2008年长沙市住房建设规划纲要.doc

2008年长沙市住房建设规划纲要 2008/01/23 长沙市政府 长沙市2008年住宅发展规划是保障城市居民实现居住小康目标的重要规划，是保证长沙市住宅市场持续健康发展的重要规划。同时，也是2008年长沙在社会发展与经济建设中，贯彻落实调控政策、科学发展住宅产业、健康发展住宅市场、稳步改善居民居住水平的指导性规划。一、基本情况（一）2007年发展成就长沙市2007年住宅发展卓有成效，住房制度改革得到深化，住宅产业地位得到提升，住宅市场机制得到健全，住宅建设水平得到增强，居民居住水平得到提高，住房保障体系基本建立。2007年住宅发展的成就，为长沙市2008年住宅发展创造了良好的发展局面，提供了坚实的发展平台。1、住宅投资推动国民经济快速发展，居民住房消费迅速增长住宅投资和住房消费的不断增长，是推动长沙市国民经济快速发展的重要动力。2007年，住宅投资完成额达到346亿元，住宅投资年增速达到52.27%，高于同期房地产投资年均增长率12个百分点。住宅投资额占GDP的比重从2006年的12.82%上升至2007年的15.88%，提高了3.06个百分点，住宅产业地位明显提升，住宅投资对经济增长拉动作用明显增强。2007年，居民住房消费迅速增长，年销售面积由2006年的625.47万，增至2007年的803.77万，增长28.46。2、住宅建设改善城市人居环境，居民居住水平明显提高2007年，长沙城市建设突飞猛进，城市功能明显增强，城市面貌发生深刻变化，城市人居环境得到改善。通过开展城区内危旧低矮的棚户区改造，2007年共改造棚屋60多万，有4000多户1万居民搬迁新居。棚户区改造大大改善了城市道路和环境，提升了城市文化品味，保护了重要的文化古迹和民居民宅。2007年，居民居住水平不断提高，城市人均住房建筑面积逐年稳步增长，由2006年的28.29增至2007年29.7，增加了1.41。人均居住水平向小康目标继续迈进，住房需求进入向品质需求转变的过渡阶段。3、住宅市场体系基本形成，住房保障体系初步建立经过2007年的发展，住宅一级市场得到快速发展，住宅一、二级市场体系基本建立，中介服务市场体系得到发育。2007年，住宅累计批准预售面积和累计销售面积分别达到759.72万、803.77万，二手房市场在2007年期间也得到有效发展，共成交17258套、成交面积148.60万、成交金额27.21亿元。2007年，长沙市逐步完善住房保障体系。通过运行住房公积金制度，保障了在深化住房制度改革过程中大多数居民的住房需求；通过建立住房保障制度，实施城市低收入家庭住房保障办法，投资建设经济适用房和廉租住房，解决了部分低收入家庭的住房问题；通过建立住房保障工作局，健全了住房保障工作机制，确保了住房保障工作顺利推进。2007年，经济适用房建设累计完成投资额达到6.58亿元，累计施工面积达到118.15万，累计竣工面积为66.18万。经济适用房累计销售面积达到67.63万，共解决6172户低收入家庭住房问题；廉租房建设累计完成投资额达到4000万元，累计施工面积达到2万，累计竣工面积为2万，并通过发放廉租住房租赁补贴和做好公有住房租金核减工作，共解决7200户低收入家庭住房困难问题。（二）发展中存在的问题虽然长沙市2007年住宅发展取得巨大突破，快速发展，但发展过程中也出现一些问题，影响了长沙市住宅市场持续健康发展，主要表现在：住宅市场基础制度不完善，住宅供应市场化程度有待进一步提高；企业土地储备较多，住宅用地开发效率不高；住房消费结构不合理，户型面积仍较大；住宅一、二级市场发展不平衡，住房梯级消费体系不顺畅；住房保障体系有待进一步完善，住房保障制度实施效能有待提高。