高县城市建设的困难和问题及建议.doc

高县城市建设的困难和问题及建议近年来，县委、县政府以县城东区开发建设为重点，以月江、沙河、罗场等重点小城镇建设为基础，以城镇基础设施建设为抓手，以提升品质和完善功能为目标，全力推进新型城镇化建设，县城东区路网骨架初具雏形，西区形象和品质有明显改观，小城镇建设步伐明显加快，城乡建设的面貌大为改观，城市建设取得了初步的成绩。但是，在城市建设过程中，也面临着许多的困难和问题，需要我们进一步去思考和解决，从而找出解决困难和问题的对策。一、城市建设面临的困难的问题2011年以来，受国家宏观调控政策的影响，全国房地产市场普遍走入低谷，土地流拍、开发放慢、房价下跌到拐点，国家对房地产市场的持续打压和调控已初见成效，今后几年国家对房地产市场的调控力度不会减弱。在国家宏观调控政策的影响下，高县的房地产市场也进入了冰冻期，土地流拍、市场销售疲软、开发进度放慢。同时，高县县城城市规划水平不高，基础设施不配套、城镇功能不完善、市场发育不健全、城镇规模较小，城市建设受宏观调控的影响，在当前面临着非常多的困难和问题：（一）城市建设的资金严重不足。1.县城建设中已进行BT建设项目共六个（硕勋大道、东升大道、石门大道、硕勋公园、东升家园、西区道路绿化），BT合同的总金额为16812万元，从2012年起财政应逐年支付的资金分别为8439万、5043万、3362万，县财政的支付压力非常大。2.受宏观调控影响、房地产市场低迷，高县的土地市场也进入低谷，县财政的土地收益在2012年将大幅度减少，土地收益作为城市建设资金来源的口子将进一步变窄。3.银行压缩信贷规模，融资难依然是2012年需面对的重要难题。4.房地产及关联产业的规模缩小，导致占财政收入重要来源的房地产税收大幅减小。（二）城市基础设施建设滞后。1.高县县城经历从小城镇建设到中心县城的变化，又是“一城两组团”的布局，新区建设、建成区的完善、旧城改造任务重、内容多、面宽量大。2.统筹兼顾的难度大、导致城镇基础设施落后，欠债多。3.水厂、污水处理厂、工程管网、学校、医院、市场、商业服务设施等布局不完善，档次低，功能配套也不完善，成为城市建设中的“短板”。（三）房地产发育不健全。1.受基础设施、规划水平、经济规模、人口总量等因素制约，高县房地产市场起步较晚，房地产开发水平不高，还属于初级阶段。2.从房地产开发业主的构成看，基本以本地开发企业为主，外地开发业主也主要为中小开发商，开发市场还缺乏知名品牌开发商。3.从锦绣名都、经典润苑、玫瑰苑等几个楼盘的抽样调查，2010、2011年所销售的681套（抽样数据）商品房，购买者为县外7套、县内674套，其中：县城以外购买数398套，县城内（文江、庆符）购买数276套；购买者身份看，外地务工人员回乡购买306套，机关事业干部147套，其它人员228套，房地产市场消费比较畸形。4.服务房地产市场健康发展的意识还有差距，融资、担保、交易等中介产品缺乏，市场产品单一，整体抗风险能力较差。（四）县城产业较单一、城市“空心化”严重。1.庆符镇作为规划定位的全县的“政治、经济、文化”中心，经济板块最薄弱。庆符镇现有规模以上工业企业9家，总产值为33.6亿元（流计口径），规划建设的文江庆符农产品加工园区，在庆符仅入住有白家著业、苕王著业、林湖茶叶等企业，基础设施配套还有较大差距，目前还不是以支撑城市建设的发展，新型工业化与新型城镇化互动发展的路子还很长。2.县城商业发展底子薄，市场建设布局不合理，缺专业市场、商贸、物流、餐饮、娱乐等都不发达，第三产业属于低档次低层次。3.县城产业发展与吸纳人口的转移矛盾较大，如不在工业、商贸、物流、专业市场、服务业等的培育上下大力气，会导致城市发展更加“空心化”，更不利于城市人口的集聚。（五）房屋征收难度大，征地拆迁安置成本高。1.新的国有土地上房屋征收条例颁布实施后，城市建设中涉及的国有土地上房屋的拆迁难度进一步加大，被征收人的期升值越来越高，征收的工作难度进一步加大；根据摸底调查，东区建设涉及的丝厂，茧种场、 纸厂、硕勋中学及附近的国有土地上房屋需拆迁55908，估算须资金15886 万；2.自东区08年启动以来，征地拆迁后需安置的被拆迁户共576户需安置，除东升家园A区外，硕勋公园安置房至今未动工，东区剩下未拆迁的房屋还有392户以上，需另建拆迁安置房约430套（含部分西区），拆迁安置房的建设滞后，拆迁房建设所需资金量较大。3.征地拆迁的矛盾突出、工作难度加大、社会矛盾进一步明显、稳定压力大、群众工作需进一步加强。（六）规划编制需加速并提高水平。1.03版总规因宜庆路、绕城路等项目的实施，框架基本被打乱，急需通过总规修编来理顺。