投标的程序 投标书的编写 能力要求一 能组织和实施物业项目招标能力要求二 能组织和实施物业项目投标能力要求三 会针对项目特点确定招标策略和技巧 能力要求四 会根据具体项目编制物业管理方案 第一节物业管理招投标的基本概念 一 物业管理招标投标的基本概念物业管理的招标是指物业所有权人 业主委员会或开发建设单位 在为物业选择管理者时 通过制订招标文件 向社会公布招标信息 由物业管理企业竞投 从中选择最佳者 并与之订立物业管理合同的过程 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位 业主大会 单一业主 物业产权人 政府机关或物业产权部门 物业管理投标是指符合招标要求的物业服务企业 根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准 提出投标申请 编制投标文件 参与投标竞争活动的过程 物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司 二 物业管理招标投标应遵循的原则 物业管理招标必须贯彻 公平 公开 公正和诚实信用 的原则 1 公平的原则公平是指招标方和投标方的权利 义务关系是平等的 双方是平等的民事法律关系的主体 要承担相应的义务 享受应有的权利 2 公开的原则公开是指招标活动要公开 要在媒体上登出招标广告或公告 公开标书 使合格的投标人能够知道招标活动 有机会参加投标 3 公正的原则公正是指在公开的基础上 对符合资格的投标人一视同仁 不得以地区 行业 系统等借口限制或禁止符合条件的物业管理企业参加投标 4 诚实信用原则这是民事活动的基本准则 无论是投标方和招标方 都必须遵循诚实信用原则 特别是投标方 必须要具有相应的资质 业绩等 有符合招标文件要求的能力 不得以欺骗或虚假的手段投标 三 物业管理招标投标的意义 物业管理招标投标的开展与普及 对推动物业管理行业良性竞争 培育和发展物业管理市场有着极重要的意义 1 推动物业管理市场化2 推动物业管理行业整体水平的提高3 明确了双方责任 减少了经济纠纷4 促进物业管理企业提高竞争能力 第二节物业管理招标 一 物业管理招标1 概念2 招标的特点 超前性长期性与阶段性局限性 3 物业管理招标类型 物业管理招标按管理内容可分为 单纯物业管理招标 物业管理与经营综合招标 专项服务工作招标 对住宅小区或商厦 写字楼物业管理服务进行招标 一些商住楼 商业场所进行物业管理招标 不仅仅是物业管理服务 还要承担相关经营场所的租赁或经营等责任 业主或物业管理企业 从管理的角度 或因成本控制 或因自身的能力限制 把物业管理中的某一项服务项目 如设备维修保养 自动化管理 园林绿化 保洁 保安等 拿出来进行单独招标或分包的行为 4 物业管理招标方式 1 公开招标 无限竞争性招标 指招标人 业主或开发商或物业管理企业 通过报纸 电视及其他新闻渠道公开发布招标通知 邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式 2 邀请招标 有限竞争性招标 指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式 招标单位根据平时的了解 向预先选择 数目有限 至少三家 而有承担能力的若干公司发出招标通知 邀请他们参加投标 3 协商招标 议标 又称谈判招标 是指招标人不必公开发布招标公告 而是选择其认为有能力承担的物业管理企业 邀请其投标 然后通过平等协商 最终达成协议 议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标 条例 第二十四条 第二款 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 注意 选择协议招标的最基本条件 二 物业管理招标程序 一 准备阶段 二 实施阶段 三 招标结束阶段 成立招标结构 组织资格预审 发布招标公告 制定标底 编制招标文件 开标 评标和定标 召开标前会议 资料整理和归档 合同履行 合同签订 