二、编制依据、指导思想与基本原则（一）编制依据制定长沙市2008年住宅发展规划主要是以长、株、潭区域发展规划、长沙市城市总体规划和近期建设规划、长沙市“十一五”住房建设规划为空间基础，以长沙市“十一五”国民经济与社会发展规划制定的社会经济发展目标与内容和为经济基础，以国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）和关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）、国务院发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）等政策文件为政策基础。（二）指导思想2008年，长沙市住宅发展的总体指导思想是：以科学发展观为指导，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，建立和发展资源节约型、环境友好型的住宅建设模式和消费模式，完善住宅供应体系和住房保障体系，重点发展面向广大中低收入家庭的普通商品住宅，着力调整住宅供应结构，将房价控制在合理的水平上，引导和促进长沙市房地产市场持续稳定健康发展，促进和谐社会建设，推进繁荣发达、文明和谐、适宜人居的区域性现代化中心城市建设做出贡献。（三）基本原则1、以人为本原则坚持以人为本的原则，把人的需求与发展作为规划的首要出发点，提高居民居住水平与品质；落实以人为本的思想，将城市中低收入住房困难家庭纳入公共住房保障体系，推进和谐社会建设。2、市场导向原则坚持市场导向原则，继续深化住房制度商品化、社会化改革，完善住宅市场体系；完善市场基础制度，充分发挥市场机制在住宅市场中配置资源的基础性作用，形成住房梯级消费体系；健全市场法规体系，加强政府对市场规则的制定和市场主体行为的监督作用，促进市场有序健康发展。3、协调发展原则坚持协调发展原则，促进住宅产品结构优化与调整，科学调整住宅产品结构，引导住房消费理念转变；树立住宅与环境的协调发展意识，走资源节约型和环境友好型的发展道路，增强可持续发展能力；坚持住宅与人的协调发展，兼顾城市功能的完善和人居环境的完善，促进城市建设与居住水平提高。4、有效实施原则坚持有效实施原则，建立合理完善的住宅发展指标与发展目标体系，增强规划体系系统性与规划目标科学性；注重规划实施，制定具有操作性强的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；注重实施效果评价，建立科学的规划实施评价机制与体系，激励相关部门实施规划的积极性。三、主要目标与基本任务（一）主要目标长沙市2008年住宅发展要实现持续健康发展，推动国民经济与社会又快又好发展。保持住宅市场发展中的市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。加强政府调控管理，实现市场机制健全完善、政府监管有力有效、公共住房供应与保障到位。建立较为完善的住宅市场体系，规范发展住宅二、三级市场。1、规模目标住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，2008年，长沙市区住宅供应总量控制在800万左右。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续改善，到2008年末，城市人均住房建筑面积达到30.5。2008年，长沙市区要满足约10500亩的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房）和廉租住房的建设用地占70%以上。2、结构目标在总量充分满足居民住房合理增长的需求前提下，根据城市空间发展战略、城市人口分布状况、产业结构布局，以及住宅市场区域特征，科学规划和供应土地，合理布局基础设施配套，方便居民生活与工作，优化住宅区域供应结构，实现需求与供应的区域结构基本平衡。在套型结构比例上，全市按总量原则控制，分用地区域类别按项目原则控制，确保新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90以下住房（含经济适用房和廉租房）面积所占比重达到70%以上。3、品质目标新建商品住宅配套设施功能应齐全、完善，到2008年末全市住宅成套率应达到87%以上，积极推广精装修房。