人均商业面积的计算口径.doc

讨论人均商业面积的计算口径在很多的商业地产报告中,都提到了人均商业面积，将城市人均商业面积与国外发达城市的人均商业面积进行对比，那么人均商业面积计算的口径是什么？ 中国的商业是比较特殊的，除大型的商业中心外，有很多的临街商业网点（门面），专业市场群等，计算口径是不是所有的商业面积都应该计算进去呢？国外的计算口径又是怎样的？希望大家讨论一下！均商业面积的国际惯例并不存在。稍微有点经济学常识的人都知道，国际公认和国际惯例要言之有据，然而，这个所谓的 “ 国际标准 ” 在中国如此堂而皇之，大行其道，说来也是学术界不够严谨，导致人云亦云，以讹传讹，毒害了决策层和实业层。 能否界定清楚 “ 城市人均商业面积 ” ，至少要研究对其有直接影响的四项因素：与消费者单位时间内购买商品的数量和次数有关。首先，商业面积在使用过程中的特点是：消费者和用户在购买商品和服务时，只是在购买过程时间段内占用了商业面积。即在单位营业时间内（例如一天），同一平方米的商业面积会被多个不同顾客在一天内的不同时间段内共同占用过。其次，在正常的消费水平、以年为单位的时间段内，消费者购买商品的数量与购买次数成反比，每次购买的数量越大（小），一年内消费者购买次数就越少（多）。与消费者的购买行为规律和分布有关。消费者在单位时间内（例如一年），由于购买的商品种类、档次、价格和目的的不同而会选择不同的购买地点和购买方式。这样，消费者在单位时间内的商品购买总额，会分配在城市内不同商业区域的不同业态的不同营业面积中。另外，消费者由于居住地的分布等原因也会形成其购买活动范围在城区和街区分布的疏密不均现象。 与消费者的需求结构与零售业态的供给结构有关。消费者的需求结构会由于收入水平、社会商品的供给种类、生活与消费观念的发展变化而变化；同时，零售业态与销售方式也会由于消费者需求结构、市场竞争、相关科技的应用等因素的发展变化而变化。 与城市的经济发展及城市交易功能水平有关。城市的经济发展及市场交易功能水平越高，以该城市为中心的经济圈范围就越大，各种交易活动在规模、方式、种类、频率等方面的水平也就越高，便会大大提升城市商业总面积的需求量，以及单位商业面积的使用效率。反之，若城市的经济发展及交易功能水平都比较低，自然对城市的商业总面积和单位商业面积的使用效率也会比较低，在现实的商业活动中，以上四项因素叠加在一起综合形成了相当复杂的动态性影响因素体系，使我们根本无法计算出符合这些复杂运行规律与要求的 “ 人均商业面积 ” 来。因此，将 “ 人均商业面积 ” 指标作为城市商业网点规划的依据是错误的。退一步说，在中国计算人均商业面积要十分谨慎，至少有两点值得警觉。第一，人均是指的常住人口，还是包括流动人口在内的所有人口？第二，商业面积是如何统计出来的？众所周知，现在的许多统计数据存在着严重残缺，尤其是在商业设施方面的统计更是如此。统计存在严重滞后，往往无法真实反映实际的状况。所以，当一些企业凭借公开的统计进行决策，希望对目标地区 “ 一剑封喉 ” 时，结果可能是血本无归。之所以说人均商业面积可能存在误导，主要是因为平均状况下掩盖了不平均的分布状况，具体而言，在同一城市的不同区域可能存在着不同的商业设施的分布结构，存在着不同的人口分布结构，因此，即使北京的人均商业设施是一样的，但是，对于不同区域的消费者平均的商业服务设施的面积是不同的。 以北京为例，2004 年底北京市 4 个城区常住人口为 200.4 万人，占 13.4% ； 4 个近郊区为 727.2 万人，占 48.7% ； 10 个远郊区县为 565.1 万人，占 37.9% 。从人口密度看，全市常住人口密度为每平方公里 888 人，地区分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为 23008 人 / 平方公里；近郊区次之，为 5669 人 / 平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有 366 人。