商品房网上签约备案系统操作手册.doc

商品房网上签约备案系统操作手册开发商网上签约备案系统培训手册长沙力智数字房产技术发展有限公司目 录1前言52系统简介52.1系统结构52.2名词定义63系统框架63.1系统登录63.2系统主界面73.3在手业务143.4业务取回154预售证数据修改及补录185公司信息维护266开发公司预售许可证306.1预售许可证初始登记306.1.1受理阶段306.1.1.1业务受理306.1.2申请登记阶段326.1.2.1项目信息补充326.1.2.2申请栋信息录入346.2预售许可证变更登记486.2.1受理阶段486.2.1.1业务受理486.2.2申请变更登记阶段516.2.2.1项目信息补充516.2.2.2申请栋信息录入527开发公司预售签约547.1预售签约547.1.1受理阶段557.1.1.1业务受理557.1.1.2录入购房人信息577.1.1.3签订订购协议627.1.2签订合同阶段657.1.2.1预告信息查询657.1.2.2签订合同667.1.3银行审核阶段707.1.4计费上传阶段707.1.4.1应缴费用列表707.1.4.2数据上传717.2预售签约及抵押747.2.1受理阶段767.2.1.1业务受理767.2.1.2录入购房人信息777.2.1.3签订订购协议777.2.2签订合同阶段787.2.2.1预告信息查询787.2.2.2签订合同787.2.3银行审核首付款阶段787.2.4录入抵押数据阶段787.2.4.1预告信息查询787.2.4.2录入个人抵押信息807.2.5银行审核抵押阶段837.2.6计费上传阶段837.2.6.1预告信息查询837.2.6.2应缴费用列表857.2.6.3数据上传857.2.7银行审核抵押阶段877.2.8计费上传阶段877.2.8.1预告信息查询877.2.8.2数据上传887.3预告登记后申请抵押907.3.1受理阶段917.3.1.1业务受理917.3.1.2录入个人抵押信息927.3.2银行审核抵押阶段927.3.3计费上传阶段927.3.4银行审核抵押阶段937.3.5计费上传阶段937.4合同变更937.4.1受理阶段947.4.1.1业务受理947.4.2申请合同变更登记阶段957.4.2.1原预告信息查询967.4.2.2预告信息申请变更967.4.2.3重新签订合同977.4.2.4应缴费用列表977.4.2.5数据上传977.5合同及抵押信息变更977.5.1受理阶段987.5.1.1业务受理987.5.2申请合同及抵押信息变更登记阶段1017.5.2.1原预告信息查询1017.5.2.2预告信息申请变更1017.5.2.3签订合同1027.5.2.4原个人抵押信息查询1027.5.2.5个人抵押信息申请变更1027.5.3银行审核阶段1047.5.4数据上传阶段1047.5.4.1原预告信息查询1047.5.4.2变更预告信息查询1047.5.4.3原个人抵押信息查询1047.5.4.4数据上传1048在建工程抵押1078.1在建工程抵押初始登记1078.1.1受理阶段1078.1.1.1业务受理1078.1.1.2在建工程抵押信息录入1098.1.2银行审查1118.1.3计费上传阶段1118.1.3.1应缴费用列表1128.1.3.2在建工程抵押数据上传1128.2在建工程抵押变更登记1128.2.1受理阶段1138.2.1.1业务受理1138.2.1.2原在建工程抵押信息查询1158.2.1.3申请在建工程抵押信息变更1168.2.2银行审查1168.2.3计费上传阶段1168.2.3.1原在建工程抵押信息查询1178.2.3.2应缴费用列表1178.2.3.3在建工程抵押数据上传1178.3在建工程抵押部分注销登记1178.3.1受理阶段1188.3.1.1业务受理1188.3.1.2抵押信息录入1208.3.2银行审查1238.3.3计费上传阶段1238.3.3.1在建工程抵押数据上传1238.4在建工程抵押全部注销登记1248.4.1受理阶段1248.4.1.1业务受理1248.4.1.2抵押信息录入1268.4.2银行审查1278.4.3数据上传阶段1278.5在建工程抵押户室签约授权1288.5.1受理阶段1298.5.1.1业务受理1298.5.1.2授权户室申请1318.5.2初审阶段1338.5.3复审阶段1339开发公司现房网上销售1339.1现房销售1339.1.1销售受理阶段1349.1.1.1业务受理1349.1.1.2录入购房人信息1369.1.1.3签订合同1379.1.2合同审核阶段1409.1.2.1查看现房销售信息1409.1.2.2合同审核1419.1.3合同打印阶段1429.1.3.1打印合同1429.1.3.2应缴费用列表1439.1.3.3数据上传1439.2现房销售及抵押1449.2.1销售受理阶段1459.2.1.1业务受理1459.2.1.2录入购房人信息1479.2.1.3签订合同1479.2.2打印合同阶段1479.2.2.1查看现房销售信息1479.2.2.2合同打印1479.2.2.3个人抵押信息录入1489.2.3抵押审核阶段1499.2.3.1查看现房销售信息1499.2.3.2个人抵押信息审核1499.2.4计费上传阶段1509.2.4.1查看个人抵押信息1509.2.4.2应缴费用列表1519.2.4.3数据上传1511 