2.东区原编制控规刚完成最新的修订和完善，急需在总规完成后，完善报批。3.城市建设各层次的规划，各部门编制的专业规划和经济社会发展规划还相互存在冲突，急需统一。4.城市建设的近期建设规划尚待和总规修编同步完善，城市建设中时序安排还不够明确和科学，使县委、县府决策受影响。（七）城市建设的力量整合不够，体制和机制有待进一步创新和完善。1.全县城市建设的“一盘棋”意识不够，各部门涉及城市及建设的工作时有各自为政现象，互动和联动性较差，合力不够。2.相关部门参与城市建设，发展城市经济力度不够，仅靠建设、国土、财政等部门力量单薄，县委、县府在统筹上花费大量精力和时间。3.县委、县府应加大城市建设工作的领导，创新和高县城市建设现状相适应的体制和机制，重点在规划、资金、征地拆迁、项目实施等关键环节上研究办法和措施，加快科学、民主的决策速度，加大城市建设项目推进上督查问责问效的力度。二、加快我县城市建设的几点建议按照县委提出的“一年打基础，三年大变样”的城市建设目标，认真落实“科学建城、阳光建城、高效建城、廉洁建城”的总体要求，对照城市建设工作面对的各种困难和问题，结合高县城市建设工作的实际，对我县城市建设工作提出以下几点建议：（一）全力以赴推进基础设施建设。针对高县城市建设中基础设施滞后的现状，必须确保城市基础设施建设走“跨越”路子，努力实现“跨越赶超，迎头赶上”，既是高县当前城市建设的现实选择，更是城市建设“三年大变样”的必然要求，县城基础设施的基调不应是适度超前，而应该是跨越发展，全力推进，高效建设。（二）多渠道筹措建设资金。在土地市场趁冷的背景下，城市建设的资金来源在2012年不能仅依靠土地出让的收益，必须解放思想、放下包袱，多渠道筹措好建设资金：1.充分利用东区已报批可使用的1356亩土地（重点财富半岛的745亩商住用地）作为抵押，向银行贷款作为建设资金，建设项目成本将比以BT方式推进的项目降低58%。2.对成熟且监管规范有序的项目，在遴选好有实力、信誉好的投资人的前提下，有选择的推进BT模式建设。3.发挥机关、事业单位干部的作用，向全县机关、事业单位干部职工定向集资，筹措资金用于城市建设。（三）适度压缩土地供应1.宏观调控政策趋紧，土地市场进入低谷，2012年的土地供应总体应放缓，原则上上半年不推土地，下半年可分二期推出小宗一般地块试探市场反应。2.东区特别是财富半岛土地是县城建设的巨大财富，也是城市建设出亮点的重点区域，应先完善修详规划，待市场转暖、设施完善、政策宽松时有序推出。3.2012年如推出土地，建议优先推出凯华路、32米干道侧的零星土地。4.完善评估和预判机制，土地拍卖要常态化和经常化，改变一年集中推一次的做法。（四）重工活商，培育城市经济。1.大力推进文庆食品加工园区建设。完善规划、加强基础设施，加大招商引资力度，培育支柱骨干企业，让食品加工园区有较大的拓展。2.按照“两化互动”的要求，城市建设中优先考虑好工业发展的相关配套服务设施，让城镇化服务工业化，工业来支撑城市化，促进城市的发展。3.制定相关的优惠政策，完善相关的规划，创造宽松的环境，推进县城第三产业的发展。4.以商贸、物流、专业市场为重点，强化相关服务设施项目建设。（五）完善机制，整合力量。1.切实加强县委、县府对城建工作的领导、创新和高县城市建设相适应的领导机制、决策机制、管理机制和监督机制，确保领导到位、责任到人、工作落实、运转高效。2.整合相关部门力量，2012年重点解决：（1）水务局涉及的县城水厂、污水厂、给排水管网、河堤等重点项目内容的建设。（2）林业局涉及的县城规划区范围内及可视周边山体的绿化。（3）教育局涉及的县城中、小、幼教育的布局、建设和优势教育资源的整合集中。（4）卫生局涉及的县城优势医疗资源的建设和整合。（5）工商局、经信局涉及的市场，商业网点的建设和培育发展。（6）电力公司涉及的县城电力基础设施建设。（7）经信局牵头的食品加园区建设。（8）广电、通信相关企业涉及的县城管网和信息化建设。（9）公安局涉及的户籍、治安、交通管理工作。（10）交通运输局涉及的县城过境交通建设，宜昭高速的前期工作，客运站及交通运输秩序管理。3.整合力量，加强城市建成区的管理。（1）进一步深化城管综合执法大队的建设，有效整合城管、住建、公安、交通、工商、卫生、水务和相关乡镇的力量，切实加强城市的管理。（2）认真落实门前“双五包”的各项规定。（3）加强市民的文明教育，提高市民的文明素质。（六）突出重点，抓好2012年的建设项目。1.高标准、高水平的完成总体规划的修编工作，同步完成县城绿地系统规划、工程管网专项规划等其它规划。2.确保完成滨河东路纸厂