时代商业中心商业市场调查.doc

时 代 商 业 中 心商业市场调查报告一、武汉商业零售业市场现状武汉地处中原腹地，是东南沿海和西部地区交流的中转站，又是南北大动脉的必经之地。且坐拥“两江”，可谓“九省通衢”。独特的地理位置决定了其商业的繁华程度，而零售业又是商业中最为活跃的部分。随着经济的发展，社会的进步，武汉的商业也经历着一次又一次的洗礼，迎接着一次又一次的挑战，也一步一步地走向成熟。走过计划经济的“供销社时代”，历经百货店的“颠峰时刻”，如今专卖店、连锁店成为商业零售业的主体。激烈的商业竞争中，传统百货业的动作已越来越跟不上时代的步伐，必将有更先进的商业动作模式取而代之。凯旋门广场被视为“弥补徐东商业圈不足”的百货商场，可经营不到一年就宣布欲转型做批发市场；有44年历史的国有老市场洪山商场也宣布：正式退出百货业，转向经营体育产品，便是有力例证。一项调查表明，连锁店已成为中国消费者购物的主要场所，也是商品供应商进入全国销售网络的最佳渠道。当今中国，一股连锁风暴正由北京、上海东南沿海城市向中西部城市劲吹。去年江城连锁店商业企业网点达1500个，实现社会商品零售总额130亿元，其中连锁超市销售达85亿元，同时江城的零售企业也呈现百花齐放的良好势头。1、本土企业在逆境中成长中国连锁经营协会会长郭戈平说：武汉商业经过近十年的发展，目前正处于健康发展阶段，形成了中百仓储、武商量贩店、中南平价等品牌。另据国家信息中心的资料显示，2003年上半年，武汉广场营业额81834.6万元，同比增长0.50%，六月份营业额12140.5万元，同比增长7.9%；武汉广场在2003年上半年全国26个城市大商场营业额前十名排行榜上排名第九。2、国外零售企业抢滩江城从五年前法国家乐福入汉，此后外资零售大鳄像潮水一样大规模、全方位地涌入江城，发起“圈地”运动。武汉现有外资零售商企14家，共计营业门点68个，经营面积达37.88万，其中3000平米以上的大卖场20个，占本市96个大卖场的二成还多。据专家预测，在未来三年内，武汉外资零售商业中，3000以上的网点将增加到45家；预计2005年，外资经济实现社会商品零售总额有望达到7080亿元。3、商圈核心的变化随着城市的发展和商业业态的变迁，武汉传统的商圈核心也悄然发生变化，汉口传统的商业中心中山大道上的六渡桥商业区已风光不再，其领衔地位逐步由解放大道上的“武商”、“武广”所代替；而曾经辉煌多年的武昌司门口商业区现在也被中南路上的“中商”“中广” 接管了统领江南商业的帅印。纵观以上两大核心商圈的变迁，我们不难发现，一个商圈的形成有其内在的规律性，可概括为 “无大不稳，无小不活”，即核心商圈中必须有一个大型购物中心或大型超市，以聚集人气，同时又必须有众多中、小商铺扎堆，形成多种商业业态，以满足不同消费者的需要。4、商业步行街悄然兴起继3年前，武汉市第一条商业步行街江汉路商业步行街兴起之后，万松园商业街、水果湖商业街也紧随其后；这个月，南干渠商业街也即将正式开街，大有雨后春笋之势。二、商业步行街现状调查1、步行街各商铺面积情况表1 江汉路步行街各商铺面积具体情况面积（）20以下2140416061100100以上总计户数(户)2842743024198比例（%）14.1212374152121100主要分析与说明: 从调查情况来看，江汉路步行街上经营面积在4160的商铺所占比例最大，占经营总户数的37.4%；面积在2140的位居第二，占21.2%；面积在61100的位居第三，占15.2%；面积超过100的仅占12.1%，且这类商铺主要是属于一、二层同时经营者(除金融类外)。2、步行街经营品种表2 江汉路步行街经营品种经营品种服装类鞋帽类饰品类餐饮类金融类眼镜类医药类珠宝类休闲类其它总计户数10216191313646514198比例(%)51.589.66.66.63232.57100主要分析与说明: 从江汉路步行街经营品种看，服装类所占比例最大，其比例为51.5%；其次是饰品类，占9.6%。但由于服装类和饰品类单个铺面面积较小，如果按面积折算，它们将小于这个比值。