建设健康型、舒适型、安全型的小区，到2008年末，全市小区物业管理覆盖率100%。加大城市中心危、旧房改造，改善老城居民居住条件。4、保障目标建立完善的住房保障体系，保障政府公共住房的有效供应，支持中低收入家庭合理住房需求，保障低收入和困难家庭基本住房需求。2008年，长沙市区经济适用房建设总量控制在100万左右；通过低收入家庭廉租保障制度解决10000户低收入和困难家庭的基本住房问题，其中新建廉租住房10万；以实物配租方式解决2000户最低收入和困难家庭的住房问题。2008年，由政府通过划拨方式供应1200亩土地用于保障性住房建设，其中经济适用住房建设用地1100亩，廉租住房建设用地100亩。5、生态目标完善建筑节能法规体系，健全建筑节能标准，按照居住小区类型分级指导；房屋建筑要充分按照节能省地要求设计，住宅建设材料应用要严格按照环保和节能要求。到2008年末，新建住宅全部达到50%的节能标准。6、科技目标加大住宅科技研发投入，鼓励新住宅技术应用与推广，建立以企业为主体、政府扶助的住宅技术创新机制，争取在住宅建筑、产业技术等方面取得突破。（二）基本任务与思路根据长沙市2008年住宅发展的空间基础、经济基础和政策基础，按照规划的指导思想与基本原则，确立长沙市2008年住宅发展围绕保持“三个稳定”、实现“三种转变”、推动“四项升级”等三项内容为主要任务的发展思路。1、保持“三个稳定”住宅产业地位稳定稳定住宅产业支柱性产业地位，巩固住宅产业健康发展基础，增强住宅产业可持续发展能力。住宅供需平衡稳定实现住宅市场供需总量总体平衡，实现住宅市场供需结构总体平衡，保证住宅供需同步稳定增长，保障城市居民住房需求有效满足。住宅价格涨幅稳定保持住宅价格水平与城市社会经济发展水平一致，保持住宅价格增长速度与城市居民收入增长水平一致，保持住宅价格基本稳定、防止住房价格大起大落。2、实现“三种转变”住房消费理念转变从重面积到重品质转变，树立环保、节能、省地的住房消费理念。企业开发理念转变从造房子到做文化产品转变，树立为城市建设做贡献、为城市文化添内容、为城市历史留文化的住宅开发理念。政府调控理念转变从被动调控走向主动调控转变，树立科学的政绩观、发展观。3、推动“四项升级”住宅市场体系升级健全和完善住宅市场机制，促进住宅一、二级市场平衡发展，规范市场秩序，增强市场信息透明度，健全市场法规体系。企业组织体系升级促进住宅开发企业品牌提升，树立企业诚信意识，促进企业综合竞争实力提升，加速高素质专业人才聚集，增强企业社会责任感。住宅产品体系升级提升住宅产品品质，优化住宅设计结构，提高住宅产品科技含量，完善住宅配套设施，完善住宅小区物业管理服务。政府监管体系升级健全住宅市场监管机制，完善住宅市场调控手段，完善住宅市场信息监控体系，增强房地产市场形势研究能力。四、套型结构比例控制与住宅发展时空布局（一）套型结构比例控制根据长沙市城市规划管理技术规定，市区内用地分为4个等级区域：（1）核心区（核心旧城区）：湘江湘春路芙蓉路劳动路围合的区域；（2）一类用地（旧城区）：三一大道东二环南二环湘江围合的区域；（3）二类用地（其他城区）：除核心区、一类地区、三类地区的区域；（4）三类用地（风景名胜区）：岳麓山风景名胜区。分用地区域类别内的项目套型结构比例，按照节约集约利用土地要求，确定如下：规定核心区用地内，所有套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的90以上控制。规定一类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的80以上控制。规定二类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的60以上控制。规定三类用地内，所有项目套型结构比例均严格按90以下套型的住房面积占总建筑面积的90以上控制。另外，经济适用住房和廉租住房项目的90以下的套型结构比例达到100。