鉴定员培训讲稿.ppt

本次讲课的目的 房屋鉴定范围很广 包括了既有建筑的安全性 使用性 可靠性鉴定及完损等级鉴定 房屋鉴定所涉及到的知识面及所应用的规范很多 在日常鉴定中 每一个鉴定案要用哪一个标准 虽然没有明确规定 但根据鉴定的内容及经验 也有一定的遵循章法 在接手一个鉴定案后 就要根据案件的内容与条件去确定采用哪本规范去编写鉴定书 本次讲课主要是针对不同的鉴定采用不同的规范的标准做法问题 在鉴定与编写鉴定书基本做到系统化 标准化 提高我市房屋鉴定的整体技术水平 在办班之前 我们走访部分鉴定公司 了解情况及存在的问题 本次讲课也针对这些问题和我们常见到的问题 讲述我们的处理方法 同时简单讲讲2个实例 考核要求和范围 考核内容为 可标 和讲课内容 开卷考试 带 可标 目前常用的鉴定规范 房屋完损等级评定标准 城住字 84 第678号 以下简称 完标 民用建筑可靠性鉴定标准 GB50292 1999 以下简称 可标 工业厂房可靠性鉴定标准 GBJ144 90 以下简称 工业可标 危险房屋鉴定标准 JGJ125 99 以下简称 危标 建筑抗震鉴定标准 GB50023 95 适用于 完标 与 危标 的鉴定 有正规设计和施工验收时 施工前周边房屋安全鉴定 开业前 年审 房屋安全鉴定 出租前房屋安全鉴定 房屋装修 或一般维修 前安全鉴定房屋渗漏水鉴定 房屋安全普查 以上鉴定由于在要求上只通过损坏情况直接评级 而不需要怀疑房屋质量问题 在原因分析上可基本不讲或浅谈的鉴定案件 适用于 可标 的鉴定 施工周边房屋损坏安全鉴定 房屋安全程度鉴定 局部或个别构件安全性鉴定 抢险性质的房屋安全鉴定 可仅做安全性鉴定 房屋滑移安全性鉴定 房屋质量安全鉴定 三无 五无工程 或缺乏部分资料 房屋改变设计用途的鉴定 火灾后房屋安全鉴定 房屋渗漏水原因鉴定 可仅做使用性鉴定 房屋饰面损坏原因鉴定 可仅做使用性鉴定 地基基础鉴定 有地基基础问题时应测量房屋垂直度 作为判别房屋的危险性 沉降变化的数据及决定维修方案 详细记录及描述沉降裂缝的分布从而确定其沉降的分布 重要的要判断沉降是否已经稳定 主要从房屋的建造年代 地质情况 基础形式和业主反映裂缝的发展情况等方面综合分析 正在变化的要提供沉降观测数据作为沉降是否已经稳定的判断依据 现场要注意相邻房屋情况和地理特征 为提出加固方案作准备 要区分地基基础受外界影响的各种情况 水土流失 应力叠加 挡土失稳 振动导致液化等 混凝土构件的检查及鉴定 现场要从裂缝的位置和特征判断裂缝是结构裂缝或非结构裂缝 温度或收缩裂缝等 注意裂缝与建筑物的体形及构造特征 从而决定裂缝的性质 有怀疑时要尽量打开批荡检查 要注意对房屋结构布置 轴线尺寸 构件截面尺寸这些基本要素的检查 在有图纸的情况下 注意房屋的总体尺寸 伸缩缝的位置 了解裂缝出现的时间与建筑物各个施工阶段的时间的关系 帮助判断施工是否造成影响 并注意判断裂缝的新旧情况 正确认识受 CL 离子和其他有害物质腐蚀影响所造成的损坏特征 从建筑物耐久性的概念出发提出修缮要求 如封闭裂缝 蜂窝等技术要求 砌体结构构件的检查与鉴定 要注意砌体结构承重墙的位置 墙厚 高厚比 墙体质量 砌筑砂浆的质量 砌筑构造做法等基本要素现场要详细检查区分墙体变形 裂缝的类型 注意构件的支承长度 房屋的体形 伸缩缝的位置 修缮要考虑从安全 真正排危 的要求出发 正确认识爆破振动引起的裂缝特征 施工前周边房安全鉴定参考做法 房屋概况 要对房屋情况详细记录 包括房屋的饰面情况 近期装修情况 工地与房屋的位置关系 工地即将进行的施工内容 施工规模 检查情况 对房屋要进行垂直度测量 测量位置要记录清楚 