采光日照通风.docx

新版“采光权”标准今天起实施新建高层建筑不得挡住后方和斜后方已有建筑采光具体标准： 住宅大寒日有效日照不得少于2小时，旧城区1.5小时凃贤平本报讯今日起，新版的市区建设项目日照影响分析管理规定正式实施。根据要求，住宅应满足大寒日有效日照不少于2小时的标准。记者从宝龙、绿都等房地产商处获悉，我市新建项目都已经开始执行新标。托儿所、幼儿园主要生活用房的日照标准最高，应满足冬至日有效日照不少于3小时的标准。旧区改建项目内新建住宅自身的日照标准可酌情降低，但应满足大寒日有效日照不少于1.5小时的标准。规定划定了旧区范围，为北起沪蓉高速公路、南至长虹路，西起龙江路、东至青洋路，以及戚墅堰老城区。其中戚墅堰老城区范围为：北起沪宁铁路、南至中吴大道，西起丁塘港及京杭大运河、东至常合高速公路。拟建高层建筑北侧为现状低层、多层和小高层住宅建筑的，还应当按照有关规定进行日照间距控制。规定要求，下列情况需进行日照影响分析：拟建高层建筑对周边现状、在建或规划的有日照要求的建筑可能产生日照遮挡影响的；拟建的有日照要求的建筑可能受到周边地区现状、在建或规划的高层建筑日照遮挡影响的。其中，有日照要求的建筑包括住宅，宿舍，托儿所、幼儿园的主要生活用房，医院、休（疗）养院的病房和疗养室，中小学教室等。我市制定的日照影响分析管理规定，在省规基础上做了具体的补充说明和实施细则。例如，明确了日照分析应充分考虑周边建筑的叠加影响，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照。当一套住宅中居住空间总数超过4个时，应有2个能获得冬季日照。规划部门告诉记者，居民“采光权”把关控制相当严格，项目设计如果在日照分析上达不到要求，就会在审批上通不过。另外，因建设工程设计方案调整致使建筑位置、外轮廓、户型、窗户等发生改变的，应对调整后的方案重新进行日照影响分析，并重新编制日照影响分析报告。（凃贤平）日照影响分析，是指利用计算机技术，采用经鉴定通过的软件，就拟建建筑模拟其在日照标准日、在规定范围内，对有日照要求的建筑的日照影响情况，分析计算有关量化指标。大寒日日照零小时每户获赔2万元(图)2009年12月16日03:33华商网-华商报智慧城4-8号楼（左侧）南边是一刚建成的高层楼盘，两楼之间只有41米本报记者 黄利健 摄长安区智慧城业主讨要采光权，经调解14家建设单位赔偿44户75万赔偿标准：大寒日日照零小时的每户赔两万，日照1小时的赔1.5万本报讯（记者 宁军）两年多以前交房时，西安市长安区智慧城部分业主发现对面工地规划的18层高楼将会遮挡自住房的阳光，多次反映无效后将西安市规划局诉诸法院。近日该案调解结案，44位业主陆续拿到了对面楼盘14家建设单位共同赔偿的75.5万元。隔壁高楼挡住阳光2007年6月，智慧城开发商开始给业主交房，但前来收房的业主们发现，在智慧城4号楼至8号楼的南面有处工地正在施工。“有业主就去问，才知道对面的楼盘叫春天花园。”一位不愿透露姓名的业主说，经过他们调查，在2007年11月12日，西安市规划局作出“西长规建（2007）-027号”建设工程规划许可。根据该规划，“春天花园”楼盘正在施工的楼房设计楼层为18层，东西跨度1000米，东西楼间距18米。业主们找专家测量，该楼与智慧城4-8号楼的间距为41米。业主们认为，西安市规划局作出的该建设工程规划许可项目违反了国家关于城市楼间距的强制性规定城市楼间距应保证大寒日不少于两小时日照要求。追加建设单位为第三人于是，有业主找到了陕西法智律师事务所律师韩朝泽。“业主说他们找过很多部门，但没有起作用，我建议业主推选代表，走诉讼程序。”韩朝泽告诉记者，因业主人数较多，有的要告开发商，有的要告规划局，意见并不统一。最终，他决定起诉西安市规划局。“被告的规划项目严重违反了国家的强制性规定，侵害了原告合法的采光、通风权。”2008年1月底，56位业主将西安市规划局起诉到莲湖区法院，要求法院依法撤销“西长规建（2007）-027号”建设工程规划许可并承担诉讼费用。在审理过程中，又有21名业主加入作为第三人参加诉讼。组团式开发“春天花园”的西安中长实业有限公司、陕西紫昱科技开发有限公司等14家单位也成为此案第三人。