前言近年来，长沙房地产市场已进入了新一轮的发展阶段，各项市场运行指标处于高位运行，新建商品房供求相对均衡，存量房市场十分活跃，在接动对经济增长和提高人民生活水平等方面正发挥着越来越重要的作用，发展是健康的。但在发展中，除了存在着商品房供应的阶段性、结构性矛盾以外，还存在着房地产开发企业或其委托代理销售的房地产经纪企业，取得商品房预售许可证前擅自预订、预约，扰乱市场正常秩序，或利用市场供求信息不对称的特点，投机炒作，或销售时，单方增加格式条款，损害消费者利益等问题。对于上述问题，经多年来的房地产市场整治，取得了一定的成效，但仍时有反复。实践证明，制度创新是规范和活跃房地产市场的关键举措。今年以来，根据建设部关于加强商品房预售资金监管的有关精神，为进一步完善房地产交易规则，我市商品房网上签约备案系统将实现房产管理部门、金融机构及开发企业之间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办事时间，提高工作效率，还大大提高了银行涉房贷款发放的安全性，可有效地杜绝冒名骗贷、假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生。依托房地产系统信息资源搭建的商品房网上签约备案系统业务办理平台，实现了房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对摘，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息资源的共享和利用。为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台，为诚信开发企业提供一个取信于民、公平竞争的市场环境，为广大购房者提供全面、准确、及时的房地产市场信息，以促进长沙房地产市场的健康、有序地发展。为有利于整个工作的顺利开展，长沙市房产信息中心编写了商品房网上签约备案系统操作手册，供长沙市房地产交易管理所、长沙市房地产开发企业和银行等部门有关人员学习、培训和具体操作。由于编写时间较为仓促，难免会有一定的疏漏之处，希望市区县各有关部门操作人员在实际操作中，对商品房网上签约备案系统操作手册中存在的缺陷和不足，能及时反馈，以便逐步修改完善。2 系统简介2.1 系统结构系统总体划分为四大部分：预售许可证、期房销售、在建工程抵押、现房销售。如图表2.1所示。下面对每一个部分进行简单说明：预售许可证：申请预售证或者对预售证信息申请变更，包括预售证初始登记、预售证变更登记两种业务类型。期房销售：对期房销售的操作，包括预售签约、预售签约及抵押、预售备案后申请抵押、合同变更、合同及抵押信息变更五种业务类型。在建工程抵押：对在建工程抵押的操作，包括在建工程抵押初始登记、在建工程抵押变更登记、在建工程抵押部分注销登记、在建工程抵押全部注销登记、在建工程抵押户室签约授权五种业务类型。现房销售：对现房销售的操作，包括现房销售、现房销售及抵押两种业务类型。商品房网上备案系统预售许可证期房销售在建工程抵押现房销售预售许可证初始登记、预售许可证变更登记预售签约、预售签约及抵押、预告登记后申请抵押、合同变更、合同及抵押信息变更在建工程抵押初始登记、在建工程变更登记、在建工程抵押部分注销登记、在建工程抵押全部注销登记、在建工程抵押户室签约授权商品房网上备案系统现房签约、现房签约及抵押图表 2.1 系统总体结构图2.2 名词定义【业务受理】业务受理人员接受申请人员的申请，点击相应的业务类型，打开业务受理界面确定受理产生新业务。【业务办理】业务办理人员继续完成已经受理或接件但尚未完成的在手业务，即业务办理。【业务派工】业务一个办理阶段完成后，将该业务发送到下一阶段办理人员手中继续办理，即业务派工。【业务退件】业务办理人员在办理过程中发现了前面办理阶段出错，将该笔业务退回给相应办理阶段去核实，即业务退件。【业务接件】业务办理人员接收上一办理阶段业务办理人员派工过来的业务，即业务接件。【取消受理】业务办理人员在受理界面取消受理该笔业务。