物业管理招标程序 一 准备阶段 1 成立招标机构 自行成立招标机构 聘请有关部门人员和物业管理专家 组织招标工作小组 委托专门的物业管理招标代理机构招标 自行招标适用于实力雄厚的开发商或小范围邀请招标 委托招标常用于公开招标和一些大范围邀请招标 有点是信息对称 委托招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构 招标人应是是否中标的最终决定者 2 编制招标文件 投标人须知投标的条件对投标文件的要求对招标程序的说明 合同条款分为一般性条款和特殊性条款 技术规范详细说明招标项目的技术要求 3 制定标底标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格 即一种预价格 主要作用是招标人审核报价 评标和确定中标人的重要依据 首先 标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系 标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确 其次 标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上 这样的标底才切合实际 物业管理招标程序 二 实施阶段 1 发出招标公告或投标邀请书渠道 时间安排 内容和形式2 资格预审 确定投标申请人程序 发出资格预审通告或资格预审邀请书 出售资格预审文件 评审内容 方法3 召开标前会议目的是澄清投标人提出的各类问题 4 开标 评标与定标 物业管理开标 开标 按照招标书中规定的截标时间 在公证机关 投标管理部门工作人员以及投标人代表共同参与 监督下 公开拆封 宣读投标人名称 投标价格和投标文件的其他主要内容 提交投标文件的投标人少于3个的 招标人应当依法重新招标 物业管理评标 物业管理项目招标的评标分为两个过程 评议标书阶段 现场答辩阶段 标书评议 把标书分发评委评阅 经过评委认真仔细 独立完成标书审查和评阅之后 采用无记名方法 给标书评分 答辩目的 一是进一步了解标书的真实性 可操作性 客观性 二是对标书里的一些提法进一步澄清 评标组织机构为评标委员会 评标委员会可由招标单位组织具有相应专长的内部人员组成或同时邀请相关专家参加 也可由专业咨询公司代理 评标方法 A 低价评标法B 打分法 物业管理定标 是业委会或开发商等根据评标委员会对所有表述的筛选评定结果进行再次评审并最终确定中标人的过程 定标程序 评委会评审 内容包括服务质量 报价及补充说明 主要服务方式与特殊服务 招标人再评审 尊重评标结果 不承诺选择最低报价 定标方法 采用综合评议法 先选择报价最低的投标书 然后针对投标企业情况及投标书包括报价予以综合评议 认为合理的才定标 招标说明会 物业管理招标程序 三 结束阶段 1 合同的签订 是整个招投标活动的最后一个程序 招标人对中标人发出通知 中标人与招标人应当自中标通知书发出之日起30日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议 中标人不与招标人订立合同的 投标保证金不予退还并取消中标资格 给招标人造成的损失超过投标保证金数额的 应当对超过部分予以赔偿 没有提交投标保证金的 应当对招标人的损失承担赔偿责任 招标人无正当理由不与中标人签订合同 给中标人造成损失 招标人应当给予赔偿 2 合同的履行首先是合同履行的要求 合同必须全部履行 这意味着违约一方不能以财务或赔偿代替 即使支付了违约金或赔偿金 双方如果继续要求履行的 则仍继续履行 其次是关于合同履行中的担保 招标文件中通常规定在招标后 合同签订前 中标人应按照合同的条款和条件 向招标人递交一分履约保证金合同 3 资料整理和归档 课堂测试题1 是物业服务产品预购的一种交易方式 A物业管理投标B物业管理企业选聘C物业管理招标D物业管理企业竞标2物业管理招标由物业的建设单位 业主大会或物业所有权人根据 制定符合其管理服务要求和标准的招标文件 