2013年江门楼市数据图谱.doc

2013年江门楼市数据图谱 核心提示：翻开本报每月刊登的江门中心城区楼市交易数据报道，看着一组组的数字，数着一个个的楼盘，顿觉时光匆匆。本报特意回顾了每月的市场特点，并从每月的报道中整理关于新增供应、成交量、成交价以及二手房等数据，试图为业内人士及普通读者勾勒一张2013年江门楼市发展图谱。记者发现，本报整理的部分数据的总和或平均数与市住建局公布的全年数据略有出入，应属正常的误差或是市住建局的主动修正，不影响分析2013年楼市走势。本报记者刘志聪1月延续2012年翘尾行情全新项目：汇源大厦、中凯豪庭、建泓璟园2013年1月份的新增供应量维持在相对高位，呈现淡季不淡的特征，住宅套数连续两个月超过千套，显示开发企业推货意愿有所增强，部分项目在春节前进行最后冲刺。2012年末的翘尾行情延续并演变成2013年初的高开，春节的临近也无碍市场的持续活跃。1月份成交937套的数字，接近2012年单月成交最高的968套。1月份，得益于滨港御城的开盘，北新区重新成为市场主角，成交套数占成交总量的44%。滨港御城网签高达108套。受月珑湾开盘影响，滨江新区的成交套数占比大幅增至12%。沉寂了近半年的星汇名庭“低调”地再次坐上成交量第一的位置，成交面积高达13794平方米，但成交均价与数月前的9000多元/平方米变成了7741元/平方米。2月春节楼市交易平静全新项目：无2月适逢春节，结束了此前“龙年翘尾”的行情，春节期间的交易保持较为平静的状态。房企在春节期间的推货意愿不强，以消化存货为主。从成交的区域来看，江海区在2月的成交套数比例再次跃升至49%，成为了绝对主力；北新区下滑至26%，是首次单月占比不足三成。2月，楼盘的成交量分化明显，成交量排名前六的楼盘（海伦湾、江海碧桂园、山湖雅苑、五邑碧桂园、月珑湾、凤山水岸）的成交均价更是全部环比下跌。继2012年8月、10月后，海伦湾第三次成为单月销售冠军，江海碧桂园紧随其后。这两个江海区的明星楼盘的成交量已达到2月份中心城区成交总量的35%。3月“国五条”致使二手房成交量暴涨全新项目：帝豪居、华茵桂语3月市场新增供应量相对正常，暂未见开发企业因“国五条”而调整推货计划。新增供应住宅的户型几乎在144平方米以下。两个全新项目均配合政府调控工作，小幅下调了申报价格，对市场预期起到了一定的导向作用。“国五条”各地方细则迟迟未出台，催生了大量因担忧交易成本上涨而入市的恐慌性需求，直接导致3月二手房交易量井喷并持续整个月。一手住宅市场亦随二手住宅市场表现活跃。3月一手住宅成交量创2010年10月以来的单月新高（仅次于2010年10月的1525套）。“国五条”使楼市库存量快速下降。春节前开盘成交并不显眼的建泓璟园3月成功“逆袭”，登上住宅网签成交量的榜首，使2012年初以来星汇名庭、江海碧桂园和海伦湾三个项目轮流占据榜首的局面被打破。4月帝豪居和华茵桂语成人气楼盘全新项目：恒健大厦4月市场新增供应量“稳中偏淡”，且均选择在“五一”假期前推售。部分项目因工程进度（如海伦湾）和政府控价压力（如帝景湾）而推迟入市。市场的焦点依然集中在两个“人气项目”帝豪居和华茵桂语上。江海区已连续两个月未有新增住宅供应。4月，除个别热销楼盘外，市场整体出现一定程度的降温。经历了“新国五条”导致的疯狂3月后，二手房市场逐步恢复平稳。5月江门万达广场入市成焦点全新项目：江门万达广场、奥园外滩5月，新增商业面积占新增总面积的近3成，江门万达广场、奥园外滩两个全新项目成为市场的焦点。住宅供应出现了大半个月的沉寂，且新增供应主要集中在老城区和江海区。楼盘方面，4月的销售冠军帝豪居乘势加推二期后，在5月一枝独秀，如旋风般横扫市场，单个楼盘的成交量就占了总成交量的四分之一。成交量紧随帝豪居之后的是华茵桂语。监测的20个重点楼盘中，绝大部分的成交量差距不大，市场出现“大混战”格局，这表明市场竞争激烈。6月海伦湾成单月销售冠军全新项目：帕佳图观园、东风雅苑6月楼市新增供应量恢复至相对平稳和正常状态，与2012年月均成交量724套相当。从市场表现来看，大部分项目在蓄客量未达预期之前，并不急于将产品推出市场。6月一手住宅成交量环比连续第三个月下滑，下滑至近12个月的相对低位（仅高于2013年2月的629套），主要原因是供应量相对偏紧，需求在年初过度释放以及商业地产火热。楼盘方面，5月的“帝豪居旋风”过后，海伦湾在6月卷土重来，重新登上单月销售冠军宝座。海伦湾这个地段和客户群都比较特殊的楼盘，从2012年8月开盘至2013年6，已是第四次获得单月销售面积冠军（还有两次第二名）。