佛山禅城区重点板块分析(整合).doc

1 2 佛山市禅城区重点板块项目调研专题报告佛山市禅城区重点板块项目调研专题报告 2011 年年 11 月月 佛山中原市场研究中心佛山中原市场研究中心 3 目录目录 禅城区重点板块禅城区重点板块分分析析 3 3 东平河板块 5 1 海景蓝湾 10 2 星海岸 13 3 碧桂园城市花园 16 4 依云上城 19 5 万科金域蓝湾 21 6 保利东湾 25 7 利海尖东半岛 28 8 翠堤明珠花园 30 9 依云水岸 32 10 凯德 瀚城 35 11 东江国际 38 12 万科水晶城 40 亚艺板块 43 1 佛山雅居乐花园 44 2 怡翠宏璟 53 3 金地九珑璧 57 4 中海 文华熙岸 61 5 龙光 天湖郦都 65 旧城板块 71 1 普君新城 72 2 文华尚领 74 3 锦隆花园 76 4 凯德天伦世嘉 78 5 瑞安岭南天地东华嘉苑 80 6 瑞安岭南天地东华轩 82 季华板块 86 1 恒福新城 86 2 季华金品尚院 89 3 鸿业城市花园 91 4 九鼎国际城 94 5 怡翠玫瑰园 97 6 怡翠世嘉花园 100 城南板块 103 1 兆阳御花园 104 2 星星华园国际 106 3 盛南新都 109 4 天御盈品 110 5 世博嘉园 112 4 6 凯德城脉 114 张槎板块 117 1 保利香槟 117 2 御璟上院 120 3 星晖盛汇园 122 4 罗马新都 123 南庄板块 126 1 帝景蓝湾 127 2 新中源国际公寓 130 3 卓远景峰 132 4 喜居 134 5 汇银 w 新港湾 136 6 港宏世家 139 7 万科城 142 5 禅城区重点板块分析禅城区重点板块分析 禅城区板块的区分是建立在区域市场的基础上 反映了不同区位资源配套 下区域楼市的架构 也表现了楼盘项目的定位与品牌 通过板块的细分 可以 更好的去理解区域房地产市场的现状以及新的发展趋势 禅城板块分布图禅城板块分布图 禅城区主要分为 东平河板块 亚艺板块 旧城板块 季华板块 城南板 块 张槎板块 各个不同的板块拥有不同的功能定位与资源配套及发展前景 南庄板块南庄板块 6 板块概况板块概况 板块分类板块分类功能定位功能定位资源配套资源配套发展前景发展前景 东平河板块东平河板块 未来城市核心 交通枢纽 商业居住 佛山公园 新闻中心 世纪 莲体育中心 配套医院 学 校等 未来的城市发展核心区域 东平河河景资源开始受到 重视 亚艺板块亚艺板块 商业购物 高端住宅 文体教育 亚艺湖 岭南明珠体育馆 艺术公园 文华公园 酒店 医院 学校等 佛山中心城区目前定位最 高端的现代化居住区域之 一 众多品牌楼盘凝聚形 成区域形象 旧城板块旧城板块 商业购物 文化旅游 金融商务 百花广场 兴华商场 祖庙 梁园 祖庙商业步行街等 政府重点打造成为文化 旅游 休闲娱乐中心 岭 南文化特色古城 季华板块季华板块 金融商务 办公居住 购物餐饮 季华公园 文华公园 沃尔 玛购物中心 多家银行等金 融机构 重点打造成为 金融一条 街 将会成为金融商务 中心 城南板块城南板块 金融商务 休闲居住 行政中心 惠景公园 惠景市场 丽日 都会广场 新佛山三中等学 校 随着三旧改造项目的动工 亚艺板块和东平河板块的 兴起 将带动城南板块房 地产的发展 张槎板块张槎板块 禅西新城 商业居住 针织服装产业集群 工业园 区 学校 公园等 禅城西进战略规划的带动 针织产业发展 势将带动 张槎房地产行业发展 南庄板块南庄板块 生态休闲区 禅西新城 南庄镇建筑卫生陶瓷 铝型 材 电子电器等多个产业 政府创建 近悦远来 智 慧禅城的战略部署 依托 水乡生态文化 全面建设 战略性新兴产业基地 7 重点板块详细分析重点板块详细分析 东平河板块东平河板块 以河为界 东平新城被划分成南北岸片区 自 03 年市政府一锤敲定是大佛 山 CBD 核心新城区后 东平新城身价瞬间暴增 成为禅桂顺楼市最具分量同时 又最具影响力板块 由于南北片区归属不同区域 两岸对战也越发激烈 东平新城南岸 东平新城南岸 位于顺德区 面积 62 1 平方公里 该片区凭借市政的巨大 投入和超前的城市规划建设 新城区核心发展前景 已被众多品牌发展商看好 其中 四大地产巨头 已有三大进驻 其标志着南岸住宅片区不可动摇的高端 地位 未来发展前景非常广阔 东江国际东江国际 依云上城依云上城 金域蓝湾金域蓝湾 尖东半岛尖东半岛 水晶城水晶城 保利东湾保利东湾 依云水岸依云水岸 翠堤明珠翠堤明珠 滨海御庭滨海御庭 凯德泊宫凯德泊宫 凯德瀚宫凯德瀚宫 碧桂园碧桂园 星海岸星海岸 海景蓝湾海景蓝湾 东方水岸东方水岸 8 东平新城北岸 东平新城北岸 位于禅城区 面积 26 5 平方公里 该片区地块面积相对南 岸较小 市政建设投入也相比南岸弱 但随着 08 年的 南延北拓 发展 北岸 在新城建设中的地位亦是显著提升 目前已是大盘林立 居住氛围日渐成熟 区域价值将会随着周边配套的完善不断提升 南北岸的不同发展形势 塑造了两片区不同的楼盘品质 并成为引领市场南北岸的不同发展形势 塑造了两片区不同的楼盘品质 并成为引领市场 的标杆 的标杆 9 南岸南岸北岸北岸 项目项目入市时间入市时间项目档次项目档次主力产品主力产品价格价格项目项目入市时间入市时间项目档次项目档次主力产品主力产品价格价格 万科水晶城 2010 10 高端 洋房 170 230 别墅 355 365 洋房 