A物业管理服务费用B物业管理服务标准C物业服务合同D物业管理服务内容3物业管理招标是由多家物业服务企业或专业公司参与竞投 从中选择 的竞投者 并与之订立物业服务合同的一种交易行为 A最符合条件B服务费用最低C物业标准最高D性价比最高 4物业管理投标 是对物业管理招标的响应 是指 的物业服务企业 根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准 编制投标文件 参与投标竞争的行为 A具有相应资质B符合招标条件C被指定参加D由上级领导推荐5根据物业管理服务方式 可以将物业管理招标分为A公开招标和邀请招标B全权管理项目招标和顾问项目招标C整体物业管理项目招标和单项服务项目招标D全方位服务性管理和顾问服务性管理6物业管理招标的主体包括 A物业服务企业B物业建设单位C业主大会D业主委员会E物业所有权人7前期物业管理招标投标结束后 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同 A7B15C30D45 第三节物业管理招标文件 招标文件的作用 物业管理市场招标文件既是投标单位编制投标文件 进行投标的依据 又是招标小组与中标单位签订物业管理合同的基础 一定程度上决定今后该物业的管理经营水平及品味的高低 招标单位应力求做到标书 严密 系统 完整 准确 周到 细致 明了 一 编制招标文件的原则1 公平性原则物业管理招标文件中的规定 对投标人都应平等对待 投标条件设计相同 委托合同设定的宗旨应使招标人和投标人按市场需求和可能公平 合理分担该项目投标的风险 2 明确性原则编制物业管理招标文件 设定的管理指标和要求应符合行业规范和市场条件 应结合目标物业的实际情况进行编写 对目标物业所需的基本管理服务及要求须明确规定 3 指导性原则编制物业管理招标文件 还应注意为投标者提供一切必要的情况介绍 物业管理招标文件通常介绍两方面情况 一是为投标所需了解和遵循的规定 二是投标所需提供的文件 4 合法性原则招标文件中的各项条款的内容 对招标者与投标者双方的权利 义务的规定以及订立的程序应符合国家的法律 法规和社会公共利益 应明确规定履约保证金 二 招标文件编制程序 1 熟悉项目必须对物业项目的各类图纸 说明进行查看 阅读 同时还要了解熟悉项目周边的环境 2 确定物业管理的内容质量标准 要求3 确定投标 开标 定标的日期及其他事项4 招标项目备案招标人应提交以下材料报物业项目所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 1 与物业管理招标有关的物业项目开发建设的政府批件 2 招标活动方案 包括招标组织机构 时间安排 评标委会组成 评标方式等 3 招标文件 4 法律 法规规定的其他材料 5 主管部门要求提供的其他材料 5 编写 投标须知 三 招标文件的主要内容 一 招标书 1 拟招标物业项目说明 主要包括物业项目的名称 性质 地址 邮编 法人代表姓名 物业管理的水平档次等 2 物业概况 主要包括住宅小区 大厦 的占地面积 建筑面积 物业结构类型 外墙装修 隐蔽与地下建筑 新工艺和新材料使用情况等 3 附属设施及设备设施 主要包括绿地及绿化 文化景点 灯饰 道路与排污系统 供水系统 公共照明 消防设备 动力设备 通讯设备 监控设备 智能化系统等 4 物业管理的招标内容 包括公共服务 专项服务 特约服务及社区文化建设等内容 视招标人的需要而定 但公共服务是基本的 不可缺少的内容 5 物业管理维修基金的落实情况 6 应说明的问题 委托管理期限 物业管理公共服务费的范围 内容及收取标准 其他有关约定等 7 投标 开标时间和地点 鹿丹村物业管理招标书 三 招标文件的主要内容 二 招标公告 招标公告是开展招标投标工作的一种说明 是面向社会一切愿意参加竞标的物业管理企业的一种公开性告示 招标公告的主要内容有 1 标的 主要说明拟招标的物业项目 2 招标的对象 指招标的地域范围及对投标人的资格和条件等方面的要求 3 组织机构名称 地址和通讯方式 已成立的招标机构或委托招标代理机构的名称 地址和通讯方式 4 相关说明包括 投标人应提交的文件 资格预审 