3 系统框架3.1 系统登录双击系统图标，启动系统，打开“系统登录界面”（图表3.1），输入用户口令和公司密码，点击“确认”按钮，如果输入的用户口令和公司密码正确，即可进入“系统主界面”（图表3.3），否则系统会提示“错误的口令或用户名称”（图表3.2）。图表 3.1 系统登录界面图表 3.2 登录系统错误提示3.2 系统主界面业务阶段办理任务列表系统工具条系统操作权限框业务办理工具条业务列表容器业务阶段办理任务图表 3.3 系统主界面快速办理：为了对在手业务中某一具体业务马上进行办理，在“输入业务宗号”输入框中输入在手业务中要进行业务办理的业务宗号，点击“快速办理”按钮，在“业务列表容器”中输入的业务宗号对应的那笔业务即被选定。派工：当某一笔业务的某一阶段的任务全部完成需要派往下个阶段继续执行，要执行派工操作。先在“业务列表容器”中选中要派工的业务，点击“业务办理工具条”上的“派工”按钮，系统弹出“业务派工”对话框（图表3.4），提示业务办理的下一环节内容，选择下一环节的办理人员，点击“派工”按钮，系统弹出提示“业务成功派往下一个环节”（图表3.5）。再点击“确定”按钮业务将派往指定环节的指定业务办理人员。如果业务的某阶段有尚未完成的任务，则点击“派工”按钮,系统会弹出提示“该业务尚有未完成的任务，不能派工！请检查是否办完所有任务！”。业务阶段办理任务列表中列出了业务所处办理阶段要完成的所有任务，任务名称前有“”图标的为必须完成的任务，只有当某一阶段必须完成的任务全部完成才能将业务派往下一阶段继续办理。图表 3.4 系统主界面图表 3.5 系统主界面退件：当业务处于除了第一阶段外的其他任何阶段时，发现需要退回到以前的某个阶段重新办理可以执行退件操作。先在“业务列表容器”中选择要退件的业务，点击“业务办理工具条”上的“退件”按钮，系统弹出“业务退件”对话框（图表3.6），选择业务退件到的环节和退件环节的办理人员，可以填写退件的原因，点击“退件”按钮，业务就成功退往指定环节和指定环节办理人员。图表 3.6 系统主界面接件：将上一环节业务办理人员派工给自己的业务接收进来，成为在手业务办理。系统主界面上的“业务列表容器”中红色字体的业务表示待接件的业务，选中它们，则“业务办理工具条”出现“接件”按钮（图表3.7），点击“接件”按钮，系统弹出提示“业务接件成功！”（图表3.8），再点击“确定”按钮，完成该笔业务的接收，该笔业务由红色字体变为黑色字体（图表3.9）。图表 3.7 系统主界面图表 3.8 系统主界面图表 3.9 系统主界面图表 3.10 系统主界面取消受理：当业务处于第一阶段时，“业务办理工具条”中将有“取消受理”按钮，先在“业务列表容器”中选中要取消受理的业务，然后点击该按钮可以取消该笔业务的办理，并删除与该笔业务对应的独立的所有数据（图表3.10）。切换用户关于锁定工作台退出帮助 图表 3.11 系统工具条系统主界面最上面的系统工具条包括“切换用户”、“退出”、“锁定工作台”、“帮助”、“关于”功能键。点击“切换用户”，可以切换到用户登录界面（图表3.1），使用别人登录号进入系统操作。点击“退出”，退出系统。点击“锁定工作台”，弹出“系统安全界面”（图表3.12），可以锁定系统或更改用户登录密码。点击“锁定系统”按钮不退出系统只是锁定系统，避免其他闲杂人员误操作（图表3.13）。点击“更改密码”按钮可以更改用户使用的密码（图表3.14）。点击“注销”可以注销该用户系统，使其重新登录。图表 3.12 系统安全图表 3.13 锁定系统图表 3.14 更改密码3.3 在手业务在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“业务系统”“业务办理”，点击“在手业务”，“业务列表容器”中显示出了当前业务办理人员已接件但尚未派工的业务，默认选中第一笔业务（图表3.15）。 图表 3.15 在手业务主界面3.4 业务取回在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“业务系统”“公司管理”，点击“业务取回”，进入“业务取回操作界面”（图表3.16）。 图表 3.16业务取回操作界面 该界面上分为三种业务类型的业务取回：商品房销售、在建工程抵押、预售许可证三大业务类型，商品房销售包括期房预售签约、期房预售签约及抵押、期房备案后申请抵押、期房合同变更、期房合同及抵押信息变更、现房销售、现房销售及抵押七种业务，在建工程抵押包括再建功抵押初始登记、在建工程抵押变更登记、在建工程部分注销登记、在建工程抵押全部注销登记、在建工程抵押户室签约授权五种业务，预售许可证包括预售许可证初始登记、预售许可证变更登记两种业务。通过点击“商品房销售/在建工程抵押/预售许可证”标签选择进入相应业务类型的业务取回操作。比如点击“商品房销售”标签，在“输入预售证号”输入框输入要取回业务对应的预售证号，可以选择在“输入房号”输入框中输入要取回业务对应的房号，点击“查询”按钮，系统查找出符合条件的所有业务（图表3.17）。