小区配套费有关问题解答.doc

小区配套费有关问题解答一、为何有些小区，供电公司不能直管到户？自2002年1月1日国家取消供配电贴费政策后，我市新建住宅小区配套供电设施，按照“谁投资、谁所有、谁管理”的原则，均由开发商自行根据供电方案投资建设，自行管理，供电企业与小区建设单位或物业公司签订供用电合同，实行总表计费，执行小区居民生活电价，每度电让利3 分钱，管理范围按照产权分界点划分。截止2011年上半年我市共有此类小区70余个，建筑面积300余万平米，供电容量30余万千伏安，涉及用户4万余户。如果供电公司对此类居民小区直管到户，需要对居民小区供电设施整改验收合格、进行造价评估，供电企业与小区建设单位或物业公司进行资产移交后，将供电设施产权划分到每户居民的电表，这样才能实现直管到户。供电企业要接受用户的设施资产，还需支付33%的固定资产增值税，增加巨额支出负担。目前，山西省电力公司还未出台居民小区供电设施移交有关政策。二、小区配套费出台的背景和意义背景：从阳泉城市住宅小区电力配套专变供电运行的实际看，这种以业主作为投资主体，房地产开发商负责建设并在建设后移交业主的小区供配电工程建设模式，由于其设施的工程建设、产权归属、维护管理、更新改造等问题没有得到理顺，主要存在以下问题：1、住宅电力配套工程未按规范建设，存在严重的安全隐患。供电部门一般对城市专变供电住宅小区采取间接供电的模式，小区高压供配电设施接入电网由电力部门进行技术把关，电网接入点以下电力设施建设标准由开发建设单位自行掌握。一方面，因房地产开发商只管开发建设而不管运行和维护，为节省投资，从其自身的商业利益出发，往往采取降低低压供电设施配置和扩大配电设备供电半径的办法，降低开发成本，导致住宅小区电力配套设施不合标准。同时，在设备材料的选用、施工工艺上也不尽符合国家或行业标准。另一方面，根据现行的相关政策，电力部门不参与建筑综合验收，只在接线前负责对住宅电力工程中的受电装置（即直接接入电力系统的部分）进行验收，具有局限性。2、电力配套设施运行维护矛盾突出，小区居民负担重压力大。首先是运行成本高，小区居民用电负担加重。由于专变供电设施的产权归业主所有，按相关政策规定，电力部门不负责设施运行的日常管理，业主只能委托物管公司进行用电管理。同时，开发商电力配套设计、建设不专业，在执行相关标准上打折扣，造成小区供电运行中损耗大，既提高了运行成本，加重了居民用电负担；又造成了资源、能源的浪费，不利于节约型社会的建立。根据调查显示，阳泉市住宅小区专变供电损耗一般在15%以上；为弥补供电损耗，专变小区用户每度电价一般提高到0.60元/度以上，最高达到1.0元/度以上，单位电价比公变用户最高超出一倍以上。其次是维修改造费用难以保障，业主压力大。按照现行国家电价政策，供电企业的成本不包含产权不属于供电企业的供电设施的运行维护费，供电企业难以承担小区电力配套设施的运行维护费。因而专变供电设备维护和更新改造等费用只能由小区业主承担。供电设施是消耗性资产，其机电设备使用年限一般为十五年左右，同时，开发商为节约成本，在设备选型等问题上标准较低，可能随时暴露一些问题，这使小区业主面临着巨大的压力和经济负担。3、电费亏损普遍严重，小区用电管理困难。我市城市住宅小区专变一般委托物业管理公司进行用电管理。根据调查，目前，全市80%以上的物业公司专变住宅小区电费处于亏损状态。一般情况下，建筑面积在5万平方米以内的住宅小区即使在加收相应的代收代缴管理费后，每月电费亏损仍在40005000元左右。