11000 13000 别墅 30000 33000 翠堤明珠 2011 06 中高端洋房 220 230 洋房 13000 15000 招商依云水岸 2009 03 高端 洋房 82 220 别墅 300 400 洋房 10000 14000 别墅 35000 36000 滨海御庭 2008 06 中高端 洋房 150 270 别墅 350 420 洋房 11000 14000 别墅 13000 15000 保利东湾 2010 10 高端 一期洋房 190 270 二期洋房 100 170 一期洋房 18000 23000 二期洋房 10000 15000 东方水岸 2007 03 低端洋房 80 150 洋房 8000 10000 凯德泊宫 2009 03 高端别墅 260 370 别墅 15000 20000 凯德瀚城 2009 03 中高端 洋房 90 220 复式 290 320 洋房 10000 11000 复式 11000 12000 碧桂园 2011 01 中端洋房 100 160 洋房 7500 8500 海景蓝湾 2007 09 中端洋房 80 130 洋房 10000 12000 星海岸 2010 04 中端洋房 80 160 洋房 10000 12000 主要客户构成 顺德乐从及南海桂城客户为主 少量禅城客户主要客户构成 以禅城区本地客户为主 少量南海镇街及顺德客户 10 南岸片区楼盘相比北岸片区楼盘档次定位较高 主力产品以大平层及别墅为主 洋房销售均价在 1 1 万 2 3 万元 方 而别墅销售均价在 3 3 6 万元 方 而北岸片区除沿河楼盘档次相对较高之外 其他项目均为中高端档次 主力产品以中大户型为主 洋房销售均价在 7500 元 1 5 万元 方 别墅销售均价在 1 3 2 万元 方 南岸与北岸成交客户来源对比情况 根据南北岸个别代表楼盘成交客户资料反馈信息得出 南岸片区成交客户来源主要来自顺德区 以乐从和龙江镇街为主 针对的是大企业老板和 私营老板 以多次置业者为主 而禅城桂城占比较少 成交客户主要是政府官员及公务员 而北岸片区成交客户主要来自禅城区和南海桂城 针对的是 周边居民和中产阶层人事 以首次及二次置业者为主 顺德区占比较少 11 板块范围板块范围 东平河板块东起佛山一环 南至裕和路 荷岳路 西至佛山大道 北邻魁 奇路 面积约 20 平米公里 东平河两岸区域将是打造佛山 一河两岸 城市风 貌的重点地区 各项城市基础设施配套正逐渐完善 发展前景广阔 板块资源特征板块资源特征 东平河板块独有东平河这一稀缺自然资源 江景利用价值高 板块政策优势明显 随着中心组团新城区规划的出台 未来政府将更加不 遗余力打造东平河的 一河两岸 核心区 地理位置优越 位于新城市的核心位置 是联通禅城 顺德 南海三地的 重要纽带 板块发展现状板块发展现状 佛山本土房企巨头东建集团 九鼎地产 全国知名房地产企业招商地产 保利地产等先后进驻 东方水岸 凯德 瀚城 滨海御庭 依云水岸等一 大批房地产项目也纷纷涌现 板块楼市得到不断的扩充和发展 板块内配套设施不完善 目前居住氛围较差 政府正对其着力打造 城市 规划 配套设施等建设全面提速 板块楼盘以中高档的小高层 高层洋房为主的产品模式丰富产品链结构 其中以大户型 100 以上三 四房单位为主 均价 13000 15000 元 板块点评板块点评 板块点评板块点评 优势优势劣势劣势 12 东平河板块作为禅城区的新城区 是政 府未来发展的重点区域 集合行政办公 商业 金融 娱乐 等多功能的新城市 核心 是未来的交通枢纽中心 建成后该区域 将集地铁 城际轻轨 公交 的士 城 巴及其他客运交通方式为一体 以实现 多种交通方式的便捷 无缝 换乘对接 城市新商住旺地 目前东平河板块已有 万科 金地 招商等众多品牌开发商的 进驻 商业购物 健身娱乐 公园悠闲 等生活配套设施也日趋完善 东平河板块目前的配套仍未完善 对居住的便利性缺乏有效的支持 板块景观板块景观 13 东平板块重点项目东平板块重点项目 1 1 海景蓝湾 海景蓝湾 一 一 基本资料基本资料 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 周边环绕着省一级名校佛山新三中 华英中学 佛山实验小学等名校 教育资源丰富 临近世纪莲花体育馆 佛山歌剧院 中央公园 河滨公园等市政和景观资源配套 生 活氛围浓厚 区位优势非常明显 未来升值潜力大 2 毗邻大佛山中心组团核心区域 东平河一河两岸 路网发达 对外交通非常便利 3 东平板块目前唯一一个意式建筑风格的项目 配有意大利风情园林 主人房拥有 270 度观景飘窗 视野开阔 拥有东平河江景 4 项目楼栋都是南北朝向 空气对流较好 大多数都是两梯两户 每一户都可以看到园 林景观 5 该项目目前配套部分仍然在建设当中 造成的影响算是其不足之处 三 项目总规图三 项目总规图 项目地址禅城佛山市禅城区新明一路 22 号 发展商佛山市海景蓝湾房地产发展有限公司 代理商广州经纬房产咨询有限公司 占地面积13 万平方米 总建筑面积32 万平方米 容积率 2 50 绿化率 50 总户数2000 户 项目规模12 座高层洋房 建筑风格意式风格 园林景观意大利风情园林 14 一二期总规划图 三期总规划图 15 四 项目一二期推售情况四 项目一二期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 