绿色房地产之我见--注重新内涵的“绿色房地产”_李菊.doc

“绿色房地产”之我见-注重新内涵的“绿色房地产”李 菊（中国建筑科学研究院上海分院，上海，200023）摘要：基于资源损耗、资源短缺、资源分布不均以及资源对经济的硬约束，在房地产界，世界性地求同存异，提出“绿色房地产”概念。“绿色房地产”作为专业词汇提出，必然界定其外延与内涵，并从内外结合的角度来归纳其关键内容，从而发挥其引领性作用，以“绿色”为原动力升级房地产的价值。本文通过对某绿色房地产案例的剖析，重点阐述了“绿色房地产”的4个方面的新内涵：1、绿色房地产讲究“天时、地利、人和”；2、绿色房地产讲究“章法”；3、绿色房地产讲究“科学性”；4、绿色房地产注重“人性化”。关键词：绿色房地产 原动力 新内涵My View on “Green Real Estate”“Green Real Estate” emphases on new connotation Li Ju（Shanghai Institute, China Academy of Building Research, Shanghai ,200023）Abstract: The concept of “Green Real Estate” was proposed in the industry based on a global common ground, based on the consumption, the scarcity, the uneven distribution of the resources and that the resources concretely restricted to the economy. To propose “Green Real Estate” as terminology, we must define the extension and intention of the concept, from which conclude the key content in an integrated manner. Thus the concept could guide the industry to upgrade the value of the real estate by the motivation of “Green”. By analyzing a Green Real Estate case, the article emphasizes the new connotation of this concept in four aspects:1. Green Real Estate needs “good timing, geographical convenience, and good human relations”, 2.Green Real Estate needs “regulations”,3.Green Real Estate needs “scientific methods”,4.Green Real Estate needs “humanity”. Key Words: Green Real Estate, Motivation, New Connotation1 绿色房地产的概念改革开放25年来，我国GDP年均增长9.4%，同时，我国也成为世界上单位GDP能耗最高的国家之一。而房地产业是人类迄今对自然资源、能源消耗最大的行业。而“绿色住区”建设不仅可满足人们安居乐业需求，又可在精神、文化、艺术和道德等方面为人们提供一个悠然的环境。从发展远景看，“绿色住区”适合21世纪的发展要求，更顺乎可持续发展的世界潮流，所以我们要走一条产业发展和居住环境优化的可持续发展道路。绿色人居成为广大消费者追求的目标，开发商也朝着这个方向一起努力。基于资源损耗、资源短缺、资源分布不均以及资源对经济的硬约束，在房地产界，世界性地求同存异，提出“绿色房地产”概念。在一般的理解层面，绿色房地产意味着较低的能耗、较长期的稳定功能、可持续地构成住区生态系统的因子，从而引导住区人口在一个科学和谐意义上居住与发展。目前，许多小区只是停留在小区绿化、美化的层面上，并未涉及绿色地产的内涵。那么，什么是真正绿色地产？仅仅是指地产项目的绿化？还是应包括地产项目的人文设计、自然景观、环保建材、空气质量、运动休闲等诸多生态环境指标的体现？绿色地产该如何体现对绿色健康、人文关怀的尊重和强调？本文将对一个绿色房地产开发案例的剖析，解读和总结笔者对于绿色房地产新内涵的见解。