激励与沟通_营销推广方向沟通

光谷步行街4期营销推广方向沟通 武汉思锐地产顾问有限公司 武汉思锐地产顾问有限公司 开始之前 先看看区域竞争环境的变化 光谷国际青年城 武汉思锐地产顾问有限公司 开发商 湖北天地房地产开发有限公司体量 30万方 分一二三期 一期15万方 主题定位 购物 餐饮 娱乐 休闲 教育 文化为一体 倡导 休闲中消费 消费中休闲 的新消费模式 打造特色体验式时尚动感主题街区经营楼层 三层 B1F有2 6万方的生活超市停车位 预计1500个地理位置 紧邻雄楚大道 关山大道 民族大道 新竹路定位客群 16 38岁的年轻消费群体 国际青年城 鲁巷广场二期 武汉思锐地产顾问有限公司 开发商 武汉关山集团交通 地铁2号线的光谷终点站市场定位 转型做中高档商场 1 4F百货 1 4万方 层 地下有地铁超市主题定位 购物 酒店 餐饮 电影文化公园为一体的摩尔城 体量 加一期共19万方 地上7层 地下3层新增停车位 500个预计动工时间 2012 4 24 光谷国际广场二期 武汉思锐地产顾问有限公司 开发商 武汉东盛房地产开发有限公司 融众集团托管 体量 4万方定位 高于一期 以时尚 潮流的购物消费目标客户群 时尚 高端白领 光谷新世界 武汉思锐地产顾问有限公司 项目简介 光谷新世界项目分为A 商业用地 B 住宅用地 二块 是一个集五星级酒店 甲级写字楼 高档商业广场 精装商务公寓于一体的多功能 综合性建筑群 体量 地上建筑面积24万 其中五星级酒店地上建筑面积5万 甲级写字楼地上建筑面积9 10万 商业体量 地上建筑面积4 5万 商业档次 中高档动工时间 A地块2010年12月1日开工 建设期42个月 武汉思锐地产顾问有限公司 近年来武汉商业地产蓬勃发展 市场竞争激烈 光谷商圈亦不能幸免 我项目虽为光谷首屈一指的商业老大 但也面临周边各个商业项目对区域人气的截流 在投资客户看来 光谷步行街3期往后的经营面临着一定挑战 营销目标 再度提升世界城 光谷步行街整体品牌形象 保障本期销售溢价 带动世界城整体招商 为世界城带来更高经营人气 武汉思锐地产顾问有限公司 一 销售目标 光谷步行街4期一二楼商铺开盘销售85 以上 二 品牌目标 面临问题 武汉思锐地产顾问有限公司 一 客源问题 1 区域内熟客购买意愿问题项目客户以区域内客源为主体 50 60 六年历经3次开盘 加上其它众多商业地产项目入市 光谷区域内客户整体重复进行本项目商铺投资 含本项目 意愿逐年降低 如何在原有形象基础上 给市场更多惊艳表现 给老客户以更多信心和购买冲动 二 市场信心问题 2 区域外客群价值认可问题其它区域客群对光谷区域认可度依然不足 导致对项目价值认可度不够 区域外客源相对不足 如何面对各商业项目围攻 让本项目成为武汉商铺投资的首选项目 以网罗全武汉的投资客 2 本期产品信心一期 二期业态雷同 导致二期经营状况走了下坡路 三期现尚未开业 情况不明 四期业态是否有质的变化 1 前期运营信心一期 西班牙风情街运营成果 人气 租金水平 投资回报 直接影响购买信心 如何改变现状 营销方法论 达成目标有两种方法 武汉思锐地产顾问有限公司 第一种 做第一与竞争者比大比强 把成为市场第一所遇到的所有问题一个一个解决掉 最终达成目标 第二种 做不同不与竞争者比大比强 而是另辟蹊径 绕过问题直奔目标而去 武汉思锐地产顾问有限公司 世界上最长的步行街中国第一条世界风情街世界风情街 武昌新中心做世界的掌柜一条街 赚动大武汉两江三镇一条街中国第一条教堂婚庆街武昌第一条酒吧街 纵览2006 2011的光谷步行街的营销推广 我们一直都是在做第一 做世界第一 中国第一 武汉第一 武昌第一 光谷第一 武汉思锐地产顾问有限公司 当光谷步行街操盘到第4期 当武汉商业地产遍地开花 群雄并起当项目前期的过度宣传给客户带来种种失落 当街区运营面临种种困境 让我们必须开始反思 要不要继续做第一 在光谷步行街横空出世的前三年 它的确是武汉第一的 万众期待的属于武汉城市级的步行街 那么 占位于市场第一的价值高度是毋庸置疑的 但近几年武汉商业地产发展群雄并起 市中心大型商业项目比比皆是 在这样的环境下保持 第一 的形象价值宝座 必定要付出巨大的成本代价 武汉思锐地产顾问有限公司 做第一固然很好 但做第一有做第一的成本代价看看万达汉街为了当老大 付出的成本代价是什么 号称投资500亿全长1500米同步开业全球十大快时尚品牌引入杜莎夫人蜡象馆 大戏台 4D电影院 一年1亿广告费疯狂轰炸 武汉思锐地产顾问有限公司 不同的方法 决定了实现目标所面临的问题 是截然不同的 如果要继续 做第一 我们所面临的问题是什么 武汉思锐地产顾问有限公司 与万达等大型商业项目PK 比大 比长 比品牌 比档次 比收益 投资者 市民的地段论 光谷是开发区 非武汉市中心区 