如果是考虑将来可能对地基基础有影响 要做裂缝观测标记 对房屋的裂缝要做详细记录 若鉴定为危房或有危险点的房屋 要明确指出在采取措施后方能进行施工 施工周边房损坏鉴定的参考写法 房屋概况 要对房屋情况详细记录 包括房屋的饰面情况 近期装修情况 工地与房屋的位置关系 工地各个阶段的施工内容和施工日期 如怀疑施工对房屋地基基础有影响 要考虑场地的地质情况和房屋的基础情况等因素 如怀疑工地爆破或震动考虑对房屋地基基础有影响 要考虑其每次爆破的炸药量 参照 爆破安全规程 GB6722 86 或产生震动的机械动能 检查情况 要详细记录损坏情况 并注意损坏的新旧情况 检测手段要完善 鉴定意见 首先应对房屋的安全性定性分析 包括地基基础与上部承重结构 评定房屋的等级 鉴定意见要说明影响哪部分 或没有影响 或不能确定 因没做施工前鉴定 房屋渗漏水原因鉴定的参考做法 检查情况要对产生渗漏的时间 规律做了解 鉴定人员对民房的给排水管道设置和构造要有一定的了解 对给水管设置有怀疑时可配合探筋仪进行检查 对排水横管的走向设置有怀疑可用倒水试验 地面围水进行渗水试验应用于产生漏水能立竿见影的情形 若渗水路径过长或有储水过程的则不宜使用 例如有沉箱蹲厕 地台有砂石垫层时 平台或露台的有渗漏时 要检查排水坡度是否符合规范要求有回灌水现象时 可检测排水横管的坡度 外墙面渗水应局部打开检查砂浆的强度和密实度 有否储水空间 鉴定书编写的基本要求 开始鉴定时要根据鉴定的内容 申请方的要求 图纸资料的情况确定采用哪一本规范去编写鉴定书 以指导现场检查工作 鉴定书内容要基本满足规范的要求 房屋各主要部分要有所交待 满足完整性 鉴定书的编写顺序要按照规范里的条文顺序 按 可标 的要求编写鉴定书 概况内容除了描述房屋的基本状况外 应与鉴定的主要目的相连系 要有使用情况与图纸资料情况的介绍 检查情况中承载能力 变形 基础沉降 裂缝等鉴定项目均要求有具体数据 进行检测的除有详细的检测数据列表 还要进行数据分析 包括数据与图纸的对比 异常数据的取舍 数据所反映的问题等 必要时要附图及附照片说明 要有较详尽的原因分析 按 可标 的要求编写鉴定书 续 鉴定结论除按 可标 的模式写出外 应添加解析语句 使鉴定结论容易看懂 提出加固方法要根据技术要求及场地条件基本明确 必要时要做适修性评定 根据技术性 经济性及政策性等因素 在特定情况下可仅鉴定其安全性或使用性 并非每次都要做可靠性鉴定 例如漏水 饰面破坏等鉴定可仅做使用性鉴定 而没装修的房子的质量鉴定只做安全性 拆除房屋的结论要审慎 只能以建议性提出 若做适修性鉴定要用数据说明是否应拆除 按 完标 危标 要求编写鉴定书 房屋概况和检查情况要详尽 包括饰面 门窗 设备 检查情况要详尽 要有程度上的描述或有数据说明 损坏原因根据具体情况可写可不写 采用 危标 时 房屋出现危险构件要明确指出 可不算出危险构件的百分比 也不利用模糊数学去推断 就根据危险的情况依据受力原理去判断危险点房 局部危险房 整幢危房 危房的鉴定结论要按照建设部4号令里面的四种处理方法 拆除房屋的结论要审慎 只能以建议性提出 目前鉴定业务要求做到的八个统一 鉴定工作中要求做到的 八统一 为如下内容 统一鉴定标准 统一鉴定程序 统一鉴定文书 统一鉴定专用章 统一培训发证上岗 统一使用电脑软件 统一资料归档 统一收费标准 鉴定规范与施工规范 设计规范的协调 鉴定规范中的安全技术参数 如 裂缝宽度 挠度限值 位移限值等 均比设计规范低 故当某一鉴定内容符合鉴定规范时就一定满足设计规范要求 鉴定规范中也有相当部分条款的标准是以设计规范为基准的 但稍加放宽 如砌体