收房验房全攻略.doc

收房验房全攻略.txt两个人吵架，先说对不起的人，并不是认输了，并不是原谅了。他只是比对方更珍惜这份感情。 1本文由gongqhd贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 物业管理条例上海市住宅物业管理规定和上海市商品住宅维修基金管理办法 、 ， 现将中国人民银行上海分行关于业主大会开立房屋维修资金账户有关问题的通知 收房验房全攻略 因房屋质量等问题引起的收房纠纷，一直是最多发的房产纠纷类型。 因房屋质量等问题引起的收房纠纷，一直是最多发的房产纠纷类型。即将进入春季收 房高峰，对于首次购房的业主来说，提前掌握一些收房知识十分必要。 房高峰，对于首次购房的业主来说，提前掌握一些收房知识十分必要。除了办理一些常规 手续，最重要的收房环节就是验房。找个验房师帮着一块去验房，不失为好主意， 手续，最重要的收房环节就是验房。找个验房师帮着一块去验房，不失为好主意，但他们 往往收费不菲，专业水平也参差不齐。其实，验房并非是件十分深奥复杂的事， 往往收费不菲，专业水平也参差不齐。其实，验房并非是件十分深奥复杂的事，您只要掌 握了基本的程序、带齐工具，同样可以给自己的房屋质量好好把把脉。 握了基本的程序、带齐工具，同样可以给自己的房屋质量好好把把脉。 业主收房 最佳流程 收房的过程并不复杂。带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等， 收房的过程并不复杂。带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等，按照与开发 商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤： 商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤： 开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。 开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。 业主领取竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书（ 、住宅质量保证书、住宅使用说明书（此 业主领取竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书（此 三项必须为原件）以及房屋土地测绘技术报告书，并由开发商加以说明。 ，并由开发商加以说明 三项必须为原件）以及房屋土地测绘技术报告书，并由开发商加以说明。 业主对新房做综合验收， 业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案 见或解决方案。 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面 协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。 日内解决的， 协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在 15 日内解决的，双方应当就解决方案 及期限达成书面协议。 及期限达成书面协议。 开发商出具实测面积测绘报告，双方确认面积误差后结算剩余房款、 ，双方确认面积误差后结算剩余房款 开发商出具实测面积测绘报告，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费 用以及延期交房违约金等。 用以及延期交房违约金等。 业主领取新房钥匙，签署住宅钥匙收到书。 业主领取新房钥匙，签署住宅钥匙收到书。 与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。 与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。 办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证， 办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税 和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办 绝代办。 和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。 业主签署入住交接单，收房完成。 ，收房完成 业主签署入住交接单，收房完成。 收房流程注意事项 不少业主是第一次买房子。好不容易盼到交房了，却往往不知所措。 不少业主是第一次买房子。好不容易盼到交房了，却往往不知所措。什么时间收房最 交房手续怎样办才省时省力？请您留意以下几个注意事项和经验建议。 好？交房手续怎样办才省时省力？请您留意以下几个注意事项和经验建议。 1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天 关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、 去收房。因为那两天同时来收房的人很多， 去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细 陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。 陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。 住宅使用说明书 竣 2、您可以去物业部门查看资料，包括住宅质量保证书、 住宅使用说明书、 竣 您可以去物业部门查看资料，包括住宅质量保证书、 住宅使用说明书、 验收备案表、管线分布竣工图( 、管线分布竣工图 强电、弱电、结构)、面积实测表 面积实测表 工验收备案表、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)、面积实测表等。需 要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中住宅质量保证书、住宅使用说明书、 、住宅使用说明书 要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中住宅质量保证书、住宅使用说明书、 竣工验收备案表必须是原件。 竣工验收备案表必须是原件。 注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。 3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否 一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量， 一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面 积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。 3%， 积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在 2至 3%，建 5%。 议不超过 5%。 