预售管理意见.doc

昌房管字201140号 签发人：王海连昌邑市房产管理服务中心关于加强商品房预售方案管理的意见各房地产开发企业、房产销售代理机构：根据城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法、山东省商品房销售条例、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房201053号）、潍坊市住房和城乡建设局关于加强商品房预售方案管理的意见（潍建预管字20111号）文件的精神，为进一步加强房地产市场监管，完善商品房预售制度，规范我市商品房预售行为，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，现就加强商品房预售方案管理工作提出如下意见：一、提高对商品房预售方案管理工作重要性的认识加强商品房预售方案管理是法律、法规赋予房地产管理部门的法定职责，是贯彻落实国家、省、市关于加强房地产市场宏观调控政策的重要举措，是规范我市房地产市场预售环节的有效途径。有关部门和房地产开发企业必须依法行政、严格管理，确保我市房地产市场的平稳健康发展。 二、建立健全商品房预售方案管理机制（一）市房产管理服务中心要加强对全市商品房预售方案管理工作的检查指导，并负责全市商品房预售方案备案管理工作。 （二）商品房预售方案是办理预售许可的必备要件。房地产开发企业申请商品房预售许可前，应将商品房预售方案提交当地商品房预售管理主管部门备案。商品房预售方案不符合规定的，不予办理商品房预售许可。（三）申请商品房预售方案备案程序为：房地产开发企业持商品房预售方案及相关材料和证件，向商品房预售管理部门申请办理商品房预售方案备案。预售管理部门应在5个工作日内做出是否予以办理备案的决定。（四）商品房预售方案中明确保留自有房产及政府控制预留房，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。政府控制房需在政府解控后单独办理预售许可。三、进一步完善商品房预售方案管理内容商品房预售方案管理内容应包括但不限于以下基本内容：(一) 商品房项目的基本情况。包括项目名称、座落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理落实情况，经营性或非经营性公共设施的设置等。(二) 商品房项目的建设情况。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排。(三)商品房预售计划。包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等，以及本期开盘方案（暂定开盘时间、预售流程、购房客户排号、选房、签约流程）。(四)商品房预售方式。商品房销售方式包括自行销售或代理销售签约两种形式。本项目商品房销售人员以及承担销售的代理机构等必须向市房管部门提供相关情况证明材料；委托代理机构销售的，代理机构应取得当地房管部门备案证明材料。（五）商品房预售款监管落实情况。商品房预售款必须落监管银行、监管账户并经房管部门审批，落实商品房预售款监管收存、使用承诺书。(六)商品房预售价格备案情况。房地产开发企业和销售企业要提供由物价部门核准的商品房销售明码标价（备案）表。(七)回迁安置情况。如开发项目中有回迁安置房，预售方案中应做出明确说明。(八)房管部门认为需要说明的问题。开发企业应该按照房管部门的要求，明确需要说明的其他事项。四、切实加强商品房预售方案管理措施（一）房地产开发企业以及销售企业应当按照诚信、合法、科学、合理的原则制定商品房预售方案，并及时到房管部门备案。（二）商品房预售方案一般不得变更。因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因，确需变更已备案的商品房预售方案的，应当重新提交预售管理部门备案。（三）开发企业应将报预售管理部门备案后的商品房预售方案在销售现场公示，并严格按照方案执行。分期申请商品房预售的项目，前一期申请预售许可时的预售方案不落实的必须进行整改，整改期内暂不受理后一期商品房预售申请。（四）商品房预售方案实行动态管理。建立项目施工进度记录，开发企业每月初3日内按照预售项目施工进度计划在预售方案中登记工程进度情况；建立销售情况记录，每季度提报项目销售情况统计表；建立预售款拨付登记记录，开发企业在办理预售款拨付申请时，在预售方案中对监管款拨付情况进行登记。（五）市房管中心要对房地产开发企业商品房预售方案执行情况进行监督检查。（六）房地产开发企业违反商品房预售方案预售商品房的，经查实后，市房管中心要责令该房地产开发企业做出书面说明，并限期改正；拒不整改的，要依法严肃查处，同时记入房地产信用档案并暂停其商品房预售行为；情况严重的