法院调解不下10次2007年5月法院通知开庭，其间多次主持调解。“起码不下10次。”韩朝泽说，在调解时，西安市规划局代表表示已经盖好的楼挡了哪些业主的采光权就给哪些赔，还没有盖好的楼房将以改变规划许可的方式解决，避免再遮挡其他业主采光。由于目前并没有采光侵权计赔标准，只有各地法院的不同判例，因此在涉及赔偿问题时，双方进行了多次谈判。“我们查的结果是，陕西以前最高赔了8000元，海南类似的官司赔了3万多”，但业主代表提出的赔偿3万元并未被接受，其后提出的按市政供暖价格计算一季度采暖费，再乘以产权期限的方案更是每户高达十几万元，也未成功。大寒日19户没有日照在今年大寒日，韩朝泽及请来的专家实地对采光进行勘测证实，“有的住户受影响确实很大，冬天几乎享受不到阳光”。而根据专业设计院的结果，有19户大寒日日照零小时，25户日照1小时，另外33户日照不受影响。今年9月，采光受到影响的44户与14家建设单位达成协议大寒日日照零小时的业主每户赔偿两万元，大寒日日照1小时的赔偿1.5万元。44户共得到赔偿75.5万元，目前除两户因其他原因暂时还没领取赔偿外，其他42户已陆续拿到了赔偿。此外，对起诉西安市规划局的行政官司，也因规划部门事实上改变了行政许可的内容，后建楼房不再遮挡阳光，业主们选择了撤诉。该小区8号楼一位业主拿到两万元的赔偿后，表示谈不上满意不满意，“当时说打官司，就交了100元，没想到官司能赢，挡也挡了，赔也赔了，就接受结果”。据了解，在看到44户得到赔偿后，采光权可能受到影响的其他80多位业主也已准备委托律师再提起诉讼。法规串讲关于采光权有这些规定宪法第三十九条：中华人民共和国公民的住宅不受侵犯；物权法第八十九条：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。民法通则第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。律师说法采光减少致房屋贬值也应赔陕西恒达律师事务所律师朱振峰说，除了法律之外，中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范规定：大城市住宅日照标准为大寒日2小时，冬至日1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。朱振峰解释说，除了采光时间小于上述标准应该获赔外，还有一种情况应该获赔：采光虽然符合国家日照标准，但新建筑物使相邻的原先的建筑物的采光低于原标准。据了解，由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用，健康补偿费、视觉污染费，因采光损失导致房屋贬值等。因此，在确定赔偿数额时，应当综合考虑采光时间、居室（客厅）受光面积。本报记者 宁军他山之石影响10户采光 赔偿80万2006年7月，江苏省无锡市最大一宗采光权官司审结，供水调度大楼所有权单位共支付10户业主近80万元的补偿款。对于8户日照在1至2小时之间的按每平方米600多元的标准补偿，对于剩余2户日照少于1小时的，按每平方米800元的标准进行了判决。其他权利关于住房你还有这些权利用水、排水权 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。通行权 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。建造、修缮权不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。环保权 权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。不动产的安全权 权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。获得赔偿权 因施工造成相邻不动产损害的，应当给予赔偿。本版稿件除署名外均据综合新版“采光权”标准实施：住宅大寒日有效日照不得少于2小时根据要求，住宅应满足大寒日有效日照不少于2小时的标准。