图表 3.17 业务取回操作界面点击鼠标选择要取回办理的业务，通过点业务前的方框选中该笔业务，点击“取回办理”按钮，选中的业务即被取回到原业务办理人员的在手业务中（图表3.18）。 如果选中的业务已经被交易所或者市场处受理，则不能取回办理（图表3.19、图表3.20）。图表 3.18业务取回操作界面图表 3.19业务取回操作界面图表 3.20业务取回操作界面4 预售证数据修改及补录在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“业务系统”“业务办理”，点击“预售证数据修改和补录”，打开“开发公司预售证数据修改及补录界面”（图表4.1）。 图表 4.1开发公司预售证数据修改及补录界面图表 4.2 开发公司预售证数据修改及补录界面界面上显示了已发了预售证的项目及栋信息。通过该界面可以对项目及栋信息进行修改和补充（图表4.1）。 界面左边以树型结构显示了登陆公司节点、该公司下的项目节点以及每个项目下的栋节点。通过点击相应的节点，右边显示出相应节点名称的详细信息。项目节点前的加号表示该项目下存在栋。点击节点前有加号的项目名称，可以展开该项目下的栋名称。点击左边公司名称节点，右边显示了开发公司详细信息，公司信息只能查看，不能修改（图表4.1）。点击左边项目名称节点，如“王府家园”，右边显示该项目的信息。除项目名称外其他项目信息可以进行修改和补充（图表4.2）。点击左边栋名称节点，如“王府家园”项目下面的“2”栋，右边显示了该栋栋信息。通过切换“户室信息/栋信息”标签可以查看（图表4.3）。当选择“户室信息”标签时，要查看该栋预售证户室信息，通过点“请选择显示的户室楼层”下拉列表框快速选择整层或整栋要显示的楼层，点击“显示”按钮，显示出该栋所有预售范围户室的信息（图表4.4）。图表 4.3 开发公司预售证数据修改及补录界面图表 4.4 开发公司预售证数据修改及补录界面将鼠标移动到某户室旁边不动时，界面上出现一个浮动框（图表4.6），显示该户室的详细信息（包括户室号、户室面积、户室结构、层次、申报均价、房屋类型、层高、房屋用途、房屋状态，户室状态描述，状态产生日期以及产生该状态的业务宗号）。 户室状态划分具体如图表4.5所示：户室状态分类状态描述可售初始状态 不可售人防车库法院冻结物业用房公用面积在建工程抵押其他已售签约备案已办产权申请备案认购申请过户已过户实测变更图表 4.5 户室状态表图表 4.6开发公司预售证数据修改及补录界面图表 4.7 开发公司预售证数据修改及补录界面点击户室列表某一具体户室号，“户室详细信息框”显示出该户室的详细信息，包括户室号、户室面积、房屋用途、户室状态、分摊面积、户室结构、申报单价、层次、套内面积、房屋类型、层高、户型、阳台描述等信息，这里不允许修改（图表4.7）。如果要对户室详细信息要进行修改，有两种方式可以修改：通过点击“户室详细信息”下面的“修改”按钮进行修改，适合几套户室数据修改；通过点击“数据补充”按钮，打开“选房界面”进行修改，适合多套户室数据的修改。 第一种方式：先在“户室列表”中单击需要修改户室数据的户室号，“户室详细信息”中显示了该户室的详细信息，只能对户室结构、户型、阳台描述、申报单价、层高项进行修改，其他信息不允许修改。选择需要进行修改的户室数据，进行修改。修改完毕后依次点击“修改”“保存”按钮即可。 第二种方式：点击“数据补充”按钮，打开“选房界面”（图表4.8）。操作步骤为：图表 4.8 选房界面选择要修改的户室范围，可以通过点户室前的方框选中，也可以通过点“选择楼层”下拉列表框快速选择整层或整栋。不可售和已售状态的户室不能选（图表4.9）。勾选需要补充或者修改的户室数据项，修改的数据项只能为户室结构、户型、阳台描述、申报单价、层高，其他均不能修改（图表4.9）。对需要修改的数据项进行重新选择或者录入（图表4.9）。确认修改完毕后，点击“选房确定”按钮，关闭“选房界面”，这时“开发公司预售证数据修改及补录界面”上的“户室列表”显示的户室数据为修改后的户室信息（图表4.10）。点击 “保存”按钮保存修改后的信息至数据库。点击“栋信息”标签，查看栋信息、栋监管银行、监管户室范围、栋四证信息。这些信息不允许修改（图表4.11、图表4.12）。图表 4.9 选房界面图表 4.10开发公司预售证数据修改及补录界面图表 4.11 开发公司预售证数据修改及补录界面图表 4.12开发公司预售证数据修改及补录界面5 公司信息维护在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“业务系统”“公司管理”，点击“公司信息维护”，进入“公司信息维护界面”（图表5.1）。