3、餐饮类商铺各功能单位占用面积情况表3-1 江汉路餐饮类商铺各功能单位面积名 称经营面积经营层数操作间面积前台面积儿童游乐区面积卫生间面积麦当劳2601、2楼401310肯德基2201、2楼35129皇冠蛋糕1401楼60无顾客休息区187表3-2 万松园商业步行街餐饮商铺各功能单位面积名 称经营面积经营楼层操作间面积前台面积卫生间面积苦雨咖啡屋1301、2楼2066天朗咖啡屋1401、2楼2587上岛咖啡屋1601楼281212大拇指食府1601、2楼4056永和豆浆1101楼3057主要分析与说明:位于江汉路步行街坊上的麦当劳和肯德基的经营面积均在200以上，并且是一、二楼经营；其二操作间和前台没有明显的界限，但均设有儿童游乐区，餐厅和作间的面积都相对较大。位于万松园路步行街上的几家咖啡屋和中式快餐店的经营面积一般在110160之间，只要是一、二楼同时经营的，主要以二楼为主；操作间约25，前台约为8。三、投资客户调查为了了解时代商业中心投资客户的基本情况，中邦公司组成十人市调小组，对沌口区域进行了拉网式的市场调查。调查采用问卷式，所有问卷均采用计算机统计。发出样本800个，实际收回样本711个。1、投资客户认同的商业档次投资客户认为时代商业中心最应开发的是中档商业街，其所占比例为74.7%；其次是高档，所占比例为22.%。2、投资客户认可的商圈类型受访的投资客户中，建议做区域性商业中心的最多，所占比例为54.4%；其次是做副城市中心型的，所占比例为26.6%。3、投资客户希望的建筑布置方式受访的投资客户中，希望沿街布置与商业步行街相结合的最多，所占比例为54.4%；其次是建议做商业步行街的，所占比例为31.6%。4、投资客户认为应有的购物类商用物业受访的投资客户中，要求做大型购物中心的最多，所占比例为68.4%；其次是要求做大型超市的，所占比例为62%；再次是专卖店，所占比例为45.6%。5、投资客户认为应有的餐饮类商用物业受访的投资客户中，要求做酒店的人最多，所占比例达72.2%；其次是要求做特色小食，所占比例为36.7%；再次是快餐，所占比例是34.2%。6、投资客户认为应配备的专业店或专卖店类型在所有受访对象中，受访者认为做男女服装专卖的最多，所占比例为50.6%；其次是健身器材专卖，所占比例为48.1%；再次是家电专卖和文化用品专卖，所占比例分别为44.3%和43%。7、投资客户购置商铺后的打算所有受访者中，准备自己经营的最多，所占比例为63.3%；有21.5%的受访者不能确定。四、终端消费者市场调查为了了解沌口区域的商品消费需求基本情况，中邦公司组成十人市调小组，对沌口区域进行了拉网式的市场调查。本调查全部采用问卷式调查，所有问卷均采用计算机统计。发出样本1200个，收回有效样本1161个。1、受访消费者的文化程度在所有受访者中，本科所占比例最高，占31.3%，大专所占比例为24.3%，说明受访者的整体素质较高。2、受访消费者的居住区域所有受访者中，居住在沌口区域的比例最大，其比例为53.7%；其次是汉阳，占18.6%。3、受访消费者的工作区域所有受访者中，在沌口工作的比例最高，占72.6%；其次是汉阳，占17.8%。4、受访消费者的职业状况 所有受访者中，江汉大学所占比例最高，占24.3%；其次是文教体卫，占12.1%；再次是私营业主，占11.6%。这里神龙汽车之所以较少，是因为神龙汽车的办公区域管理很严，保安不许进，我们只好对在酒店吃饭的神龙职工进行调查。5、受访消费者的日常使用的交通工具所有受访者中，乘公交车上班的比例最高，占57.4%；其次是骑自行车上班的，比例为26.4%。从受访者所乘的交通工具，可以判断他们是普通消费者。6、受访消费者的的家庭收入在所有受访者中，大部分家庭的月收入在3000元以上，占58.6%，收入水平高于武汉其它城区。据了解，神龙汽车公司职工的收入水平较高，一般普通职工的月收入在3000元左右；东风汽车总部迁入沌口开发区后，来的人员主要是集团公司的中高层领导和销售部门，一般中层人员的月收入水平达到30005000元，这还不包括一些灰色收入。因此，沌口区域的消费能力很强。