4 7 座 2007 09 052007 09 0580 三房 1267600 100 三房 114 四房 157 165 18 19 座 2007 12 282007 12 28168 复式 153 186 8700 97 8 9 座 2008 01 102008 01 1040 三房 1267100 100 三房 110 131 四房 15710 11 12 座 2008 04 092008 04 09121 复式 147 217 6600 97 三房 113 四房 141 163 五房 195 198 13 17 座 2008 06 232008 06 23308 复式 150 225 6600 100 三房 113 四房 143 160 五房 196 六房 213 20 22 座 2008 12 262008 12 26204 复式 207 5700 100 三房 117 131 4 房 161 1641 3 座2009 08 172009 08 17189 复式 210 212 8500 97 备注 以上数据是 2011 年 9 月 21 日更新的 来源禅城区房地产交易所 项目三期推售情况项目三期推售情况 16 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 1 2 11 12 座 2009 12 312010 180 四房 1268000 10000 98 98 折 72 三房 85 5 6 7 8 座 2009 12 312010 1204 四房 124 128 8000 10000 57 三房 111 131 3 4 9 10 座 2009 12 312009 12 31264 四房 156 157 10000 57 备注 以上数据是 2011 年 9 月 21 日更新的 来源禅城区房地产交易所 五 重点户形分析五 重点户形分析 2 2 星海岸 星海岸 一 一 基本资料基本资料 6 6 座座 0101 单位单位 三房两厅三房两厅 方正宽阔的户型 双阳台设计 纯正南北对流 通风采光条件好 主人房 270 度观景飘窗 可以观赏园景江景 17 二 二 项目优劣势项目优劣势 6 周边教育资源丰富 拥有省一级名校佛山新三中 华英中学 佛山实验小学等名校 临近世纪莲花体育馆 佛山歌剧院 中央公园 河滨公园等市政和景观资源配套 生 活氛围浓厚 未来升值潜力大 7 毗邻大佛山中心组团核心区域 东平河一河两岸 路网发达 对外交通非常便利 8 东平板块目前唯一一个意式建筑风格的项目 配有意大利风情园林 主人房拥有 270 度观景飘窗 视野开阔 拥有东平河江景 9 户型设计百变 实用率高 受到很多置业者的青睐 10 园林设计一般 客户对其代理物业管理公司水平信心不足 三 项目总规图三 项目总规图 项目地址禅城岭南大道东平桥东 港口路与江湄二路交接处 发展商佛山团东房地产开发有限公司 代理商 占地面积6 6 平方米 总建筑面积17 2 万平方米 容积率 2 40 绿化率 35 总户数904 户 项目规模18 栋 17 至 27 层高层洋房 建筑风格欧陆新古典风格 园林景观地中海水景园林 18 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座座 数数 预售时间预售时间推售时间推售时间 总套总套 数数 户型户型 面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优折扣优 惠惠 消化率消化率 4 座 2010 02 262010 02 2662 二房 72 889100 97 5 座 2010 02 262010 02 2662 二房 77 899100 100 1 座 2010 08 272010 08 2752 四房 154 1819900 10000 98 3 座 2010 08 272010 08 2744 四房 139 1529900 10000 98 2 座 2010 09 202010 09 2048 四房 139 14512000 100 20 座 2010 12 092010 12 0952 四房158 170 13000 14000 94 9 座 2010 12 102010 12 1860 二 三 房 81 87 11000 12000 带 1800 装修 98 33 8 座 2011 1 62011 1 1862 二房 81 8712000 11 座 2011 3 212011 3 2152 五房180 201 11000 12000 2 12 座 2011 6 222011 6 2244 四房127 144 10000 11000 36 备注 以上数据是 2011 年 9 月 21 日更新的 来源禅城区房地产交易所 五 重点户形分析五 重点户形分析 19 3 座 02 单位 3 1 房 2 厅 南北布局 通风采光良好 卧室全飘窗设计 可 270 度观中心园景 设有入户花园 双露台 生活更加多彩 3 3 碧桂园城市花园 碧桂园城市花园 一 一 基本资料基本资料 项目地址佛山市东平新城禅城片区岭南大道北段东侧 发展商碧桂园控股 代理商世联 占地面积14 万平方米 总建筑面积74 万平方米 容积率 5 29 绿化率 30 4 20 二 二 项目优劣势项目优劣势 11 周边拥有实验小学 