房地产估价2.doc

第一章 1、专业估价和非专业估价的本质区别？答专业估价由专业人员和专业机构完成专业估价提供的是专业意见专业估价具有公信力专业估价实行有偿服务专业估价要承担法律责任2、房地产估价下一个完整的定义：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序、运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动3.“分析”、“测算”、“判断”这三项活动是相互联系的、“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础、4、一种资产只有同时具有“独一无二”“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性,5 房地产估价在估价行业中占主体由三个方面决定：房地产“量大面广”,，其他资产的数量相对较少房地产需要估价的情行较多房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务6、房地产估价师：房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价行业；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务、应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。7估价目的：任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要、8买卖不破租凭：购买者、抵押权人应尊重并履行这些租赁合同的各项条款即所谓的9、估价时点：也称为价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。10、估价原则：合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则11、估价程序：获取估价业务受理估价委托制定估价作业方案搜集估价所需资料实地查看估价对象分析估价对象价值测算估价对象价值判断估价对象价值撰写估价报告（10）内部审核估价报告（11）交付估价报告（12）估计资粮归档12、建设用地使用权出让的需要：四种方式：招标、拍卖、挂牌、协议13、房地产抵押贷款的需要七种：初次抵押估价再次抵押估价增加抵押贷款估价抵押期间估价续贷抵押估价处置抵押房地产估价14、征收与征用的主要区别：征收的实质是强度收买主要是所有权的改变，不存在返还的问题，征用的实质是强制使用只是使用权的改变，被征用的房地产使用后应当返还被征用人，即是一种强制的临时使用房地产的行为15拆迁补偿的方式：实行货币补偿实行房屋产权调换。产权调换的差价=所调换房屋的房地产市场价值被征收房屋的房地产市场价值16：房地产估价师的职业道德：独立、客观、公正专业胜任能力诚实守信勤勉尽责保守秘密公平竞争社会责任第二章1房地产的定义房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物，权益和区位三者的结合体2土地的含义具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间3土地所有权的上下空间范围：已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围”，中地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。另外，地下资源，埋藏物等可以出售，出租或者以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人4建筑物的定义：人工建造的供人们进行生产，生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类5构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱 水塔 水井 道路 桥梁 隧道6房地产实物的含义：是指房地产看得见，摸得着的有形部分7房地产权益的含义：是指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利 利益和收益8物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利9房地产区位的含义：是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置 交通周围环境和景观 外部配套设施等方面10P55 图2-2 房地产权利的分类（自己撕书）重点11房地产在经济学上被称为不动产12P61 图2-5 房地产含义的图示 （自己撕书）13不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处14按房地产开发程度划分：（1)生地 (2)毛地 （3）熟地：“三通一平,一般是指通路，通水，通电和场地平整；“五通一平”，一般是指具有道路，供水，排水，电力，电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有道路，供水，排水，电力，电信，燃气，热力等基础设施条件以及场地平整 （4）在建工程 （5）现房第三章、1、房地产价格的含义：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益2、房地产价格形成的条件：有用性、稀缺性、有效需求、3、地价与一般物品价格的不同：一是生产成本不同（地价的本质是地租的资本化）二是折旧不同（如果是无使用期限的土地所有权，就无需计提折旧）三是价格差异不同、四是市场性质不同、五是价格形成时间不同、六是供求变化不同4、房地产价格的特征：房地产价格极有交换代价的价格，又有使用代价的租金房地产价格受区位的影响很大房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产价格形成的时间较长房地产价格容易受交易者个别情况影响5均衡价格理论是价格原理的核心内容：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖着和买者之间的竞争，形成了价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格6：房地产供求与价格关系的特殊性：四种内型全国房地产的总供求状况本地区房地产总的全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的7、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值8就成交价格、市场价格。理论价格三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格9真正的房租构成因素应当包括：地租房屋折旧费维修费管理费投资利息保险费房地产税租凭费用租凭税费（10）利润10、所谓估价作业日期：是指估价的起止日期，具体是自正式接受估价委托之日起至出具估价报告之日子止的时间、11、抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值法定优先受偿权=未设立法定优先受偿权利下的价值拖欠建设工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款 再次抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值已抵押贷款余除以贷款成数12、基准地价也称为城镇基准地价，是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地狱的土地、按照商业、办公、居住工业等用途、分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格、14.、标定地价：是指政府根据管理需要，评估在某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地的使用价格、它是该类土地在该区域的标准指导价格。