古冶市调报告.ppt

写在前面的话在古冶与唐山近十天的时间 我们体味到的是以下几种滋味 温暖 挚朴 沉重和青涩 古冶人的热情让我们倍觉温暖 古冶人们对待调查问卷时的认真能让我们感觉到他们的挚朴 但古冶人的生活与居住状态却又让我们感到沉重 作为一座有着沉痛与觉重历史的新兴城市 作为唐山市曾经的重工业城市 古冶人们的生活与古冶人们所居住的生活环境让我们有些沉重 古冶的历史沿革 始于19世纪80年代林西矿建矿之时 储量丰富的优质煤炭和林西矿 赵各庄矿 唐家庄矿的建立是矿区形成的决定因素 洋务运动 中 以清朝北洋大臣 直隶总督李鸿章为首的洋务派 为了加强国防力量 开始兴办工业 开发煤 铁矿 清光绪二年 1876年 李鸿章奏准朝廷 派候补道员唐廷枢 勘察开平煤铁情形 次年成立了开平矿务局 清光绪十三年 1887年 筹建林西矿 清光绪三十四年 1908年 袁世凯筹办的滦州矿务局于宣统二年 1910年 建成赵各庄矿 本次市场调查提案框架 1 古冶区域分析2 古冶房地产市场及在售项目情况分析3 计划开发土地分析4 综合结论 第一部分古冶区域分析 古冶区 位于唐山市区东部面积263平方千米人口36万全区辖4个街道 1个镇 4个乡我项目所在唐家庄街区是古冶主要街区是历史悠久的重工业区拥有省 市级大中型企业40余家是唐山最为富裕的县区之一 100公里 1个小时 黄金海岸 浅水湾浴场 大约70公里 50分钟 170公里 1 5个小时 京唐港 90公里 1个小时 古冶区位示意图 古冶区地理位置优越 交通通讯便利 距天津新港 秦皇岛港 京唐港均不足百公里 距津唐高速公路开平入口仅3公里 205国道贯穿全境 古冶区是历史悠久的重工业区 矿产资源丰实 工业基础坚实 煤炭 耐火粘土 石英砂岩 水泥灰岩 煤矸石等矿藏储量大 开采价值高 境内有部属 省 市大中型企业40余家 区属企业50余家 乡 街企业100余家 股份制企业 私营企业 村办企业及个体工商户2000余家 主要产品有煤炭 钢铁 水泥 耐火材料 陶瓷 医药 纺织 服装等400余个品种 第二部分 古冶房地产市场及项目分析 古冶房地产市场主要在售项目情况 经济适用房 爱民花苑 水韵花都 爱民花苑 项目基本信息 物业类型 住宅 普通住宅项目特色 小户型设计为主 面积多位70 80 建筑类别 多层 底商装修状态 毛坯容积率 2 36绿化率 20 物业费 0 60元 平方米 月建筑结构 砖混交通状况 25路房管局下车 向东走1000米停车位 停车位售价4万元 位价格说明 六层价格2180 五层价格2380 四层价格2580元 三层价格2780元 二层价格2680元 一层价格2480元优惠 一次性付款每平米优惠50元地下层价格 800元 平方米周边配套中小学 唐山市宏文中学医院 第三医院银行 中行 邮政 农行 小区建筑均为新型环保材料 单元门设置楼宇对讲机 中套户型 全封闭功能阳台 南北飘窗 顶层最大亮点是附送大露台 附带地下室 集体供暖 分户计量 宽带入户双气入户 兴盛 金山新城占地面积 1500亩 分三期 一期的开发面积为600亩 开工时间 2010 4开发商 唐山兴盛房地产开发有限责任公司楼盘动态 项目已奠基 资料不全 售楼处待建 预计产品为6 1多层 预计均价在3000元左右 开盘价格预计在2500元左右 其他信息 金山新城最大的的房地产项目 建筑设计单位 温哥华海地土地发展顾问有限公司 美国莫克 MUAC 唐山兴盛地产已建项目 唐山凤凰世嘉项目 北戴河天鹅堡等项目 整体价格相对较高 预售态势较好 建筑质量业主评价较高 户型设计合理 实用性强 金山小区 经济适用房 占地面积 139860平方米总建筑面积 210000平方米容积率 1 5绿化率 50 物业费 0 60元 平方米 月开工时间 2008 6 30竣工时间 2009 12 30开发商 唐山市古冶区房地产开发项目地址 古冶唐家庄王家岗西205国道北侧 楼盘动态 楼盘基本已售罄起价2180元 均价2500元 最高价2780元 三层价格 户型面积45 90平方米 主要户型60平方米安置面积为8 12万平方米 安置户数904户工程设计单位由河北冶金建设集团勘察设计有限公司设计 中达建设集团股份有限公司承建 