创E慧谷商业营销建议.doc

创E慧谷商业及中软大厦营销建议一、商业定位周边商业市场：清泉花园：12000-13000元/，挑高5.5M庄市街道总结：目前周边商业人气不旺，租金在，业态以配套商业为主，缺少消费型商业。经营档次较低，缺少高端经营。项目背景： 规模小，仅3700，不足以形成商业中心概念，只能形成个性化主题商业 独栋商务型灵动创意空间：三层商业，可分可合，如一楼商业、二楼展示、三楼办公 院落式街区：每户有入户花园，院落共享空间 尺度：一层层高4.2M，二三层层高3.6M，进深14M，大面宽6M以上目标消费群定位：为了整个大学科技园，包括园区及周边工业区、大学城的消费人群，以特色休闲餐饮和配套商业为主，但总体消费仍然有限。喜欢独立展示、办公一体的企业客户。主题定位：“创意街”业态定位：创意商业：集展示、设计、创意、办公一体商业，如艺术画廊、摄影工作室、时装设计室、工业设计展示等。适合各个楼层。创意会馆：商务社交与餐饮、休闲的结合体，以特色餐饮、CLUB、会所、沙龙、BAR为代表。以特色餐饮、休闲会所为主。特色餐饮：如世界风情商务休闲餐饮（包括西餐、咖啡馆、茶馆等，如星吧克）、概念菜、私房菜如潮涌轩。适合各个楼层。休闲会所：综合会所如金领汇，康体如健身、美容美体、SPA水疗吧、高档足浴等，酒吧。适合各个楼层。商务、生活配套商业：银行、邮政票务、商务、干洗、水果烟杂等生活超市、诊所等。除银行外适合一层。销售策略：分离销售模式：可分可合，灵活招商销售，如一楼餐饮和配套商业，二三楼工作室。最小分割单位（面积分割及配价单位）：A型一楼可分割两个店铺（约80+100，带卫生间的销控），二三楼分离办公（层面积约180）；B型一楼可分割三个店铺（约90+90+90，带卫生间的销控），二三楼分离商业或办公（层面积约280、260）；CH型一二三楼均可分可合，商业或办公（层面积约100）；I型一楼可分割两个店铺（100+90，带卫生间的销控），二三楼分离商业或办公（层面积约200）。销控原则：分离销售，由高往低销（一二三楼二三楼三楼一二楼二楼一楼），一栋一栋集中销售，大面积一楼分割销售时带卫生间的销控（不带卫生间的先销）招售模式前期定向招售旺市，后期带租约销售自营销售先行：针对符合业态规划的自营业主购买，房价给予优惠，保证交付后三个月开业后返还优惠房款，免收一年物业管理费。定向招商模式：符合业态规划，免租一年，起租三年，平均租金为投资销售模式：带租约销售或返租销售（累进收租，三年收益16%）产品建议：建议店铺提供管道煤气，排烟设施一二三楼均提供店招或企业LOGO墙位置二楼共享空间是否分摊至每户一半价格建议：价格参考：清泉花园一楼12000-13000元/（挑高5.5M）；租金价格建议：一楼均价10000元/（层高4.5M），二楼均价7000元/，三楼均价6000元/。推广定位：关键词：独立、创意、院落、商务子案名：创E慧谷。创意街形象定位：院落式创意街区创意市集：艺术、设计、摄影等创意商业的专属领地，发布谷地创意餐饮招售执行：按业态规划搜集商家名单，制作商业DM先行邮寄，人员预约拜访主动营销，商家自营销售先行，招租预约登记，以主力店为主。二、高层办公定位总体定位：针对需求面积