企业培训_21世纪过户按揭培训

金融业务培训 大家好 培训目的 1 熟练掌握二手房交易流程2 费用的计算3 促成交易提高收益 培训的意义 二手房过户 按揭贷款等金融方面的知识是每一位成功的经纪人所应必备的专业知识 金融业务知识是贯穿于成交过程之中的 它直接反映出作为置业顾问的专业度 培训的主要内容 一 金融中心成立的意义二 相关知识三 权证业务基本流程四 房产过户流程及提交资料五 二手房商业贷款六 公积金贷款七 特殊情况重点总结八 各种税费九 案例 一 金融中心成立的意义 金融中心的职能和作用业务咨询业务指导 培训办理过户 贷款业务金融衍生业务保险评估担保 二 相关知识 1 二手房二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房 经济适用住房或单位自建住房 在办完产权证具有完全处分权后 在二级市场上合法交易买卖的住房 2 房产证的八个要点 房产证号 区分房改房和商品房 房屋所有权人 认真核对 房屋坐落 房主的身份证和户口本地址与房屋坐落是否一致 房屋建筑面积 普通住宅 144 非普通住宅 房屋共有权人 房屋共有权证 设定他项权利摘要 房产证下证日期 5年以内和5年以上 房屋平面图 测绘和地址变更 课件链接附件3 过户什么叫过户 过户的三种形式 买卖 赠与 继承4 贷款二手房交易贷款的形式 按揭贷款 商贷 公积金贷款 组合贷款 现房抵押 经营 消费 三 权证业务基本流程 签订买卖合同 报件至金融中心 递交齐全的材料金融中心预审 资金监管 银行审核面签 公证及评估 完税 过户 取证 抵押 物业交割 商贷放款 他项权证送银行至公积金管理中心 公积金放款 四 房产过户流程及提交资料 1 一次性付款过户流程及提交资料 1 一次性付款过户流程 1 一次性付款过户流程 1 一次性付款过户流程 2 提交资料 卖方 产权证原件及复印件 夫妻双方身份证 户口本 结婚证原件及复印件买方 身份证原件及复印件 2 按揭贷款流程 提交资料 1 按揭贷款过户流程 签订买卖合同 贷款材料齐全 上报金融中心 办理抵押登记手续 抵押登记回执交银行放款 领取新证 办理完税过户手续 银行审核后通知过户 他项权证交银行 2 按揭贷款提交资料 2 借款人 夫妻双方身份证 户口本 结婚证 没结婚的开单身证明 外地户口办暂住证 收入证明担保人 外地户口需找担保人 担保人必须本市户口 担保人提供夫妻双方身份证 户口本 结婚证 收入证明 未婚的提供单身证明卖方提供资料 夫妻双方的身份证 户口本 结婚证 3 公积金贷款过户流程及提交资料 签订买卖合同 领取新房产证 办理抵押登记手续 领取他项权证书 他项权证书交银行5日后放款 办理完税过户手续 银行审核后通知过户 材料齐全 上报金融中心评估 1 公积金贷款过户流程 2 公积金贷款提交资料 2 借款人 以下资料全部一式两份 夫妻双方身份证 户口本 结婚证 没结婚的开单身证明 外地户口办暂住证 收入证明 个人资信证明 公积金流水账单 公积金审批表课件链接附件担保人 外地户口需找担保人 担保人必须本市户口 担保人提供夫妻双方身份证 户口本 结婚证 收入证明 未婚的提供单身证明卖方提供资料 夫妻双方的身份证 户口本 结婚证 五 二手房商业贷款 1 借款人条件具有完全民事行为能力的自然人 包括港澳台及境外人士 借款人有稳定的职业和收入 具有按期偿还贷款本息的能力 能够提供相应的收入或资产证明借款人无不良资信和行为记录能够提供政府房管部门认可的购买二手住房的买卖合同或契约有银行认可的资产作为抵押或质押能够提供首期款银行存款证明或银行认可首付款收据 2 房产抵押贷款成数 年限及利率 贷款成数 年限 利率根据所选择的贷款用途 资信状况 抵押物价值不同由银行确定 住房贷款一般不超过抵押房产评估净值的70 房龄与贷款年限之和不超过30年 男不超过65周岁 70岁 女不超过60周岁 70岁 基准利率5 94 下浮15 后为5 049 经营性贷款 消费贷款额度一般不超过抵押房产评估净值的50 70 利率按基准利率或上浮10 六 公积金贷款 一 公积金的支取职工有下列情形的 可以按规定支取公积金余额 购买 建造 大修具有产权的城镇自住住房 离休 退休 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系 户口迁出济南行政区域或者出境定居 偿还个人住房公积金贷款本息 房租超过家庭工资收入的规定比例 职工在职期间死亡或者被宣告死亡享受城市居民最低生活保障人员 二 贷款对象和条件 具有完全行为能力的自然人 具有稳定的职业和收入 信用良好 有按时还本付息的能力 至贷款时 借款人已累计缴存住房公积金6个月以上 且连续缴存6个月 至贷款时 具有合法的购房合同或协议 已交付购房全部价款的30 以上的首付款 同意以所购住房作抵押 三 贷款额度 住房公积金贷款额度每户不高于50万元 最低不低于1万元贷款限额 且不高于所购商品房总价款或二手房评估价的70 二者取低值 住房公积金贷款额度有以下两种计算公式 贷款额度 