4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物 物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定， 业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。 业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。 5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥 从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、 匙是不是齐全。 匙是不是齐全。 目前，大部分的商品住宅交付时都是毛坯房。验毛坯房的程序主要是三大步骤。 目前，大部分的商品住宅交付时都是毛坯房。验毛坯房的程序主要是三大步骤。 第一步“看外部” 即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。 第二步“查内部” 即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、 第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、 上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。 上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。 第三步“测相邻” 主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查 第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查 验。 验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。 验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。 验房三大步骤 验房流程详解 1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好，楼道楼梯安全性和公用设 在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好， 备完好性后，开启户门。 备完好性后，开启户门。 检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 2、检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。 检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、 检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、 视野不全或因有异物无法看清楚等现象。 视野不全或因有异物无法看清楚等现象。 3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全。注 检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大) 油漆是否刷全。 意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好， 意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好， 可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。 可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。 推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽， 推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防 止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。 止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃 清洁，否则以后不易解决。 清洁，否则以后不易解决。 4、检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽 检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、 冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜， 度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜，可在房顶取 45 个点用盒尺进行 若数值一致说明没有倾斜。 测量，若数值一致说明没有倾斜。 5、检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点（生石灰在发成熟 检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点（ 石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点）。检查地面是否平整， ）。检查地面是否平整 石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点）。检查地面是否平整，是否有渗水和空壳 开裂情况。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。 开裂情况。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。 6、如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整，是否 如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整， 有空鼓（以小锤敲击），是否有色差，缝隙是否符合规范。 ），是否有色差 有空鼓（以小锤敲击），是否有色差，缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨安装是否 牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。 牢固。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。 7、检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水， 检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水， 如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等， 如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水 左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。 