标书出售及要求 现场勘查及答疑的时间 地点 送标 开标的时间和评标的方法 其他有关问题 课业设计 编制招标公告 1 案例介绍 无锡市 宝龙湖畔花城 小区位于无锡市惠山区玉祁镇堰玉路108号 于2007年11月开工建设 工程总用地面积约22万平方米 总建筑面积约38万平方米 其中多层住宅面积102564平方米 小高层 高层住宅面积约170973平方米 地下室面积约5万平方米 商业用房面积约5 8万平方米 其他配套面积约700平方米 本项目分两期开发 2 设计要求 请制作 无锡市 宝龙湖畔花城 前期物业服务公开招标公告 无锡市 宝龙湖畔花城 前期物业服务公开招标公告 无锡市 宝龙湖畔花城 小区位于无锡市惠山区玉祁镇堰玉路108号 于2007年11月开工建设 工程总用地面积约22万平方米 总建筑面积约38万平方米 其中多层住宅面积102564平方米 小高层 高层住宅面积约170973平方米 地下室面积约5万平方米 商业用房面积约5 8万平方米 其他配套面积约700平方米 本项目分两期开发 为给业主提供优质的物业服务 创造良好的生活及经商环境 招标单位真诚邀请各优秀物业服务企业前来投标 一 招标单位 无锡玉祁宝龙置业有限公司联系地址 无锡市惠山区玉祁镇堰玉路108号邮编 214000联系电话 0510 80259999 8028传真 0510 82238999联系人 董先生二 承办单位 无锡市物业管理中心联系地址 无锡市复兴路122号 2邮编 214001联系电话 0510 82721825传真 0510 82721825联系人 张先生 三 招标对象 持有一级物业管理资质证书的物业服务企业 外地企业须已在市房管局备案 四 报名日期 2008年3月24日至3月26日 工作日 9 00 17 00 五 报名地点 无锡市复兴路122号 2无锡市物业管理中心六 报名时须携带的材料 1 由报名单位法人代表签字 报名单位盖章的投标申请书 2 公司营业执照和物业管理等级资质证书的副本原件及复印件 如外地企业须提供 无锡市外来物业管业企业资质备案申报表 复印件 3 提交企业概况 经营管理业绩及企业财务状况的资料一份 4 拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历等证明材料 现场报名 三 招标文件的主要内容 三 评定标原则 评标项目标书现场答辩企业信誉 定标原则最高分为中标者 民主决定中标者 评计分方法权重标书 应加大权重比例 应超过一半现场答辩 应放在第二位企业信誉 应放在第三位 1 评标项目当前我国物业管理的市场评标的项目一般为标书 现场答辩 企业信誉三项 1 标书要求 实施管理的整体设想 管理方式 工作计划和保障安排 管理人员的配备 培训和管理计划 规章制度的主要内容 管理承诺和为落实承诺的措施 社区文化计划 便民服务的内容与标准 智能化系统的设计与管理 维护 日常运作与服务措施 物业及附属设施维修养护及实施方案 2 现场答辩要求 投标人代表现场答辩应做到答问准确 语言简洁 思路清晰 逻辑性强 情况熟悉 依据充分 仪态得体 3 企业信誉 企业信誉主要是由招标机构对投标人了解调查后 进行评分 调查评分的内容主要有所辖物业项目的治安消防 环境绿化 卫生保洁 维修养护 便民服务 社区文化等外部服务和投标人办公环境 员工队伍形象 企业文化和经营状况等 2 评计分方法3 定标原则根据业主委员会 或开发建设单位 组建的招标机构意见决定 通常 1 以最高分为中标者 根据评委无记名评计分后 以最高分为中标人 若出现几家相同时 可以取某重要项目高分者中标 也可以抽签确定中标 2 根据评委无记名评计分得出的结果 如果前几名分数相差不多时 可由业主委员会 或开发建设单位 经审慎综合分析后 再民主决定中标者 第四节物业管理投标 一 物业管理投标1 概念2 组织结构 开发部 财务部 工程部 二 物业管理投标的程序 一 准备阶段 二 实施阶段 三 投标结束阶段 取得从业资格 现场考察 购买阅读招标文件 可行性分析 收集资料 制定资金计划 制定服务方法工作量 资料整理和归档 合同履行 合同签订 成立招标结构 筹集资金 