7月小户型住宅再次成为供应主角全新项目：上城摩卡7月江门楼市新增供应量稳中略降，新批预售项目全部在下半月，而且集中在北新区（81%）和江海区（19%）。小户型住宅再次成为供应的主角，90平方米以下的套数比例达43%，120平方米以下的套数比例达77%。上城摩卡、帕佳图尚品取得预售的产品，绝大部分是90平方米以下产品，加上原来象溪微公馆等主推小户型楼盘，导致小户型产品供应放量，置业门槛降低。值得注意的是，新增供应面积当中，商业面积比例超过三分之一，显示江门商业地产市场快速成长。7月一手住宅成交量止跌回稳，止住了从3月“新国五条”创下成交天量后不断下跌的态势。江门中心城区7月楼市的成交结构出现明显变化，北新区的大户型住宅成为市场成交的主力。楼盘方面，经过半年的“休整”，星汇名庭再次强势回到人们的视线当中。二期首批产品虽均价突破8000元/平方米，但仍销售良好，以成交136套22341平方米，再次坐上成交量头把交椅。无独有偶，较长时间以来由于种种原因无法正常销售，与星汇名庭相邻的老项目嘉悦名都，在重新推出市场后，取得了较好的成绩。8月刷新年内新增供应量全新项目：外海翡翠华府8月江门楼市新增供应量明显增加，供应面积超过2013年上半年最高的1月，创年内单月新高。部分早已达到预售条件的项目终于在8月推向市场。从供应区域来看，新增供应54%分布在江海区，而且全部属于外海；滨江新区及棠下占比为36%，北新区占比10%。8月新建住宅成交量保持平稳，环比和同比均略有增长；成交结构再次出现明显变化。江海区占成交总套数的一半，北新区的套数比例则大幅下滑到23%；大户型成交套数大幅回落至12%。8月销售量前三甲均来自7、8月的新批预售项目，合计占总销售量的4成。海伦湾凭借232套20957平方米的成交量，成为8月销售冠军。9月房价猛涨逼近7000元大关全新项目：保利大都会、奥园益丞国际广场“金九”的新增供应量迎来大爆发，12个项目40多万平方米、3000多套住宅扎堆推出，超过了2010年9月，成为了史上单月供应量最高的月份。江门中心城区9月单月新增供应量占去年全年的三分之一，前9个月的供应量已超过2012年全年。9月房价猛涨，一手住宅网签均价达6997元/平方米，创下江门楼市单月均价史上第二高。史上第一高是2011年6月的7229元/平方米。尽管新建住宅成交量有所下跌，但在商业地产的带动下，本月市场整体成交量环比、同比均有所增加。住宅、商业地产、车位的成交面积比约为6：3：1，商业地产的成交面积比重明显增加。9月江门中心城区楼市多点开花、热闹纷呈，关注焦点当属上城摩卡。这个一度令外界有所质疑的高地价项目，凭借优越的地段和迎合市场的户型设计，取得了超预期的反响，价格几乎“冲上云霄”，突破万元，成交量居9月成交榜的首位。10月房价史上第二次破“7”全新项目：国翔汇悦城9月市场供应量整体恢复到正常水平，因为过去几年每年的新增供应面积在120-150万平方米之间，月均供应量和9月新增供应量相当。新增供应当中，住宅供应大幅减少，全部集中在滨江新区，而且是华茵桂语和月珑湾两个相邻的项目，并均以中等户型（90-144平方米）为主，这导致区域间的竞争加剧；商业类的供应依旧密集，占单月新增总面积的三分之二，这表明江门的商业地产方兴未艾。9月的天量供应直接带动了10月的天量成交。9月的成交量超过了3年前的同期成交量（2010年10月，住宅成交面积为20.57万平方米，成交套数为1525套），成为了史上一手住宅成交量最高的单月。标杆项目保利大都会于9月底开盘，首期推出的800套产品在开盘首月即消化了七成，成交量占市场总成交量的三分之一，毫无悬念地创造了江门楼市单个项目住宅成交量的单月最高记录。同样受保利大都会的带动，江门中心城区10月一手住宅成交均价（7059元/平方米）再次破“7”，成为了江门房价史上单月第二高。11月成交量环比几近腰斩全新项目：嘉峰汇11月市场新增供应量再次明显增加，单月仅次于较早的9月份。江门楼市“金九”透支购买力的影响，在11月的楼市数据中得到了充分体现。11月楼市成交量环比几近腰斩，但单月成交量仍处于年内的中游位置，在前11个月中排第六，这说明市场正在回归理性。江门中心城区10月一手住宅网签1735套，刷新了单月最高成交量。江门中心城区多年来未曾出现全年成交套数破万，而2013年前11个月却创下了10524套的成交量，又刷新江门楼市的记录。12月新增供应量创史上单月最高全新项目：光博汇、海逸城邦、半山豪庭、景山湾华庭、莱茵华庭、甘兰苑、凯茵豪庭B区12月，无论是新增供应总面积还是获批预售项目数，都刷新了历史的单月纪录。单月获批预售面积