基础采用筏板基础 砖混结构 外墙采用烧结页岩多孔砖砌筑 保温采用聚苯板 窗户全部采用塑钢中空玻璃窗 阳台为落地窗 东华温馨家园 占地面积 233100平方米总建筑面积 350000平方米容积率 1 5绿化率 35 总户数 4000二期均价 2500元 平米一期均价 2100元 平米主力户型区间 78 95 两居为主 开发商 唐山市东华房地产开发有限公司物业公司 东华物业售楼热线 0315 35222223523333 楼盘动态 二期最后四栋于5 1日开盘 采用VIP卡认购的方式 6千顶1万 5 1日至5 3日预订的客户 一次性付款可获50元 优惠 按揭贷款客户优惠20元 5月4日开始执行现优惠政策 一次性付款优惠30元 老客户优惠20元 按揭贷款不优惠 洋西花园 占地面积 325420平方米总建筑面积 555987平方米竣工时间 2009 12 30容积率 1 7绿化率 36 均价 3000元 平方米物业费 0 50元 平方米 月开发商 唐山市富达房地产开发有限公司销售热线 0315 3685000 3686000楼盘动态 一期已销完 二期正在规划中 绿野新城 项目座落在南马路北侧 石榴河西岸占地面积 199800平方米总建筑面积 300000平方米容积率 1 5绿化率 30 物业费 0 50元 平方米 月起价 1800元 均价 1999元 最高价 2130元 地下室 800元 开工时间 2008 4 30开发商 唐山昌盛房地产开发有限公司物业公司 唐山昌盛物业有限公司 古龙湾 占地面积 34906平方米建筑面积 43284平方米容积率 1 24开发商 唐山德盛房地产开发有限公司物业公司 唐山德盛物业有限公司售楼地址 唐山市古冶区古冶市场对面古龙湾小区内销售热线 0315 3511111 3512222楼盘动态 古龙湾项目现属于现房销售 目前剩余房源不多 户型齐全 户型为67 71平米 78 568平米 78 78平米 83 552平米 88 93平米 89 96平米的房源 最低价1868元 平米 项目基本信息 物业类型 住宅 普通住宅项目特色 经济住宅 小户型建筑类别 多层 底商装修状态 毛坯容积率 1 24绿化率 50 物业费 0 50元 平方米 月建筑结构 砖混交通状况 210路终点站南行500米停车位 地上停车位 随意停车 不收费起价 1600元 均价 2225元 最高价 2598元 价格说明 三层 2598元 平米四层 2298元 平米周边配套学校 28中学 古冶三小 银行 建设银行 农业银行 繁兴花苑 繁兴花苑 分一期 二期 三期工程 处于林西中央地位 西部为40亩花园文化广场 采用后现代的建筑风格 拥有十多种精致户型 全明阳光空间 南北通透 50 200多平方米多种户型选择 纯板楼户型 一梯两户 一梯三户 三期中心花园四栋楼水景环绕 电梯入户 穿厅入室 南北通透 大观景落地阳台 四明户型 明厅 明室 明橱 明卫 大面宽 短进深 采光通风的设计 低密度板式电梯楼中楼 六层带电梯 同时 距商业中心区很近 步行5 10分钟可直达中心地带 21 25 85路三条公交线路环绕左右 公路交通环境便利 项目简介 项目基本信息 物业类型 住宅 普通住宅项目特色 宜居生态地产建筑类别 多层 底商装修状态 毛坯容积率 1 35绿化率 35 物业费 0 60元 平方米 月建筑结构 砖混交通状况 乘201路区医院下车北走30米即到停车位 8 8万 位最低价 2290元 均价 3090元 最高价 3490元 价格说明 最低价是六层价格 最高价是二 三层价格地下室价格 1000元 周边配套学校 实验小学 第19中学银行 工商银行 农业银行 华瑞现代城 项目基本信息 物业类型 住宅 普通住宅项目特色 配套商品房建筑类别 多层装修状态 毛坯绿化率 35 物业费 0 50元 平方米 月建筑结构 砖混建筑规模 16栋多层 华瑞康居小区 占地面积 70000平方米总建筑面积 95950平方米容积率 1 37总户数 1242销售率 90 开发商 华瑞房地产古冶分公司物业管理公司 华瑞新城物业建筑设计单位 中钢设计院项目地址 古冶林西河西利康药厂东侧 新十六中 初中部 东侧楼盘动态 