图表 5.1 公司信息维护界面点击界面上方的“更改公司密码”按钮，系统弹出“更改密码”对话框（图表5.2），可以更改登录系统时的密码。图表 5.2公司信息维护界面点击“增加业务员”按钮，系统弹出“增加操作员”对话框（图表5.3），输入要聘用人员的系统登录号，点击“验证人员是否可以聘用”按钮，只有进行了人员信息注册的业务员才可以被聘用。如果该人员在其他公司被聘用则不能再被其他公司聘用（图表5.4）。如果验证的人员可以被聘用，则点击“聘用”按钮，该人员即被聘用成功（图表5.6）。图表 5.3公司信息维护界面图表 5.4公司信息维护界面图表 5.5公司信息维护界面图表 5.6公司信息维护界面如果要解聘操作人员，选中要解聘人员的信息，点击“注销选择的业务员”按钮，系统弹出提示“是否真的注销”（图表5.7），点击“是”，注销该人员信息，否则点“否”。图表 5.7公司信息维护界面图表 5.8公司信息维护界面6 开发公司预售许可证 开发公司预售许可证业务大类包括以下业务细类：预售许可证初始登记、预售许可证变更登记。注意：开发商在申请预售许可证初始登记前需要到房产局物管处确定物管用房。只有经过了物管处的物管用房的审批才能进行预售许可证的申请。6.1 预售许可证初始登记开发商预售许可证初始登记业务的办理流程可以分为以下几个阶段：开始受理阶段申请登记阶段结束，包括项目信息录入、栋信息录入等任务。图表 6.1 预售许可证初始登记业务流程预售许可证初始登记的操作步骤可以简要的概括为：打开预售许可证初始登记受理界面，输入申请预售证的栋测量号，查询出有关的测绘建筑物和测绘户室对照表数据，业务受理产生一笔新业务。依次录入申请预售证的项目信息、预售栋信息、四证信息，选择预售证对应的预售户室范围数据，补充录入预售范围的户室数据，选择栋监管银行，栋监管户室。操作完毕确认数据无误后将数据上传至房产局市场处。6.1.1 受理阶段6.1.1.1 业务受理在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“新业务受理”“开发公司预售许可证”，点击“预售许可证初始登记”，进入“预售许可证的初始登记受理界面”（图表6.2）。 图表 6.2 预售许可证初始登记受理界面图表 6.3 预售许可证受理界面在“请输入申请预售证的栋测量号”输入框中输入要申请预售证的栋测量号，点击“查询”按钮查找出输入测量号对应的测绘建筑物信息和测绘户室对照表信息（图表6.3）。如果输入的测量号不存在，则系统会提示“该测量号没有相应的测绘建筑物信息，请核实！”；如果输入的测量号不属于该公司，则系统会提示“你查询出的测绘报告并非当前公司的，不能受理！”；如果输入的测量号所对应的栋没有经过物管处确认物管用房，则系统会提示“该测量号没有相应的物管用房审批信息，请核实！”；如果输入的测量号正在办理预售证初始登记（已经受理）或者已经发了预售证，则系统会提示“该测量号对应的栋已经申请了预售证，不能再申请预售证！”；点击“业务受理”，系统受理一笔新业务，产生一笔业务数据和受理业务宗号（图表6.3）。6.1.2 申请登记阶段预售证初始登记业务申请登记阶段的任务列表为：图表 6.4 预售许可证初始登记申请登记阶段的任务列表预售证初始登记申请登记阶段的主要任务为先录入申请预售证的项目、预售栋、栋监管银行、商品房其他证信息，然后选择预售证对应的预售范围，补充预售范围的户室数据，最后选择栋监管银行的监管户室范围。6.1.2.1 项目信息补充双击“项目信息补充”图标，打开“项目信息补充界面”（图表6.5）。补充或者修改录入预售证申请项目的详细信息。“开发公司信息”和“栋信息”显示了申请预售证的开发公司信息和申请预售证的预测建筑物信息。在“预售项目信息”中列出了该公司已经申请的项目信息，在左边点击“项目名称”，右边将显示对应项目的详细信息，注意：该栋所属项目名称由物管处工作人员审批物管用房时确定，开发商工作人员不能重新确定该栋所属的项目名称。开发商操作人员不能修改项目名称、项目地址、所在区、总栋数、总期数、总建筑面积、总占地面积的信息，如果需要对这些信息进行修改，需要到房产局物管处申请信息变更。补充其余的项目详细信息，确认信息无误后，点击“确定”按钮，系统提示“操作成功！”，系统保存申请的项目信息（图表6.6）。图表 6.5 项目信息补充界面图表 6.6 项目信息补充界面6.1.2.2 申请栋信息录入双击“申请栋信息录入”图标，打开“预售证栋信息录入界面”（图表6.7），补充录入该预售证的预售栋详细信息。如果该测量号在没办理预售证之前做了在建工程抵押业务，则“栋监管银行”信息中显示办理在建工程抵押的贷款银行，该银行默认为该栋的监管银行。 图表 6.7 栋信息录入界面将“预售栋信息”中的必填项目补充完整，如果未输入完整，系统将会提示补充完整。