制定资金计划 标价测算 办理投标保函 封送标书保函 物业管理投标程序 一 准备阶段 1 取得从业资格 企业法人营业执照 物业管理企业资质证书 2 筹措资金 3 收集招标物业相关资料 资料的范围既包括招标公司和招标物业的具体情况 还应包括投标竞争对手的情况 分门别类 为可研提供基础 4 进行投标可行性分析 招标物业条件分析 物业性质 特殊服务要求 物业招标背景 物业开发商状况 本公司投标条件分析 以往类似的物业管理经验 人力资源优势 技术优势 财务管理优势 劣势分析 竞争者分析 潜在竞争者 同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量 当地竞争者的地域优势 经营方式差异 风险分析 通货膨胀风险 经营风险 自然条件 其他风险 物业管理投标程序 二 实施阶段 1 购买阅读招标文件2 标前调查与现场考察3 制定管理服务方法及工作量4 制定资金计划5 标价试算6 标价评估与调整7 办理投标保函8 封送标书 保函 1 购买 阅读招标文件 首先 阅读招标文件 对前后文不一致 内容不清晰的情况及时发现 找出错误 再按其不同性质与重要性 将错误与遗漏划分为 招标前由业主明确答复 和 计入索赔项目 两类 此外 投标公司还应注意招标文件中的各项规定 如开标时间 定标时间 投标保证书等 尤其是图纸 设计说明书和管理服务标准 要求和范围予以足够重视 做出仔细研究 2 标前调查与现场考察 1 在物业竣工前期介入 应现场查看工程土建构造 内外安装的合理性 尤其是消防安全设备 自动化设备 安全监控设备 电力交通通讯设备等 做好日后养护 维护要点记录 图纸更改要点记录 交与开发商商议 2 在竣工后期介入 应按以下标准视察项目 工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求 技术经检验是否达到国家规定的质量标准 能否满足使用要求 竣工工程是否达到窗明 地净 水通 电亮及采暖通风设备运转正常 设备调试 试运转是否达到设计要求 是否确保外在质量无重大问题 周围公用设施分布情况 3 制定管理服务方法及工作量 1 将招标项目参数列出 越细越好 2 分析项目的难点 确定重点 有针对性管理 3 人力配置 4 确定分阶段达到的目的 5 做出的服务项目达到的满意率 6 成本测算 7 经济效益分析 8 社会效益分析 9 需要招标单位提供的帮助 条件 10 整个工作安排 4 制定资金计划 1 制定资金计划的目的主要有 一是复核投标可行性研究结果 二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备 2 通常物业管理公司经营中主要的现金流入和流出项目为 标书规定的预付款 保证金等 接管期间费用支出 接管期间收入 其他资金来源 5 标价试算 1 明确领会了招标文件中的各项服务要求 经济条件 2 计算或复核服务工作量 3 掌握了物业现场基础信息 4 掌握了标价计算所需的各种单价 费率 费用 5 拥有分析所需的 适合当地条件的经验数据 6 标价评估与调整 评估内容大致包括两个方面 一是价格类比 二是竞争形势分析 7 办理投标保函 1 办理投标保函经过以下程序 向银行提交资料 投标人须知 保函条款 格式及法律条款等 填写 要求开具保函申请书 及其他申请所要求填写的表格 一式三份 提交详细材料 说明物业管理服务量及预定合同期限 2 投标保函的主要内容 担保人 被担保人 受益人 担保事由 担保金额 担保货币 担保责任 索偿条件等 8 封送标书 保函 封送标书的一般惯例是 1 投标人按照招标文件的要求 准备正本和副本 通常正本1份 副本2份 2 标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封 密封后打上 正本 或 副本 的印记 一旦正本和副本有差异 以正本为准 3 两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人 并注明投标文件的编号 物业名称 在某日某时之前不要启封 等 1 