光谷步行街项目的价值 武汉市最好的开发区的商业中心 中低端 学生街 光谷步行街商铺的投资价值 武汉市最好的开发区的商业中心的商铺 专业市场对光谷步行街二手商抵押铺评估值 仅为徐东的50 60 投资者信心问题 西班牙风情街经营出现一定困境 影响后期购买信心 市民心中光谷步行街形象档次较低 徐东 中南 菱角湖万达 光谷步行街 王家湾 司门口 武汉思锐地产顾问有限公司 我们需要改观投资者 市民对光谷区域的看法 把光谷塑造成武汉新的市中心 我们需要改观投资者 市民对光谷步行街的看法 把光谷步行街打造成武汉年轻时尚第一街 我们需要改变市民对光谷步行街的档次认知 把它从学生街 中低端街的形象中拔升出来 我们甚至需要改变专业市场领域对光谷步行街二手商铺的评估价值 如果要继续做第一 武汉思锐地产顾问有限公司 如果光谷步行街要继续做 第一 我们的营销思路是这样的 武汉思锐地产顾问有限公司 重新定位光谷步行街 使其成为武汉市级别的一流商业中心 重要配合事项一 西班牙风情街运营配合 重要配合事项二 意大利风情街招商落位 第一步 让光谷区域价值再上台阶 赶超武汉中心区域 独立城市 第二步 重新定位光谷步行街未来价值 打造全武汉最年轻时尚的一条街 第三步 塑造4期形象价值 让其成为光谷步行街最有价值的街区 武汉思锐地产顾问有限公司 第一步 重塑光谷城市价值 大光谷 新武汉 独立城市 518平方公里 半个武汉的地理版图 3000亿年收入 半个武汉的国内生产总值 50家世界500强 30家本土上市企业 15000家注册公司 半个武汉的生产力 120万大学师生 50万居民 50万上班族 人口相当于一座发达的中型城市 武汉思锐地产顾问有限公司 第二步 重新定位光谷步行街 全线开业后的光谷步行街 世界风情街 武汉潮流汇 华中最大的学生潮流街华中首条世界风情美食街华中首条文化酒吧街华中首条教堂婚庆街华中最大的创意市集华中最前卫的高端百货华中最大的潮流文化展示中心华中美女最多的一条街 一期 学生潮流街二期 西班牙 时尚品牌街三期 意大利 婚庆时尚主题街 四期 德国 酒吧文化主题街五期 法国 华润欢乐颂购物中心世界城广场 光谷第一个中高端百货型购物中心 武汉思锐地产顾问有限公司 第三步 光谷步行街4期价值 酒吧娱乐文化街 位置 光谷步行街核心段建筑 德国风情建筑特色主题 酒吧娱乐文化街 影院 酒吧 咖啡 书吧 餐饮 时尚 创意 主力店 IMAX影院 全国连锁KTV 武汉思锐地产顾问有限公司 百般努力 代价昂贵 继续做第一 酒吧娱乐文化街 世界风情街 武汉潮流汇 大光谷 新武汉 独立城市 在时势发展之下 项目所有的前期优势 已不足以成为项目的核心竞争力 层层递进式的价值高塔建立 每一步都必须稳打稳扎 稍有不慎 千万广告费就打了水漂 武汉思锐地产顾问有限公司 放下优势束缚 走一条新路 不能让我们已拥有的优势 前期的成功 成了我们勇往直前的阻碍 武汉思锐地产顾问有限公司 不做第一 做不同 如何以最小的代价 最高效地达成光谷步行街4期的两大营销目标 1 开盘销售率85 以上 2 提升光谷步行街整体形象价值 促进招商 运营及其它物业销售 回顾面临问题 武汉思锐地产顾问有限公司 一 客源问题 1 区域内熟客购买意愿问题项目客户以区域内客源为主体 50 60 六年历经3次开盘 加上其它众多商业地产项目入市 光谷区域内客户整体重复进行本项目商铺投资 含本项目 意愿逐年降低 如何在原有形象基础上 给市场更多惊艳表现 给老客户以更多信心和购买冲动 二 市场信心问题 2 区域外客群价值认可问题其它区域客群对光谷区域认可度依然不足 导致对项目价值认可度不够 区域外客源相对不足 如何面对各商业项目围攻 让本项目成为武汉商铺投资的首选项目 以网罗全武汉的投资客 2 本期产品信心一期 二期业态雷同 导致二期经营状况走了下坡路 三期现尚未开业 情况不明 四期业态是否有质的变化 1 前期运营信心一期 西班牙风情街运营成果 人气 租金水平 投资回报 直接影响购买信心 如何改变现状 武汉思锐地产顾问有限公司 如何差异化定位 才能超载市场竞争 一举解决以上问题 光谷步行街作为一个巨型商业体 它不可避免地要与其它项目有众多的雷同点 同时也有很多短板 比如西班牙风情街的运营 整体经营的档次 然而 单单看光谷步行街4期 德国风情街 却是足够优质的 3D影院 KTV等主力店 酒吧主题 并且有很大的差异性可以挖崛 故而 我们建议以德国风情街为重点包装对象 以点带面 提升整个项目价值 武汉思锐地产顾问有限公司 针对光谷步行街4期 德国风情街的差异化定位 它的特色如下 它位于光谷步行街核心段它有经典的德国风情建筑它是光谷步行街里的主题消费区它有酒吧文化主题业态它有各种餐饮 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