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关于会所构建与经营模式的思考会所，英文名字Club，也就是平常所说的俱乐部。单从字面理解是以会员制且集康体、休闲、联谊于一体的综合娱乐场所。若究其根缘，会所确是一个地地道道的舶来品。起初从欧美等国家传到香港，这个自上世纪90年代初又自香港引入内地的“舶来品”，特别是在21世纪后的深圳，但凡在房地产界新开发的楼盘项目中，均或大或小的配置有供业主休闲的空间 会所。会所从原始的简单COPY、紧随着是跟风复制，再到最后的独辟蹊径的特色会所、多功能会所、精品会所，功能越做越全，档次也越攀越高。开发商们集智慧与一体，各显神通，以为在突显个性之中最终能抢个好的卖点、项目中若缺少了此类设计就失去了亮点，就不够档次，不够气派，缺乏整体实力等。一时间“设会所者得客户”充斥整个地产业。为此，也就出现了无论大小物业，实力如何，会所功能却都大致雷同。比如健身、球室、泳池、酒吧、棋牌室、美发美容、阅览室和餐厅等均挤身一体，同时大部分会所在业主入伙后的后续经营过程中几乎都不尽理想。有关史载资料表明：深圳会所约84亏损；广州会所约90亏损；香港会所约20亏损；北京会所约60亏损。而且会所也一度成为业主投诉的焦点和物业管理的难点，甚至部分小区（楼盘）还出现业主和开发商就会所的归属关系发生争执纠纷的事例。作为具有多年房地产从业经验和居住者双重身份的个人而言，认为就以上现象主要可从以下三条原因究其亏损根缘：一：首先，开发商最初的期望值过高。参考事实案例，国外房地产业之所以建有会所配套设施，是因为依赖于周边的消费群体，而且他们具有等值或超值勤的消费潜力，同时这群消费群体追求的是一种自身价值的充分体现，也是在这种身价之中他们同时获取了属于自己的绝对私人空间。所以开发商自然顺理成章的采取了会员制运作方式，以从中进一步获取更为可观的利益。而国内的会所，却因受地域、消费观念、能力、整体状况影响，除个别会所外，整体效益均无法达到预期的消费档次，理念上也滞后很多。会所的功能、外形和管理模式可以快速复制，可会所的经营理念和持续稳定发展却需要受很多客观因素限制。其实作为业者，若要不断获取最大化处益，不防多考虑些受限原因周边的因素，比如说：可以先通过可行性市场调查报告分析进行入手，结合当地的人才居住结构、性质、密度、消费观念、能力、外迁可能性、比例以及其它旁性因素取得有效数据。当然，还可以将当地风土人情等因素列入其中，加以不断摸索、反复推敲而最终得来的。所以凡事不能简单复制，要真正的弄懂内涵需要花费很多精力和时间，否则只能获取一个有形的外壳，而这个外壳却盛满无法预料的风险。所以，从以上种种因素分析结果来看，想在短时间内达到预期效果存在较大难度。但值得一提的是，必须重新审视这所有的已存在的资源，再进行有利整合，使之能真正在企业品牌和社区文化中起到举足轻重的作用，毕竟它是社区一组配套设施，是社区功能的一个补充。但若人为拔高它的价值，就意味着永远背离现实。二、专业性参与力度不够。不少开发商在建设初期，为了迎合部分消费者时尚、高档的要求，就偏面贸然的将资金投入到建设之中。但其中最重要的一环，也就是缺乏专业人士的意见指导和过程监察，却忽而不见。例如：会所承建之前没有对周边的环境和消费群进行实际需求的调查研究，也没有在建造初期做好详细规划，对于会所的定位、功能、经营模式、后续管理以及有可能面临的风险因素等十分模糊。同时会所的艺术性和功能性失调。根据项目的自身特点和行业规范化要求以及绿色倡导理念，加上现实中所讲求楼宇整体艺术性达标或创新与事，均为房地产的发展趋势和构建过程中所必须遵循的守则。所以，外观和实用性必须有效统一。真正体现一个作品的艺术内涵也是房业界相互之间的竞争焦点和实力考证。外观不足以吸引购买者或失去效益核心都不是一个成功者所应具备的。因此，作为开发商应该在项目设立初期就应作全方位的调研和商讨，吸取多方可行性建议，并以有利数据作依托，采取主、客体相结合的模式投入建设，定会硕果磊磊以及令消费者拍手称快啊。三、承诺与现实差距过大。不少开发商在售房时对准业主关于会所的承诺过高，而后续一系列工作往往又出现脱节或违背之前是要约，甚至造成空头支票所带来的后果。针对业主一方无法享受之前售方所作出的承诺和实际款项支付方式上的优惠，故而产生反判心理。这样一来，不但会所经营倍受阻，整个开发商的信誉和口碑也都会被席卷而入。说不定还会波及到业主与物业管理方的矛盾冲突之中，进而形成恶性循环，也是房产业近来呈现的较为普遍现象。基于以上因素的罗列和分析，之所以会所有受以上诸多问题的困扰，是因为主体没有很好的履行自身的职责和义务，没有真正的立足于本位角度结合群体消费理念和地域特色，并科学的加以定位和有效合理制定相应经营策略。如果基础性工作做得扎实了，在品牌树立和整体受益方面会是很大突破。综合以上观点提出以下几点参考建议：首先，要弄清定位，明确目的。我们会所设立所针对的群体类型是什么？主要作用是什么？仅仅是楼盘的简单配套，还是要提升楼盘整体品质？是希望它即时获取盈利？还是立足于自用再以商养娱？目的明确了，才能减少后顾之忧并坚定不移地实施下一步计划。同时也要考虑楼盘与区域之间的具体配套情况，要在规划和立项之初，就接触相关的专业运营机构，明确运营的具体方案，将其引入良性运行的轨，再进行具体布局和施工。其次，会所要创建自己的经营特色。这要分别根据项目和客户定位，分析潜在客户或目标群体的共同特点以及实际需求。是偏重教育？还是侧重康体？是方便医疗？还是希望便于休闲？是突出娱乐？还是突显年青人的时尚或老年人的消遗？尽量避免费资费力而不讨好，尽可延长生命力。再次，设定有效经营途径。是否按开放式会所、100%商业性会所，还是封闭性会所模式进行运作必须要慎重选择。无论采取何种经营模式，对其专业性的要求都比较严格，特别将会所定位为专业性会所时尤其如此。这就可能要求在会所处于规划设计阶段时，开发商就要寻找专业的经营者（机构）介入，即参与会所的全过程策划、设计、建造，乃至经营，从而避免出现后期不良因素，或造成对原有设计或装修一票否决并勒令限时拆除的可能。加大对成本的维系和收效的保障。现在，众揽市场面世的地产项目中，各个开发商无不在注重项目户型大小、选用材料、配套园林、休闲会所、