项目评估营销方案.doc

XXXXXXXXX工程项目营销方案专 业 XXXXXXXX 班 级 XXXXXXX 姓 名 XXX 学 号 XXXX 指导教师 XXXX 职 称 XXXX 二一一年一月二日目录1总论32.项目投资估算，投资计划及资金筹措53项目销售收入和销售税金及附加54项目产品成本估算5（表三）55项目利润及利润分配56项目财务盈利能力分析67项目动态财务指标68项目的环保方案69结论7参考文献7附录81总论1.1项目概况复式结构，住宅两栋，每栋六层位于经济开发区行政商务中心附近，紧邻体育馆，市政广场，系中心区的第一个高尚住宅。以CBD国际领地为核心定位，打造一个具有形象的复合空间和新区地标。项目占地42500，建筑面积162568，总投资7000万元人民币，总容积率34.5%，建筑覆盖率52.4%。该项目建设期为2年，实施计划为第一年完成投资的40，第二年完成投资的60，第三年投产，试产期为一年，当年达到设计生产能力的80，第四年达产，项目计算期为12年。该项工程固定资产投资估算中，工程费与其他费用估算额为5000万元，预备费为500万元，资金来源为固有资金和贷款，其中自有资金3000万元，其他为国内贷款，贷款年有效利率为9。在固定资产投资中，开办费投资为20万元，无形资产投资为200万元。建设项目达到设计生产能力以后，项目定员为100人，工资每人每年1.8万元，福利费按工资总额的14提取，每年的其他费用为114万元，年外购原材料，燃料及动力费为1350万元，年其他制造费用为50万元，年经营成本为1773万元，年修理费为折旧费的50，各项流动资金的最低周转天数分别为:应收帐款30天，现金，应付账款，存货40天（流动资金全部来自贷款，贷款年有效利率为6。1.2项目的必要性1.2.1项目的政策支持分析根据国家对项目所在行业的产业政策、项目所在地的经济环境，分析项目是否符合国家产业政策及经济发展整体规划，是否符合我行信贷政策等进行分析和评价。由专门的评估机构和专门的评估人员，依据国家规定的有关法律法规和有关政策以及有关的资料数据，根据特定的评估目的，遵循适用的评估原则、评估范围、评估程序和评估标准，运用科学的评估方法和统一的货币单位，对被评估资产的市场价值进行评定估算。1.2.2项目实施后对企业带来的效益和竞争力分析复式住宅从它一出生，就有着先天的优势。严格地讲，复式住宅只有一层。只是它比我们常见的2.8米的层高还要高一些，因此设计师将它的局部掏空，形成一个夹层，并用楼梯将这个夹层与上下空间联系起来，扩展出书房、卧室等，这就让复式的先天优势凸显出来了，在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，而复式住宅的面积计算，根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。相较于跃层来说，复式住宅通过精巧的设计，实现了在面积上的投机取巧。于购房者来说，相当于凭空多出来了百十平方米，这是相当合算的一笔买卖。至于错层的设计，是为了让一套房子的厅、卧、卫、厨、阳台处于高度不同的平面上，除了在户型的空间做出了丰富的层次感外，在面积上并没有什么功劳。错层住宅的面积计算方法，是参照平面住宅面积来计算的。 由于构思精巧，功能完善，个性鲜明，住着舒适，面积价格比优良，很多购房者和使用者，都会认为复式住宅是空中别墅，所以说，从产品的角度来看，复式住宅的注定的热销，是产品本身的优越性使得它具有特别的竞争力。总之，复式住宅的经济性主要体现在三个方面：一是建筑平面的利用系数高，通过夹层复合，使住宅的使用面积提高了50%以上；二是降低了综合成本，户内的隔层一般为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价；三是优化了资源，复式住宅的上部夹层一般会采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。1.3项目的市场研究与分析我国房市预期在2009 年中期迅速回升，随之而来的是房市超预期“V”型反转。房地产市场的迅速回暖和量价齐增，主要归因于我国危机前保持的低负债率以及危机爆发后“天量”信贷的刺激。房市的过快增速使得信贷风险大量积聚，引起监管部门的重视。2010 年交际之时，政府对房地产市场的调控政策频出，本轮政策调控属于结构性调整、“有保有压”、重点在于使房价涨幅“可控”。对2010 年房市走势的基本判断：匀速上涨，增幅可控。同时与经济增长的“前快后慢”、信贷的“前松后紧”相适应，2010 年房地产行业的总投资也会呈现出前高后低逐渐放缓的态势。