记者从宝龙、绿都等房地产商处获悉，我市新建项目都已经开始执行新标。托儿所、幼儿园主要生活用房的日照标准最高，应满足冬至日有效日照不少于3小时的标准。旧区改建项目内新建住宅自身的日照标准可酌情降低，但应满足大寒日有效日照不少于1.5小时的标准。规定划定了旧区范围，为北起沪蓉高速公路、南至长虹路，西起龙江路、东至青洋路，以及戚墅堰老城区。其中戚墅堰老城区范围为：北起沪宁铁路、南至中吴大道，西起丁塘港及京杭大运河、东至常合高速公路。拟建高层建筑北侧为现状低层、多层和小高层住宅建筑的，还应当按照有关规定进行日照间距控制。规定要求，下列情况需进行日照影响分析：拟建高层建筑对周边现状、在建或规划的有日照要求的建筑可能产生日照遮挡影响的；拟建的有日照要求的建筑可能受到周边地区现状、在建或规划的高层建筑日照遮挡影响的。其中，有日照要求的建筑包括住宅，宿舍，托儿所、幼儿园的主要生活用房，医院、休（疗）养院的病房和疗养室，中小学教室等。我市制定的日照影响分析管理规定，在省规基础上做了具体的补充说明和实施细则。例如，明确了日照分析应充分考虑周边建筑的叠加影响，每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照。当一套住宅中居住空间总数超过4个时，应有2个能获得冬季日照。规划部门告诉记者，居民“采光权”把关控制相当严格，项目设计如果在日照分析上达不到要求，就会在审批上通不过。另外，因建设工程设计方案调整致使建筑位置、外轮廓、户型、窗户等发生改变的，应对调整后的方案重新进行日照影响分析，并重新编制日照影响分析报告。（凃贤平）日照影响分析，是指利用计算机技术，采用经鉴定通过的软件，就拟建建筑模拟其在日照标准日、在规定范围内，对有日照要求的建筑的日照影响情况，分析计算有关量化指标。河北省高院对采光权纠纷的规定及相关案例(2011-02-20 21:55:57)转载标签：杂谈分类：审判实践河北省高院对采光权纠纷的规定及相关案例河北省高级人民法院关于审理采光纠纷案件的几点意见(试行)为了正确处理相邻关系，合理利用土地，改善居住环境，根据有关法律、法规，结合我省的实际和各地习惯，对建筑物采光纠纷案件的审理提出如下意见：1、城乡建筑物应符合规划要求，合理利用土地，有利生产，方便生活，不得影响相邻方的采光。2、建筑物的采光应保证冬至日午间满窗日照时间不少于一小时，或者全天有效日照时间累计不少于两小时。被遮挡建筑物窗户底沿应距地面一米以上，其面积大于规定标准(室内面积的七分之一)的，按规定标准计算。3、按原基原高翻建房屋影响相邻方采光，或者被遮挡建筑物是在遮挡建筑物建成之后兴建的，不认定为侵权。4、被遮挡建筑物是违章建筑的，其采光请求不予保护；遮挡物是违章建筑的，不得兴建，已兴建的应当拆除。5、按城市总体规划设计的建筑物影响相邻方采光的，应允许兴建。但兴建方应为对方解决取暖、照明、调换住房或者给予经济补偿。给予经济补偿的，补偿标准以受影响建筑物的居住面积计算，每平方米一次性补偿一百元至二百元；被遮挡建筑物列入拆迁范围的，酌情补偿；补偿后列入拆迁范围的，不再返还补偿费。两方以上建筑物共同造成影响他方建筑物采光的，应由侵权的各方分别承担民事责任。本意见中建筑物是指采光面与东西向夹角不超过30度的建筑物(即北正房)。相关案例今年11月初，苏州市市民左先生因采光权状告市规划部门而胜诉的官司却在要求赔偿的行政诉讼中败诉。江苏省苏州市金阊区人民法院以“缺乏法律依据”为由驳回原告左先生要求被告市规划部门赔偿39万余元经济损失的诉讼请求。虽说双方当事人对一审判决均未提起上诉，但却由此引发了人们对采光权损害如何赔偿这一司法难题的思索。【案件回放】法院确认规划部门发放的规划许可证违反采光规定2002年，左先生从开发商的广告宣传中，觉得该市城西别墅小区的房子地段可以，环境也不错，便购买了其中的28幢住宅的期房。然而在2004年接收房屋的时候，问题却出来了。左先生发现，与其他小区的别墅相比，他的房子楼间距过于狭窄。另一位购买了28幢北面29幢期房的郑女士也感觉到她这套房子的楼间距和国家规定的标准相差很大。从苏州规划部门发出的该工程建设规划许可证的附图中可以看出：28幢房南侧是原来老新村5层高的旧楼房，建筑高度为13.8米，两楼建筑间距为10.97米。