楼盘基本已售罄 销售均价2300元 项目基本信息 物业类型 住宅 普通住宅项目特色 经济住房建筑类别 多层装修状态 毛坯绿化率 50 物业费 0 50元 平方米 月建筑结构 砖混小区内部配套 物业会所 超市 商店中小学 林二小 十六中幼儿园 古冶第一幼儿园综合商场 林西百货大楼邮局 古冶邮政支局银行 农业银行医院 华瑞新城社区医疗中心其他 古冶文化图书馆 龙江瑞景 项目基本信息 物业类型 住宅 普通住宅项目特色 林西第一高品质景观社区建筑类别 多层 小高层装修状态 毛坯绿化率 35 物业费 1元 平方米 月停车位 450交通状况21路 23路 25路直通本社区地质 地下为岩石结构无煤碳资源工程质量 全部采用三级钢 采用钢筋混凝土周边配套中小学 林西第三小学 唐山第十六中学 唐山三十一中学医院 林西矿医院 古冶区医院 古冶区卫生局 户型分析 通过调查发现 各个项目户型涵盖的区间跨度都比较小 主力户型主要集中在80 100平米 能够满足本地客群的需求 主要项目户型配比如下表 70 90 的两居户型占据主力市场此户型比较符合当地市民的消费心理和生活习惯 即希望一套住房能够解决居住的大部分问题 一家三口成为这部分户型的主要消费群体 70 90 左右的户型成为各个在售楼盘的热销户型随着古冶区房地产市场价格的迅速增长 三居户型使消费者承受更大的压力 两居满足各方面需求的同时 也以明显的价格优势成为市场主导 这一点从市调的数据中清晰的反映出来 在70 90平米两居占据市场主力的同时 80 左右的户型成为各个在售楼盘的热销户型 下表为古冶区主要在售项目4 5月价格对比 价格增幅分析 2010年4月至今 在售项目单价都有不同程度的上浮 涨幅4 9 其中东华温馨家园 繁兴花苑和古龙湾涨幅都在4 以上 这三个项目价格涨幅过快 不排除人为控制等因素的影响 目前古冶区主要在售的项目的均价在2300 2800元 其中繁兴花苑和东华温馨家园因其产品品质和良好的市场口碑在价格上与其他项目拉开距离 均价在3000元 平方米左右 但是也不难发现 价格过快的增长势必会给销售带来压力 对几个主要在售项目调查发现 价格上涨之后销售速度明显放缓 下表为古冶区主要项目采用的建筑材料 建筑材料分析 通过本次调查结果可以看出 由于多数项目多为6层多层设计 户型以南北通透 一梯两户设计为主 多为两居格局设计 项目多为低端品质 外立面多为涂料设计 由于古冶区现有供热系统管道设计 多数采用统一供热 为了节约开发成本 多为暖气设计 古冶区土地价格分析 据国土资源局土地成交信息记录 近年以来 古冶区公开拍卖的土地项目非常少 大部分为企业转让和挂牌交易的形式 从2009年的古冶区土地拍卖记录来看 区域内土地储备量较少 主要为待开发地块及旧改项目的开发 近期刚刚揭牌的金山新城地价约在30万 40万左右 亩 而之前开发的水韵花都地价在30万左右 亩 第三部分 计划开发项目分析 本项目位于古冶区最令人瞩目的焦点区域 金山新城区 项目位置 项目所在地 唐山中心区 距离唐山市百货大楼预计25公里 直通公交210路 车程1小时15分钟 项目交通示意 1 地块位置 该基地东起唐林路 南至永安道路 西至规划中的森林公园 北至胜利道 围合区内土地面积约236676 1平方米 355亩 2 周围环境与设施 1 步行约30分钟可至古冶区商业中心 2 西侧为规划中的森林公园 是城市中心景点 3 东侧为老居住小区 4 西南为新建中的古冶区政府办公行政中心 5 北面为古冶区财政局 工商行政管理局 规划局 交通局等政府机构 项目概况 项目四至 3 交通状况 205 213路公交车直接可到本项目 并且坐车到老商业区仅需要10分钟左右车程 出行比较方便 项目周边情况卫星地图 交通路况 唐林路主干道 永盛路5月底竣工永安道 胜利道7月中旬竣工 区域氛围 围绕区域中心公园四周在建社区较多 二类居住用地为405公顷 三类居住用地为37 8公顷参考居住人口14 5万人 政府机关 未来区政府所在地 毗邻城建局 规划局 财政局等古冶区主要机构公园绿地 203亩古寺公园 750亩的中央森林公园文教卫生 唐山宏文中学 金山小学 市民广场 文图两馆等酒店娱乐 金山宾馆 凯森商务会馆及其他已建 