左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突 出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。 出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则 需要塞实并留下可拉扯的位置。 需要塞实并留下可拉扯的位置。 8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。将 检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流，而不至于流入其他房间。 水倒在卫生间地面上（ 厘米）， ），通知楼下的业主 水倒在卫生间地面上（高度约 2 厘米），通知楼下的业主 24 小时后查看其房间内厕卫的天 花板是否有渗水。全部用完水后打开水表 记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。花板是否有渗水。全部用完水后打开水表，记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。 9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固，检查各个分闸是否完 检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示，是否安装牢固， 全控制各分支线路。检查插座，如自备有插排（带有指示灯的五孔插座）， ），可根据指示灯 全控制各分支线路。检查插座，如自备有插排（带有指示灯的五孔插座），可根据指示灯 明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好。 明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表，可测试插座对地绝缘情况是否良好。 10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、 10、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、 紧急呼叫按钮是否工作正常。 紧急呼叫按钮是否工作正常。 11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右， 11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右，看烟是否 上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口 间应在吊顶下留通风口。 上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是 否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、 否具备安装性，同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否 存有建筑垃圾。 存有建筑垃圾。 12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作， 12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光 提示应同时关闭进气阀。 提示应同时关闭进气阀。 13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。 13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。打 开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。 开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方 的排气孔是否可以拧动。 的排气孔是否可以拧动。 14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。 14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。验房过 程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。 程发现问题及时记录，并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题 较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“ 较多且需较大整改，则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确 认函”后中止办理手续。 认函”后中止办理手续。 多发问题查验指南 只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易发生问题的地方， 只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易发生问题的地方，基本上就可以验出房屋质 量的好坏。我们为您搜集了最容易出现问题的要点查验环节，并附上一些查验的简易方法， 量的好坏。我们为您搜集了最容易出现问题的要点查验环节，并附上一些查验的简易方法， 希望给予您一定的帮助。 希望给予您一定的帮助。 内外门窗： 内外门窗： 1门的开启关闭是否顺畅。2门插是否插入得太少，门间隙是否太大。3门四边是 门的开启关闭是否顺畅。 门插是否插入得太少，门间隙是否太大。 否紧贴门框，门开关时有无特别声音 时有无特别声音。 大门、房门的插销、门销是否太长太紧。 否紧贴门框，门开关时有无特别声音。4大门、房门的插销、门销是否太长太紧。5窗 边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实， 边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有 缝隙。 开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。 窗户玻璃是否完好。 缝隙。6开关窗户是否太紧，开启关闭是否顺畅。7窗户玻璃是否完好。8窗台下面有 无水渍，如有则可能是窗户漏水。 无水渍，如有则可能是窗户漏水。 地面地板： 地面地板： 1地板有无松动、爆裂、撞凹。行走时是否吱吱作响。2地板间隙是否太大。3柚 地板有无松动、爆裂、撞凹。行走时是否吱吱作响。 地板间隙是否太大。 木地板是否出现大片黑色水渍。 地脚线接口是否妥当，有无松动。 地面是否有裂缝， 木地板是否出现大片黑色水渍。4地脚线接口是否妥当，有无松动。5地面是否有裂缝， 是否有起砂现象。 是否有起砂现象。 屋内顶棚： 屋内顶棚： 1顶上是否有裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题，但基本不妨 顶上是否有裂缝。一般来说， 房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题， 碍使用； 度斜角， 甚至与横梁呈垂直状态， 那么就说明房屋沉降严重， 碍使用； 如果裂缝与墙角呈 45 度斜角， 甚至与横梁呈垂直状态， 那么就说明房屋沉降严重， 该住宅有严重结构性质量问题。 