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千岛湖项目市场分析报告 项目背景 项目地理项目四至区域规划属性分析 旅游市场状况酒店业状况 旅游市场分析 区域旅游地产 项目定位 旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析 总体定位客群定位产品建议开发建议 17英里 项目借鉴 杭州 一十五 旅游规划 十一五 期间 形成 一心 一轴 六区 五翼 的旅游空间格局 一轴 三江一湖 钱塘江 富春江 新安江 千岛湖 旅游发展轴 六区 西湖风景旅游区 大运河国际旅游区 湘湖旅游度假区 钱江观潮旅游区 千岛湖风景旅游度假区 天目山自然旅游区 十一五 期末 将淳安 萧山等区 县 市 建成 旅游强区 县 市 区域规划 对区域属性和项目属性的分析 帮助我们明确研究方向和深入挖掘项目核心价值 项目背景 项目地理项目四至区域规划属性分析 旅游市场状况酒店业状况 旅游市场分析 区域旅游地产 项目定位 旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析 总体定位客群定位产品建议开发建议 17英里 项目借鉴 2006年千岛湖旅游设施建设改造加快推进 休闲度假 农家旅游持续发展 千岛湖全年共接待中外游客182 1万人 同比增长了21 4 其中 湖区接待140 1万人 同比增长19 1 接待境外游客3 1万人 增长25 0 全年实现旅游经济总收入19 3亿元 同比增长28 6 旅游经济 人口增势迅猛 旅游步入快速发展阶段 区域旅游市场状况 以国内旅游为主 处于观光旅游阶段 近几年来 千岛湖接待境外游客呈逐年增长的趋势 但区域旅游依然以接待国内游客为主 观光游是当前区域旅游的主要旅游方式 长三角城市步入休闲度假的快速发展阶段 达到3000美元 度假需求快速扩张 超过2000美元 休闲需求急剧增加 超过1000美元观光旅游快速增加 据统计2006年浙江省人均GDP为3975美元 杭州 宁波 绍兴等主要城市人均居民收入居全国前列 长三角沿海发达地区已经越过休闲的临界点 休闲度假需求步入快速增长期 目前千岛湖有带星级酒店37家 其中五星一家 四星一家 三星五家 标准床位6300个 受区域以观光游为主的旅游特征影响 区域酒店经营状况处于中低水平 目前区域游客平均逗留天数为1 2天 人均消费在500元左右 其中高星级酒店 开元度假村 的平均逗留2 3天 人均消费在2000元左右 历年千岛湖星级酒店客房率状况 千岛湖星级酒店 区域酒店业状况 千岛湖主要星级酒店配置与收益比较表 项目背景 项目地理项目四至区域规划属性分析 旅游市场状况酒店业状况 旅游市场分析 项目定位 旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析 总体定位客群定位产品建议开发建议 17英里 项目借鉴 区域旅游地产 地域特点 交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长 以千岛湖大道的开通 杭州 一十五 旅游规划 千岛湖旅游的发展 休闲度假需求的不断增长 目前区域旅游地产投资迅速增长 并呈 供大于求 态势 中心湖区呈现组团 东南湖区区域开发尚欠 区域人口有限 房地产消费薄弱 在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于 开元度假村 等的少量度假别墅 受区域旅游特征的影响 购房群体主要来源于杭州及少量的周边客群目前千岛湖房地产市场仍处于起步阶段 在该层面上本项目仍有较大超越空间 凭借优势的湖景资源及较好的配套条件 目前中心湖区基本形成了开发组团 东南湖区配套尚欠 区域住宅市场消化能力有限 旅游地产处于发展初期 区域市场特征 项目扫描 项目扫描 别墅 规模较大 产品均好性优 容积率低 特征1 特征2 客户针对杭州及周边区域的富裕阶层为主 当地消化能力差 特征3 配套酒店管理 同时具有占有较好的景观资源 项目特征 湖滨花园 在建项目简析 天屿国际度假村 开发商 云天房产项目概况 毗邻千岛湖景观大道 位于中心湖区东北的景山之上 占地354亩 与湖面相对高度160m 是一块极其难得的山顶缓坡地 规划设计1 酒店 选址为北侧区域的西面 基地的西北方向 处在局部地势高点 盘山而下的道路成 C 字型环绕 2 别墅 选址为地块中其他大部分区域 为适应不同地势 规划四种不同类型的别墅 A为平地别墅 B C为坡地别墅 D为总统别墅 3 温水健身俱乐部 酒店设施 设置在靠近酒店的地方 