地产甲方乙方必看.doc

地产甲方乙方必看：某大型地产公司广告行为指引修订稿！1 目的为规范集团的广告发布行为，防范广告发布活动中的法律风险，维护万科品牌形象，制定本指引。 2 范围万科企业股份有限公司及所属各地产公司。3 职责3.1 集团审计法务部负责本指引的制订、修改、指导和监督。3.2 各地产公司相关部门负责本指引的实施。4 控制与过程4.1 广告发布原则4.1.1 真实广告须保证所传达信息的真实性，任何明确具体的描述均应有事实依据，不应对自身无法控制的事项作出承诺，不应含有虚假的内容，不应有意误导受众。4.1.2 合法广告发布须保证其内容和程序不违反法律、法规、规章。4.1.3 公平和诚实信用广告陈述应遵循公平竞争的原则，不应诋毁竞争对手或贬低同行，广告中涉及的具体明确的事项应能够兑现。对不利于客户的客观信息，不应掩饰。4.2 行为控制准则4.2.1 广告发布审查广告发布稿应由公司营销部/策划部/企划部负责拟定，涉及各部门确认的，应以书面方式征询意见，相关部门须以书面回复意见并对该意见负责。汇总各部门意见后，拟稿部门组织各相关部门召开广告文稿确认会，最终经公司第一负责人签发后发布。4.2.2 广告存档 广告发布后，应保留原件，因载体性质不能保存原件的，应当复制留存，并分项目按日期存档。4.3 广告发布规范4.3.1 广告法明确禁止的情形： l 使用中华人民共和国国旗、国徽、国歌、军旗、勋章；l 使用外国的国旗、国徽、国歌、军旗；l 使用国际组织的旗帜、徽记；l 未经授权使用“五环”、“红十字”、“红新月”等标志；l 使用国家机关和国家机关工作人员的名义；l 使用国家级、最高级、最佳等用语；l 妨碍社会安定和危害人身、财产安全，损害社会公共利益；l 妨碍社会公共秩序和违背社会良好风尚；l 含有淫秽、迷信、恐怖、暴力、丑恶的内容；l 含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；l 妨碍环境和自然资源保护；l 在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查检验、统计、公布市场调查结果等对企业及其商品、服务进行排序或综合评价的内容。（如“全国销量第一”、“市场占有率第一”、“市场主导品牌”、“消费者首选品牌”、“中国公认名（品）牌”、“推荐产品（品牌）”、“认定”、“认可”、“指定”、各种满意率、信任率等。）4.3.2 房地产广告特殊规定l 预售、销售广告，应当载明以下事项：(一)开发企业名称；(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；(三)预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。l 房地产租售的基本单位，应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。l 广告中表现价格，应当是实际的销售价格，并且明示价格的有效期限。l 广告表现项目位置，应以道路的实际距离表示，不能以所需时间来表示距离。项目位置示意图应当准确、清楚、比例恰当。l 广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件如在规划或者建设中，应当在广告中注明。l 广告涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。l 广告中涉及贷款年限和额度的，应当注明“银行提供最高成年按揭”。l 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘的，应当真实、准确，注明出处。l 不应在项目未具备销(预)售条件的时候发布该项目房地产销(预)售广告。l 未取得商品房预售许可证之前，不应以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布房地产广告。l 广告中不应含有开发商对买受人的户口、就业、升学等事项的许诺。l 广告不应含有风水、占卜等封建迷信内容，不应有悖社会良好风尚。l 广告不应利用其他开发商的项目形象。使用万科其他项目的效果图或者模型照片，应当在广告中注明。l 广告中不应出现融资或者变相融资的内容，不应含有升值或者投资回报的许诺。l 广告中使用全国地图时，对国界、省界、台湾、南海诸岛等敏感因素应特别谨慎。4.3.3 关于肖像权、姓名权和知识产权4.3.3.1 广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得肖像权或姓名权人的书面同意。4.3.3.2 广告中使用图片、书法、音乐，均有可能涉及他人著作权，应当取得著作权人的书面同意。委托广告经营单位制作、发布广告的，应当要求广告经营单位提供合法使用的证明，并应当在合同中明确约定：因本广告引致的对任何第三方关于人身权和知识产权方面的赔偿责任均由广告经营单位承担。4.3.3.3 广告中涉及专利的，应当标明专利号和专利种类。不能使用未授予专利权的专利申请和已经终止、撤销、无效的专利做广告。4.3.3.4 广告中在注册商标上使用标记的，所使用的商标图样应当与注册商标图样一致，不能更换字体4.3.4 关于不正当竞争4.3.4.1 广告不应贬低其他生产经营者的商品或者服务，不应贬低同类产品。4.3.4.2 有奖销售，奖金不能超过人民币伍仟元。4.3.5 关于隐私权和名誉权广告和软文如报道他人的姓名及其他个人资料，必须取得当事人书面同意。业主和万客会会员的个人资料涉及隐私权，公司负有保密义务。4.3.6 实物广告的存档在现场向公众展示的沙盘、模型、样板房，应当拍摄录像或附日期的照片，存档备查。4.3.7 广告中避免涉及国家机关及其工作人员l 广告中不要提及具体的国家机关名称和领导人职务、姓名。l 对含有国家机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。4.3.8 户外广告的安全责任大型广告牌、热气球、氢气球、飞艇等户外广告，都存在安全责任问题。