看顶部是否有爆点， 该住宅有严重结构性质量问题。2看顶部是否有爆点，有爆点会给后续的装修带来很多不 利影响。 顶棚有无水渍、裂痕。有水渍说明可能有渗漏。如果是顶层住户， 利影响。3顶棚有无水渍、裂痕。有水渍说明可能有渗漏。如果是顶层住户，必须观察顶 层是否渗漏。 留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身顶棚有无部分隆起， 层是否渗漏。4留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。5墙身顶棚有无部分隆起，用木 棍敲一下有无空声。 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方。 棍敲一下有无空声。6墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方。 墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。 内墙墙面上是否有石灰爆点。 7墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。8内墙墙面上是否有石灰爆点。 厨房卫生间： 厨房卫生间： 1厕、浴具有无裂痕。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时很 浴具有无裂痕。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。 细小， 要仔细观察。 坐厕下水是否顺畅， 冲水声响是否正常， 冲厕水箱有无漏水声。 浴 细小， 要仔细观察。 2 坐厕下水是否顺畅， 冲水声响是否正常， 冲厕水箱有无漏水声。 3 面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当。 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平。 缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当。4厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平。 厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。5砖缝有 无渗水现象。 无渗水现象。6厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗。7橱柜柜身有无变形， 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗。 橱柜柜身有无变形， 壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合。 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅。 壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合。8水池龙头是否妥当，下水是否顺畅。9卫生 厨房内是否有地漏，坡度是否合适，水不能往门口处倾斜。10出水是否通畅， 间、厨房内是否有地漏，坡度是否合适，水不能往门口处倾斜。10出水是否通畅，会不 会出水口内留有较多的建筑垃圾。11楼上的邻居家是否漏水。 会出水口内留有较多的建筑垃圾。11楼上的邻居家是否漏水。 电气管线： 电气管线： 1试全部开关、插座及总电闸有无问题。仔细了解各种电路、闭路电视、电话插座的 试全部开关、插座及总电闸有无问题。仔细了解各种电路、闭路电视、 位置是否有引发事故的可能。检查回路数，按照国家规定， 位置是否有引发事故的可能。检查回路数，按照国家规定，每套住宅的回路数不宜少于 5 自来水水质怎样。供水管是什么材质。有些城市已发文禁止用镀锌管做住宅供水管。 个。2自来水水质怎样。供水管是什么材质。有些城市已发文禁止用镀锌管做住宅供水管。 还能净化管内水质， 有益健康。 煤气热水器开关是否有问题。 铜管可安全使用 50 年， 还能净化管内水质， 有益健康。 3 煤气热水器开关是否有问题。 居 4 客厅有否管线外露。是否有暖气回水或其它管线穿过 有较多管线穿越居室， 气回水或其它管线穿过。 室、客厅有否管线外露。是否有暖气回水或其它管线穿过。有较多管线穿越居室，不但难 还会造成装修困难。 看，还会造成装修困难。 验房常用工具 专业验房需要配备垂直检测尺、内外直角检测尺、垂直校正器、游标尺、对角检测尺、 专业验房需要配备垂直检测尺、内外直角检测尺、垂直校正器、游标尺、对角检测尺、 反光镜和伸缩杆等。 米盒尺、 厘米直角尺、 厘米丁字尺、 反光镜和伸缩杆等。还要带上 5 米盒尺、25 至 33 厘米直角尺、50 至 60 厘米丁字尺、1 米 直尺等量具，以及各种电钳工具，如带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）、 ）、各 直尺等量具，以及各种电钳工具，如带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）、各 种插头（电话、电视、宽带插头）、万用表、摇表、多用螺丝刀（ ）、万用表 字和“ 种插头（电话、电视、宽带插头）、万用表、摇表、多用螺丝刀（“”字和“”字）、 测电笔、手锤、小锤、灯泡。 5 号电池 2 节、测电笔、手锤、小锤、灯泡。 自己验房的业主很难带齐这些专用工具。事实上，您只要准备一些常用的工具就可以 自己验房的业主很难带齐这些专用工具。事实上，您只要准备一些常用的工具就可以 它们主要是： 用于验收下水管道。 小锤： 了。它们主要是：1）盆：用于验收下水管道。2）小锤：用于验收房子墙体与地面是否空 塞尺：用于测裂缝的宽度。 米卷尺：用于测量房子的净高。 万用表： 鼓。3）塞尺：用于测裂缝的宽度。4）5 米卷尺：用于测量房子的净高。5）万用表：用于 测试各个强电插座及弱电类是否畅通。 号电池：两节，用于检查门铃。 镜子、小凳、 测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6）5 号电池：两节，用于检查门铃。7）镜子、小凳、 手电：用于检查不易触及处和暗处。 其他：计算器、纸笔、塑料袋、打火机、卫生纸、 手电：用于检查不易触及处和暗处。8）其他：计算器、纸笔、塑料袋、打火机、卫生纸、 报纸、包装绳。 报纸、包装绳。 上海市房屋契税交纳细则! 1: 转帖上海出台房产新政细则 非普通住房契税提到 3% 2005 年 5 月 31 日，上海市财政局等四部门联合出台关于 5 月 11 日国家七部委出台的房产 政策的实施细则，其中规定了普通住房标准和房屋购买时间的确定，并增加了契税的调整， 即凡在 2005 年 6 月 1 日后购买非普通住房的按 3%税率征收契税， 以及售后公房和农民安置 房首次转让的优惠政策不变等。 