华英中学 三中等学校 教育条件好 周边汇聚有沃尔玛 顺联 广场 市一医院等配套 生活氛围浓厚 12 位于东平新城的核心位置 周边有世纪莲体育中心 明主体育馆 国际五星级酒店 佛山公园等 未来升值潜力不容小觑 13 广佛地铁一号线 岭南大道 季华路 佛山一环等交通网交汇 交通方面十分便利 14 该项目较靠近马路 日后的噪音问题会较为突出 三 项目总规图三 项目总规图 碧桂园城市花园北地块碧桂园城市花园北地块 总户数1300 户 项目规模10 栋高层洋房 公寓 建筑风格现代简约风格 园林景观 21 碧桂园城市花园中地块碧桂园城市花园中地块 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型 面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 中地块 4 5 座 2011 9 302011 10 1344 三 四 房 103 1178700 96 99 折 5 北地块 3 座 2011 9 162011 9 16263 公寓 66 110 13000 带装修 1 4 5 座 2011 8 192011 8 19248 三 四 房 97 1628700 96 99 折 18 2 座 2011 5 132011 5 13246 公寓 60 1239400 96 99 折 41 6 7 座 2011 4 292011 4 29410 三房 四 五 房 105 117 127 185 9600 96 99 折 67 8 座 2011 3 17 2011 年 3 月底 224 三房 103 11711000 11000 60 9 10 座 2011 01 142011 01 24248 二 三 房 98 16415000 86 1 座 2011 01 142011 01 24253 公寓 56 12412000 98 备注 以上数据是 2011 年 9 月 21 日更新的 来源禅城区房地产交易所 五 重点户形分析五 重点户形分析 22 0101 0404 单元单元 3 13 1 户型设计户型设计 南北对流 厅出阳台 采光良好 景观开扬 3 1 户型设计 花园可改建成房间 双阳台 双套房设计 非常大气 4 4 依云上城 依云上城 一 一 基本资料基本资料 项目地址禅城魁奇路北侧 桂澜路西侧 佛陈大桥附近 发展商招商地产佛山公司 代理商 占地面积15 万平方米 总建筑面积36 万平方米 容积率 3 5 绿化率 50 总户数 23 二 二 项目优劣势项目优劣势 15 周边有陈村花卉世界 顺德美食城 佛山市实验学校 佛山市华英中学 佛山市第三 中学等配套 教育和生活方面都是比较方便 16 位于位于佛山魁奇路与桂澜路交汇处 这两条路线是佛山的交通网络大动脉 联系着 广 佛快速干线 广三高速 广肇高速广明高速 珠西高速 佛开高速 佛山一环 珠二环等等主要交通干道 更重要的是位于禅城 桂城 顺德的交汇点 广佛地铁一 号线 岭南大道 季华路 佛山一环等交通网交汇 交通方面十分便利 17 紧邻广佛地铁 2 6 号线相交处的魁奇路站 在将来的交通网络建成下 这将大大的带 动此项目以及周边的商业价值 吸引了不少投资者在此置业 18 社区周边湿地公园 东平河畔引来的活水 独有的内河景观带 形成优越的景观资源 19 目前交通配套还不够完善 在短期内 出行会造成一定的不便 周边其他配套设施仍 有待完善 三 项目总规图三 项目总规图 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 项目规模一期 7 座 31 层 建筑风格现代简约风格 园林景观36 万 东南亚风情园林 24 15 18 座 2011 9 302011 9 30148 三 四 五房 68 1639300 97 折 81 21 座 2011 9 152011 9 15116 三 四房 90 1409100 97 折 63 19 座 2011 8 192011 8 19156 三 四房 106 1409200 97 折 83 5 6 座 2011 7 212011 7 21232 二 三房 63 1069600 97 折 67 22 座 2011 1 142011 1 17116 二 三房 77 9210500 98 23 座 2010 9 102010 9 10115 二 三房 77 928700 9700 100 24 座 2010 8 202010 8 20116 二 三房 77 928700 9700 100 4 座 2010 04 232010 06 14124 三 四房 88 1558500 10000 100 3 座 2010 04 232010 04 24100 二 三房 79 918500 10000 100 2 座 2010 01 82010 01 8116 二 三房 79 919000 100 1 座 2009 12 112009 12 11116 二 三房 79 918800 99 备注 以上数据是 2011 年 10 月 8 日更新的 来源禅城区房地产交易所 五 重点户形分析五 重点户形分析 2222 座座 0404 户型户型 建筑面积约建筑面积约 77 77 一室一厅一卫 一室一厅一卫 N 1N 1 东南北向单边位 南北对流 四面采光 通风采光俱佳 N 1 百变户型 实用率较高 