属于我方自有的，应当定期维护，防止发生安全事故；属广告商提供的，在合同中应当约定维护责任，并约定因户外广告载体发生意外事故导致的任何第三人的人身和财产损失，均由广告商承担。4.3.9 宣传册（售楼书） 宣传册应标明印刷日期。分期开发的项目，应注明是哪一期的宣传资料。 在总平面图及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施等与业主利益密切相关的信息（见4.3.15）要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第期用地”。对上述数据，以约数表示为宜。 在户型组合平面图及相关文字介绍中，对电梯间、配电、消防设施间等可能对居住产生不利影响的设施，要准确标注。 在介绍户型图、交付标准等信息时，应注明其适用或不适用的范围（第号楼第单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。 宣传册（售楼书）提示语：1本宣传册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本公司保留对宣传册修改的权利，敬请留意最新资料。2总平面图提示语：本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。（B:本图仅为*项目规划效果示意，与实景存在一定差异。）3.关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍等，应提示：“以上资料为截止于年月日的情况”；4.对政府规划中待建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示“以上信息来源于”。5.户型图如标有尺寸，应提示：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。”6.介绍项目周边信息时，应提示：“本页中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。” 本提示语与本条3.、4.中的提示语同时使用。7在介绍所使用的设备、材料的页面，应提示：“本公司如以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。（但如果发生材料/设备变更，应当在合同附件中更正）8.提示语的字体不得小于同一版面的主要文字。l 对宣传册的各项要求适用于各种宣传手册/单页/折页。4.3.10报刊广告提示语：“本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。”4.3.11沙盘 / 模型 对宣传册（售楼书）的各项要求适用于沙盘和模型。 沙盘/模型应严格按比例制作，但不要标注比例尺。注明“项目第期模型/户型模型”。 楼盘模型的外立面、窗、阳台、花园、地平标高、色彩等业主关心且易于对照的因素，应当按设计方案准确体现。 提示语：“本模型依据规划方案制作。因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异。” 户型模型提示语：“本模型仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。”4.3.12 示范单位 示范单位应按交付标准制作，插座、管线等也应按实表示。搭建的示范单位，应按该户型的施工图尺寸制作，不得放大。 装修示范单位应在醒目处提示：本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、家具、陈设等除注明外均不属于交付范围。 交房标准示范单位提示语：“本单位为*户型交付标准示范，相同户型单位因楼栋、楼层等不同，局部结构、面积等可能有所不同。” 准交房标准示范单位提示语：“此为经装饰的交付标准示范单位，除特别注明外均属于交付范围（或B、未注明“随楼配置”的设施和家具、电器、装饰品不属于交付范围）；相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同。” 对示范单位室内与交付标准显著不一致的地方（如隔墙改动等），需在相应位置进行特别提示。4.3.13 效果图在广告中使用非实景图片，应注明“效果图”。4.3.14 在销售现场关于口头解说的提示语：l “本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。”l 对各种场合使用的提示语，位置、字体、颜色要醒目大方，真正起到提示作用。4.3.15 慎重发布对我方有约束力的广告根据合同法，广告的内容具体确定，并表明只要对方承诺，我方即受该意思表示约束的，视为要约。最高人民法院的司法解释进一步规定：商品房的销售广告和宣传资料就开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立以及价格确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。下列因素对合同签订和价格确定可能有重大影响，在广告与宣传材料中出现时，须特别慎重： 发展商、承建商、设计单位、监理单位； 占地面积、总建筑面积、容积率、总户数； 绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）； 户型（结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台等） 景观、朝向、间距； 价格（均价、起价、价格期间、某套房屋的具体价格）、优惠条件； 设施、设备、材料（品牌/制造商、型号/规格、性能、数量）； 附属花园（面积、交付标准、用途）； 按揭（按揭条件、年限、金额）； 小区配套设施：（1） 会所（设施与具体功能）（2） 停车场/库（车位比/数量、租/售）；（3） 篮球场、网球场、游泳池等体育娱乐设施；（4） 学校、托幼等文化教育设施（入学条件或资格）（5