15、房屋重置价格：是不同区域，不同用途，不同的建筑结构，不同的档次或等级房屋，在某一基准日期开发建设所发生的必要支出及应获得的利润16、楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价、除以、总建筑面积楼面地价、土地地价、容积率三者之间的关系：楼面地价=（土地总价除以总建筑面积）乘以（土地总面积除以土地总面积）=土地单价除以容积率 第4章P128 房地产价格影响因素图 （自己撕书） 第5章1房地产估价原则主要有以下6项：独立 客观 公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则这些原则可以分为以下3个层次：(1)基本原则 (2）普适技术性原则- （3）特殊原则2最高最佳使用是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用3最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大化4收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模5估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值6P178 图5-2估价时点，估价对象状况和房地产市场状况的关系（自己撕书） 第6章1市场法适用的估价对象：住宅 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地2运用市场法估价一般分为以下4大步骤：搜集交易实例 选取可比实例 对可比实例的成交价格进行适当的处理 求取比准价格第七章1.成本法适用的估价对象 假设重新开发建设的现有房地产 正在开发建设的房地产 计划开发建设的房地产 以公益公用为目的的房地产 独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产 房地产保险及其他房地产损害赔偿 2.成本法估价需要具备的条件 自由竞争 该种商品本身可以大量重复生产3.采用成本法注意的事项 一 应采用客观成本而不是实际成本 二 应在客观成本的基础上结合选址规划设计等的分析进行调整 三 应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整4成本法估价还要求房地产估价师具有教丰富的建筑工程 建筑材料 建筑设备 装饰装修 工程造价等方面的专业知识5成本法估价的操作步骤一 弄清估价对象房地产的价格构成搜集相关资料 二 测算估价对象重新购建价格 三 测算建筑物折旧 四 求取估价对象积算价格6房地产价格构成土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润7取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个一 通过市场购置取得 二 通过征收集体土地取得 三 通过征收国有土地上房屋取得8市场购置下的土地取得成本建设用地使用权购买价格 买方应缴纳的税费9征收集体土地下的土地取得成本征地补偿安置费用 相关税费 出让金等费用10征地补偿安置费由以下4个费用组成土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费 安排被征地农民的社会保障费用11相关税费包括的费用和税金征地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 政府规定的其他有关费用12征收国有土地上房屋的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用 相关费用 出让金等费用13房屋拆迁补偿安置费用有哪5项 一 被征收房屋的房地产市场价格 二 被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额 三 搬迁补助费 四 安置补助费五 征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费14开发成本主要包括勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 其他工程费 开发期间税费15计算投资利息具体需要把握哪些方面一 应计息项目 二 计息周期 三 计息期 四 计息方式（单利和复利） 五 利率 p表示本金 i表示利率 n表示计息期 I表示总利息 F表示计息期末的本利 I=pin F=p(1+in）复利的本利和计算公式： F=P(1+i）n次方 复利的总利息计算公式为：I=P（1+i）的n次方-116开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费 直接成本利润=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）17把握重新购建价格的含义应注意什么一 重新购建价格应当是估价时点时的价格 二 重新购建价格应当是客观的价格 三 建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格18成本法的最基本公式房地产价值=重新购建价格折旧19适用于新开发的房地的基本公式新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润20适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润新开发的土地价值=土地待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润21P241 例7-122建筑物重新购建价格的求取方式按重新建造方式的不同分为 重建价格 重置价格23重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件，建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润24重置价格也称为重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料，建筑构配件，建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润25重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现26建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润27P247 例7-228求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法，分部分项法，工料测量法和指数调整法29建筑物折旧的原因：物质折旧 功能折旧 外部折旧30P253 例7-431P256直线法的年折旧额计算 P257 例7-532物质折旧的求取方法:（1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类（2）对于可修复项目，估算其在估价时点的修复费用作为折旧额（3）对于不可修复项目，根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短语整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类（4）把可修复项目的修复费用，段寿命项目的折旧额，长寿命项目ude折旧额相加，即为物质折旧额 33各种结构房屋的耐用年限一般为钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年，残值率0砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年，残值率2%砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年，残值率2%砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年，残值率6%砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年，残值率4%砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年，残值率3%第八章一收益法：分为直接资本法化法和报酬资本化法；直接资本化法是预测估价对象未来某一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。二 资本化率和报酬