客厅出阳台 双阳台设计 带入户花园 5 5 万科金域蓝湾 万科金域蓝湾 一 一 基本资料基本资料 25 二 二 项目优劣势项目优劣势 20 位于东环路与佛山一环交界处 平胜大桥西侧 临近佛山一环东线 季华路 桂澜路 南海大道 有多路公交线路经过 附近还规划有地铁 未来交通十分方便 21 周边有海实验中学 南海中心小学 华师附中等多间学校 教育配套资源丰富 22 靠近东平河 可远望河景 近赏园景 23 虽然规划上 有较好的前景 但目前的配套和周边情况不算完善 24 金域蓝湾较靠近佛山一环 比较嘈杂 三 项目总规图三 项目总规图 项目地址南海桂城街道半岛路 11 号 东环路与佛山一环交界 发展商佛山市万科投资有限公司 代理商合富辉煌房地产 占地面积220000 平方米 总建筑面积580000 平方米 容积率 2 60 绿化率 51 50 总户数4000 户 项目规模 建筑风格现代简约风格 园林景观特色东南亚风情园林 26 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 金域蓝湾 灏景湾 1 4 座 2011 10 92011 10 14190 三 四 五 房 116 156 157 176 10000 62 灏景湾 2 3 座 2011 7 212011 7 21159 三 四 五 房 114 156 157 173 179 8600 13000 84 愉景湾 1 座 2010 11 162010 11 1695 四 五房 121 16111000 98 愉景湾 2 3 4 座 2010 11 112010 11 11172 五房 251 257 184 11000 74 金域道 绿茵苑 3 座 2011 11 1620 四房 116 1178200 8900 蓝雨苑 8 座 2011 10 19130 二 三 四 房 67 85 11 2 114 9000 10000 75 蓝雨苑 2011 9 14258 二 三 四68 86 11 8900 11000 81 27 2 7 座房 2 114 140 142 蓝雨苑 6 座 2011 8 182011 8 18128 三 四房111 140 9200 11000 75 蓝雨苑 5 座 2011 7 62011 7 686 二 三 四 房 68 84 11 2 114 10000 11000 98 蓝雨苑 4 座 2011 6 152011 6 1586 二 三 四 房 68 84 11 2 114 10000 11000 95 蓝雨苑 1 9 座 2011 6 92011 6 956 四房 114 116 126 127 8600 9700 93 红霞苑 9 座 2011 3 162011 3 16128 三 四房114 140 10000 13000 91 红霞苑 7 8 座 2011 01 192011 01 22258 二 三房66 80 14012500 元 99 9898 紫兰苑 3 座 红霞苑 4 6 座 2010 11 192010 11 21305 二 三房67 88 118 10500 1100099 9899 2 房 87 88 8900 11000 元 紫兰苑 1 座 2010 09 182010 09 18 82 套 3 房 105 8900 11000 元 当天成交可 99 折 100 2 房 77 8900 11000 元 紫兰苑 2 座 2010 09 182010 09 18 50 套 3 房 86 113 8900 11000 元 100 2 房 67 117 8900 11000 元 3 房 100 119 8900 11000 元 红霞苑 1 座 2010 09 182010 09 18 86 套 4 房 130 8900 11000 元 当天成交可 99 折 100 红霞苑 2 座 2010 09 182010 09 18 86 套3 房 67 130 8900 11000 元 当天成交可 99 折 100 红霞苑 3 座 2010 09 182010 09 18 16 套4 房 110 112 8900 11000 元 当天成交可 99 折 100 红霞苑 5 座 2010 09 182010 09 18 20 套3 房 101 124 8900 11000 元 当天成交可 99 折 100 备注 以上数据是 2011 年 10 月 18 日更新的 来源南海区国土城建和水务局网站 五 重点户形分析五 重点户形分析 愉景湾 1 座 01 户 4 室 2 厅 28 南北对流 通风采光俱佳 3 1 百变户型 户型方正宽大 实用率较高 客厅出阳台 带入户花园 6 6 保利东湾 保利东湾 一 一 基本资料基本资料 项目地址禅城东平新城文华南路以东 裕和路以北 发展商佛山市顺德区保利房地产有限公司 代理商世联地产 占地面积48 万平方米 总建筑面积104 万平方米 容积率 3 50 29 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 保利将在 3 4 年内投入 100 亿资金 将该项目打造成为百万平米 CBD 湾区综合体以及高 品质的人居社区 如此的规划前景为置业者增强信心 2 保利是国内知名大型开发商 产品无论从品质还是后期物业管理服务都有较好口碑 有 大批的忠实追求者 3 保利东湾所在地段十分优越 