对于滨水区、风光带等特定区域的项目以及重点工程拆迁安置项目的套型结构比例由市政府具体研究确定。规划期内所有项目套型结构均按项目所在区域内的套型结构比例要求进行控制。2008年总量控制方法由国土、规划、建委等部门根据规划要求制定。（二）住宅发展时空布局1、住宅发展空间布局在2008年规划总量目标下，长沙市2008年住宅发展的各区分布为：开福区166.32万，占规划总量的20.79%；天心区149.04万，占规划总量的18.63%；雨花区194.16万，占规划总量的24.17%；岳麓区145.60万，占规划总量的18.20%；芙蓉区144.88万，占规划总量的18.11%。3、住房建设布局住房建设主要集中在十七个控规片区，具体建设规模和套型结构比例如下：（1）金星路两厢控规区域。由北二环西二环市区界线围合的的区域。整个区域总面积为7.67平方公里，其中居住用地面积为96.46万。2008年建设住宅总面积为43.81万，其中商品房面积为34.81万，保障性住房面积为9万。90以下套型占总建设面积的比例控制在72以上。（2）麓谷三期控规区域。由长常高速公路麓云路枫林三路西三环围合的区域。整个区域总面积为10.04平方公里，其中居住用地面积为225.16万。2008年建设住宅总面积为49.33万，其中商品房面积为29.33万，保障性住房面积为20万。90以下套型占总建设面积的比例控制在67以上。（3）桐梓坡片控规区域。由岳麓大道湘江龙王港枫林二路西三环围合的区域。整个区域总面积为8.30平方公里，其中居住用地面积为359.58万。2008年建设商品房面积为35.14万。90以下套型占总建设面积的比例控制在60以上。（4）岳麓山大学城南片控规区域。由南二环线湘江靳江路后湖路阜埠河路麓山南路西二环围合的区域。整个区域总面积为4.07平方公里，其中居住用地面积为89.29万。2008年建设商品房面积为17.32万。90以下套型占总建设面积的比例控制在60以上。（5）鹅秀组团控规区域。由北三环京广铁路捞刀河湘江围合的的区域。整个区域总面积为11.97平方公里，其中居住用地面积为385.68万。2008年建设住宅总面积为124.80万，其中商品房面积为102.80万，保障性住房面积为22万。90以下套型占总建设面积的比例控制在70以上。（6）新河三角洲控规区域。由浏阳河芙蓉北路三一大道湘江围合的区域。整个区域总面积为2.05平方公里，其中居住用地面积为91.10万。本区域拆迁安置用房另行择址建设。2008年建设商品房面积为41.52万。套型结构比例根据市场需求确定，不足70套型结构比例要求部分，由市内其他区域总体平衡达标。（7）朝阳电子街控规区域。由五一大道车站中路人民中路韶山北路围合的区域。整个区域总面积为1.36平方公里，其中居住用地面积为52.54万。2008年建设商品房面积为7.23万。90以下套型占总建设面积的比例控制在80以上。（8）远大路以北片控规区域。由东二环远大路浏阳河围合的区域。整个区域总面积为4.83平方公里，其中居住用地面积为192.32万。2008年建设商品房面积为60.67万。90以下套型占总建设面积的比例控制在60以上。（9）隆平高科技园控规区域。由浏阳河市区界线围合的区域。整个区域总面积为22.14平方公里，其中居住用地面积为367.46万。2008年建设住宅总面积为137.65万，其中商品房面积为112.65万，保障性住房面积为12万。90以下套型占总建设面积的比例控制在82以上。（10）坡子街周边地区控规区域。由五一大道黄兴南路白沙路湘江围合的区域。整个区域总面积为1.87平方公里，其中居住用地面积为65.14万。2008年建设商品房面积为27.13万。90以下套型占总建设面积的比例控制在90以上。（11）南郊公园周边地区控规区域。由南湖路芙蓉路南二环湘江中路围合的区域。整个区域总面积为6.18平方公里，其中居住用地面积为250.20万。2008年建设商品房面积为40.15万。90以下套型占总建设面积的比例控制在80以上。