中标后的合同签订与履行2 未中标的总结1 准备工作不充分 2 估价不准 3 报价策略失误 3 资料整理与归档 物业管理投标程序 三 结束阶段 例题1物业管理投标的条件 必须符合 规定的要求 A资质管理B法律法规和招标方C法律法规D资质管理和招标方2物业管理投标的过程包括 1 准备投标文件 2 获取招标信息 3 登记并取得招标文件 4 参加开标 现场答辩会议 5 送交投标文件 6 签订服务合同 正确的投标步骤是 A 3 2 1 4 5 6 B 3 2 1 5 4 6 C 2 3 1 4 5 6 D 3 2 1 5 4 6 第五节物业管理投标书的编写 一 物业管理投标书的编写的组织 一 人员组成及机构的设立一个物业管理企业决定参与某项物业的招标 就需要充分重视 组成领导机构 选择编写投标书人员 全力以赴 1 领导小组的组成2 编写人员的挑选 二 标书的整体性把握与控制 三 分工与合作1 分工2 合作3 审查 二 物业管理投标书的编写要求 1 针对性 1 现场调查 物业 当地法规 2 分析研究 找出目标物业开展物业管理的优势和劣势 3 拟定管理方案 结合本企业物业管理经验和能力 拟定方案 2 可操作性 1 标书中要根据目标物业的具体情况提出切实可行的物业管理方案和措施 针对不同的消费群体 提出适合的管理方案 2 标书中所提出的管理方法和措施要与现行的法律 法规相一致 3 所提的管理方案 必须在经济 管理费的收支 上基本平衡 评标委员会专家对管理方案中的经费通常要求持平 略有盈余 这样的方案才算好方案 也就是招投标者都得到 双赢 才是具有可操作性的方案 3 体现企业的优势和专业水平 1 针对目标物业的某个特色来展现自己的优势 2 物业管理企业都重视发挥自己专长 在介绍自身优势时 要重视宣传 人无我有 人有我优 的特色 4 深刻理解业主的意愿 三 投标书的组成 一 投标致函 又叫投标综合说明 实际上就是投标方的正式报价信 其主要内容有 表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务 并写明自己的总报价金额 表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限 表明本投标如被接受 投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金 说明投标报价的有效期 表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力 表明对招标接受其他投标的理解 样本 三 投标书的组成 二 附件 附件的数量及内容按照招标文件的规定确定 但应注意 各种商务文件 技术文件等均应依据招标文件要求准备齐全 缺少任何必须文件的投标将被排除在中标人之外 这些文件主要包括 公司简介 公司法人地位及法定代表人证明 公司对合同意向的承诺 物业管理专案小组的配备 物业管理组织实施规划 五 投标书的主要内容 1 管理方式2 管理组织架构3 管理费用的预算方案 1 收入测算 2 支出预算 4 管理操作及制度 公众管理制度类 岗位责任制度类 内部管理制度类 5 管理目标 经营管理宗旨 方针6 便民服务措施7 社区文化8 管理指标9 档案资料的建立与管理10 提高物业管理服务水平的设想及措施11 物业管理企业愿承受的有关奖罚 六 投标书编制中应注意的工作要点 1 如实概括介绍自己的企业介绍投标企业概况是让评委 业主委员会全面了解物业服务企业的实绩 这项内容并非标书的重点 它只是起到画龙点睛的作用 介绍企业时要如实可信对本企业近期努力工作 获得了好的成绩应该在标书里有所表示 但要以事实为例 以获取各类荣誉证书为证 去掉不切实际的夸张和描述 标书内容介绍本企业的宗旨 目的就是让评标专家感到该企业诚实可信 本企业完全有能务胜任 并服务好所要投标的物业项目 让评委放心 介绍本企业时要注意概括编制标书是针对目标物业来做的 但许多物业服务企业担心 不介绍本企业情况 别人不了解 介绍少了 也怕别人误解 因此一些企业用过多笔墨来谈自己企业的实绩 其实应把重点放在目标物业上 