放眼东平河板块 少有的区位优势 北望东平河一线河景 河堤湿地公园 东观园内水景 景观资源方面十分丰富 4 保利东湾项目毗邻 CBD 世纪莲体育馆 新闻中心 公共文化综合体 坊城 佛山公园 等市政配套设施 未来的生活配套条件十分优越 5 保利东湾西靠岭南大道 东近海南大道 交通条件十分便利 未来地铁 3 号线和 6 号线 在项目地块两端设立站点 也是为之带来升值空间 6 该项目建设周期长 对前期项目造成一定影响 三 项目总规图三 项目总规图 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 绿化率 35 总户数1956 户 项目规模 建筑风格现代简约风格 园林景观园内水景 园景 30 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售套内均价 元推售套内均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 保利东悦花园 8 9 座 2011 09 302011 09 30160 三 四房 102 15810000 11000 21 14 15 座 2011 08 192011 08 19174 三 四房 123 17610000 11000 76 12 座 2011 07 292011 07 2987 三 四房 140 17710000 11000 92 10 11 13 座 2011 05 272011 05 27247 三 四房 100 140 176 10000 11000 86 保利东嘉花园 1 座 2011 03 172011 3 1870 四房 4 1 27020000 10 万元诚 意金 开 盘抵 15 万 元现金券 86 2 座 2010 12 16 2010 12 18 66 四房223 230 1900098 99100 3 座 2010 11 102010 11 1066 四房223 230 23000 100 4 5 座 2010 10 212010 10 21104 四房193 218 20000 100 备注 以上数据是 2011 年 11 月 10 日更新的 来源禅城区房地产交易所 五 重点户形分析五 重点户形分析 2 座座 01 02 户型户型 建筑面积约建筑面积约 226 231 15 座座 99 方 方 139 方 方 110 方方 31 7 7 利海尖东半岛 利海尖东半岛 一 一 基本资料基本资料 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 项目处于禅桂城央 佛山中心路段 地段上占优势 而且城央的别墅产品十分缺乏 作 为别墅社区的利海尖东半岛未来升值潜力极大 2 尖东区域北临佛山涌 南临东平河 被佛山涌东平河双江围合 呈罕见的三角半岛形态 而尖东半岛正处于半岛的最前端 占据最优地理位置 水景资源非常丰富 坐享双水景 的优质景观资源 这一点就受到市场众多置业者和投资者的重视 3 利海尖东半岛与佛山一环直接贯通 北依禅桂 南联大良 东承广州 西启江肇 对外 交通十分便利 4 利海尖东半岛作为利海进驻佛山的的一个项目 势必会被精心打造 项目的质量可想而 知 5 该项目的价格定位在现今的市场环境之下 目标客户人群较小 推货周期长 6 该小区外出只能考小车出行 一般家庭的小孩老人外出比较麻烦 有私家车的家庭基本 没影响 三 项目总规图三 项目总规图 项目地址南海桂城平西大道 尖东酒店旁 发展商广州利海房地产开发有限公司 代理商经纬房产咨询有限公司 占地面积11 万平方米 总建筑面积10 万平方米 容积率 1 20 绿化率 35 总户数333 户 项目规模160 套联排别墅 洋房 建筑风格现代简约风格 园林景观园内水景 东平河景 32 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 37 48 栋洋房 2011 11 22011 11 5173 二 三房 56 10285009 6 9 8 9 9 9 830 1 期第二批别 墅 2011 8 212011 8 2138 四房 240 35021000 2 1 期第一批别 墅 2010 11 62010 11 677 四房223 230 26000 67 备注 以上数据是 2011 年 10 月 18 日更新的 来源南海区国土城建和水务局网站 五 重点户型分析五 重点户型分析 A 户型户型 建筑面积约建筑面积约 226 231 33 超大面积的前后花园 尊贵豪华 首层中空餐厅 开放式厨房 考虑长者的居住特点 人性化设立套房 主人房方正宽大 带大面积露台 气派舒适 8 8 翠堤明珠花园 翠堤明珠花园 一 基本资料一 基本资料 项目地址禅城佛山市华远东路与东平路交界处 佛山公园旁 发展商佛山市润石置业发展有限公司 代理商佛山市润石置业发展有限公司 占地面积18 万平方米 总建筑面积70 万平方米 容积率 3 80 34 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 项目落于东平河北岸 南向一线望江 东面是佛山公园 北靠山地公园 与社区亚热带 风格的主题园林形成三园环抱 坐拥东平河以及佛山公园等优质景观资源 人居条件非常 优越 2 项目位于东平路与华远东路交汇处 未来交通便利 