注意开发商在录入信息时要保证信息真实、正确、完整，系统对某些数据的有效性都作了检验，比如经办人身份证号码（图表6.8）。图表 6.8 栋信息录入界面选择预售范围。点击“选择预售范围”按钮，打开“选房界面”，选择该栋预售证对应的预售户室范围数据（图表6.9）。 图表 6.9 选房界面点“请选择显示的户室楼层”下拉列表框，选择要对其操作的户室楼层，可选择一层，也可以选择整栋（图表6.10）。图表 6.10 选房界面点击“显示”按钮，选择的户室楼层将以列表形式显示出来。如选择整栋显示，则“选房界面”显示出了整栋的户室列表（图表6.11）。图表 6.11 选房界面选择该栋预售证对应的户室范围，被物管处确定为物业用房的户室不能被选择为预售范围，可以通过点户室前的方框选中（图表6.12），也可以通过点“选择楼层”下拉列表框整层或整栋快速选择显示在户室列表中的户室范围信息，如选择整栋（图表6.13）。图表 6.12 选房界面图表 6.13 选房界面将鼠标移到某一户室旁边不动，则界面上出现了这一户室的详细信息，包括户室号、户室面积、层次、层高、房屋用途、房屋结构、申报均价、户室状态等（图表6.14）。图表 6.14 选房界面图表 6.15 栋信息录入界面选择预售户室范围操作完毕后，点击“选房确定”按钮，关闭“选房界面”，保存选择的预售户室范围数据至数据库，这时“栋信息录入界面”的“预售范围信息”显示出刚才在“选房界面”选择的预售户室范围（图表6.15）。如果要取消选择的预售户室范围，可以点击“取消”按钮（图表6.14）。注意如果该测量号在没办理预售证之前做了在建工程抵押业务，则在建工程抵押的贷款银行默认为该栋的栋监管银行，补充录入在建工程抵押贷款银行的银行帐号（图表6.16）。图表 6.16栋信息录入界面添加栋监管银行。点击“添加银行”按钮，弹出“选择银行界面”，界面上显示了所有的注册银行名称，选择该预售证的栋监管银行（图表6.17）。图表 6.17 选择银行界面图表 6.18 选择银行界面在“请输入银行名称”输入框中输入要查询银行的名称（可输入关键字，模糊查询），点击“筛选”按钮，查找出跟输入的银行名称关键字相匹配的银行名称（图表6.18）。选择该栋的监管银行名称，在银行名称右边的选择框中点一下，该银行名称即被选中，可选择一家银行，也可选择多家银行（图表6.19）。点击“确定”按钮，保存选择的银行名称，返回预售证栋信息录入界面，选择的银行名称显示在“栋监管银行”列表中，补充录入对应开户银行的银行帐号（图表6.20）。如果要删除栋监管银行信息，先在左边栋监管银行中选中要删除的银行名称，点击“删除银行”按钮即可删除。但是如果该银行为在建工程抵押的贷款银行，则该银行不能删除。如果要删除银行下有监管户室范围，则先要点击“选监管范围”按钮，打开“选房界面”清除银行下的户室监管范围，才能删除该栋监管银行信息。 图表 6.19 选择银行界面图表 6.20 栋信息录入界面点击“商品房其他证”标签，补全申请预售证栋的四证信息（图表6.21）。图表 6.21 栋信息录入界面补充预售范围的户室数据。点击“数据补充”按钮，打开“户室数据补充界面”，对选择为预售范围的户室的房屋用途、户室结构、房屋类型、户型、阳台描述、电梯情况、单价、层高等信息进行补充（图表6.22）。图表 6.22 户室数据补充界面先选择需要补充户室数据的户室范围（可以通过点户室前的方框选中，也可以通过点“选择楼层”下拉列表框快速选择整层或者整栋），然后勾选需要录入数据项的复选框，选择或录入相关数据（图表6.23、图表6.24）。补充录入户室数据，包括房屋用途、户室结构、房屋类型、户型、阳台描述、电梯情况、单价、层高等数据，被选为预售范围的户室必须补充完整户室数据。点击“选房确定”按钮后，关闭“选房界面”，这时“栋信息录入界面”的预售范围信息显示出了刚才补充录入的户室数据。（图表6.25）图表 6.23 户室数据补充界面图表 6.24 户室数据补充界面 图表 6.25 栋信息录入界面选择栋监管银行的监管范围。在“栋监管银行”左边先选中栋监管银行名称，然后点击“选监管范围”按钮，打开“监管户室范围界面”，选择选中银行的栋监管户室范围（图表6.26），具体操作同前面的“选择预售范围”。注意每个预售的户室必须有栋监管银行，每个栋监管银行也必须有监管户室范围，否则不能上传数据。图表 6.26 监管户室范围界面图表 6.27 栋信息录入界面当开发商将所有项目、栋、户室数据补全后才能将数据上传至房产局市场处，否则数据不能上传。上传后的数据不允许修改（图表6.27）。6.2 预售许可证变更登记预售许可证变更登记业务流程分为以下阶段：开始受理阶段申请变更登记阶段结束。包括项目信息变更、栋信息变更等任务。