28幢房与北面29幢房的间距为11.98米，28幢房北侧屋面檐口至29幢房南侧室内地坪相对高度10.2米。在附图名称一栏中，苏州规划部门注明了“同意按放线图建造别墅，南北间距1?誜1.2以上28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上”等内容。也就是说，当时规划部门已注意到28幢房、29幢房的楼间距偏小，在审核开发商申请时，要求28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上。左先生和郑女士认为，按照当时江苏省城市规划管理技术规定（2000年版），南北楼间日照间距系数为1?誜1.2，即居住建筑日照间距至少要等于南侧建筑物的1.2倍。这样，28幢房相对应南面13.8米高的五层楼房，建筑间距应达到16.56米，而附图上的建筑间距仅为10.97米，即便往北移2米，仍然达不到国家规定的采光、通风标准。据此，左先生和郑女士与苏州规划部门、开发商多次交涉，但均没有结果，无奈之下只得把苏州规划部门及开发商告到法院，要求法院判令撤销该工程的规划许可证。法院经一审后认为，被告苏州规划部门在颁发规划许可证时未尽严格审查义务，其所颁发的建设工程规划许可证中涉及28幢房、29幢房的日照间距不符合国家规定。据此，法院一审判决确认被告苏州规划部门于2002年颁发的该工程规划许可证违法。被告对一审判决不服提起上诉。今年4月，二审法院依法作出终审判决。判决认为，上诉人苏州规划部门在房产商提供的本案所涉28幢房、29幢房建筑设计方案不符合江苏省城市规划管理技术规定所要求间距规定的情况下，仍对该建筑设计方案予以认可，发放工程规划许可证，未尽审核义务，违反国家有关建筑采光标准和日照系数的规定，依法应予撤销。据此，二审法院依法作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。【庭审诉辩】原告要求赔偿39万余元的依据成为争论焦点对城西别墅的住户左先生来说，官司赢了却没感到轻松。因为法院判令苏州规划部门向房产商颁发的规划许可证违反国家采光规定，只是确认了苏州规划部门和房产商对住宅采光和通风的违规，远远没有达到左先生要求房产商停止对其住宅的侵权。所以，要房产商对其住宅真正做到停止侵权，还必须打第二场官司。第二场官司怎么打，便成为困扰左先生的一个头痛问题。对商品房住户来说，一般情况下，只有住宅建成后交到住户手中，住户才能知道自己住宅的采光、通风是否被侵权。也就是说，当住户知道自己的住宅采光、通风被侵权，侵权建筑往往已建成并投入使用。在这种情况下，法院判令“停止侵权”又该如何履行呢？从社会资源有效利用出发，如拆除建筑物，将造成社会资源的浪费，且采光受到影响的房屋并非完全不能使用。因此，对采光纠纷，通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。经过一番查询，左先生知道侵害其住宅采光、通风的建筑不可能拆除，根据中华人民共和国国家赔偿法第二条规定：“国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的，利害关系人有权要求国家赔偿。”于是，左先生拿着生效后的法律文书向苏州规划部门提出行政赔偿申请。但苏州规划部门也感到有些委屈，虽说他们承认审核房产商规划时违反了国家建筑日照标准，但得利的一方是房产商，认为即使要赔偿也应由房产商出面。可房产商偏偏不那么主动，他们自认为是按规划部门的许可证施工的，有问题也应由规划部门出面处理。而左先生提出的赔偿依据和赔偿数额，也让规划部门和房产商认为没有先例而难以接受。为此，三方就赔偿的具体数额一直谈不下来。无奈，左先生只得再次求助法律，向苏州市金阊区人民法院提起“规划行政许可行政赔偿诉讼”，请求判令因被告苏州规划部门违法颁发建设工程规划许可证赔偿原告经济损失27.4万余元；确认城西别墅小区容积率规划违法、土地使用规划违法，并判令被告赔偿原告经济损失11.9万余元。