通知指出，个人出售住房应缴纳的营业税按国税发200589 号文第三条的有关规定执行，即 2005 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将 购买超过 2 年（含 2 年）的符合上海市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的 坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税 务部门申请办理免征营业税手续；个人将购买超过 2 年（含 2 年）的住房对外销售不能提供 属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政 策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 据悉， 通知规定凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房： 住宅小区建筑容积 率在 1.0 以上；单套建筑面积在 140 平方米以下；实际成交价格，低于同级别土地上住房平 均交易价格 1.44 倍以下，坐落在内环线以内的低于 17500 元/平方米，内环与外环之间的低 于 10000 元/平方米，外环线以外的低于 7000 元/平方米。上述标准自 2005 年 6 月 1 日起执 行。以后由市政府每半年公布一次。 关于房屋购买时间的确定，通知指出：凡在 2005 年 5 月 31 日前购买新建商品住房的，以购 房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定； 凡在 2005 年 5 月 31 日前购 买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；凡在 2005 年 6 月 1 日后购 买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。 而和中央七部委出台的房产税收政策不同的地方是，上海市增加了契税方面的调整：凡在 2005 年 6 月 1 日后购买非普通住房的，按 3%税率征收契税；凡个人在 2005 年 5 月 31 日前 购买商品住房已取得发票尚未缴纳契税的，仍可按 3%税率减半征收，但必须在 2005 年 7 月 31 日前缴清。 另外， 通知还提到了售后公房和农民安置房首次转让的优惠政策， 即上海市城镇居民按房改 政策购买的售后公房，首次转让时仍按原税收优惠政策执行；对上海市农村按“三个集中” 原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理。 最后，通知规定，自 2005 年 6 月 1 日起，上海市对所有的房地产交易税收征收实行“一条 龙” 管理， 对受理房产权属交易涉及的各类税收的征收和代开发票窗口进行整合， 减少环节， 方便纳税人，实现从申报纳税到征收开票的全过程服务。 附件 2: 交纳契税流程 一、交契税地址：浦东新区崂山西路 201 号房地大厦一楼崂山西路栖霞路口 二、所需提供的资料： 1、纳税申报表到现场领取 2、预售合同上交为原件，若手中只有一份可到开发商处再领取一份 3、购房发票上交为复印件 4、产权人身份证，户口本上交为复印件,以预售合同上所有名字为准，大人以身份证，小 孩 以户口本为准 注： 以上所例资料必需带原件，以便税务部门审核。复印在房地大厦二楼，收费。也可复 印好带 去。 三、税率：上海市按 3确定契税，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。现为 1.5 总房价的 1.5计算方法：总房价*1.5。 四、方法步骤 1、到房地大厦集领取纳税申报表填写表格。 进门右手 2、到契税审核窗口进行审核集领取完税证。 3、到指定银行交钱。 指定银行为农行，在现场，最好带现金去交 4、到领表处领取完税贴花。 验房 AND 收房的标准程序总 则 1、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符， 要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。 2、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格 证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有 无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。 3、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者 提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状 况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。 4、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系 统、保安系统等进行检查。 5、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份交屋看房记 录表 （或称物业交付核验单。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确 ） 认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下 、 来，并要求发展商限期处理。 交屋看房记录表最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记 录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与 发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是不可取的。 建设部公布验房、收房标准程序(细节) 收房细则:把验收的目光放在隐蔽工程上 1、合 同 (1) 开发商应出示完备合法的 住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 竣工验收备案表 和 。 这些文件要看原件，而不是复印件。 (2) 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图 相同。 (3) 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 (4) 查看所购商品房整栋楼的北京市建设工程竣工验收备案表 ，有此表方能说明该栋楼 已经有关部门验收合格。 竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项 都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张备案表 ，同时一定要仔细察看各个 分项有没有都备案，例如消防设施等。 竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用， 只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商 的过失，可以追究其责任。 (5) 对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予 收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 注意：向开发商索要住宅质量保证书住宅使用说明书保修卡和住户手册 、 、 ， 以便日后出现质量问题按约要求维修。 