图表 6.28 预售许可证变更登记业务的业务流程预售许可证变更登记业务操作步骤可以概括为：进入预售许可证变更登记业务受理界面，输入要申请预售许可证变更登记的预售证号，查询出该预售证号对应的原预售栋、原预售范围、商品房其他证、栋监管银行、栋监管户室等信息。业务受理产生一笔新业务。依次对原预售证的项目信息、栋信息、商品房其他证、预售范围、户室数据、栋监管银行、栋监管范围等信息申请变更登记。6.2.1 受理阶段6.2.1.1 业务受理在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“新业务受理”“开发公司预售许可证”，点击“预售许可证变更登记”，进入“预售许可证变更登记受理界面”（图表6.29）。 图表 6.29 预售许可证变更登记受理界面 图表 6.30 预售许可证变更登记受理界面在“请输入原预售证号”输入框中输入要申请预售证变更登记的预售证号，点击“查询”按钮查找出输入的预售证号对应的原预售栋信息和预售范围信息（图表6.30）。如果输入的预售证号不存在，系统会提示“找不到该预售证对应的预售证栋发证信息，请核实！”；如果输入的预售证号不是当前公司的，系统会提示“该预售证号不是当前公司的，不能受理！”如果输入的预售证号对应的预售证还没发证，则系统会提示“该预售证号对应的栋尚未发证，不能变更预售证！”；如果输入的预售证号正在办理预售许可证变更登记，系统会提示“该预售证正在做变更，不能再次受理预售证变更！”。点击“详情”按钮，打开“预售证栋详细信息界面”（图表6.31），可以查看原预售证号对应的预售栋、预售户室范围、栋监管银行及栋监管范围、商品房其他证等信息，但是不允许对这些信息进行修改。 图表 6.31 预售证栋详细信息界面点击“业务受理”按钮，系统受理一笔新业务，产生一笔新业务数据和受理业务宗号。（图表6.32）。图表 6.32预售许可证变更登记受理界面6.2.2 申请变更登记阶段预售证变更登记业务申请变更登记阶段： 图表 6.33 申请变更登记阶段的任务列表申请变更登记阶段主要任务为对原申请的预售项目信息需要变更的地方进行变更以及对原申请的预售栋信息需要变更的地方进行修改，包括原预售栋、原商品房其他证、原预售范围、原户室数据、栋监管银行、栋监管范围等信息。具体操作基本同预售许可证初始登记。6.2.2.1 项目信息补充双击“项目信息补充”图标，打开“项目信息变更录入界面”，可以对原预售许可证的项目信息需要变更的地方申请变更登记，注意不能修改项目的名称，项目地址，所在区、总栋数、总期数、总建筑面积、总占地面积等信息，总之以上这些信息需要修改必须到物管处申请变更审批。如果不需要变更也可以不作变动，具体操作请参见第32页的6.1预售许可证初始登记6.1.2申请登记阶段6.1.2.1项目信息补充（图表6.34）。 图表 6.34 项目信息变更录入界面6.2.2.2 申请栋信息录入双击“申请栋信息录入”图标，打开“栋信息变更录入界面”。可以对原预售证的预售栋信息、预售范围信息、预售范围的户室数据、栋监管银行和栋监管范围需要变更的地方申请变更登记，也可以不做修改。注意不可售原因不能修改。操作完毕后，点击“上传”按钮，将该预售许可证变更登记业务数据上传至房产局市场处。具体操作请参见第34页的6.1预售许可证初始登记6.1.2申请登记阶段6.1.2.2申请栋信息录入（图表6.35、图表6.36）。 图表 6.35 栋信息变更录入界面 图表 6.36 栋信息变更录入界面7 开发公司预售签约开发公司预售签约业务类型包括以下业务细类：预售签约、预售签约及抵押、预售备案后申请抵押、合同变更、合同及抵押信息变更。7.1 预售签约预售签约业务的办理流程可以分为以下阶段：开始录入购房信息阶段签订合同阶段银行审核阶段结束。包括录入购房人信息、签订订购协议、签订并打印购房合同、银行审批首付款到账、申请合同预告登记等任务。具体任务的操作步骤将在下面详细介绍。图表 7.1 预售签约业务办理流程7.1.1 受理阶段7.1.1.1 业务受理在系统主界面（图表3.3）所示的系统操作权限框中，选择“新业务受理”“开发公司预售签约”，点击“预售签约”，进入“预售签约受理界面”（图表7.2）。 图表 7.2 预售签约受理界面 图表 7.3 预售签约受理界面开发商业务办理人员在“请输入签约户室所在栋的预售证号”输入框中输入要进行签约的户室所在栋的预售证号，然后在“户室号”输入框中输入要进行签约的户室号，点击“查询”按钮，查询出该预售证对应的项目及栋信息，当前户室的信息（图表7.3）。如果输入的预售证号不存在，则系统会提示“输入的栋预售证号不存在，请重新输入！”；如果输入的预售证号还没发证，则系统会提示：“当前预售证还未发证，不能受理！”；如果输入的预售证号对应的栋申请了物业用房变更，但是没有申请预售证变更登记，则系统会提示“由于物管用房变更要求变更预售证，但目前预售证尚未变更成功，不能受理业务！”