贵阳项目评估报告.doc

贵阳市修文项目评估报告一、 项目地理位置及情况简介1、 修文县位于贵阳市北部，距省城贵阳25公里，到龙洞堡国际机场大约45分钟的车程，金修线、盐沙线两条快速高等级路在2013年底全线贯通后车程缩短至30分钟。离在建的贵阳北铁客运站25公里、与贵阳环城高速北段（白云区沙子哨）直线距离15公里。距历史文化名城遵义70公里。扎南高等级公路改扩建工程完工后，乘车40分钟即可到达遵义市区。2、 川黔铁路、210国道贯穿南北、西南出海大通道贵毕、贵遵高等级公路在此交汇，境内有两个铁路客货运站。全县共有6个乡镇和12个社区，土地面积350平方公里。2006年末人口总数444845人，其中非农人口122591人。2003年列为全省32重点县，2004年被建设部等国家六部委列为全国重点县，也是全省小县城综合改革试点县。市委、市人民政府将建设大贵阳“两城三星”战略把该县列为到2020年城区人口达50万人的卫星县城之一。3、 该县根据省、市规划，抢抓机遇，以该县“三点两镇一园区”的产业布局为依托，理清工作思路，确定了修文的发展重点，即：依托资源，面向市场，区域规划，重点突破，着力实施“六区三业一城”（“六区”即医药食品工业园区、贵航集团高科技工业园区、扎佐物流园区、甘龙洞材料工业园区、黑山坝后备工业园区、旅游休闲度假园区：“三业”即蔬菜种植业及养殖业、医药食品及高科技材料业、三产服务业、“一城”即卫星县城的产业布局，充分发挥该县的区位、交通、资源等优势，充分利用好人流、物流、信息流、资金流等因素，沿贵遵、贵毕高等级公路、210国道、扎六公路布局、白修高等级公路“四场三园两基地一带”的“午”字型公路经济带，四场即万亩无公害优质蔬菜批发市场、农产品宗综合批发市场、建材市场、中药批发市场：三园即医药食品工业园、野生动物园、黑山坝后备工业园：两基地即万亩无公害蔬菜及外销菜基地、中药材料基地：一服务带即沿210国道规划设计建设饮食服务娱乐的第三产业带。在此基础上，充分发挥乡镇企业聚集效应，加快修文县的建设步伐，实现了社会经济的全面发展。4、 随着国家十二五规划的要求，西部大开发正在紧密锣鼓的实施，贵州省将以工业强省的身份迅速发展，其中修文县将成为贵州省重点开发的区域，被贵阳市规划为常住人口50万人的卫星城。目前北京首钢、贵州黔轮胎、百灵制药、统一集团、三一重工等20多家大中型企业已入住修文县扎佐工业园区，扎佐工业园短期规划到2015年实现工业产值800亿元，2020年实现工业产值1500亿元，未来的8年产业辐射相当明显，对住宅市场拉动也不可估量。几个大企业目前厂房均已完成，正在安装生产流水线，北京首钢一期在2013年11月投产，其他企业在2013年底也陆续投入生产。未来三年修文县城市居民将从现有的10万人发展到20万人，未来10年内有望实现卫星城50万的规模。面临这个千载难逢的机遇，将给公司带来新的机遇和挑战，目前公司以巨大的优势站在机遇前沿，在经过与修文县人民政府多次洽谈，公司已成功取得位于修文县黄金地段开发资格，开发用地已明确的有500多亩，还有150多亩待定。合计开发建筑面积达到150多万平方。开发项目被列为修文县的重点项目。二、 BT项目配置情况 公司和修文县共签订了BT（三）和BT（十）两个项目，BT（三）政府用武装部营房项目修文县第二小学项目来进行土地配置，配置的土地为13号土地；BT（十）政府用安置房一项目新寨路项目滨河路项目来进行土地配置，配置的土地为C号、D号、6号土地。 该项目属于贵州平联置业有限公司和修文县人们政府合作开发的BT项目，已明确的用地约500亩，还有待明确的150多亩，总建筑面积约150多万平方米。现已明确的商业地产开发项目116多万平方米。三、 项目建筑技术参数一览表 总开发面积分布表 1、实际可开发总占地面积约500亩总占地面积约500亩2项目可开发总建筑面积116万平方米可售建筑约116万平方米3高层住宅总建筑面积100万平方米车位数约为10000个4小区商业总建筑面积16万平方米经营性收益之商业 一期开发总建筑面积分布表1第1期开发总建筑面积23万平方米修文县龙扎线2商场面积2万平方米裙楼商场约2层3高层住宅面积20万平方米平均3层24层（不含商业） 二期开发总建筑面积分布表1第2期开发建筑面积40万平方米修文县龙扎线2期2商业面积4万平方米裙楼商场约二层3高层住宅面积36万平方米平均3层24层（不含商业） 三期开发总建筑面积分布表1第3期开发总建筑面积17万平方米修文县白修线3期2商业面积1.7万平方米裙楼商业约二层3高层住宅面积15.3万平方米平均3层22层（不含商业）四期开发总建筑面积分布表1第4期开发总建筑面积36万平方米修文白修线4期2商业面积3.6万平方米裙楼商业约二层3高层住宅面积32.4万平方米平均3层24层（不含商业）四、项目开发价值（销售收入）本项目销售收入一览表1各功能物业总销售收入可销售建筑面积单价（人民币元）亿元备注2高层住宅销售收入100万平方米3400元/平方米34现网签价格32003500元/平方米3商业销售收入16万平方米12000元/平方米19.2现网签价格1500018000元/平方米4车库（位）销售收入10000个6万元/个6.0现销售价格5000070000元/个总销售收入59.2亿元（此价格为静态收益，未计算未来通胀及房价上涨因素的预期收益）五、项目开发投资构成比例（按总建筑面积分摊）序号项目名称总建筑面积（平方米建筑面积分摊单价（元）静态总投资（亿元）1土地成本116万452.75.25132前期工程费用116万65.380.75843建安工程费用116万1877.221.77554公共基础配套116万83.890.97315项目管理费用116万57.080.662136销售费用116万1451.6827财务费用116万1331.54288不可预见费116万400.4649静态总投资116万2854.2533.10910税费（按10%计算）116万2853.306该项目总销售收入预计为59.2亿元，项目总支出为36.415亿元。该项目预期利润约为：各功能物业总销售收入59.2亿元该项目总投资支出约36.415亿元：59.2-36.415=22.785亿元。六、逐年收益预期该项目计划分5年进行分期开发，6年回款，逐年为2014年预期收益为2亿元、2015年预期收益为5亿元、2016年预期收益为5亿元、2017年预期收益为4亿元、2018年预期收益为5亿元、2019年预期项目尾款收益为1.785亿元,合计预期收益为22.785亿元，此预期收益未考虑政府未明确的150亩土地约34万平方米的开发收益、房价上涨、未来通胀带来的超额预期收益。七、风险评估该项目风险主要是融资风险、销售速度风险、未来