2 绿色房地产的案例剖析2.1项目概况苏州朗诗国际街区位于苏州工业园区南至斜塘河、北至规划的园区第十中学、东至斜塘河道、西至津梁街。本项目总用地面积为7.35万平方米，总建筑面积为18.04万平方米。由15栋小高层建筑错落排布而成，建成后成为了地标气质的现代建筑群落。合计住户1003户，小区内还建有商业用房、物业管理、活动室等公建配套设施，是金鸡湖畔低密度社区聚集地及生活配套最为完善的所在。朗诗国际街区进可纳新城市繁华版图，退可享金鸡湖从容意境，地段价值一再飙升。建筑简约的立面，跃动的红色，成为具有地标气质的现代建筑群落。苏州朗诗国际街区将会继续打造一流的科技住宅项目，保持节能住宅产品的主题，以“用最少的能源、换来最高的舒适度”为理念，为住户打造一个低能耗、高舒适度的居住环境。图1为苏州朗诗国际街区的效果图。图1 苏州朗诗国际街区效果图2.2绿色建筑设计策略2.2.1围护结构节能设计本项目外窗采用隔热保温窗，窗框采用断热铝合金型材，和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃为5mm中透光+15mm氩气+5mm透明，镀有Low-E涂层，内充惰性气体有效降低热能量的传递。住宅的主体结构以钢筋混凝土墙体为主，外保温方式有两种：其一，在其外侧设置70mm厚高密度保温板（XPS保温板），再留出空气对流层，设置开放式的干挂外墙。中间流动空气层能带走保温板上的凝结水，有效保证保温材料的长期干燥，维护其保温性能持续有效。空气层加上干挂的外墙，夏季起到了很好的遮阳隔热作用，也有效地防止雨水的侵入。其二，在主墙体外侧设置70mm厚高密度保温板（XPS保温板），同样可以有效地防止雨水的侵入。通过试验和样板房的建设，第一种方式的建设成本比较大，第二种方式保温隔热效果也很好，因此最后其他楼的外保温采用第二种方式。本项目除阳台门外，外窗均设置为铝合金卷帘外遮阳。卷帘帘片为双层的铝制滚压成型型材的多孔卷帘门，中间填充聚氨酯绝热发泡材料，夏季可以阻挡80%以上的太阳辐射。本项目从楼基到楼顶，形成严密的隔热保温体系，能保持智能居所的独立性，又能减少能量的散失。屋顶设置较厚的保温层，女儿墙部分也严密包裹，并且把隔热层延伸到地面冻土层以下，形成闭合的保温隔热体系，全方位阻隔能量流失。2.2.2可再生能源利用本项目除车库、设备机房、公共走道之外采用中央空调，冷热源由平衡地源热泵和冷却塔共同承担。采用4台在额定工况下每台制冷量为1070.3kW、制热量为1142.8kW的地源热泵机组，另外采用2台制冷量1032kw的螺杆式冷水机组同时作为空调冷源，夏季运行冷水机组与地源热泵机组，冬季只运行地源热泵机组。本工程地下埋管换热器采用垂直埋管。根据江苏的气候情况，本项目结合建筑整体采用整体式太阳能集热系统，燃气锅炉作为辅助热源。本项目的屋面设计17组/单元，集热面积为127.5平方/单元，集热效率为0.5。太阳能热水控制系统设计为循环水箱恒水位自动进水，集热系统自动温差循环，恒温水箱自动定水位控制，燃气辅助加热定温控制，热水供水定温循环，防溢流，防冻循环，防干烧功能，防雷击，防漏电等。本项目还在整个小区之内布置了太阳能光电景观灯。2.2.3水系统规划设计本项目位于苏州，四季降雨比较充沛，本项目采用雨水回收利用系统设计，收集屋面、地面雨水，处理后用于景观、道路浇洒及景观水池补水。经过计算，本项目的非传统水源利用率达到了10.63%。处理后的雨水定期观测水质，并定期对各处理池进行清理打扫。本项目所有的用水器具均须采用北京科勒有限公司生产的节水型器具，采用器具是符合节水型生活用水器具及节水型产品技术条件与管理通则的要求的器具。本项目地块内的所有的景观灌溉均采用喷灌的节水灌溉形式。本项目卫生间采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低了排水噪音对邻里的干扰。2.2.4先进节能的空调系统本项目采用混凝土顶棚辐射制冷制热系统，辐射顶棚主要用于承担室内显热负荷，可以利用夜间低谷电运行，有效实现电网削峰填谷。混凝土顶棚辐射系统通过设在楼板内的均布水管，依靠常温水为冷热媒进行辐射制冷制热。夏季送水温度为20左右，回水温度为26左右；冬季送水温度28左右，回水温度为20左右，温差加热或制冷混凝土楼板，再通过楼板以辐射方式进行传热，调节室内温度。该系统温度分布均匀，室内没有机械转动部件，辐射温度与空气温度相差小，没有吹风感且空气洁净，安静无噪声且不占用室内空间。为营造高舒适的室内环境，本项目采用了24小时持续置换新风系统。设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度等多级处理的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感，大大提高了人体的舒适度。