在建餐饮娱乐项目 4 项目周边相关配套内容 民生大厦项目 北寺公园扩建工程 投资2083万元改扩建后的北寺公园占地203亩 由亲水平台区 花径飘香区 儿童活动广场区 游船码头区 主题雕塑区 和景观长廊区等12个景区构成 各景区之间由一个环行游览通道统揽全景 公园全部工程已近完工 投资300万元9 35公顷的中央森林公园 森林公园与北寺公园形成一条观光游览线 明年6月1日前投入使用 项目正北面老宅 项目北侧在建道路 胜利道施工情况 胜利道新建工程东起友爱路 西至唐林北路 全长1640米 计划投资746万元 新建水泥混凝土路面1 64万平方米 道路两侧铺装便道板8700平方米 预计9月7日建成通车 标高图示 胜利道 项目西侧在建森林公园 项目拆迁近况 山坡角度向东 进度较快 有些区域已经开始平整土地 拆迁区域 西侧建设中经济适用房 项目西南侧毗邻道路 项目东南侧的东方电力厂 距项目大约500米 热电厂 唐林北路 项目东侧唐林北路及周边情况 西南侧在建区行政办公大楼 项目SWOT分析 优势 1 地理位置优势本项目位于古冶区未来中心区域 项目地理位置极具优势 2 市政配套齐全按照古冶中心区规划 未来区域的市政及各项配套极其齐全 目前已落成使用的有体育馆 中心广场以及重点学校等 3 自然景观佳项目西面为规划中的森林公园 具有天然氧吧的良好条件 劣势 1 项目规模大 资金回笼慢项目地块占地面积和建筑面积大 具备营造大型社区的条件 开发周期太长 影响资金回笼 2 中心区成熟仍需2 3年本项目所在的古冶区中心区要达到政府规划中的规模和状态需要2 3年甚至更长的时间 3 配套不完善周边现有生活 商业配套设施不齐全 东南侧为古冶东方电厂 距本项目大约500米 存在一定的环境污染问题 机会 1 房地产发展趋势随着城市新的规划及发展 可开发土地资源日趋减少 区内居民置业比例快速上升 2 政府规划利好新区政府的迁移 新中心区的高标准规划和高标准定位大大提升本区域项目的价值 3 周边项目的利好影响项目西面为森林公园 规模较大 随着这些项目的完善 大大改善了本项目的周边的环境 提升了项目的整体形象 城市快速发展带来的高房价危机 整体规划远景较远 新区建设需要大量能源和后备支持 未来链接各方的纽带 威胁 1 其他项目的威胁由于本项目及周边35万平米的经济适用房的建设 在未来几年将有大量的新增供应 市场竞争更趋白热化 2 政府调控政策使2010年以后地产走势模糊政府调控政策的不断出台 以及近日温家宝总理天津调研指出的要继续遏制房价 使得目前国内一线城市持币观望客户增多 且项目销售量在不断下降2010年 房地产市场将有可能继续面临持续的低迷状态影响 3 唐山民众对于古冶区域各方面的负面深入印象 总结 1 本项目位于古冶区新行政中心区域 地理位置优越 具备很好的商住项目的发展条件 项目周边规划聚集了中心区大型的居住区 商业区和公建设施 项目区域未来会发展成为古冶区重要的城市核心区域 提供完善的城市服务功能 2 在看到项目未来发展前景的同时 我们也要看到项目所面临的各种问题与困难 尤其是过高的地价 过低的销售价格 过慢的销售速度以及总体不愠不火的地产销售市场 都将是我们所面临的困难 第四部分 综合结论 古冶区在售及待售项目以及整个地产市场的特点 1 古冶经济实力很强 但是不能难发现 有钱人大多会选择在迁安 唐山或者其它区域购房 很多人尤其是有钱人对地震以及古冶大环境并不认同 2 古冶市区仅14万人口 却集中了几个30万平方米以上的大楼盘 竞争及发展空间受到很大空间的竞争影响 3 古冶城区环境并不理想 污染严重 客户的购房积极性相对较差 4 古冶楼盘较多 但价格却处于唐山各县区的末端 均价一直徘徊在3000以内 更有甚者 在开盘初期均价刚刚达到1900元 平方米 这对开发商利润的回报值及预期相较远 5 虽然古冶房价较低 但土地价格一直保持在30 40万 亩的水平 而且容积率也有很高的限制 受地质条件影响无法建高层 因此对地产项目发展的制约较大 古冶区在售及待售项目以及整个地产市场的特点 6 在古冶做地产开发 很难做到差异化的竞争 首先建筑形态只能建多层和别墅 这样会对项目的开发形成限制 而容积率和土地成本又在一