（12）天心生态新城控规区域。由友谊路新开铺路韶山路天心区界线围合的区域。整个区域总面积为17.75平方公里，其中居住用地面积为506.64万。2008年建设住宅总面积为71.76万，其中商品房面积为54.76万，保障性住房面积为17万。90以下套型占总建设面积的比例控制在68以上。（13）天心环保工业园控规区域。由韶山路天心区界线围合的区域。整个区域总面积为5.83平方公里，其中居住用地面积为96.43万。2008年建设保障性住房面积为10万。90以下套型占总建设面积的比例控制在100。（14）劳动东路两厢控规区域。由长沙大道京珠高速公路曲塘路万家丽路劳动东路东二环路围合的区域。整个区域总面积为6.18平方公里，其中居住用地面积为302.57万。2008年建设商品房面积为55.16万。90以下套型占总建设面积的比例控制在60以上。（15）香樟东路两厢控股区域。由曲塘路京珠高速公路湘府路坝湾路官寺冲路体院路木莲冲路万家丽路围合的区域。整个区域总面积为4.86平方公里，其中居住用地面积为175.69万。2008年建设商品房面积为63.22万。90以下套型占总建设面积的比例控制在60以上。（16）洞井片控规区域。由杉木冲路中意路时代阳光大道洞井路省植物园边界杨林路圭白路绕城线雨花区界线围合的区域。整个区域总面积为9.57平方公里，其中居住用地面积为277.75万。2008年建设住宅总面积为65.78万，其中商品房面积为55.78万，保障性住房面积为10万。90以下套型占总建设面积的比例控制在66以上。（17）雨花环保工业园控规区域。由绕城线京珠高速公路雨花区界线围合的区域。整个区域总面积为10.79平方公里，其中居住用地面积为141.17万。2008年建设保障性住房面积为10万。90以下套型占总建设面积的比例控制在100。五、公共住房保障体系规划（一）住房保障制度总体思路完善政府公共住房的供应和分配机制，建立政府保障性住房有效供应体系。通过加强和规范发展经济适用住房，解决城市中低收入家庭住房问题；通过廉租住房保障制度建设，按照“应保尽保”原则，解决城市最低收入和困难家庭基本住房问题。（二）廉租住房保障规划1、长沙市廉租住房保障规模2008年，长沙市区需要提供廉租住房保障的户数约为10000户，分别通过租金补贴方式解决3000户、通过租金核减方式解决5000户、通过实物配租方式解决2000户低收入住房困难家庭的住房问题。2、长沙市区廉租住房保障体系建设土地、资金需求量2008年，长沙市区需划拨100亩土地，投入建设资金22000万元，用于新建10万廉租住房。对符合廉租住房保障条件但未得到实物配租的长沙市区低收入家庭应给予住房补贴或租金核减，2008年需发放住房补贴或核减租金约2500万元。2008年，保障性住房的收购、廉租住房的日常维修管理、住房保障信息管理系统的建立维护等住房保障相关工作共需资金3050万元。 2008年，廉租住房保障体系建设计划投入资金约27550万元。3、长沙市廉租住房保障体系建设资金来源廉租住房保障资金实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要由以下部分组成：（1）年度财政预算按照不低于财政收入2%比例安排（市本级和五区财政各负担50%）；（2）土地出让净收益10%以上；（3）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（4）廉租住房租金收入；（5）其他资金。若存在资金缺口，由市、区两级财政统筹解决。（三）经济适用住房保障规划1、经济适用住房建设总量2008年，长沙经济适用住房建设总量总体安排占全市住宅总量的10%-15%。2、经济适用住房建设套型与布局严格控制套型建筑面积。套型建筑面积全部控制在90以内，以60-80为主，其中新审批的经济适用住房项目套型建筑面积全部控制在60左右。建设区域布局。综合考虑地价、区域产业规划、产业结构及土地供应情况，2008年经济适用住房建设主要安排在二类用地上，在二环以外。