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资产评估复习题1题、资产评估业务受理的基本要求和程序 （一）业务受理（接受委托）的基本要求 1评估机构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断。 2不应以个人的名义接受委托，应该以评估机构的名义接受委托； 3评估机构和评估人员不得通过诋毁、贬低同行信誉等不正当手段获得评估业务； 4评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务； 5评估机构和人员应保持形式和实质上的独立； 6评估机构和评估人员不能同时为多个评估目的及要求而对同一资产进行评估； 7评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围； 8评估机构及其人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力，不得承揽无力完成的评估业务； 9按照能力原则受理评估业务与委托方签订资产评估业务委托书； 10评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的查勘，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本建议。（二）业务受理的基本程序 1项目接洽，明确评估基本事项。 2查勘评估对象和查阅关于评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日的基础材料。 3风险评价。进行风险评价应考虑以下几个方面的因素： （1）了解和掌握客户的基本情况； （2）引起资产评估的经济行为的合法性； （3）是否具备资产评估的基本条件； （4）客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制； （5）评估机构是否有足够胜任此次评估任务的专业人士； （6）是否有影响评估独立性和客观性的其他因素等。 4签订业务委托书.基本内容主要有： （1）委托方及评估机构的名称、住所、工商注册登记号、资产评估资格证书等； （2）评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日以及评估报告书的使用用途； （3）评估工作时间，包括委托方提供基本数据资料的时间、评估机构工作时间、提交评估时间以及评估约定书的有效时间； （4）评估收费金额及其方式； （5）委托方和评估机构各自的权利、义务和责任； （6）签约双方认为应当约定的其他事项。2题、结合房地产评估的特征和哈市城市发展规划区评价哈市房地产的价格现状及其走势房地产的特征 （一）位置固定性 房地产亦称不动产。由于土地不可位移，位置固定，固着土地之上的建筑物亦不可位移。由于房地产的位置固定性导致房地产带有明显的区域性特点和个别性特征。 （二）使用长期性 从某种意义上讲 土地的利用具有永续性。新的土地使用制度规定公司和企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用是有限年期。最高年限按不同用途予以规定：居住用地70年，工业用地50年 商业、旅游 娱乐用地40年等。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的重要因素。 （三）影响因素多样性 房地产效用的发挥，以及其价值的实现要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的 物理的、化学的因素以外 社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。 从社会因素来看，政府的城市规划，具体规定了房地产的用途和使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度。绿地率等）。 另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制征用，对某些房地产实施课税等等。 从周边环境的角度来看，任何房地产的效用和价值都要受到其周边环境的影响。 当然 影响房地产效用发挥及其价值实现的因素有许多 如政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等等。 （四）投资大量性 不论是房地产中的土地或建筑物，其投资的数额都是可观的。房地产投资应事先做好可行性研究房地产不易变现是其很大的风险。 （五）保值增值性 城市土地面积的有限性，从长远的观点来看房地产价格具有上升趋势。如果出现通货膨胀会更为明显。房地产保值增值是一种趋势。并非每一时点房地产价值都会上涨。哈尔滨市城市总体规划城市性质：哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。 城市规模：2010年城市实际居住人口规模394万人，城市建设用地规模365km2；2020年城市实际居住人口规模460万人，城市建设用地规模458km2。 城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。 （1）以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架。 （2）“一主五副”构筑城市公共中心。 （3）形成“五大产业基地”。 与国内同等城市相比，哈尔滨市的房价水平总体较低，房地产市场上没有明显的泡沫，房屋买卖交易以本市居民购房自住或卖小买大、卖旧买新的刚性需求为主，此前未出现“大涨”，今后更不可能出现“大落”。受相关利好政策影响，年内本埠部分楼盘的房价可能会出现波动和调整，但总体将保持稳步小幅上升的态势。3题、试举例说明无形资产评估的四个功能特性无形资产功能特性1、 附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。例如，制造某种产品的专利技术要体现在专用机械生产线、工艺设计之上。2、 共益性。无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。例如，一项技术专利在一个企业使用的同时，并不影响转让给其他企业使用。3、 积累性。科学技术的发展总是象上阶梯那样地积累起来的，它的作用往往建立在一系列其他成果的基础上。例如，一方面无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，另一方面，无形资产的成熟程度、影响范围和获利能力也处在变化之中。4、替代性。在承认无形资产具有积累性的同时，还要考虑到它的替代性。例如一种技术取代另一种技术，一种工艺替代另一种工艺等。 例如，一种技术取代另一种技术，一种工艺替代另一种工艺等，其特性不是共存或积累，而是替代、更新。一种无形资产总会由更新的无形资产所取代，因而必须在无形资产评估中考虑它的作用期间，尤其是尚可使用年限。4题、非专利技术特点及其和专利技术特点的区别非专利技术的特点 非专利技术，又称专有技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。 