2、户 内 (1) 窗 a) 窗边与混凝土接口有无缝隙 b) 落地窗以及外飘窗应安装平正牢固 c) 是否翘曲变形 d) 开启关闭顺畅 e) 零配件装配齐全 f) 位置是否准确 g) 窗玻璃应表面平整 h) 窗玻璃是否完好无损、无划痕 i) 隐形纱窗是否安装完毕，且无破损 j) 外窗框四周处理是否粗糙 k) 外窗开启扇是否能关上 l) 把手是否松动 m) 窗子玻璃的每个角是否封好 n) 打开后窗户是否能固定 o) 直角接合部是否严密 p) 窗框表面是否光洁 q) 四角是否呈直角 r) 窗的底部滑道是否平滑 s) 窗台应平滑，不刮手 t) 看一下窗外附近有无攀缘的物体、是否存在重大安全隐患！ （比如 3 层餐厅窗户、6 层北 面两个窗户） u) 所有纱窗下沿与窗台之间，应考虑预留安装大理石的空间 (2) 地面 a) 是否松动 b) 是否爆裂 c) 是否撞凹 d) 有无明显的缝隙和不平整 e) 地面是否有空鼓 f) 地面走线的标示 g) 地平验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法 如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为 20 米 左右吧，然后注满水。先在门口离地面 0.5 米或 1 米处画一个标志。然后把水管的水位调 至这个标志高度， 并找个人固定在这个位置。 然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。 然后看水管在该处的高度， 然后再做一个标志。 然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多 少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平 差度。一般来说，如果差异在 2 厘米左右是正常的，3 厘米在可以接受的范畴。如果出这 个范围，你就得注意了。 (3) 墙身、顶棚、楼板 a) 有无倾斜、弯曲 b) 有无隆起或凹陷 c) 墙面是否平整 d) 墙面是否有花 e) 承重墙、梁、柱是否符合设计规范，若承重墙裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房 存在危险隐患， f) 钢筋是否暴露 g) 检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线 h) 用木棍敲一下有无空声 i) 墙面是否有明显色差 j) 阴阳角是否平直 k) 是否有裂纹、刷纹，若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重， 存在结构性质量问题。 l) 有无水渍、裂痕 m) 天花板是否有小裂纹 n) 注意相关位置有没有空调管孔 o) 检查墙面有无石灰“爆电” ，这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙 过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打“爆点” ，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题， 将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。 p) 是否全部按合同要求做“外墙外保温” (4) 水 a) 开关是否妥当 b) 过墙线是否有导管 c) 导管连接是否紧密 d) 管线是否安全可* e) 下水管道不可使用塑料软管 f) 上水管是否存在渗漏现象 g) 需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是*自己打井取水，为 了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如 果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。 h) 上下水管是否已做丝扣处理？ (5) 电 a) 开关是否妥当 b) 按动漏电保护器的测试钮 c) 管线是否安全可* d) 插座面板是否有电 e) 拉闸断电测试 f) 插座是否带保险装置 g) 洗手盆的上方不应有插座 h) 打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮 i) 开关插座面板是否存在划痕 j) 是否有电器接地装置、是否解决等电位问题（等电位联接端子是否真正起作用？） k) 电线是否符合国标质量 l) 电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于 2.5 平方，空调线更应达到 4 平方，否则使用空调时，容易过热变软。 暖气 a) 锅炉是否安装到位,有无损坏,跟自己的型号是否相符(有的邻居已经升级过) b) 暖气内是否有水 c) 暖气有无漏水痕迹 d) 暖气里的水管上是否有锈 (7) 卫生间 a) 坐厕下水是否顺畅 b) 冲水声音是否正常 c) 卫生间内是否有地漏 d) 坡度是否对头(是否有倒坡现象) e) 有无积水 f) 是否倒泛水和渗漏 g) 闭水试验 h) 卫生间门口地板是否发黑 i) 台盆上水管是否漏水 j) 是否有有裸露电线 k) 进出水是否流畅 l) 电源插座应是防潮插座并有防溅措施 m) 照明灯座必须是磁口安全灯座 n) 洗手盆的上方不应有插座 o) 卫生间门口是否有挡水条 p) 排污管是否有蓄水防臭弯头 q) 特别留意厕所顶棚有脱落或长霉菌 r) 墙壁需要做拉毛处理 s) 墙体到座便下水管道中心的距离是否小于 35cm，若过小则有可能无法安装座便器 t) 是否已安装纱窗？ u) 卫生间是否有排风道？如何通风？ (7+) 洗衣间 a) 是否做了避水试验？ 管线 a) 是否外露 b) 是否有管线穿过 c) 过墙线是否有导管 d) 导管连接是否紧密 e) 线路安装是否平整、牢固、顺直 f) 下水管道不可使用塑料软管 g) 电话线等等应先加套管，再埋进水泥；不能将电话线直接进水泥地 (9) 水表 a) 是否安装 b) 是否有水表空走 c) 阀门关闭不严 d) 阀门脱丝，连接件滴水 e) 截止阀生锈影响水质 (10) 电表 a) 是否安装 b) 使用数目 (11) 电话线 a) 用电话机检查电话线路是否有信号 (12) 电视天线 a) 用天线检查工具检查电视天线的信号 (13) 室内污染 a) 从 7 月 1 日以后，凡新开工的民用建筑工程，完工后必须由建设单位组织对室内环境 进行验收， 并委托经市建委等有关部门考核认可的检测机构， 对建筑工程室内环境进行检测， 检测不合格的，不得竣工验收。 (14) 楼宇对讲 a) 在验收时要注意其音量功能、对讲功能、操作功能是否正常 (15) 层高 a) 测量楼宇层高的方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺 而不变弯的最佳办法） ，你应该测量户内的多处地方。 (17) 地漏 a) 地漏位置是否合理 b) 地漏是否在地面的最低点 c) 地漏是否排水通畅 (18) 隐密性及隔音效果如何 (19) 日照是否达到国家规定 (20) 通风是否达到国家规定 (21) 天然气表以及管道 天然气总阀门应当在公共部位，管道不能暴露在室外（特别是顶层，可能会遭雷击） (22) 窗磁、门磁系统 (2) 门 a) 贴脸是否完整 b) 贴脸是否有裂缝 c)