庭审中，原告左先生提出诉求理由是：由于被告的规划许可行为违法，致使城西别墅小区的楼间距缩小，给小区居民造成损害，原告购买的城西别墅的价值降低，即：阳光光照不足；通风受到影响；活动空间减少；视觉卫生受到侵害等。被告的规划许可违法行为不仅在房屋间距上违反法律法规规定，而且在小区的容积率和土地使用权上也存在违法行为，致使开发商获得了不应得的经济利益。对要求被告赔偿损失39万余元的依据，原告认为其直接损失的最直观的表现就是被告上述违规行为给开发商带来的不当利润。原告认为其要求赔偿的39万余元由两部分组成：一是原告所购买的这幢别墅因日照间距不足，致使该房屋部分面积不能达到住宅使用条件，开发商将这些住宅面积出售给原告所取得的违法所得，也是被告应赔偿的重要组成部分。二是因整个小区的用地、建筑层数、建筑高度及容积率的规划违反国家规定，开发商在该小区多建了1万多平方米的商品房面积。从开发商每平方米的投资成本和每平方米商品房销售价格分析，可计算出被告因提高小区建筑容积率而获得的“非法所得”总额，这些“非法所得”分摊到小区住户。这样，原告199.78平方米的别墅面积所分摊的“非法所得”数额，就是被告应赔偿的数额。对原告要求赔偿经济损失27.4万余元的第一个诉讼请求，被告苏州规划部门辩称：行政赔偿是基于具体行政行为违法造成公民的人身权和财产权的损害，但原告在庭审中提出的各种受损害的权利都不属于行政赔偿的范围。原告提出的损害计算方法是通过开发商的销售收入作为赔偿的依据没有法律依据。关于原告要求赔偿经济损失11.9万余元的第二个诉讼请求。被告认为，行政赔偿的根本是具体行政行为违法，而关于容积率和土地使用权的违法并没有得到确认，所以原告的该诉讼请求不符合起诉条件。【法院判决】驳回诉讼请求法院经审理后认为，根据国家赔偿法第二条规定，国家行政机关违法行使职权侵犯利害关系人的合法权益造成损害的，利害关系人有权要求国家赔偿。本案被告颁发的建设工程规划许可证系行使职权的具体行政行为，且已被法院生效判决确认为违法，因该违法行为致使原告房屋与南侧房屋之间的日照间距系数不能达到规定的标准，原告居室的采光、通风等权利受到影响，原告有权要求国家赔偿。原告因向被告提出赔偿请求未果，在法定期限内向法院提起行政赔偿诉讼，符合国家赔偿法第十三条规定的赔偿程序。法院判决认为，最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定第五条的规定，在行政赔偿诉讼中，证明因受行政行为侵害而遭受损失的事实，应由原告负举证责任。根据现有证据，对损害程度无法予以确认，而原告以被告的违法行为给开发商带来的利润所得，作为其遭受的直接损失提出赔偿，既缺乏事实根据，也没有法律依据。原告未能举证证明其遭受的直接经济损失，故对原告提出的第一个诉讼请求，法院不予支持。关于原告提出的第二个诉讼请求，涉及用地规划许可，与建设工程规划许可不是同一个具体行政行为，而且该行政行为未被依法确认为违法，本案不宜予以理涉，原告可另行处理。综上，法院驳回原告的诉讼请求。一审判决后，双方当事人均未提起上诉，判决生效。原告败诉后，并没有放弃对规划部门及房产商的赔偿要求，而是继续积极筹划新的赔偿依据。法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统近几年，关于采光权的纠纷及诉讼越来越多，法院受理的相邻权纠纷民事案件呈现逐年上升的趋势。采光权由不为人知到现在成为日益重视的生存权利，验证着人们对生活品质的更高追求。江苏省扬州某高校虞浩、鲍永红两位法学教师在采光权的法律和经济分析一文中，对我国现有法律体系中相邻关系的处理规定作了归纳：属于法律的有，民法通则第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”规定相同的还有中华人民共和国城市规划法第四十条的规定。属于司法解释的有最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）中第九十七条至第一百零三条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出的规定（但未对采光问题单独规定）。