南阳市永康老年公寓开发可行性研究报告.doc

南阳市永康老年公寓开发可行性研究报告南阳市永康老年寓所，位于南阳市城北2公里处的七里园乡雷庄村，南邻312国道，北接景色宜人的麒麟湖生态风景区，东傍青山秀水的独山森林公园，市内36路公交车直达，地理位置优越，交通十分便捷，周围百余亩天然林环绕，环境幽雅，水质清澈，形成了良好的生态环境。经过市场调查，在此处建一老年公寓，具有广泛的现实意义，可以开辟一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。第一章 项目立项社会背景一、我国老年人情况分析和养老床位人口老龄化和老年人问题日益突出，中国在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人。全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。二、南阳市老年人口情况和老年公寓情况：南阳市现在60岁以上的老年人口已达182万，占总人口的12.6%，托老的需求，市场很大。目前南阳市有证的老年公寓不足30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大，服务质量不达标。我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息，并得出一个结论：南阳市的老年公寓3年后会火起来，我们想一定有道理。三、建设老年公寓的必要性目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点：在经济上要靠自己，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年人居住、交流、老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年人公寓，是对社会上有生活有自理能力但身边无人照顾的老年夫妇外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办的敬老院。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡。第二章 南阳市永康老年公寓开发的区位优势南阳，枕伏牛而蹬汉江，拥恐龙而居帝乡，这里，古老与现代交相辉映，自然与人文和谐相融。既有神奇美丽的灵山秀水，更有魅力四射的汉风楚韵，既有桐柏上革命根据地的红色的经典，更有中原我军占领南阳的丰功伟绩。这块沃土哺育的“科圣”张衡、“医圣”张仲景、“商圣”范蠡、“智圣”诸葛亮、“谋圣”姜子牙、军事家彭雪枫、哲学家冯友兰、科学家王永民、作家二月河等都是南阳人民的光荣和骄傲。南阳市永康老年公寓就选在有“天然氧吧”之称的南阳实为得天时地利的优美之处、明智之选。第三章 投资估算及经济、社会效益和环境效益1、投资估算：现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有900元的收入。结合南阳市办理老年公寓的相关优惠政策，按投资20000平方米老年公寓的分析：投资20000平方米，根据现在的市场行情，综合造价在5000万。根据老年住宅设计规范，使用面积为14000平方米，每个老人为10平方米，可以入住1400老人，每人每月900元的收入，一年为1400*12*900*70%=10584000元，约4年半就可以收回投资。2、宣传与效益做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在南阳市三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎，报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。3、社会效益直接解决100人的就业问题。另外临时性工作还解决数十人就业，带动了周围旅游景点的旅游开发。建立南阳第一个现代化老年公寓，在社会上会造成重大影响，提高南阳文化名城的品位。4、环境效益永康老年公寓是建立在自然生态的环境中，以自然景观为主体，融合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然和谐相处。第四章 可行性研究结论1、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入，说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、教心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。2、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面，一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。3、可行性结论：永康老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。永康老年公寓项目，按前面论述，开发这一