土地供应与配套。加强对经济适用住房用地保障，加强经济适用住房的配套供给，采取小区规模建设方式。（四）公共住房保障管理制度由市房产局负责编制公共住房保障制度实施方案，并政策拟制、统筹协调和监督管理等组织实施工作。廉租住房建设与分配管理原则。新建廉租房在经济适用住房小区内统一布点、同步建设，每户平均建筑面积按50以内控制。对低收入住房困难家庭通过租赁补贴、租金核减和实物配租方式保障其住房需求。经济适用住房建设与分配管理原则。新建小区项目统一招标建设，建销分离。经济适用住房实行政府指导价。建立公开、公平、公正、科学的销售机制，房源由政府统一调控和政策监管，原则上实行公开摇号销售制度，优先保障市政重点工程和建设项目拆迁户的安置。六、规划实施的保障机制与措施（一）规划实施的保障机制1、规划实施的组织保障建立高效的组织领导机制和有效的部门协调机制。加强住宅规划管理的组织领导，高度重视住宅市场管理，加强政策的贯彻实施，建立健全住宅市场监管机构，形成高效的管理组织。相关部门要按照各自职责切实履行政府在住宅领域的管理服务职能，建立定期的工作协商与形势分析通报制度。2、规划实施的目标责任制建立和落实目标责任制。政府要按照规划所确定的发展目标，建立规划实施过程和规划实施结果的综合评价体系，明确各相关部门的职责和责任，落实2008年住宅发展规划的各项工作任务，各相关部门要认真研究制定工作计划和方案，建立和完善目标责任的考核机制，保证规划目标如期完成。3、规划实施的政策配套建立完善的政策配套支持机制。健全住宅法律、法规体系，加强住宅管理政策措施的衔接协调与配套。建立住宅建设实施协调机制。做好与长沙市总体规划、其他专业规划在规划编制和实施阶段的衔接协调，做好各层次规划与相关规划的衔接协调。（二）规划实施的保障措施1、加强住宅建设统筹管理，完善住宅市场监管制度加强住宅建设统一管理体制，理顺住宅管理关系，探索住宅开发新机制，简化住宅审批程序，建立联合审批制度，积极改善投资环境。完善住宅市场监管制度，理清政府与市场关系，禁止任何形式的住房实物分配。规范企业行为，出台房地产行业行为规范，严肃查处违法违规行为。2、加强住宅用地供应管理，盘活存量住宅用地加强住宅用地供应管理，科学制定住宅用地供应计划，严格规范土地出让前置条件，适时、适量推出土地。加强住宅用地批后监管，严肃查处违反土地出让合同约定的行为。盘活存量住宅用地，制定和实施土地储备计划，加大已出让存量住宅用地清查力度，重新审查拿地企业开发能力。加大对闲置土地的处置力度，提高土地闲置费，严格执行闲置土地收回制度。3、积极发挥税收经济手段作用，完善税收调节机制充分发挥税收经济手段作用，建立有利于住宅市场理性投资、有利于住宅理性消费、有利于市场秩序规范的税收制度。积极研究未来物业税改革的影响，早期准备和研究相关工作内容及衔接。建立完善的税收调控机制，确立以税收为主要手段的住宅市场调节机制，定期评估税收手段对住宅市场的调节作用，增强税收手段的调控功能。完善财政税收体制，逐步改革和创新财政税收体制，形成良好的充分发挥税收调控作用的机制与环境。4、合理引导居民住房消费观念，促进住宅品质与服务提升合理引导居民住房消费观念转变，从重数量向重品质转变，树立环保、节能、省地的住房消费理念。调整住房供应结构，利用市场的价格机制作用，引导居民住房消费决策转变。采取财政税收、行政等手段，鼓励符合健康、舒适、生态的住宅消费，限制违背资源节约型社会建设方向的住宅消费。促进提升住宅品质与服务，提高住宅建筑技术标准，加快先进住宅技术的推广与应用，严格监管开发企业和建筑企业的建筑质量。规范住宅中介服务市场行为，严格执行房地产经纪人制度，提高中介市场的服务水平。完善住宅小区物业管理制度，规范物业管理服务体系，大力推动和谐小区建设。5、关注住宅市场金融风险，充分发挥金融体系支持作用关注住宅市场金融风险，加强宏观经济监测与住宅市场监控信息沟通，建立住宅市场金融风险评价体系，完善住宅金融市场监控体系发布金融风险提示信息，增强各界的住宅