对自己企业介绍时要动脑筋 要注意概括 这样才能给评委留下深刻的印象 增加取胜的砝码 2 突出企业理念突出企业理念是编写标书的一个重要技巧 企业理念是在企业形象设计以后 高度提练企业的内涵 从企业理念可以看出企业人员的精神 折射出企业管理的质量 企业理念是企业的缩影 它从一个侧面反映出企业的素质 从国内外实践来看 一个成熟的 兴旺的 管理有序的企业都非常重视企业理念 企业理念实际上是把企业人格化 企业精神化 鼓舞企业员工为企业发展而尽心尽力 3 彰显管理特色企业的管理的特色也是编制标书时常用的一个技巧 面对强手如林的各物业服务企业 虽然各自在管理中都有一套经验 但要竞争中标 确实需要动一番脑筋 不能泛泛而谈 而要推行 你无我有 你有我优 你优我特 的策略技巧 4 学会换位思考换位思考是在编写标书时常用的一个技巧 所谓换位思考 就是不能仅仅站在投标者的立场上想问题 而是换位从建设单位 业主 产权人的立场上考虑问题 例如 开发商进行公开投标选择物业服务企业 目的是为了找出 卖点 视之为房地产营销的重要手段 可以带来利润 业主委员会进行公开招投标选择物业服务企业 他们希望有一家物业管理企业 不仅把目标物业管理好 而且服务更周到 经费节省 所以必须分别针对不同的招标者的需求 来编写标书以满足他们的需要 这样容易使业主委员会 开发商 成立的评标委员会顺利通过 5 做好服务承诺当前物业管理还处在一个发展时期 总体来说管理水平 服务质量还不标准 物业管理收费也还不规范 平时各类投诉进有发生 业主委员会 开发商 对物业管理也并不太了解 所以在招标工作中业主委员会心里不踏实 因此 物业服务企业为了反映出本企业的实力和服务管理水平 可以对广大业主做出承诺 6 紧跟市场热点社会上有关房地产物业管理的热点问题都是业主所关心的 一些物业服务企业根据业主的关注程度 根据竞争对手的情况 可以打社会 热点 牌 对于社会热点问题的关注可以反映出一个企业的敏感度 反映出企业捕捉信息的能力 反映出企业现代科技的管理水平 7 加强成本核算意识物业服务企业同样必须要进行成本核算 对目标物业成本核算是否仔细 是否合理也反映出一个企业的管理水平 8 注重社区文化建设随着物质文明的提高 人们越来越注重生活质量 注重精神文明 注重自身价值 以人为本 益寿延年 已成为住宅小区业主们的追求 一些物业服务企业根据业主对社区文化的需求 可以打社区文化牌 即通过社区的各类文化活动使放大业主树立一些新观念 新意识 如人文意识 环境意识 精品意识 效益意识 生活质量观念 形象观念 道德观念 人才观念等 物业服务企业重视社区文化 环境文化的建设 使其具有的内涵不断地扩大 9 善于把有偿服务与义务服务相结合市场经济使许多企业追求价值规律 等价交换的原则 积极开展有偿服务 追求合理利润是正常的 然而市场经济又往往使一些企业只关心经济利益 往往忽视了社会效益 六 物业管理投标的策略与技巧 P28自学 1投标的组织策略2项目的现场勘查3投标文件的编写4投标报价的策略与技巧5现场答辩技巧6签约谈判技巧 第六节物业管理方案的制订 一 制订物业管理方案的一般程序二 制订物业管理方案的要求响应性 合法性 客观性 合理性三 制订物业管理方案的基本内容四 制订物业管理方案的要点及方法 一 制订物业管理方案的一般程序 重点 1 组织经营 管理 技术 财务人员参与物业管理方案的制订 2 对招标物业项目的基本情况进行分析 收集相关信息及资料 3 根据招标文件规定的需求内容进行分工 协作 4 确定组织架构和人员配置 5 根据物业资料及设施设备技术参数 组织架构及人员配置 市场信息 管理经验等情况详细测算物业管理成本 6 根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案 7 测算物业管理服务费用 合同总价和单价 8 对拟订的物业管理方案进行审核 校对 调整 9 排版 印制 装帧 二 制订物业管理方案的要求 1 物业管理方案的内容 格式 投标报价必须响应并符合招标文件 包括答疑文件 中对物业管理服务需求的规定 不能有缺项或漏项 响应性 2 