为了有效应对金融危机，2008年底国务院及各个相关部委及时出台下调普通住房契约税率、暂时免除营业税和印花税、免除个人转让出售的土地增值税、降低首付比例、下调个人贷款利率、延缓土地出让金缴纳等优惠政策，提震房地产市场。历经了2009 年初的短暂低迷，2009 年中期，房地产市场迅速回暖，地产销售火热程度超出了先前的预期。得益于上述房地产优惠政策和“天量”信贷、宽松货币政策的流动性效应，居民刚性需求、投资性需求、甚至是投机需求在短时间内释放，支撑中国房市呈现“V”型反转。在此大势推动下，房地产交易量、价齐增，国家统计局数据显示，111 月，全国商品房销售面积75203 万平方米， 同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11 个月商品房销售额35987 亿元， 同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。根据中国指数研究院数据信息中心统计，2009 年全国主要城市房市交易量均同比上涨50%以上，天津、南京、成都等城市涨幅更是超过100%。成交价格更是加速攀升，上海、北京两个“一线城市”成交均价分别上涨27.6%和16.4%。相关的地产研究机构将界定上海市高档住宅的均价标准由先前的30000 元/ 平方米提高至50000 元/ 平方米。“地王”和“豪宅”刺激普通商品房甚至二手房价格的飙升，房地产价格连续9 个月单边上涨，而且速度不断加快。房价过快上涨，宏观经济风险悄然积聚房地产市场的反转固然对于经济增长是个利好，但是一线城市房价加速攀升、投机性需求大量涌现、房地产开发和住房按揭快速增长也给宏观经济埋下了隐患。房价上涨过快极易诱发各种社会经济问题，例如：加剧了社会收入分配的不公平性；高房价还会抑制居民其他消费的需求。这些现象及其背后可能隐藏的问题，都将严峻地考验监管和决策部门的规管智慧。为了平抑房价，政府加紧出台扩大供应的政策，预计2010年各地方政府亦会加紧土地供应。由于流动性较为充足，无论从给方面的开发商，还是从需求方面的购房者，获得资金的压力不大，而且刺激性政策的推出需要一个渐进过程。因此，2010 年房地产销售量和房价会呈现小幅、匀速上涨态势，受到二套房贷等调控政策和新房价格短时间内迅速拉升至高位的双重挤压，二手房的销售会持续火热。房地产开发企业方面，在2010 年提价策略会趋于理性。土地供应的加速和政府有针对性地调控措施，使2010 年的地价不至于过快攀升，地产商的开发成本逐步回归理性，这也利于缓解房地产行业毛利率下降的压力。2010 年是危机之后各行业全面整合的关键年份，房地产市场集中度会有所提升：中小规模的企业会在高位总价的地市、政策调控面前败下阵来。2010 年房地产市场和房价的调控要点在于“可控”上。2010年的房地产宏观调控政策将积极配合经济复苏的全局，从整体的经济情况入手，主要精力将放在匡正房地产的发展方向和行业风气上，政府将以打击投机性购房、解决低收入者购房难题作为主要攻克点，并加大房地产业的纪律制约和安全系数，将楼市逐步拉入一个稳定有序的运行机制，使其不出现超出预期过快增长，资产价格不会整体下跌，但成交量或将受到不同程度的压制，价格总体走势为小幅、稳步上扬。具体到分季度走势，2010年第一季度房市交易可能比较冷清，市场观望气氛相对浓重，对于年初调控政策的不确定性是原因之一，另外还有节日因素的影响；2010 年第二季度将是房地产市场走势的关键时点，届时，地产“新政”产生的影响已被市场和开发商、地方政府消化完毕，供求双方的心态调整也将到位。2.项目投资估算，投资计划及资金筹措2.1固定资产投资估算由题意可得，该项目固定资产投资估算为5000+500=5500万元建设期贷款利息：第一年，（2500402）9=45万元第二年，(2500602+1045) 9=161.55万元该项目形成固定资产原值为5500+45+161.55220=5486.55万元2.2流动资产估算该项目的固定资产近残值为4，固定资产折旧年限为10年，则年折旧额为：5486.55（14）10=526.73项目销售收入和销售税金及附加本项目设计生产能力为年产量40万件，每件单价为100元，销售税金及附加按国家规定税率估算，正常生产年份估算值为240万元。4项目产品成本估算（表三）4.1外购原材料，燃料及动力费，正常生产年份每年1350万元。4.2工资及福利费，正常生产年份每年为18000（1+14）=205.2万元4.3折旧费，每年折旧额为526.7万元。4.4摊销费，无形资产摊销年限为10年，则每年摊销费为20万元。