城区的人口密度是近郊区的 4 倍、远郊区县的 63 倍；近郊区的人口密度是远郊区县的 15 倍。因此，各类数据显示，北京的商业地产出现大面积闲置状况，但是，北京回龙观居住人口已近 20 万人，回龙观社区商业面积近12.5万平方米，而商业面积占总建筑面积的2，调查显示，有近六成的回龙观居民对该地的商业设施不满意。评价商业地产是否过剩的惟一标准不是人均商业面积，而是商业地产是否能够持续经营和不断升值。商业地产能否赢利取决于项目的前期考察与可行性分析，取决于项目的设计、卖场的概念与建设、后期物业管理、市政环境、消费水平等众多因素。当东方广场在王府井商业区建造之时，有的专家预言：卖场过剩，东方广场建成之时就是其关门破产之日；如今，东方广场中的东方新天地购物中心却呈现出火爆的热卖场面。如何界定商业分布的合理性？ 如此一来，在城市商业网点规划中，既然不能使用 “ 城市人均商业面积 ” 指标，那么该选取什么作为科学的指标呢？可以通过探讨 “ 城市商业面积 ” 的若干理论方法来解决相关问题。判断和界定城市商业面积分布的合理性可通过以下三种相互关联的方法来解决： 同等条件下同类业态的平均销售额水平（简称 A ）。同等条件是指：同类业态、大致相同的商业地理位置、基本相等的营业面积和合理的经营效益。该指标的具体含义是：以城市内同等条件下的若干个同类业态各自的年销售额数据，求出同等条件下同类业态的年平均销售总额水平和每平方米平均销售额水平。 全城同类业态的现有营业面积总量（简称 B ）与某类业态的主营业务相关的某商品分类的全城全年消费总额（简称 C ）之间的对应关系。其中 C 的具体含义是：将消费需求按对应业态的主营商品分为 “ 生活必需的各类食品 ”、“日用百货”、“家用电器”、“装饰材料” 等大类，根据统计数据，求出全城当年这些分类商品各自的消费总额，以及年增加幅度。 B 和 C 的对应关系指标的计算方法和含义是：首先，用 A （同类业态合理经营效益水平下单位平方米年销售额），乘以 B （全城同类业态现有营业面积总量），得出 “ 城市全部某类业态现存营业总面积在合理盈利状态下已达到的理论年销售总额 ” 数据（简称 D ）。其次，再用 D 与 C 的数据进行动态比较（要考虑消费额的增长率）。如城市现有超市和菜市场的营业总面积已达到的理论年销售总额，与 “ 生活必需的各类食品 ” 的全城实际年消费总额相比等等，得出全城经营同类业态的营业供给总面积与需求总量之间的大致对应关系。 该指标的意义是，通过该对应关系的数据研究，可大致掌握全城某类业态总营业面积供给的余缺状态。城市各区域性商区内（商业街区、商住或者家属院集中区等）各类业态各自的营业面积与同区域内实际需求量之间的对应关系。先使用 A 乘以该商区内某类业态的现有营业面积总量，得出该商区内某业态对某类商品的现实供给能力 D ；再通过调查，得出单位时间（年）该商区内消费者对该类业态的主营商品的消费总额 C 和年增长水平。通过 D 与 C 的对比，便可得出该商区内某类业态与实际市场需求之间的大致平衡关系。以上方法不仅对城市商业网点规划有一定的理论指导意义，而且对于连锁经营企业在同城内连锁分店的布局也有十分现实的理论指导意义。上述可以做为一个理论依据在住宅社区建商业通常也没有一个可以拿来就套的标准有两种可以做参考的比较简单的方法：一是按社区规划总建筑面积的3%-5%去建设商业网点；一是按城市规划里所说的700平方/千人；但是这两种都要去调整，都是不准确的拿来就套用其实是不负责任的做法要分析你的城市、你的区域的商业特点去做比如我们有个项目总建面62000平方，商业做了13000平方，占了20%，社区内还不到1000人商业卖得十分火爆，就是因为处在了比较好的区域，地块临街面