离广佛地铁南沿线和东平中部枢纽 非常近 经该枢纽中心到达珠三角任何城市不超过一小时 3 项目体量大 总建筑面积约 70 万方 是一个集多层 高层住宅 办公以及商业为一体 的城市综合体项目 未来升值前景大 4 项目目前周边配套设施优势不显著 项目体量大 开发周期长 三 项目总规图三 项目总规图 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 绿化率 35 总户数目前总共 108 户 项目规模集多层 高层住宅 办公以及商业为一体的城市综合体项目 建筑风格现代简约 园林景观 2 座 35 1 区 2 座 2011 7 24 108 四房 226 23413000 16000 85 备注 以上数据是 2011 年 11 月 10 日更新的 来源禅城区房地产交易所 五 重点户型分析五 重点户型分析 222222 方方 9 9 依云水岸 依云水岸 一 基本资料一 基本资料 项目地址 顺德东平新城世纪莲体育中心西侧 世纪莲体育中心西三门 400 米 发展商招商地产佛山公司 会德丰地产 代理商招商地产佛山公司 占地面积26 万平方米 总建筑面积46 万平方米 容积率 2 27 绿化率 50 36 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 项目景观资源丰富 北临东平河 沿岸是大型绿化公园 西面为未建城市保留绿地 东 南方向为中心区的佛山公园 小区内部引东平河系入内形成稀缺的内河资源 实现自然与 建筑的相融 体现高质素的城市生态价值 2 位处佛山未来中心区 市政规划完善 项目升值前景大 3 户型以中大积为主 产品方正舒适 4 全部户型南北向 通风良好 产品赠送面积较多 主卧飘窗设计 享 270 景观 5 东平新城需要 5 10 年的开发时间 目前欠缺居住氛围 6 目前公共交通设备较少 三 项目总规图三 项目总规图 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售套内均价 元推售套内均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 47 座 2011 9 92011 9 9121 三房 五房 88 190 17000 72 总户数总共 2809 户 项目规模 分四期开发 首期是联排别墅 小高层已售罄 二期由 10 栋高层 洋房构成 三期 15 栋高层洋房 四期是望江别墅区 建筑风格现代简约 园林景观 37 复式 397 46 座 2011 6 212011 6 21121 三房 五房 复式 88 190 397 16000 67 43 座 2011 6 22011 6 2120 三 四 房 92 132 135 13200 25 45 座 2011 4 122011 4 1291 三房 五房 90 188 190 16000 79 40 44 座 2011 3 42011 3 4211 三 四 五房 90 92 133 190 15500 现场最高 99 99 99 98 折 82 50 69 78 148 153 154 号 2011 1 302011 1 3093 别墅 400 48037000 17 70 77 149 152 号 2011 1 262011 1 2612 别墅 400 44736000 100 34 号楼 2010 10 242010 10 2460 五房 23020800 100 32 号楼 2010 8 172010 8 17121 三房 五房 89 199 200 17500 100 38 号楼 2010 6 212010 6 2190 三 四 房 83 147 13700 100 33 号楼 2010 4 232010 4 23121 三房 五房 89 199 200 17000 100 35 号楼 2010 3 12010 3 159 五房 221 22816000 100 39 号楼 2010 1 222010 1 2290 三 四 房 83 147 13800 100 30 31 36 37 号楼 2009 9 52009 9 5422 三 五 房 89 198 13000 99 9 20 21 26 29 号 楼 2009 8 232009 8 23250 三房 85 918400 100 18 19 22 25 号 楼 2009 8 232009 8 23246 五房上 224 2259050100 1 16 号 楼 2008 8 52008 8 575 别墅 358 41310000100 备注 以上数据是 2011 年 11 月 10 日更新 来源顺德区商品房交易信息网 五 重点户型分析五 重点户型分析 38 三期三期 44 号楼号楼 02 单元 建面单元 建面 90 三期三期 44 号楼号楼 01 单元 建面单元 建面 189 三期三期 40 号楼号楼 01 04 单元 建面单元 建面 133 135 三期三期 40 号楼号楼 02 03 单元 建面单元 建面 92 1010 凯德 凯德 瀚城瀚城 一 基本资料一 基本资料 项目地址禅城湾梁路 23 号 东平路北侧 澜石三路东侧 佛陈路西侧 发展商凯德置地 代理商凯德置地 占地面积9 67 万平方米 总建筑面积11 万平方米 39 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 