此外还有全国民事审判工作座谈会纪要中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。属于行政法规的有国务院城镇个人建造住宅管理办法第6条的规定。属于行政规章的有建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见，其中第7条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。另外，在地方法规、规章中也存在大量有关采光的规定，明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。由上述从中央到地方的立法规定可以看出，对于公民的采光权，公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲，主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定，目的在于保障公民的人身健康，提高生活质量。从私法的角度看，主要是从相邻关系着眼，赋予公民采光权。两位法学教师认为，这些规定大多是从产权界定的角度而言，即明确了房屋所有人或者使用人享有采光权，邻人亦享有一定程度上的合理遮挡权，以此确定受害方的采光权、通风权是否被侵害。而对采光权的保障和补偿却没有具体的规定和细则。也就是说，至今还没有具体的采光权、通风权该如何赔偿，赔偿标准以及实施细则如何确定等规则。其后果是：一旦法律判定受害方采光权被侵害，则难以通过法律的强制手段来全面保障胜诉方的合法权益。一位经常办理相邻权纠纷的资深法官说，由于法律法规对采光权侵害的赔偿规定太笼统，因此，侵害采光、通风权要求赔偿损失的案件，在法律上遇到的难点很多，仅从审判角度，取证上就是一个大难题。住宅楼被遮挡阳光、通风的现状，究竟对住户有多大的影响，具体应该赔多少，谁也说不准，也没有相关的鉴定机构评价。一位曾代理过多件采光权纠纷案件的律师坦言：“民法通则第八十三条规定了侵犯相邻权有三种承担责任的形式：停止侵害、排除妨碍及赔偿损失，然而在法院众多的采光权、通风权的案件中，法院判决结果大多为前两项内容，即停止侵害、排除妨碍，而能直接判决赔偿损失的案子少之又少。”问其原因，这位律师笑着说：“你说阳光值多少钱？”据了解，目前法院能直接判决赔偿的采光纠纷案件，也多是一些案情简单、双方没有太多异议的案件。中国第一法律互动网|司法考试|法律咨询|律师|法院|法官|检察院采光权损害赔偿确实难以计算如果处于建筑物施工初期，则采光受损害的一方当事人可以选择提起行政诉讼，否定侵权人超出必要限度的遮挡权；也可以向法院提出妨害预防之诉。如果受害方到建筑物建成后寻求救济，对损害的发生，大多视为受害方选择了补偿法则，即利用“以金钱换阳光”的办法获得法律保障。所以，在以往的采光纠纷处理过程中，法院通常采取由妨碍方给予受影响方一定补偿的方式来处理。司法实践中，由于缺乏相对统一的执法尺度和补偿适用标准，各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一。1994年北京市生活居住建筑间距暂行规定第四章“遮挡现状居民住房阳光的处理”中第十三条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度两倍水平距离以外的居民住房不予补偿。”据悉，一些地方对采光权的补偿还在使用这一标准，理由是新的补偿标准还没出台。区区800元至2000元，便将自己及后代的采光权做了交易。不要说现在，就是在十多年前，这一标准也难以体现采光权的价值。2004年10月，长沙市中级人民法院对一起采光权纠纷作出二审判决，认为目前我国法律没有这类赔偿标准的明确规定，一审法院按照每平方米110元作为赔偿标准并无不妥，遂驳回上诉，维持原判。这样，受害方吴某64.73平方米的住宅，获得了7120.3元“遮光”补偿。但吴某还是认为，其所居住的房屋是其一家终身赖以生存的地方，这7000元怎能弥补他们全家这辈子的采光损失呢？去年8月，天津一位住户主张自己的“采光权”也得到该市和平区人民法院的支持。