使之成为休闲娱乐的中心地带 充分利用自然景观 创造出都市生活中的纯自然的健康休闲方式 4 观光塔 设于地块入口处前 用地与公共道路附近的最高点侧面 由地下进入 形成整个度假区的制高点 开发商 千岛湖度假有限公司项目概况 总占地104667平方米 由产权式度假酒店和私家别墅共同组成 产权式度假酒店 是一家五星级产权式度假酒店 建筑面积5万多平方米 拥有客房350间 由4 6层的简约精致风格的建筑群半围合组成 规划设计 私家别墅 仅限承载25席尊贵之所的顶级山水豪宅 是高品质 高私密性和高绿化的纯独立别墅 由著名建筑大师精心设计 用料考究 形式各异 彰显个性化的尊容 360度全景式设计 享有原生态山水自然景观 千岛湖润和度假村 开发商 万向集团位于千岛湖的东南湖区羡山半岛东南端 并与四个小岛围合成一个相对独立的水域 总规划面积7 12平方公里 其中本岛面积3平方公里 其中四个小岛0 45平方公里 水域面积4 12平方公里总用地面积 143900平方米总建筑面积 47490平方米容积率 0 33绿化率 63 6 建筑密度 12 羡山度假区拟采用开放式经营方式 采用产权酒店 包括别墅 产权游艇的经营模式 注重其持续发展 功能定位 主要功能 生态休闲度假 会议商务 康体娱乐辅助功能 科普教育 保健养生 羡山生态休闲度假中心 开发商 绿城集团 中青旅项目概况 位于千岛湖镇区 南临中心湖区 占地面积约为13 2万平方米 总建筑面积约23 5万平米 规划开发包括高层住宅及其他相关设施的高档物业 借助与国际顶尖的度假酒店管理集团联手 打造全国首屈一指的大型度假酒店公寓群 规划产品 60 110产权度假公寓 110 140居家公寓 300 450空中观湖别墅配套设施 30000平方米五星级度假配套 500人大型会场展示中心 大面积水上运动区 整合游艇俱乐部等多项顶级度假设施 千岛湖碧水清风 产品 形象 规模 景观 附加值 客户 湖滨花园以索菲特酒店为配套 产品以联排 独立的产品 同时与新县政府为邻天屿国际度假村配有5星酒店中心湖区景观系数高 以独立别墅为主 湖滨花园 天屿国际度假村 羡山度假中心 本项目 本项目将通过附加值和客户 功能的差异突破竞争 取得竞争优势 项目分析总结 项目背景 项目地理项目四至区域规划属性分析 旅游市场状况酒店业状况 旅游市场分析 区域旅游地产 旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析 总体定位客群定位产品建议开发建议 17英里 项目借鉴 项目定位 功能定位 家庭度假 养生避暑 商务休闲度假 商务接待等 总体定位 国际化乡村度假社区 客群定位 长三角城市的私营业主 跨国企业高管等高收入人群为主 上海 杭州等长三角城市高收入人群长三角的私营业主跨国公司的高管 商务休闲 接待用途的集团购买投资客 养老用途的老年群体本地改善居住客群 项目背景 项目地理项目四至区域规划属性分析 旅游市场状况酒店业状况 旅游市场分析 区域旅游地产 项目定位 旅游地产现状在售项目扫描市场发展分析 总体定位客群定位产品建议开发建议 17英里 项目借鉴 深圳万科17英里 17英里是深圳万科地产首次倾力打造的顶级滨海地理位置得天独厚 开发时间为2003年 2004年8月首期上市 均价达到每平方米2 5万元 2005年10月2期推出 均价每平方米3 2万元 区位 深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村 距深圳市中心约1小时车程 规模 1 占地面积 67571 1 2 建筑面积 50 678 其中 住宅 48000 会所 商业约 2000 3 容积率 0 754 绿化率 58 8 5 总户数 485户环境特点 17英里景观用地属于海边坡地类型 三面环海 背靠青山 高差约50米 由大海 高山 海洋 礁石等稀缺元素构成清晰的海岛风景 这是一个对稀缺海洋资源的绝对占有 建筑 自然 人之间的和谐 构成了 17英里 乐章的韵律 物业类型 分2期开发 一期为退台式连排别墅 分多拼和双拼两种 107套 二期为小高层公寓 功能设施及配比 商场 包括了日常需要的超市 还设有医疗 洗衣 家政及社区活动室等 会所 网球场 室外泳池 健身中心 桌球室 游戏室 SPA和桑拿等 满足住客的实用需求客户特征 珠三角及其国内外顶尖级富豪阶层开发模型 以稀缺性的山海资源为依托而开发出来的城市近郊休闲度假居住社区CLUBHOUSE是万科 17英里的产品定位 它代表着建筑功能的延伸 房子除了满足居住功能外 还可以是以类似CLUB的形态存在 接待 商务办公 作为个人收藏室或者是展示厅等