资产评估_1.doc

资产评估备考一、 名词解释1、资产评估：是指评估机构和评估人员，根据特定目的，依据国家有关法律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选用适当的价值类型，按照相关的程序，运用科学的方法，对（现时）资产价值进行评定和估算,并发表专业意见的行为和过程。2、Value, is not a fact, but an estimate of the most likely price that will be paid for a good or service available for purchase at a given time3、继续使用假设：是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可 以考察它在未来时间能为其持有人带 来的经济收益。4、公开市场假设(Open Market)， 假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。5、清算(清偿)假设(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出 售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊 性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情 况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市 场条件下的评估值。6、市场价值，是指自愿的买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。7、投资价值，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。8、持续经营价值，是指在持续经营条件下公司的价值，是假设现有资产将被用于产生未来现金 流并且不会被出卖。9、在用价值，是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。10、清算价值，是指在评估对象处于被迫出售或快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。11、残余价值，是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。归纳整理三种方法12、市场法：市场法的含义：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。理论基础：市场竞争原理资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关系。待估资产价值A*B*C*D类似资产成交价格a*b*c*dABCD和abcd为两个资产的可比关键因素基本公式：使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息常用调整系数：时间差异价格指数法-用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。区域差异-评估值参照物价格区域因素修正系数功能差异-功能价值类比法-评估值参照物价格功能差异修正系数成新率差异-成新率价格调整法-评估值参照物价格成新率差异修正系数.（获得新的概率比例，表示新旧的程度）交易情况差异-评估值参照物价格交易情况修正系数个别因素差异-评估值参照物价格个别因素修正系数市场法的优缺点：优点：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场 现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。13、收益法收益法的含义：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种具体方法的总称。收益法的理论基础：期望收益原理 市场竞争原理基本公式：V评估值; Rt 未来第t年的预期收益；rt第t年的折现率或资本化率；n收益年限；t第t 年。使用前提：被评估资产的收益R可以预测并可以用货币计量。公益资产，单台设备资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。r未来的收益期是可以预测的。N预期的方法：综合调整法、产品周期法折现率：（CAPM、风险报酬率累加法、加权平均法）是将未来收益折算成现值的比率。是投资者要求的必要报酬率。折现率无风险报酬+风险报酬14、成本法：成本法的含义：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称.理论基础：市场竞争原理 替代原理 理性人假设基本公式：使用前提：应当具备可利用的历史成本资料；各种贬损因素造成的价值损失是可以估计的；被评估资产处于继续使用状态资产的重置成本：就是资产的现行再取得成本，即采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设 计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评 估对象相同的全新资产所发生的合理费用。重置成本材料数量*现时材料价格+人工数量*现时人工价格+合理的利润复原重置成本,是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时 价格水平重新购建与评估对象完全相同的全新资产所发生的合理费用。复原重置成本过去材料数量*现时材料价格+ 过去人工数量*现时人工价格+合理的利润更新重置成本，是指采用新型材料，先进建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价 格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的合理费用。更新重置成本现代材料数量*现时材料价格+ 现代人工数量*现时人工价格+合理的利润实体性贬值，是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。资产实体性贬值=重置成本（1成新率）（观察法、实际使用年限法、修复费用法）资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。超额投资成本，是指由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去 降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。 它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后 于新设备，新设备在运营费用上低于原有设 备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数经济性贬值，是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。15、房地产价格种类;基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地 域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别 的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 基准地价由政府以文件下达公布。标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地 价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、 土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评 估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课 税价格的确定与课税政策密切相关。二、选择题1、资产交易的特点：资产的专用性强、交易频率低、大宗交易的发生、信息不完全、交易中资产数量的固定性和价格的分歧2、资产评估的主体：资产评估机构和人员3、资产评估的客体:客户委托评估的资产,它是资产评估的具体对象4、评估原则工作原则包括，独立性原则、客观性原则、科学 性原则和专业性原则。技术经济原则包括，供求原则、预期收益原则、 替代原则、贡献原则、评估基准日原则。5、评估基本假设：继续使用假设 公开市场假设 清算(清偿)假设6、7、评估分类：按工作内容的评估分类一般评估评估、复核评估咨询按评估对象的评估分类单项资产评估、整体资产评估8、资产评估的特点-市场性、专业性、公正性、咨询性9、资产评估程序通常包括以下主要环节10、市场法常用调整系数：时间差异区域差异、功能差异、成新率差异、交易情况差异11、收益额是资产正常情况下的客观收益预期方法：综合调整法、产品周期法12、计算重置成本的方法：13、14、房地产价格的种类：根据权益的不同：所有权价格、使用权价格、其他权利价格根据价格形成方式不同：市场交易价格、评估价格按房地产的实物形态：土地价格、建筑物价格、房地产价格按房地产价格的表示单位：总价格、单位价格、楼面地价等按房地产使用目的及其作用：基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易价格、课税价格15、基础设施配套费用于住宅建设配套的三通一平（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、下水、电、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整）。16、企业及其评估的特征：整体性、持续经营性、盈利性、评估对象的特殊性、权益可分性企业价值评估的分类：股东全部权益价值、股东部分权益价值、企业整体