主要包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸、数据等技术资料。 非专利技术与专利权不同，从法律角度讲，它不是一种法定的权利，而仅仅是一种自然的权利，是一项收益性无形资产。从这一角度来说，进行非专利技术的评估，首先应该鉴定非专利技术，分析、判断其存在的客观性，这一判断要比专利权的判断略显复杂些。 1 实用性。非专利技术必须是能够在生产实践过程中操作，它才有存在价值，不能应用的技术不能称为非专利技术。 2 新颖性。非专利技术所要求的新颖性与专利技术的新颖性不同，非专利技术并非要具备独一无二的特性不可，但它也决不能是任何人都可以随意得到的东西。 3 价值性。非专利技术必须有价值，表现在它能为企业带来超额利润。价值是非专利技术能够转让的基础。 4 保密性。保密性是非专利技术的最主要因素。如前所述，非专利技术不是一种法定的权利，其自我保护是通过保密性进行的。如果该项技术一经泄密和公开，被众人所熟悉和掌握，这项非专利技术也就不存在了。非专利技术与专利技术的区别表现在以下几个方面 第一，非专利技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的。一项技术一经公开，获取它所耗费的时间与投资远远小于研制它所耗费的时间和投资，必须要有法律手段保护发明者的所有权。而没有专利权又不公开的技术，所有者只有通过保密手段进行自我保护。 第二，非专利技术的内容范围很广包括设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营诀窍和图纸等，专利技术通常包括三种，即发明、外观设计和实用新型。 第三，专利技术有明确的法律保护期限，非专利技术没有法律保护期限。 第四，对专利技术的保护通常按专利法条文进行，对非专利技术保护的法律主要有中华人民共和国技术合同法、 中华人民共和国反不正当竞争法 等。5题、用风险累加法结合09年5月利率水平，选择一个具体企业确定当前的折现率，并阐述理由。风险累加法。风险累加法是将企业在持续经营过程面临的各种风险，如行业风险、经营风险、财务风险、通货膨胀等予以量化并累加，从而求得风险报酬率的方法。风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其它风险报酬率 （1）行业风险。行业风险主要是指企业所在行业的市场特点、投资开发的特点，以及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定性给企业与其收益带来的影响。 （2）经营风险。经营风险是指企业在经营过程中，由于市场需求变化、销售价格的波动、生产要素供给条件变化以及同类企业间的竞争给企业的未来预期收益带来的不确定性影响。 （3）财务风险。财务风险是指企业在经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现不确定性而影响企业的预期收益。 （4）其他风险。其他风险包括了国民经济景气状况、通货膨胀、破产、未来追加投资等因素的变化可能对企业预期收益的影响。折现率的确定原则 （1）折现率应高于国债利率和银行利率。企业将资本投资于国债或银行，不需承担风险，但投资回报率较低，因此，大多数投资者愿冒一定风险投资，如投资于企业，以期获得更多收益，故企业价值评估时折现率应高于国债利率和银行利率。 （2）折现率水平应以行业平均收益率为基础。企业收益水平有明显的行业特征，行业结构强烈影响着竞争规则的确立和行业内部的所有企业，行业主要结构特征决定了竞争的强弱，进而决定了行业的收益率和行业内企业的盈利空间。 折现率适用于一般银行利率加风险报酬率来确定。举例: 医药行业净资产收益率的平均值15.54%,确定某制药有限公司09年5月的折现率?09年5月一年期银行贷款利率是5.31%经营风险报酬率确定为1.5%。财务风险报酬率为1.5%。行业风险报酬率为10.2%。折现率为18.5%7题、最低转让费和重置成本净值 根据无形资产转让计价方式不同，收益法在应用上可以表示下列两种方式 无形资产评估值 公式1 无形资产评估值最低收费额+ 公式2 式中： K无形资产分成率； Ri分成基数，即销售收入或销售利润； i收益期限 r折现率。 上述两个公式的不同处在于公式2多一项最低收费额 然而在后项计算无形资产的分成率时，是按扣除最低收费额后测算的，本质上与公式1是一致的，因此公式2是基本式。 公式中的最低收费额，是指在无形资产转让中视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的“旱涝保收”收入 在确定比例收费时预先扣除，有时称之为入门费。 当然，在某些无形资产转让中 转让方按固定额收费时把最低收费规定为转让最低价，也可作为无形资产竞卖的底价。 下面具体介绍最低收费额的评估过程。 由于无形资产具有垄断性，当某项无形资产是购买方必不可少的生产经营的条件，或者购买方运用该项无形资产所增加的效益具有足够的支付能力时，无形资产的转让的最低收费额由以下： 1、 重置成本。 2、 机会成本。由于无形资产的转让，可能因停业由该无形资产支撑的营业而减少收益 也可能为自己制造了竞争对手而减少利润或者是增加开发支出 这些构成无形资产转让的机会成本应由无形资产购买者来补偿。 综合考虑以上两大因素评估最低收费额 可得到如下一组公式 无形资产最低收费额 重置成本净值 * 转让成本分摊率+ 无形资产转让的机会成本 式中：转让成本分摊率 无形资产转而的机会成本无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用 公式中“购买方运用无形资产的设计能力”可根据设计产量或按设计产量计算的销售收入 “运用无形资产的总设计能力”指运用无形资产的各方汇总的设计能力，由于是分摊无形资产的重置成本 不是按照实际运用无形资产的规模 而是按照设计规模来确定权重。当购买方独家使用这无形资产时，转让成本分摊率为1。式中“无形资产转出的净减收益”和”再开发净增费用”是运用边际分析的方法测算的“无形资产转出的净减收益”一般指在无形资产尚能发挥作用期间减少的净现金流量。“再开发净增费用 包括保护该无形资产追加的科研费用和其他费用、员工再培训费用等。以上各项经过认真细致的分析测算是可以确定的。 详见例题：某企业转让浮法玻璃生产全套技术 详见PPT8题、企业整体价值（收益法折现公式）仔细阅读恒丰纸业有限公司整体价值的例题,详见PPT2、 某企业转让制药技术，经搜集和初步测算已知： （1） 该企业与购买企业共同享受该技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱 （2） 该制药技术系国外引进，帐面价格为400万元，已使用3年尚可使用9年，2年通货膨胀率累计为10% （3） 该技术转让对该企业生产经营有较大影响由于市场竞争加剧、产量下降，在以后的9年内减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费用以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元 要求（1）该项技术的重置成本净值 （2）该项技