7、受访消费者的节假日最喜欢做的事情受访对象中，节假日喜欢逛商场的比例最高，其比例为53.2%；其次是娱乐，其比例为33.3%；再次是上网和看书，其比例分别为30.7%和29.5%。8、受访消费者最喜欢的商店受访对象中，喜欢逛大型购物中心的比例最高，其比例为55.8%；其次是大型超市，其比例为50.4%；再次是商业步行街，其比例为23.3%。说明大型购物中心、大型超市和商业步行街最受欢迎。9、受访消费者期望的餐饮类商用物业所有受访对象中，要求建快餐店的比例最高，占64.6%；其次是酒店，占41.6%；再次是酒吧和咖啡店，其比例分别为23.3%和20.9%。10、受访消费者期望的休闲娱乐设施受访对象中，电影院最为欢迎，其比例为52.7%；其次是健身房，其比例为36.7%；再次是歌舞厅和儿童活动中心，其比例分别为28.9%和27.6%。11、受访消费者认为应配备的专业店或专卖店类型所有受访对象中，对男女服装最为青睐，其比例为53.5%；其次是文化用品店，占44.2%；再次是通讯器材、日用化妆品和家用电器，其比例分别为38.2%、37.2%和28.9%。五、调查结论及建议1、武汉商业竞争异常激烈，其商品零售价格很低，号称价格盆地。传统的百货商店正逐步退出市场，取而代之的是大型超市、连锁店和专卖店。但要形成一个区域性的商业中心，必须有一个具有商业号召力的大型超市，以凝聚人气；同时配备若干个专业连锁店、专卖店等商业业态，以激活市场，正所谓“无大不稳，无小不活”。2、从对武汉最具代表性的江汉路步行街的调查情况来看，一般商铺的经营面积在4160之间，面积超过100的很少，且主要是在一楼经营，鲜有在二楼经营者；能在二楼上经营的品种大多为餐饮类、休闲类等；也有专门开辟的楼上商业城，如女人街是通过一部扶手电梯引上二楼，在二楼经营女性服装及用品，但经营效益不好，开门营业时间很晚，甚至有时不开门。从步行街的经营品种来看，服装类所占比例最大，其比例约占50%；其次是饰品类，约占10%；其余则依次为鞋帽、餐饮、金融等。江汉路步行街上的娱乐休闲场所较少，主要是因为车辆进出和停车极为不便，不适合做这类经营。从餐饮行业来看，中式快餐店的经营面积主要集中在110160（进深约12米，若只有一楼经营，其开间超过10米；若一、二楼同时经营，其开间约7米），操作间面积约为40，男女卫生间面积合计约7；西式快餐店的经营面积主要集中在220260（基本上是一、二楼同时经营，开间1013米，进深约12米），操作间面积约35，男女卫生间面积合计约有9；咖啡屋的面积一般在140左右（开间约14米，进深约10米），经营场所主要在二楼上，其操作间的面积约为25，前台面积约为8，男女卫生间面积合计约为7。3、从对时代商业中心投资客户的市场调查情况来看，绝大多数投资客户认为时代商业中心的定位应为区域性商业中心，经营档次应为中档商品；有60%以上的受访投资客户要求做大型购物中心或大型超市，其次是要有专卖店；在对餐饮业的要求中，要求做酒店的人最多，其比例高达70%，其次是要求做特色小食和快餐，所占比例约30%；在对专卖店应经营哪类商品的调查中，有一半的受访者认为应做男女服装，然后依次是健身器材、家电、文化用品、日用化妆品等。4、从对时代商业中心终端消费者的市场调查情况来看，大部分受访者家庭的月收入在3000元以上，邻近的神龙汽车公司普通职工的月收入水平一般在3000元左右；迁入沌口开发区的东风集团公司人员的月收入水平达到30005000元，这还不包括一些灰色收入，因此，沌口区域的消费能力很强；受访对象中，有一半的人平常喜欢逛大型购物中心和大型超市，其次是商业步行街，说明大型购物中心、大型超市和商业步行街最受欢迎；在对配备何种餐饮的调查中，要求建快餐店的比例最高，然后依次是酒店、酒吧和咖啡店；受访消费者最期望的休闲娱乐设施是电影院，其比例超过了50%，然后依次是健身房、歌舞厅和儿童活动中心；在对专卖店应经营哪类商品的调查中，有超过50%的受访者认为应做男女服装，然后依次是通讯器材、日用化妆品和家用电器等。5、通过上述分析，中邦对时代商业中心的开发提出以下建议：、