借款人及共同还款人公积金帐户储存余额的15倍贷款额度 借款人及共同还款人住房公积金月缴存款额之和除于缴存比例 12个月 贷款年限 40 四 期限 利率 住房公积金贷款最长期限不超过30年 借款年限加借款人年龄不得超过借款人法定退休年龄 男不超过60岁 女不超过55岁 二手房房龄与贷款年限之和不超过50年 5年 含 以下年利率3 33 5年以上年利率3 87 七 特殊情况重点总结 一 贷款常用的两种还款方式 二 办理贷款特殊情况分析 三 过户特别注意的情况 四 特殊情况的过户 五 金融中心常见问题 一 贷款常用的两种还款方式 等额本息 每月以相等的金额偿还借款本息 每月供款固定 可准确掌握您的收支预算 等额法 等额本金 就是每月以相等的金额偿还本金 利息按剩余本金逐月结清 供款初期金额较等额本息还款法略高 但可节省整体利息支出 递减法 二 办理贷款特殊情况分析 未成年人能否办理楼宇按揭贷款 港澳台等人士可否办理按揭 需提交哪些资料 开始供款后能提前还贷吗 按现行利率办按揭 如将来利率有升降 是否同步变化 三 过户特别注意的情况 1 身份证是否过期 身份证的名字是否和产权证上的一致2 产权人身份证 户口本上的地址是否与产权证地址一致3 产权证上的地址是否有变更4 是否是房主本人 有没有委托公证书 5 商品房注意事项 测绘 土地性质 6 市房改房注意事项 测绘 参加房改是一个人还是夫妻双方 7 省直房改房注意事项 测绘 夫妻双方需要同时到场 已购公房确认表 附表一 当时参加房改时发票 国有住房出售专用票据 课件链接附件 四 特殊情况的过户 赠与 赠与公证费20元 平米 契税3 评估费评估值5 印花税1 交易手续费6元 平米 登记费80元 地税证明 继承 公证费40元 平米 一个放弃80元 1元 平米 登记费80元 继承后买卖 继承父母的房子缴个税20 房改房夫妻离异析产双方身份证 离婚证 房产证 新测绘图纸 80元登记费 六 金融中心常见问题 税费计算错误 造成纠纷甚至毁单提供资料缺失 客户不配合承诺过多 后期出现纰漏离婚析产困难 八 各种税费 1 营业税 A 五年内全额征收交易价5 55 B 五年以上 普通住宅免税 非普通住宅五年以上按差额征收 2 个人所得税 A 五年以内 有多套住房者 交易价的1 或本次交易价与上次购买价差额的20 B 五年以上家庭唯一住宅免税 3 印花税 买卖双方各承担交易价0 5 2008年11月1日减免 4 土地增值税 房屋成交价值1 2008年11月1日减免 4 契税 交易价或评估价的3 第一次购买普通住宅1 5 90 以下收1 5 交易服务费 6元 平方米 买卖双方各半 6 测绘费 住宅1 36元 平方米 200 300 400 非住宅2 04元 平方米 商用房 写字楼 7 登记费 80元8 抵押备案费 50万以上380元 50万以下230元 9 评估费 评估价的5 10 金融服务费 贷款额的1 九 案例 案例一 王先生从21世纪某加盟店购置了一套张先生位于历城区东兴家园的房改房 建筑面积80平方米 房价38万 房产证下证日期为04年6月 当时购房发票日期为99年4月 一次性付款 知张先生妻子名下还有一套住宅 请计算一下王某和张某应分别支付的费用明细 案例二 李先生从21世纪不动产某加盟店购买了一套常女士位于历下区燕柳园的商品房 面积124 5平方米 成交价为71 5万 房产证下证日期为03年9月 因李先生生意紧张 现只能付30 首付 其余做按揭贷款 评估公司评估值为73万 请计算交易过程中李先生和常女士所分别承担的费用明细 案例三 张三花98万元在21世纪某加盟店购买一套李四市中区的房屋 建筑面积147平方米 2001年12月的产权证 上报金融中心办理过户贷款手续 评估价为95万 2000年原购房价为70万元 另外李四的妻子也有一套房产在21世纪委托销售 张三目前首付60万 其余办理按揭贷款 请分别计算张三与李四在交易过程中所产生的全部费用 案例四 孙女士在21世纪某加盟店购买了杨先生一套位于槐荫区匡山小区的二楼房产 建筑面积为93平方米 成交价格为34万 评估值为34 5万 房屋建成年代2000年 房产证下证日期为2002年5月 知孙女士丈夫名下还有一套房产存在 孙女士只能付首付12万元整 其余办理贷款 孙女士目前公积金余额为8526元 先考虑用公积金贷款 其余用商业贷款 试计算交易过程中孙女士和杨先生各承担费用明细 案例五 王先生于2007年7月1日与李小姐在21世纪某加盟店签定一买卖合同 王先生房屋座落于天桥区三孔街28号3 401 该房屋为商品房建成于1995年 房屋产权证日期为2000 7 1 建筑面积为144平米 李小姐想办理组合贷款 李小姐今年30岁现已婚 房屋成交价格为50万 问 1 李小姐想贷35万 现在公积金余额只有3000元 每月缴存额是215元 李小姐想尽可能的多用公积金贷款 对此你会有什么样的合理化建议 李小姐公积金贷10年 商业贷款贷20年可以实现吗 对此你有什么建议 2 详细列出整个件办理过程中需要交纳的费用 案例六 2007年6月23日李