；如果输入的预售证号正在申请预售证变更登记，则系统会提示“该预售证正在办理变更，不能受理！”；如果该户室是已售状态，系统会提示“您选择的户室是已售状态，不能受理！”；如果该户室是在建工程抵押状态没有被授权签约，系统会提示“当前户室已被在建工程抵押，没有授权签约，不能受理！”；如果不存在该户室，系统会提示“没有找到当前户室销售范围数据！”；如果输入的户室为不可售状态，则系统会提示“您选择的户室是不可售状态，不能受理！”；如果输入的户室为在建工程授权签约户室，系统会比较该户室签约后剩余权利价值与在建工程抵押贷款金额。若该户室签约后的剩余权利价值小于在建工程抵押贷款金额，则系统会提示“当前户室签约后原在建工程抵押的剩余价值小于贷款金额，因此不能签约该户室！”。对于能够进行受理的业务，点击“业务受理”，系统受理一笔新业务，产生一笔新的业务数据和业务宗号（图表7.3）。预售签约业务受理阶段任务列表： 图表 7.4 预售签约受理阶段任务列表 7.1.1.2 录入购房人信息双击“录入购房人信息”图标，打开“合同信息录入界面”（图表7.5）。图表 7.5 合同信息录入界面录入合同信息，其中购房人姓名、购房人类型、购房人国籍、购房人证件类型、购房人证件号码、购房人户口所在地、购房人手机号码、卖方代理人姓名、卖方代理人从业证号、首付款、付款方式、监管银行、交房期限、办证期限、成交金额、付款金额、付款方式信息等内容为必填项，其他信息可填可不填。若未输入完整，系统会提示补充完整。系统对身份证号码、手机号码的有效性都做了验证，开发商在录入这些信息时应该保证信息真实、准确、完整（如图表7.6、7.7）。如果该户室有共有人，点击“共有人信息”旁边的“增加”按钮，可以增加共有人信息。补充录入共有人姓名、共有人类型、共有人证件类型、共有人证件号码、共有人与购房人的关系等信息。其中共有人占有份额、共有人占有面积两项内容选择其一录入即可（图表7.6）。注意系统会检查填写的合同信息，需满足交房期限要小于办证期限，付款金额不能大于首付款，首付款不能大于成交金额。当填写成交金额时，系统会根据填写的成交金额自动计算出该户室的成交单价，系统会检查判断该成交单价不能高于开发商申报的该户室价格，也不能低于开发商申报的该户室价格的85%，否则系统会做相应的提示。点击“保存”按钮，如果合同信息录入完整，系统会弹出“个人合同对照信息提示框”（如图表7.8），操作人员确认购房信息无误后，点击“确定”按钮，系统会提示“保存成功！”（如图表7.9），再点击“确定”按钮，系统保存录入的合同信息。点击“打印预售监管证明”按钮，打印“预售款监管证明”（如图表7.10、7.11）。 点击“打印预购商品房预告申请表”按钮，打印“预购商品房预告申请书”（如图表7.12、7.13）。如果签约的户室为在建工程抵押状态，打印“在建工程抵押部分注销及预购商品房预告申请书”。 图表 7.6 合同信息录入界面 图表 7.7 合同信息录入界面图表 7.8个人合同对照信息提示框图表 7.9合同信息录入界面图表 7.10合同信息录入界面图表 7.11合同信息录入界面图表 7.12合同信息录入界面图表 7.13合同信息录入界面7.1.1.3 签订订购协议双击“签订订购协议”图标，打开“订购协议打印界面”，开发商与购房人达成一致，签订订购协议（图表7.14）。点击“新建协议”按钮，系统弹出“选择合同模板”对话框，系统提供了一份自带的订购协议模板，选择需要的合同模板（图表7.15），再点击“确定”按钮，系统自动调出该业务数据，根据合同模板产生“长沙市商品房订购协议”（图表7.16）。图表 7.14 订购协议打印界面图表 7.15 选择合同模板界面图表 7.16 长沙市商品房订购协议界面确定订购协议内容无误后，点击“保存协议”按钮保存协议，系统会提示“保存协议成功！”（图表7.17）。图表 7.17 订购协议打印界面点击“打印协议”按钮，系统弹出打印设置界面，设置好打印内容后，再点击“确定”按钮，即可打印订购协议（图表7.18）。图表 7.18 订购协议打印界面7.1.2 签订合同阶段预售签约业务签订合同阶段任务列表： 图表 7.19 预售签约业务签订合同阶段任务列表7.1.2.1 预告信息查询双击“预告信息查询”图标，打开“合同预告信息查询界面”（如图表7.20），可以查看录入的合同信息。图表 7.20合同预告信息查询界面7.1.2.2 签订合同双击“签订合同”图标，打开“期房购房合同打印界面”（图表7.21）。点击“新建合同”按钮，系统弹出“选择合同模板”对话框（图表7.22），系统提供了一份自带的购房合同模板。点击选中需要的合同模板，再点击“确定”按钮，系统自动调出该业务数据，根据合同模板产生“长沙市商品房买卖合同”（图表7.23）。系统会自动产生一个6位的初始密码，在合同的第12页可以看到购房合同密码、购房合同密码的作