方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订 整体方案必须是在调研 评估的基础上制订 方案的内容必须符合国家及地方法律 法规的规定 合法性 3 方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的 包括各项服务承诺 工作目标及计划 具体项目的实施方案等 客观性 4 制订物业管理服务费用价格必须合理 具体实施内容应该在满足招标方 或业主 需求的基础上制订设计科学 运行经济的方案 合理性 三 制订物业管理方案的基本内容物业管理方案的基本内容主要包括 招标物业项目的整体设想与构思 管理方式与运作程序 组织架构与人员配置 管理制度的制订 档案的建立与管理 早期介入及前期物业管理服务内容 常规物业管理服务综述 费用测算与成本控制 管理指标与管理措施 物资装备与工作计划等 1关键性内容 1 项目的整体设想与构思 包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定 2 组织架构与人员的配置 3 费用测算与成本控制 4 管理方式 运作程序及管理措施 以上内容体现物业服务企业管理理念 管理优势和企业综合竞争实力 2实质性内容 1 管理制度的制订 2 档案的建立与管理 3 人员培训及管理 4 早期介入及前期物业管理服务内容 5 常规物业管理服务综述 6 管理指标 7 物资装备 8 工作计划 四 制订物业管理方案的要点及方法1招标物业项目的整体设想与构思对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施 只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查 分析 才能制订出科学 合理可行的方案 因此 项目分析是编制物业管理方案的前提条件 具体分析包括 1 项目简介 2 客户服务需求分析 3 项目的可行性研究与定位 4 物业管理服务的重点及难点 5 物业管理服务模式 2管理方式与运作程序管理方式与运作程序一般由组织架构的设置 流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成 1 组织架构的设置组织架构的设置需要综合考虑物业的规模和服务内容 在确保最大限度满足业主服务需求的前提下 设计高效运作的组织架构 2 运作程序与支持系统的设计运作程序包括项目整体运作流程 内部运作流程与客户服务及需求信息反馈流程 一般采用流程图的方法进行展示 流程设计要遵循全面 高效 合理的原则 准确 真实地反映组织架构的功能和运作方式 3 管理机制的确定管理机制是反映物业服务企业实现项目物业管理服务目标的基础 一般由目标管理责任 激励机制 监督机制组成 3人员的配备 培训与管理 1 人员配备人员配备包括拟为项目配置的各类人员 各部门 各岗位的人员编制与专业素质要求等 2 人员培训人员培训方案要对各类管理人员的培训内容 培训计划 方式 目标进行详尽的描述 可以采取综合性阐述与相关表格 流程图相结合的方式 3 人员管理人员管理包括录用与考核 竞争机制 协调关系 服务意识 量化管理及标准化运作等 一般根据招标文件的要求进行描述 4管理指标与措施 1 管理指标管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成 在招标文件中一般都有具体的要求 在物业管理方案中要对招标人提出的各项管理指标进行明确的响应 2 管理措施管理措施是物业服务企业为完成招标文件规定的各项管理指标和承诺拟采取的措施 可以采用表格的形式将管理指标与主要的管理措施相对应 进行详细的阐述 5管理制度的制订管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成 1 公众制度主要包括精神文明建设 管理规约 装修管理 消防管理 入住管理 电梯使用管理 物业接管验收管理 公用设施维护管理 临时用水电管理 清洁卫生及垃圾处理等内容 2 内部管理制度包括岗位职责 员工考核 行政管理 财务管理 客户