4.5开办费，在投产第一年全部摊销。4.6维修费，按折旧费的一本提取，每年为263.4万元。4.7财务费用，包括长期借款利息和流动资金借款利息。长期借款利息按项目建成投产后最大能力偿还，流动资金借款利息按年计算，587.96=35.3万元。5项目利润及利润分配所得税按利润总额的百分之33提取，先提取法定盈余公积金，然后按管理当局进行利润分配。6项目财务盈利能力分析6.1项目全部投资静态现金流量表见表四。6.2所得税后财务内部收益率。通过计算，得到：当i1=18，FNPV=342.70，当i2=20时，FNPV =-26.90。根据公式得到随后内部收益率为19.8518.6.3所得税后财务净现值=（CI-CO）(1+18%)-12=342.70.6.4所得税后投资回收期=7-1+785.91363.1=6.6年8年的行业基准投资回收期。6.5投资利润率=年平均利润总额项目总投资100=1314.986258.95=216.6资本金利润率=年平均利润总额资本金100=1314.983000=43.83。由于本项目投资利润率大于行业平均利润率，表明项目单位投资盈利能力达到了行业平均水平。根据以上计算，项目所得税后及所得税前财务内部收益率均大于行业基准收益率；项目所得税后及所得税前财务净现值均大于零。这表明该项目从全部投资角度看，盈利能力已满足了行业最低要求。在财务上市可以接受的。项目所得税后及所得税前全部投资回收期均小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能够在规定时间内收回，所以项目可行。7项目动态财务指标根据项目自有资静态现金流量表可计算有关项目指标如下;7.1项目财务内部收益率当i1=20，FNPV=149.140，当i2=24时，FNPV =-67.640。根据公式得到随后内部收益率为22.75.7.2项目财务净现值求和（CI-CO）（1+18）-12=575.40.使用项目自有资金现金流量表计算得到的项目财务内部收益率大于项目所属行业的基准收益率，而项目财务净现值也大于零，这表明项目在财务上市可以接受的。7.3项目清偿能力分析资产负债表见表五。8项目的环保方案现场的环境保护是文明施工的具体体现，也是施工现场管理达标考评的一项重要指标，对保障建筑工地附近居民和施工人员的身体健康具有重要意义。8.1防止大气污染措施 楼层清理施工垃圾时采用封闭的专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒造成扬尘；地面垃圾清运时，应适量洒水减少扬尘。施工现场全部采用砼硬化，减少道路扬尘。夏季高温季节，指定专人洒水降尘。8.2防止水污染措施 搅拌机废水排放控制：在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉淀池。排放的废水要排入沉淀池内，经二次沉淀后方可排入市政污水管线或回收用于洒水降尘。未经处理的泥浆水严禁直接排入城市排水设施和河流。油漆油料库的防渗漏控制：油漆油料库内严禁设置其它物资，库房地面墙面要做防渗漏的特殊处理，储存、使用和保管要专人负责。禁止将有毒有害的废弃物用作土方回填。8.3减少扰民和降低噪音措施。 工程开工前到环境保护行政主管部门办理排污申报登记手续，并提出防治噪声污染的技术资料。对排放噪声的设备如砼搅拌机、振动棒、提升机、电锯、模板安拆等所排放噪声应符合规定的建筑施工场界环境噪声限值标准。 夜间需连续进行产生环境噪声污染的施工作业时，须提前行政主管部门审批，并将规定的夜间作业时间公告附近居民。高考考试期间禁止从事浇筑砼等产生严重噪声污染的作业。合理安排施工项目，有效控制施工噪声，施工人员不得大声喧哗和撞击其它物件，减少人为的噪声扰民现象。现场布局：木工场采用围栏封闭。运输材料尽量安排白天，减少夜间运输机械噪音。对参施人员实行教育，夜间不要大声喧哗，施工时轻拿轻放，严禁敲打物体。根据各分部分项工程施工的特殊情况，采取一定的封档措施，减少扰民。如遇特殊情况，提前贴出安民告示，以得相邻单位及附近居民的谅解和支持。9结论随着人们生活质量和文化素质的提高，变化无穷的平面住房已经不能满足人们对住宅空间的需求，对于复式住房的需求欲越来越强烈，其优点包括：私密性好，公共空间和私人空间分类明晰，能够清晰地将动静分区，活动和休息互不干扰，并且具有良好的视觉效果；小复式的挑空部分看起来会比较大气一些，当厅的高度达到46米时，感觉就十分宽敞，能够提升居住档次。缺点是容易受原房型结构的制约，如单层时厨房占有一定的面积，变成两层后可能仍只有这点面积，显得比例不当，原因是受结构