企业培训_万顷良田工程项目拆迁评估培训

江都市小纪镇万顷良田工程项目拆迁评估培训 江苏中诚房地产评估咨询有限公司 2011年8月8日 培训内容 房屋评估报告的样式及内容 价格评估的技术路线及文件依据 补偿安置政策的解读 典型案例补偿安置费用模拟计算 4 1 2 3 房屋评估报告的样式及内容 房屋评估报告的样式 房屋评估表 房屋评估样表 Textinhere 房屋评估报告有四张表格组成一 房屋拆迁分户评估结果汇总表二 房屋价格评估明细表三 附属物价格评估明细表四 装修价格明细表 房屋评估报告的内容 Textinhere 评估结果汇总表中重要的信息有 建筑面积 该户评估丈量时房屋总建筑面积 房屋价格 被拆迁房屋重置折扣价值 装修价格附属物价格评估总价及说明栏 房屋分户评估结果汇总表中信息 Textinhere 什么样的房屋可以计算房屋建筑面积供人日常生产生活使用 房屋层高在2 2米以上 具有上盖且结构牢固的永久性建筑物 评估结果汇总表中的建筑面积的内涵结果汇总表中的房屋建筑面积是指在评估时按房屋现状丈量的建筑面积 它不反映房屋的合法性 房屋的合法性以房屋权属证书 村镇房屋所有权证 或房屋准建手续 村镇房屋建设工程规划许可证 准建证 为判定依据 房屋建筑面积基本规则 房屋价格评估明细表1 房屋价格评估表中的评估金额为房屋的重置折扣价值 即房屋重置价格扣除使用折旧以后的价格 2 房屋重置价格并不是房屋的 建造价格 它是相对于拟安置房屋 全新状态 的重置价格而评定的价格 本项目拟安置房屋的重置价格为550元 m2 房屋价格评估 3 房屋评定的重置价格包含的内容房屋的重置价格包含房屋的墙体 结构 屋面 门窗 室内地坪及室内布置的水电设施 4 房屋重置价格修正的因素房屋的状况修正 主要将待估价房屋的墙体 结构 屋面 门窗 室内地坪及室内布置的水电设施与拟安置房屋的给组成部分进行比较打分 房屋成新修正 根据房屋日常使用维护状况并结合建筑年代综合评定房屋的新旧程度 房屋层高修正 房屋的层高以2 8米基数 每增加或减少20CM 房屋价格增加或减少2 房屋的层高的0点是室内地坪 通俗称之为正负零 房屋状况修正 成新修正和层高修正之间的关系是连乘 其公式为 房屋重置折扣价值 房屋重置价格 房屋状况修正 成新修正 层高修正房屋重置价格 房屋重置单价 房屋建筑面积 附属物价格评估明细表附属物是指固定在宅基地范围内的不可移动或移动后就被破坏原有功能的设施 例如围墙 水井 假山 院落内的混凝土地坪 猪圈 厕所 砖砌的水池等 附属物价格评估是参照江都市建设局最新颁布的 江都市国有土地上房屋征收补偿评估中附属物价格参考附表 进行评估的 与房屋一样也要考虑新旧程度和使用维护状况进行综合修正的 附属物价格评估 装修价格评估明细表房屋的装修是指固定房屋室内外的装饰 例如房屋外墙的墙砖 室内的天花 墙裙 地板地砖 固定在墙上的挂衣橱柜等 装修价格评估是参照江都市建设局最新颁布的 江都市国有土地上房屋征收补偿评估中装饰装修价格参考附表 进行评估的 与房屋一样也要考虑新旧程度和使用维护状况进行综合修正的 装修价格评估 Textinhere 根据 中华人民共和国土地管理法 第二章第八条 农村和城市郊区的土地 除有法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 宅基地和自留地 自留山 属农民集体所有 所以农民居住房屋使用的土地属农民集体所有 江都市农村宅基地管理暂行办法 的第十五条 购买农村村民房屋的农户应当符合申请 价格评估技术路线 Textinhere 建房用地条件 严禁城镇居民在农村购买宅基地建设住宅 所以农民宅基地上的房屋不可以随意买卖 换句话说买房的人是有条件限制的 有条件的买卖就不是完全公开的市场交易行为 则也谈不上公开的市场价值 此类房屋价格的评估只能采用成本法定价 评估技术路线 根据拟安置房屋重置价格水平和组成 评估和判定同类被拆房屋全新状态下的重置价格 再结合实际房屋的新旧程度和高度修正得出被拆迁房屋的价格 重置折扣价 Textinhere 1 江都市集体土地房屋拆迁管理实施细则 2 江都市集体土地房屋拆迁相关补助标准 3 小纪镇 万顷良田建设工程 房屋拆迁补偿安置实施办法 4 江都市国有土地上房屋征收补偿装饰装修及附属物价格参考标准 价格评估文件依据 Textinhere 补偿安置的方式本次拆迁补偿安置的方式有两种 1 房屋产权调换 通俗称 以房换房 2 货币补偿 通俗称 拿钱走人 补偿安置的面积依据各种补偿的面积依据均为该户的合法面积 违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿安置 补偿安置政策解读 Textinhere 补偿费用组成如下 1 房屋重置折扣价 附属物价格 装修价格 2 房屋搬迁费用 3 临时安置费用 4 电话 空调 有线电视和太阳能热水器拆装补偿 5 提前搬迁奖励 拆迁补偿费用组成 房屋搬迁补助费搬迁补助费用 房屋合法面积 10元 m2 若被拆迁人选择产权调换 可以享受两次搬迁补助费用 其中第二次的搬迁补助费用在房屋安置时结算 集体土地非住宅房屋只能货币补偿 选择货币补偿的只能享受一次搬迁补助费用 例如 张三家房屋评估总建筑面积为210m2 其中有产权手续的房屋建筑面积为184m2 其货币补偿时的搬迁费用 184m2 10元 m2 1840元 若选择产权调换时搬迁费用 184m2 10元 m2 2 3680元 产权调换房款计算规则产权调换房款计算公式 选择安置房的面积S 合法面积 10m2 安置房款 550 S 货币补偿计算规则房屋货币补偿款要根据被拆迁房屋合法面积的大小分两段计算 1 被拆迁房屋合法面积S 230m2部分房屋货币补偿款 安置房价格 550 S 房屋评估表的金额2 被拆迁房屋面积S 230m2部分房屋货币补偿款 2倍 合法房屋评估金额 合法面积 S 230 典型实例1 案例照片 XX1 部分产权调换模拟计算表1 完全产权调换模拟计算表2 完全货币补偿模拟计算表3 典型实例2 案例照片 XX2 部分产权调换模拟计算表1 完全产权调换模拟计算表2 Textinhere 完全货币补偿模拟计算表3 典型实例3 案例照片 XX3 部分产权调换模拟计算表1 完全产权调换模拟计算表2 完全货币补偿模拟计算表3 典型实例4 案例照片 XX4 部分产权调换模拟计算表1