在通过鉴定认定住户的日照时间因为高层建筑的遮挡确实减少的情况下，法院依照“公平原则”判令被告高层建筑物的开发商按照居室面积一次性补偿住户2800余元。赔偿标准是按每平方米120元计算。不过，这里得到补偿的只是被遮挡的20平方米的居室面积，而不是整套住宅。还有的法院对采光权损害的赔偿判定，是按照受害方因住房阳光被遮后，多用的电灯电费来确定赔偿数额。2004年11月，湖北省荆州市中级法院审结一起采光权纠纷案。判决认为，湖北省监利县一幢新建的7层综合楼影响了10户居民的通风、采光等权益，要求侵害人采取折价赔偿办法，即从2003年4月1日起至其停止侵权时止，侵害方赔偿10户居民每天每户电费1.12元。也有的法院以原房屋的置换价值减去遮光后的建筑物置换价值，来作为房产商赔偿受害方的采光损失数额。可见，从目前的司法实践和现有法律法规来看，相邻权的损害赔偿数额面临的问题：一是判决标准不一，大多取决于法官的自由裁量权；二是数额确实太少，难以体现采光权价值。苏州市兆丰律师事务所的张律师不无忧虑地指出：“对房产商来说，多建造一幢楼房或一个楼层的建筑面积就能多卖出价值几十万元甚至上千万元的楼盘。相对于住户永久享受阳光和通风的权利，目前采光权的损害赔偿额确实太低了，所以房产商往往并不在乎这点经济赔偿，形成用金钱就能解决一切的习惯。”既然法律上存在空白，为什么不尽快立法呢？苏州大学法学院的一些老师表示，主要是很难划定出一个具体的标准，房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，甚至同一城市，不同地段，地理条件就相差很多，不可能以一个固定标准来计算。百姓呼唤“阳光政策”，尽快弥补法律空白如今，在寸土寸金的城市中，楼间距缩水是非常普遍的事情，“阳光权”纠纷可以说是屡见不鲜。但直到现在，受害方还没有足够的法律依据捍卫自己的“阳光权”。在城市小区，“阳光权”主要是通过楼间距体现出来的。按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，盖多高的楼，就该照规矩、按比例，留出相应楼间距。但现实情况是，公民的“阳光权”正遭遇维护和伸张的尴尬。据苏州市一些业内人士对采光权、通风权纠纷案件的调研分析，认为引发此类纠纷增多的原因主要有以下两方面：一是有的规划部门或是审批规划不尽合理，或对违章建筑制止不力，或经不起房产商的“公关”而过分偏袒房产商的利益，在规划中往往忽视居民“阳光权”，待到违章建筑建成后再行补救为时已晚，错过弥补的最佳时机。二是有的房产商为了牟取暴利，对明知是侵害他人合法权益的违章建筑，仍在软磨硬抗，强行施工。他们清楚，房产商要获得利润的最好方法就是缩短楼间距。于是，谁都想在有限空间里获得更多的利润，在挤出的空间里多盖几栋楼，多增加一些楼层。待房屋建成卖出后就溜之大吉，对日后可能发生的“阳光权”纠纷则不管不顾。苏州市合展律师事务所张惟明律师说，随着人们法律意识的提高，越来越多的市民在为自身的生存居住环境质量受到侵害而寻求法律帮助，尤其是公民因通风、采光条件受到影响，状告规划部门、房产商，讨要“阳光权”、“通风权”的侵权诉案开始增多。透过这些案例，不难看出公民的环境权利意识正在觉醒。许多受害方强调“要阳光，不要物质赔偿”，即要求首先排除妨害，而不愿意只是通过经济补偿方式了结。可见，涉及“采光权”纠纷的诉讼若想有一个圆满结局，仅凭法院司法审判之力已经远远不够。对此，苏州市城区法院一些长期审理相邻权纠纷案的法官普遍认为，有关部门针对百姓的“阳光权”问题应尽快出台一系列的“阳光政策”。首当其冲的是，应当注重“提前”，把维权的着眼点放在“事前预防”上，而不应该把维权寄托在“事后胜诉”上。让法律充分发挥事前的预防和制止功能，而不能仅靠事后执行判决来发挥法律的威力。其次，期待对违反规划、随意建房的利欲熏心的房地产商的制裁升级，不能像现在这样简单地一赔了事。最后呼唤有关部门能够增加规划审批的透明度。正是因为房屋买卖双方对规划问题上的高度信息不对称，开发商才有蒙骗购房者的充分余地，导致开发商或规划部门可以相互“协调”，随意违反采光等规定，事后互相推卸责任，从而增加维权难度。只有这样，公民的“阳光权”才有望走出尴尬的境地。物权法草案正在全