一部分物业公司为维持小区供电的正常运转，采取牺牲其他的经营利润的办法来弥补电费的亏损，在实在难以为计的情况下，不少物业公司选择倒闭；一部分物业公司采取拖欠电力部门电费的办法来转嫁问题；还有一些物业公司甚至关门卷款走人，导致小区经常停电。在此情况下，绝大部分业主虽然按时缴纳了经加价的电费，但仍须时刻面临因小区总表欠费造成停电催费的担忧，合法的用电权益得不到保障，正常生活秩序受到严重影响，成为困扰城市住宅小区业主和小区物业管理公司最大的问题。4、难以实现通道资源、装置资源的综合利用和电网发展的统一规划，造成开发商对小区供电设施投资的不公平性。2002年1月1日国家决定停止收取供（配）电工程贴费后，一方面，用户申请用电容量、供电回路数和供电电压等级缺乏约束，造成盲目扩大申请容量，超标占用通道资源，很难实施通道资源和装置资源的综合利用，造成资源浪费。另一方面，城市电网发展和电力基础设施建设为适应小区房地产的发展，造成带有较强的被动性，而不能立足整个城市的建设，立足整个城市的发展，科学、超前地实现城市电网的统一规划，不利于全市经济社会的健康发展。同时，在专变供电的模式下，由于供电企业缺乏用于支撑用电扩充的资金来源，房地产开发建设用电扩充而引起的同级或上一级电力设施建设成本由建设单位负担，由于小区建设所处的地段不同、供电环境不同，住宅小区在电力设施建设成本上差异很大。以建设规模为10万平方米的城区商品房小区为例，同规模小区开发，因区位环境和电力网络设施条件不同，按规范建设，投资总额最多相差500万元左右，造成了房地产开发在小区电力设施投资和电力配套建设投资上的极不平衡，导致房地产开发不公平竞争。由此可见，城市住宅小区专变供电模式事实上已经成为制约城市建设发展，危及社会公共安全，引发社会不稳定因素的重要问题，若不及时予以治理和规范，长此以往，将积重难返，严重影响社会稳定。意义：目前，小区配套供电已在辽宁省、山东省和长春、青岛、郑州、兰州、北京、天津、哈尔滨等地逐步推行，省内太原、运城等城市也正在全面推行。从这些城市公变改革的实践看，取得了四个方面的显著成效。一是确保了电力配套建设规范标准执行到位，提高供电质量及可靠性。改革后，由于供电企业对供电设施运行承担更多维护抢修和更新改造责任，所以必然严格按照有关技术标准规范执行。避免了改革之前开发商只关注建设费用而不注重建设质量的情况，在供电容量、供电方式、电源回路等各个方面促进住宅电力工程按规范建设。新建小区均实现电缆网络环网供电，有效增强抵抗自然灾害及外力破坏的能力，大幅提高了供电可靠性；严格按照规定为住宅小区提供了双回路供电，即使受条件限制，暂时无法实施双回路供电的，也作好了规划。二是全面提高了住宅小区配电网安全运行水平。改革前，开发商自行选用设备材料厂家众多、型号繁杂、产品质量及售后服务良莠不齐。改革后，实行住宅小区电力配套建设工程统一标准、统一规划、统一收费、统一管理，使小区电力配套建设在设备配置及材料选用上进行全面规范，设备型号及配置相对统一，设备品质及性能得到保证，极大地方便了运行维护管理，供电设施的档次得到提高，全部采用小型化、无油化、智能化、环保节能的设备，并按规定配备了自动化装置系统，实现了供电设施智能化。三是规范了住宅电力工程建设行为，确保开发商对供电设施投资的公平性。改革前，房地产开发在供电设施建设费用投入因地而异、因项目而异，单位造价差异较大。改革后，开发商按规划管理部门审批的建筑面积根据统一的收费标准按类缴纳电力工程建设费，既规范了住宅电力工程建设的出资界面、收费行为，又有效地解决了解决了住宅电力工程建设与运行维护管理主体的一致性，保障了广大业主安全、可靠使用电力的合