由于送风层的温度较低，密度较大，会沿着整个地板面蔓延开来形成一个“新风湖”，通过人体和室内各种其他热源加热，连同人口呼出的废气一起缓慢上升，最终通过设在上部的排风口有组织排放，整个气流组织的设计完全能带动整户的空气交换，不留死角，而且避免了新风系统过多短路而造成的损失，使得新风利用程度最大化。排风系统设计过程中，增设了转轮式全热回收装置，夏季显热效率达到69%，湿效率达到67%；冬季显热效率达到71%，湿效率达到71%。排风能量回收系统的设置，有效地减少了因排风而导致的无谓能量损失，进一步实现节能。此外，按照室内空气品质要求和除湿要求，本项目设计过程中详细模拟计算了新风处理系统的最低新风量指标，同时就温度与湿度独立调控进行了详细设计，从根本上解决了“节能”与“防止结露”的这一实质矛盾。每户住宅的送风支管上均设置有一个风量调节系统，每户的天棚系统分集水器上均设置有流量、温度计量装置，可以实现分户室温调节。2.2.5智能化控制本项目设置有安全防范子系统，住宅报警装置、访客对讲装置、周界防越报警装置、闭路电视监控、电子巡更装置。本项目设置有管理与监控子系统，自动抄表装置，住宅内安装水、电、气、热等具有信号输出的表具，并将表具计量数据传至居住小区物业管理中心，实现自动抄表；车辆出入与停车管理装置；紧急广播与背景音乐；物业管理计算机系统；设备监控装置。本项目的子系统是由居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，提倡采用多网融合技术。控制网络中有关信息，通过小区宽带接入网传输到居住小区物业管理中心计算机系统中，用于统一管理。2.2.6先进的物业管理本项目的小区物业管理团队具有丰富的管理经验，建立起了一些列包括节能、节水管理、耗材管理、绿化管理制度在内的详细制度。对小区内的管理实施资源管理激励机制。本项目改变传统的垃圾处理方式，统一中央吸尘，使垃圾不在房间停留，统一中央分类，不给细菌滋生条件。中央吸尘是一种全新的室内清洁方式，是一个由吸尘主机、吸尘管网、吸尘插座、吸尘软管及刷头等组成的一体化的吸尘系统。用户只需将吸尘软管插入吸尘插座，通过手柄上的开关启动系统，灰尘、虫螨病菌等都将通过埋于墙内的集尘管道，送到远离居住空间的吸尘主机中。中央吸尘系统从使用的角度可分为商用型、家用型两大类。从运行上可分为集中管理型、分户管理型两大类。从系统开关启动方式的发展又可分为无电源压力波启动型、电源插口启动型。中央吸尘系统在高级办公楼、高层公寓、酒店的使用大大降低了物业管理的成本，增加了建筑物的使用功能，为业主带来了健康、宁静、舒适的生活空间。2.3绿色建筑案例的总结苏州朗诗国际街区的成功建设和入住，代表着节能舒适的绿色科技住宅将会中国住宅未来的发展方向，追求舒适并不会与环境保护产生矛盾，提高生活质量不应该以牺牲自然环境为代价。既追求舒适，又做到环保，那才是最佳的双赢。朗诗国际街区在建设过程中引进了欧洲成熟的科技住宅技术，并通过自主研发和创新，整合顶棚辐射系统、地源热泵系统、新风系统、外墙外窗系统、屋面地面系统等多项世界先进的相关建筑技术，为业主营造了绿色、节能、环保、健康的生活空间，更为中国新型住宅提供了明确的发展导向。3 绿色房地产的新内涵3.1绿色房地产讲究“天时、地利、人和”房地产业经过20多年的发展，一个个环境优、规模大、配套全、质量好、物业管理水平比较高的住宅小区不断涌现，房地产业的发展拉动了国民经济的增长，还极大地改善了城市面貌、人们的居住质量和投资环境。同时，房地产开发中存在的一些问题也应引起我们重视，比如：对土地的利用有的还不够珍惜；推土挖地营造大面积的水景；建设大规模的豪华会所及豪华住宅；脱离地方气候的特点，大量采用遮荫效果差、制氧功能低的棕榈科植物；建筑材料过分地追求豪华而不实用；采用大面积保温性能比较差的单层玻璃等等。上述情况说明，把科学的发展观引入房地产业是促进房地产业健康发展的客观需要。3.2绿色房地产讲究“章法”绿色地产有什么标准呢？首先要讲究人与自然和谐发展，合理利用自然形成的山、水资源。第二是与自然环境友好、亲和，保护生态。第三是要令居住者感到舒适、愉快。第四是要注意节约各类资源。第五是要强调住区室内环境的精美。还要实现“十化”：规划设计科学化；工程质量优质化；建筑材料环保化；环境建设生态化；生活能源清洁化；住宅功能智能化；物质消耗循环化；文化艺术民族化；物业管理人性化；住宅产业现代化。3.3绿色房地产讲究“科学性”绿色地产在营造“绿色住区”过程中，还应该注意保护环境、提高科技含量、节约各类资源、重视人文景观