东平河畔 环境资源优越 2 位于规划中的东平新城 尽享规划价值 投资空间大 3 与邻近的凯德泊宫相辅相成 形成规模效应 周边楼盘较多 未来生活 交通配套设施 完善 居住氛围浓厚 4 在规划中的东平新城 生活 交通等配套设施未尽完善 5 周边楼盘较多 竞争较大 三 三 项目总规图项目总规图 四 四 项目分期推售情况项目分期推售情况 推售范围推售范围推售时间推售时间户型户型面积面积均价均价总套数总套数折扣折扣消化率消化率 二房 92 97 2 套 三房 108 176 26 套24 26 座 2009 3 14 四房 178 190 6428 元 32 套 96 9996 容积率 1 65 绿化率 35 总户数758 户 项目规模约 758 套集联排叠加别墅及 11 层小高层的复合型产品 建筑风格现代简约 园林景观现代 40 三房 160 170 8 套 27 28 座 2009 6 13 四房 185 187 7400 元 32 套 100 二房 90 39 套 三房 110 130 20 套 四房 160 180 16 套 17 18 30 座 2009 9 19 复式 320 9500 11000 元 2 套 98 99100 二房 89 93 39 套 三房 197 202 3 套 四房 216 37 套 2 7 座 22 23 31 座 2009 12 05 复式 260 320 9000 13000 元 36 套 90 三房 109 113 6 套 四房 135 139 54 套 四房 168 185 16 套 14 16 19 座 2010 05 01 复式 320 330 9000 12000 元 2 套 96 折 100 29 32 34 座 2010 10 28 二房 89 93 9000 1000 元 164 套 96 99 三房 200 2 套 四房 219 18 套 五房 245 2 套 21 22 座 2011 01 30 六房 262 13500 元 18 套 38 8 13 35 37 座 2011 03 04 2 房 复式 89 93 263 341 10000 13000 元 192 89 备注 以上数据是 2011 年 11 月 18 日更新 来源禅城区地产交易所 五 五 主力户型主力户型 180180 190190 方方 29 3829 38 座座 9090 方方 41 1111 东江国际 东江国际 一 基本资料一 基本资料 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 主干道环绕 紧靠魁奇路 岭南大道等主干道 南至乐从新城中心 北到城南繁华区 交通便捷 有地铁 1 号线和规划中的 2 号线 交通通达性强 2 位于东平新城板块 新城市中心 尽享新城市规划 周边配套设施完善 后期升值空间 大 3 周边楼盘林立 生活氛围浓厚 4 周边楼盘较多 项目竞争压力大 5 紧靠魁奇路 岭南大道 路边单位噪音影响较大 三 项目总规图三 项目总规图 项目地址禅城岭南大道北 121 号 石湾镇街道办事处南侧 发展商佛山市禅城区天运龙房地产开发有限公司 代理商佛山市富盛房地产有限公司 佛山市泛澳投资有限公司 占地面积3 88 万平方米 总建筑面积12 万平方米 容积率 5 61 绿化率 30 总户数 项目规模项目包括写字楼 公寓 酒店和 11 座住宅楼组成 建筑风格现代简约 园林景观欧式 42 四 项目分期推售情况四 项目分期推售情况 座数座数预售时间预售时间推售时间推售时间总套数总套数户型户型面积 面积 推售均价 元推售均价 元 折扣优惠折扣优惠消化率消化率 1 座 2011 9 262011 10122 公寓 37 730 7 座 2011 8 122011 8 1268 三 四 房 109 1218500 3 5 6 座 2010 12 262010 12 26122 二 三 房 75 10010000 40 4 座 2010 9 282010 9 2868 二 三 房 73 919100 91 8 座 2010 9 62010 9 651 三 四 房 91 1139100 100 9 10 11 座 2010 8 202010 8 2092 三房 89 929000 99 备注 以上数据是 2011 年 11 月 18 日更新 来源禅城区地产交易所 五 主力户型五 主力户型 43 1111 号楼号楼 7979 方方1111 号楼号楼 8989 方方 9 9 号楼号楼 121121 方方8 8 号楼号楼 110110 方方 1212 万科水晶城 万科水晶城 一 基本资料一 基本资料 项目地址顺德陈村街道登洲村区域内 佛陈公路佛陈大桥脚西侧东平河岸 发展商佛山市顺德区中航万科房地产有限公司 代理商佛山合富辉煌地产顾问有限公司 44 二 二 项目优劣势项目优劣势 1 东平河 文登水道 潭州水道三江汇聚 享优厚的景观资源 2 与东平新城 CBD 仅一桥之隔 享东平新城优质的市政配套 3 得益于东平新城的路网布局 交通便捷 半岛区域价值升值前景大 4 打造纯粹大户产品 一线临江 居住舒适度高 5 万科品牌吸引的客户面更广 6 项目东面为登州工业区和登州村 受烟尘及路噪影响大 7 项目以大户型产品为主 目标群体相对单一 较多高层洋房产品偏西向 8 现售的部分产品 户型设计不够方正